thailand-market

Огляд ринку нерухомості Таїланду: передача кондомініумів, іноземні квоти та інвестиційний потенціал Паттайї

18.07.2026

У 2025 році кількість передач кондомініумів іноземцям по всій країні зросла на 2,2%, хоча загальна вартість угод знизилася, а Банк Таїланду вчетверте поспіль знизив ставку. Розповідаємо, що ці цифри означають для тих, хто зараз купує нерухомість у Паттайї.

Згенеровано ШІ, перевірено редакцією

Ринок кондомініумів Таїланду завершив 2025 рік з неоднозначною картиною: кількість угод з іноземними покупцями трохи зросла, а їхня загальна вартість знизилася, тоді як Банк Таїланду продовжував знижувати ставку, підтримуючи слабкий загальний ринок. Для покупців це означає дешевше фінансування та більше простору для переговорів у масштабах країни — але Паттайя і Східне узбережжя йдуть проти течії завдяки інфраструктурним інвестиціям у рамках EEC та стабільному попиту з боку іноземців. Розуміння цих різноспрямованих тенденцій критично важливе перед тим, як вкладати капітал у ринок нерухомості Таїланду у 2026 році.

Ринок нерухомості Таїланду 2026: що показують дані про передачу кондомініумів

Загальнонаціональні цифри розповідають історію стійкості в обсягах, але слабкості у вартості. Згідно з аналізом Центру інформації про нерухомість (REIC), <cite index="1-1">у 2025 році іноземні покупці уклали 14 899 угод з передачі кондомініумів по всій країні, що на 2,2% більше порівняно з попереднім роком, тоді як загальна вартість цих угод впала на 10,7% — до 60,92 млрд бат</cite>.

Ця розбіжність — більше угод при менших сумарних грошах — вказує на те, що покупці орієнтуються на менші й доступніші за ціною юніти, а не на колапс попиту. Раніше протягом року <cite index="3-1">аналіз REIC щодо передачі кондомініумів іноземцям за січень–вересень 2025 показав, що іноземні покупці придбали 11 011 юнітів — приблизно на рівні минулого року, тоді як загальна вартість впала на 14,2%, до близько 44,1 млрд бат</cite>.

Ширший сектор житлової нерухомості вже два роки працює нижче тренду. <cite index="3-2">Після періоду ослаблення у 2023–2024 роках попит на ринку житла Таїланду залишався млявим і протягом усього 2025 року, а показники угод вказували на слабшу ліквідність як у сегменті малоповерхової забудови, так і серед кондомініумів</cite>. Для інвесторів, орієнтованих на вигідну ціну, саме ця слабкість і створює точки входу — особливо поза перенасиченим бангкокським фондом.

Хто все ще купує

Китайські покупці залишаються найбільшою групою іноземних клієнтів за даними про передачу власності — ця тенденція зберігається вже кілька років поспіль. Утім, іноземні покупки все ще становлять скромну частку загального ринку — <cite index="4-1">іноземці придбали 7167 юнітів кондомініумів у першій половині 2025 року на суму приблизно 28,7 млрд бат, що становить менше 10% від загальної кількості угод з кондомініумами по країні</cite>. Це означає, що саме внутрішній ринок Таїланду, а не іноземний попит, все ще формує більшість обсягу угод у масштабах країни — але іноземний попит непропорційно концентрується в курортних та lifestyle-напрямках, таких як Паттайя.

Більш детальний загальнонаціональний розподіл за національністю та ціновим сегментом дивіться у нашому суміжному матеріалі про ринок нерухомості Таїланду 2026: передача кондомініумів та тиск на іноземні квоти, де ці зміни відстежуються помісячно.

Ставки за іпотекою та умови фінансування пом’якшуються

Вартість позик впевнено рухається на користь покупців з кінця 2024 року. <cite index="6-1">Банк Таїланду почав знижувати облікову ставку у жовтні 2024 року і з того часу сукупно знизив базову ставку на 125 базисних пунктів, а останнє зниження на 25 базисних пунктів було оголошено у грудні 2025 року</cite>.

Комерційні банки пішли тим самим шляхом. Станом на початок 2026 року опубліковані ставки за житловими кредитами Bangkok Bank демонструють діапазон ефективної процентної ставки, що відображає цей цикл пом’якшення, — розрахунок прив’язаний до мінімальної роздрібної ставки банку (Minimum Retail Rate).

Регулятори також послабили доступ до кредитів з боку попиту. <cite index="5-2">Банк Таїланду пом’якшує співвідношення кредиту до вартості застави (LTV), дозволяючи в окремих випадках кредити на суму до 100% вартості нерухомості</cite> — суттєвий зсув після років жорсткіших макропруденційних обмежень, спрямованих на охолодження спекулятивного кредитування.

Для іноземних покупців тайська іпотека залишається менш доступною, ніж для громадян Таїланду, тому більшість міжнародних покупців усе ще купують за готівку або організовують фінансування у себе на батьківщині. Проте пом’якшення внутрішніх кредитних умов підтримує вторинний ринок і зміцнює грошовий потік забудовників — а це напряму впливає на швидкість поглинання нового пропозиції.

Тиск на іноземні квоти та регуляторні перспективи

Обмеження на іноземну власність у кондомініумах на рівні 49% залишається найважливішим правилом для закордонних покупців, і воно зараз активно переглядається. <cite index="8-1">Квота 49% на іноземну власність досі діє, але активно обговорюється її зниження до 30–39%, а головним мотивом реформи є захист тайських покупців від зростання цін, спричиненого іноземним попитом</cite>.

Окремо влада намагається закрити давню лазівку. <cite index="7-3">Відповідно до Закону про кондомініуми, іноземці можуть володіти юнітами на праві приватної власності (freehold) за умови, що частка іноземної власності в межах одного проєкту не перевищує 49% від загальної площі, доступної для продажу</cite>, а <cite index="7-4">історична схема обходу — створення тайської компанії з обмеженою відповідальністю з переважною часткою тайських акціонерів для утримання землі в інтересах іноземця — це саме та схема, на яку націлена перевірка 2026 року</cite>.

Що це означає для нинішніх і потенційних власників

• Наявні права власності freehold на кондомініуми захищені конституційно, тож будь-яке посилення правил стосуватиметься майбутніх угод, а не діятиме заднім числом.
• Популярні проєкти з іноземною квотою у містах з високим попитом заповнюються швидше, тому раннє бронювання стає ще важливішим.
• Покупцям, які покладаються на номінальні компанії для утримання землі, варто переглянути свої схеми з огляду на посилений контроль, описаний вище.

Ці зміни поки що є лише пропозиціями, а не законом, але сам вектор — посилення нагляду, без розширення квоти найближчим часом — свідчить на користь того, щоб покупці закріплювали за собою квоту в проєктах, де вона ще доступна, замість того, щоб чекати.

Паттайя та Східне узбережжя: випереджають загальнонаціональний тренд

Поки Бангкок і більшість країни переживають слабку фазу, фундаментальні показники Паттайї виглядають інакше. <cite index="11-1">Лише за перший квартал 2026 року Таїланд залучив майже 100 млрд бат іноземних інвестицій, причому 45% цього капіталу спрямовано безпосередньо у зони Східного економічного коридору (EEC)</cite> — визначену урядом зону пріоритетного розвитку, до якої входить Паттайя та узбережжя провінцій Чонбурі–Районг.

Основою цієї тези є інфраструктура. <cite index="12-1">Проєкт аеропорту У-Тапао та Eastern Aviation City передбачає загальні інвестиції у 6,23 млрд доларів США</cite>, і <cite index="12-2">до 2025–2026 років, з відкриттям третього пасажирського терміналу за рахунок приватних інвестицій, очікується</cite>, що У-Тапао суттєво розширить регіональну транспортну зв’язність. У поєднанні з глибоководним портом Лаем Чабанг та запланованими лініями швидкісної залізниці, Східне узбережжя перетворюється на самостійний логістичний та житловий коридор, а не просто на пляжний курортний «супутник» Бангкока.

На місцевому рівні цінові дані свідчать про стабільне, а не вибухове зростання. <cite index="9-2">Середнє зростання цін на кондомініуми в Паттайї становить близько 3% на рік, а середня ціна в центральних районах наближається до 70 000 бат за квадратний метр</cite>. Це здоровіша й стійкіша траєкторія, ніж цикли «бум-спад», які спостерігалися на деяких інших регіональних ринках, і вона залишає простір для подальшого зростання ціни у міру дозрівання проєктів EEC.

Гучні запуски проєктів безпосередньо перевіряють цей апетит покупців. Наш нещодавній матеріал про розпродаж проєкту PTY Residence на суму 1,85 млрд бат на Паттайя Сай 1 показує, наскільки швидко міжнародні покупці розкуповують прибережну нерухомість, що підпадає під квоту, а наш ширший огляд новин ринку нерухомості Паттайї про іноземний попит та інфраструктуру відстежує запуски нових проєктів у міру їх появи на ринку.

Де покупці зараз знаходять вигідні пропозиції

Зважаючи на слабші загальнонаціональні тренди щодо вартості, але міцніші фундаментальні показники в районі Паттайї, особливо активні три категорії покупців:

1. Інвестори, що переходять з повільнішого бангкокського фонду кондомініумів у проєкти Східного узбережжя з підтвердженою наявністю іноземної квоти.
2. Власники для проживання та пенсіонери, які користуються нижчою вартістю іпотечного кредитування всередині країни, навіть якщо купують нерухомість за готівку, привезену з-за кордону.
3. Покупці, які закріплюють за собою юніти в багатофункціональних проєктах курортного типу, що виграють від зростання населення і туризму, зумовленого EEC.

Проєкти на кшталт Great Investment or Lifestyle ECO project та smart island resort development на материку ілюструють саме те поєднання стилю життя й прибутковості, яке приваблює цей попит, поряд із новішими прибережними об’єктами, як-от нова розкішна нерухомість біля моря.

Практичні висновки на 2026 рік

Загальна картина скоріше нюансована, ніж однозначно оптимістична чи песимістична. Загальнонаціональна вартість угод знижується, фінансування дешевшає, а система іноземних квот проходить перший серйозний перегляд за багато років. Ніщо з цього не змінює структурну перевагу Східного узбережжя: реальні інфраструктурні інвестиції, стійке — хоч і помірне — щорічне зростання цін на 3%, і стабільне поглинання нових проєктів з іноземною квотою.

Покупцям варто розглядати 2026 рік як вікно можливостей, а не привід чекати. Юніти в межах квоти у вдало розташованих проєктах Паттайї резервують швидше, ніж узгоджують заміщувальну пропозицію, а будь-яке звуження 49%-ї межі лише посилить конкуренцію за те, що залишиться. Для повного статистичного розбору по регіонах наш детальний аналіз ринку нерухомості Таїланду щодо передачі кондомініумів, цін і правил 2026 року стане корисним доповненням до цього огляду.

Схожі статті

thailand-market

Аналіз ринку нерухомості Таїланду: передача кондомініумів, ціни та правила на 2026 рік

Ринок кондомініумів Таїланду вже четвертий рік поспіль демонструє загальнонаціональне охолодження, але попит іноземців, інфраструктура EEC та стійкість Східного узбережжя малюють зовсім іншу картину для покупців у Паттайї.

thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: передача кондомініумів, ціни та що потрібно знати покупцям у Паттайї

Загальна кількість передач нерухомості в Таїланді різко впала, але попит іноземців на кондо тримається стабільно, а Паттайя продовжує зростати. Ось що насправді кажуть дані напередодні 2026 року.

thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: передача кондомініумів, тиск іноземних квот і цінові тренди Паттайї

У 2025 році обсяги передач кондомініумів іноземцям залишалися стабільними, тоді як квоти у Пхукеті та Паттайї заповнилися майже повністю. Розповідаємо, що останні дані REIC, динаміка цін та кредитні ставки означають для покупців, які дивляться на Східне узбережжя.