thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: передача кондомініумів, тиск іноземних квот і цінові тренди Паттайї

18.07.2026

У 2025 році обсяги передач кондомініумів іноземцям залишалися стабільними, тоді як квоти у Пхукеті та Паттайї заповнилися майже повністю. Розповідаємо, що останні дані REIC, динаміка цін та кредитні ставки означають для покупців, які дивляться на Східне узбережжя.

Згенеровано ШІ, перевірено редакцією

Ринок кондомініумів Таїланду завершив 2025 рік у дещо парадоксальній, але привабливій для інвестицій позиції: обсяг передач іноземцям трохи зріс, тоді як загальна вартість угод впала, квоти у найпопулярніших прибережних містах країни заповнилися, а регулятори почали відкрито обговорювати, чи відповідає 49-відсоткова межа володіння нинішньому попиту. Для тих, хто стежить за ринком нерухомості Таїланду, практичний висновок такий: увійти в Паттайю та на Східне узбережжя на рівні бюджетних об'єктів стає складніше, але інвестиції в сегменті середнього та преміального класу виглядають дедалі виправданішими — там ще залишається і квотний простір, і стійке зростання цін.

Ринок нерухомості Таїланду: цифри передач кондомініумів за 2025 рік

Найточніше уявлення про попит дають дані Центру інформації про нерухомість (REIC) — офіційного органу статистики нерухомості Таїланду при Урядовому банку житла (Government Housing Bank).

За даними REIC, <cite index="1-1">іноземці оформили передачу 14 899 одиниць кондомініумів у 2025 році — на 2,2% більше, ніж у 2024-му. Загальна вартість угод склала 60,92 млрд бат (1,89 млрд доларів США), що на 10,7% менше в річному вимірі, оскільки покупці переорієнтувалися на доступніші об'єкти. Середня вартість покупки кондо іноземцем становила 4,1 млн бат (127 100 доларів США) за юніт площею 41 кв. м.</cite>

Це поєднання — більше одиниць при меншому середньому чеку — говорить саме за себе: покупці все ще приходять на ринок, але стали значно уважнішими до ціни за квадратний метр.

Хто насправді купує

Структура покупців за національністю суттєво змінилася за останні кілька років. <cite index="1-1">Найбільшу групу, як і раніше, становлять покупці з Китаю — 33% усіх одиниць, далі йдуть М'янма (13%), Росія (8%) і Тайвань, тоді як на американців припадає близько 537 юнітів.</cite>

У масштабах усієї країни <cite index="6-1">іноземні покупці оформили 14 899 передач одиниць кондомініумів у 2025 році — на 2,2% більше за рік, на суму 60,92 млрд бат, що становить 14,7% від усіх передач кондо за кількістю юнітів і 25% за вартістю угод.</cite> У грошовому вираженні частка іноземних покупців суттєво перевищує їхню частку за кількістю юнітів, що відображає стійкий попит на об'єкти з вищими характеристиками та вищою ціною, навіть попри охолодження середнього чека.

Головна історія моменту — тренди іноземних квот

Закон про кондомініуми Таїланду обмежує право іноземців на володіння у фрихолді 49% загальної площі приміщень будь-якого зареєстрованого проєкту — і це правило не змінювалося з моменту введення. <cite index="2-2,2-3">Згідно з чинним законодавством, іноземці можуть володіти до 49% загальної площі приміщень у будь-якому окремому проєкті кондомініуму. Ця квота діє з 1979 року і не змінювалася вже 47 років.</cite>

Зараз на регуляторів тисне необхідність переглянути це правило. <cite index="3-1">Кількість дозволів на розподіл земельних ділянок по всій країні впала на 19,7% у першому кварталі року — найбільше падіння за дев'ять кварталів, оскільки забудовники коригували плани після послідовного зниження передач малоповерхових будинків, повідомляє REIC.</cite> Ще важливіше для покупців у прибережних зонах те, що <cite index="3-1,3-2">REIC зазначає: квоти на іноземне володіння кондомініумами в багатьох популярних серед іноземців локаціях, зокрема на Пхукеті та в Паттайї, у ряді проєктів уже повністю вичерпані, що спонукає REIC наполягати — окремі локації не приваблюють місцевих покупців, тож уряду варто збільшити квоти іноземного володіння в цих районах для стимулювання економіки.</cite>

Дані на рівні окремих міст пояснюють, чому це важливо. <cite index="2-2">На іноземних покупців у 2025 році припало 26% угод із кондомініумами в Бангкоку, тоді як на Пхукеті цей показник перевищив 40%.</cite> Паттайя перебуває в тій самій категорії, що й Пхукет, а це означає, що вдало розташовані новобудови на Східному узбережжі можуть вичерпати іноземну квоту дуже швидко — цю тенденцію вже видно на прикладі гучних локальних розпродажів, про які ми писали в матеріалі про рекордний розпродаж PTY Residence у Паттайї.

Для покупців практичний висновок такий: перевірка залишку квоти перед резервуванням об'єкта — це вже не формальність, а обов'язковий крок.

Динаміка цін у Паттайї та на Східному узбережжі

Цінові дані з різних джерел вказують на ринок, що радше визріває, ніж переживає бум: солідне зростання у преміальному сегменті на тлі більш стабільних цін у бюджетному.

• Бюджетні та кондомініуми середнього класу в Паттайї у 2025 році торгуються приблизно по 70 000 бат за кв. м, за даними локальних трекерів ринку.
• Люксові кондомініуми з видом на море та у престижних локаціях Паттайї в середньому коштують 160 000–250 000 бат за кв. м, а окремі ексклюзивні об'єкти сягають 300 000+ бат за кв. м.
• У масштабах країни обсяг угод іноземних покупців сягнув 60,9 млрд бат, а частка іноземців у продажах кондомініумів за кількістю юнітів склала 14,7%.

Цей розподіл має значення для стратегії: бюджетний сегмент більш доступний, але дорожчає повільно, тоді як преміальні об'єкти на першій лінії та з видом на море одночасно дефіцитніші відносно квоти й демонструють найшвидше зростання ціни. Проєкти на кшталт нової розкішної нерухомості біля моря якраз потрапляють у цю категорію з підвищеною динамікою зростання.

Ставки за іпотекою та умови фінансування

Фінансування залишається найменш дружньою до іноземців частиною ринку нерухомості Таїланду, і ставки протягом 2025 року трималися на підвищеному рівні.

Стандартні орієнтири тайської іпотеки — MLR і MRR, які використовує більшість банків — станом на серпень 2025 року становлять приблизно 6,5–7%, і малоймовірно, що якийсь тайський банк запропонує іноземному заявнику ставку нижче цього рівня. Внутрішні промо-продукти з іпотечним кредитуванням від великих банків рекламуються з ефективними ставками в діапазоні 4,2–5,1%, але вони, як правило, орієнтовані на громадян Таїланду з місцевим доходом, і іноземним покупцям отримати їх складно без тайського співпозичальника чи поручителя.

Практичний результат: більшість іноземних покупців у Паттайї та на Східному узбережжі й досі укладають угоди за готівку або через розстрочку від забудовника, а не через місцеву іпотеку, що робить ринок менш закредитованим — і, можна сказати, менш вразливим до шоків ставок — порівняно з аналогічними західними ринками. Цей контраст детальніше розглянуто в нашому матеріалі про уповільнення ринку нерухомості США, яке підштовхує покупців до Паттайї.

Регуляторні зміни, за якими варто стежити покупцям

Два регуляторні зрушення особливо важливі для тих, хто планує купівлю у 2026 році.

1. Захист покупців об'єктів на стадії будівництва. Нові правила OCPB, що набули чинності з 31 січня 2025 року, стандартизували договір бронювання тайською мовою та заборонили несправедливі умови — пряма відповідь на суперечки навколо утримання депозитів за об'єктами, що будуються.
2. Боротьба з номінальними схемами. Правозастосування проти нелегальних номінальних структур та схем володіння через тайські компанії різко посилилося протягом 2025 і 2026 років, з'явився обмін даними між відомствами й ризик примусового продажу для тих, хто не відповідає вимогам.

Жодна з цих змін не послаблює саму 49-відсоткову квоту, але обидві посилюють правове поле навколо того, як іноземці фактично можуть володіти нерухомістю — тим самим роблячи оренду (лізхолд) та фрихолд у межах квоти чіткіше безпечнішими варіантами.

Що це означає для покупців у Паттайї на 2026 рік

Загалом дані свідчать про ринок, який винагороджує терпіння та ретельну перевірку квот, а не поспіх. Аналітики REIC прогнозують зростання передач на 13,1% кв/кв у четвертому кварталі 2025 року — приблизно до 95 484 одиниць по країні, що вказує на продовження зростання попиту навіть попри уповільнення загальної вартості угод.

Конкретно для Паттайї та ширшого Східного узбережжя:

• Обмежувальним фактором у сталих, популярних будівлях є саме квотний простір, а не ціна — перевіряйте доступність квоти до внесення депозиту.
• Преміальні об'єкти з видом на море дорожчають швидше за бюджетну пропозицію, тож вигідніше розтягувати бюджет заради кращої локації.
• Готівкові розрахунки та фінансування від забудовника залишаються нормою через підвищені місцеві іпотечні ставки.

Проєкти, побудовані з урахуванням цієї динаміки квот і локації — зокрема Great Investment or lifestyle ECO project та smart island resort на материку — показують, як забудовники структурують нові запуски, щоб зберегти привабливість інвентарю в межах іноземної квоти, не порушуючи 49-відсоткову межу.

Підсумок

Ринок нерухомості Таїланду не так охолоджується, як концентрується: менше, але краще поінформованих іноземних покупців женуться за об'єктами в межах квоти в менших, але краще розташованих будівлях. Повністю заповнені квоти в популярних проєктах Паттайї — це симптом справжнього попиту, а не надлишку пропозиції. Для серйозних покупців стратегія на 2026 рік проста: заздалегідь підтвердіть наявність квоти, віддавайте перевагу об'єктам із видом на море та в центральних локаціях, де сконцентроване зростання цін, і плануйте фінансування на основі готівки чи умов від забудовника, а не тайської банківської іпотеки.

Схожі статті

thailand-market

Аналіз ринку нерухомості Таїланду: передача кондомініумів, ціни та правила на 2026 рік

Ринок кондомініумів Таїланду вже четвертий рік поспіль демонструє загальнонаціональне охолодження, але попит іноземців, інфраструктура EEC та стійкість Східного узбережжя малюють зовсім іншу картину для покупців у Паттайї.

thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: передача кондомініумів, ціни та що потрібно знати покупцям у Паттайї

Загальна кількість передач нерухомості в Таїланді різко впала, але попит іноземців на кондо тримається стабільно, а Паттайя продовжує зростати. Ось що насправді кажуть дані напередодні 2026 року.

thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: перереєстрація кондо, ціни та правила

Кількість перереєстрацій кондомініумів по країні у 2025 році скоротилася, тоді як частка іноземних покупців зросла, а Східне узбережжя Паттаї продовжило демонструвати кращі показники завдяки інвестиціям в EEC. Розповідаємо, що ці цифри означають для тих, хто розглядає покупку нерухомості в Таїланді у 2026 році.