thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: перереєстрація кондо, ціни та правила

15.07.2026

Кількість перереєстрацій кондомініумів по країні у 2025 році скоротилася, тоді як частка іноземних покупців зросла, а Східне узбережжя Паттаї продовжило демонструвати кращі показники завдяки інвестиціям в EEC. Розповідаємо, що ці цифри означають для тих, хто розглядає покупку нерухомості в Таїланді у 2026 році.

Згенеровано ШІ, перевірено редакцією

Ринок нерухомості Таїланду входить у 2026 рік у стані «двох швидкостей»: загальна кількість угод знижується, але попит з боку іноземців і Східне узбережжя показують результати кращі за середні по країні. Очікується, що кількість перереєстрацій кондомініумів по всій країні у 2025 році скоротиться приблизно на 7,3%, водночас частка іноземних покупців зросла як за кількістю одиниць, так і за вартістю, а Паттая й Чонбурі продовжують випереджати ринок завдяки інвестиціям у рамках Східного економічного коридору (EEC). Для покупців цей розрив важливіший за будь-яку окрему підсумкову цифру.

Ринок нерухомості Таїланду 2026: загальна картина по країні

Внутрішній попит виявився слабкою ланкою. За базовими прогнозами REIC (Real Estate Information Center), <cite index="6-1">загальна кількість перереєстрацій прогнозується на рівні 322 500 одиниць, що на 7,3% менше порівняно з 2024 роком, із загальною вартістю перереєстрацій близько 873 400 млн бат, що на 10,9% менше в річному вимірі</cite>.

Це загальне уповільнення, а не наслідок дій іноземних покупців. <cite index="6-2">Попит з боку іноземців забезпечив відносно стійкішу підтримку ринку кондомініумів у кількісному вимірі, тоді як вартість різко скоротилася, що вказує на зсув у бік менших і доступніших об'єктів</cite>.

Прогнозисти вважають, що 2026 рік буде радше продовженням тенденції, ніж різким переломом:

• <cite index="6-3">Прогноз JLL щодо житлового сегмента Бангкока очікує, що капітальна вартість у люксовому сегменті «зросте помірно», зазначаючи, що акційні пропозиції продовжують стримувати зростання</cite>.
• <cite index="6-3">CBRE очікує, що 2026 рік повторить «схожу модель» останніх років, підкреслюючи стратегію «якість замість кількості» в центрі Бангкока</cite>.
• <cite index="6-3">Cushman & Wakefield зазначає, що внутрішня купівельна спроможність залишається обмеженим фактором і що ринок, як очікується, частково залишатиметься залежним від попиту з боку іноземців</cite>, вказуючи радше на різношвидкісну динаміку цін, ніж на рівномірне зростання.

Обсяги перереєстрації кондо: іноземці збільшують частку, тоді як місцеві покупці стримуються

Найяскравіша ознака перебалансування ринку — це зростаючий розрив між активністю іноземних і місцевих покупців. За весь 2025 календарний рік <cite index="0-0,0-1">на іноземних покупців припало 14 899 перереєстрацій одиниць кондомініумів по країні, що на 2,2% більше в річному вимірі, тоді як загальна вартість перереєстрацій знизилася на 10,7% до 60,92 млрд бат</cite>.

Це означає, що іноземці купують більше об'єктів за нижчою середньою ціною — менші, доступніші за ціною об'єкти, а не «трофейні» покупки. Що важливо, їхня присутність на ринку загалом зростає:

• <cite index="7-1">За кількістю одиниць частка іноземних покупців становила 13,4%, порівняно з 10,7% роком раніше</cite>.
• <cite index="7-1">За вартістю їхня частка зросла до 23,2% з 19,9%, що підкреслює незмінну важливість іноземного попиту для ринку кондомініумів Таїланду</cite>.
• Найбільша динаміка спостерігалася наприкінці року: <cite index="0-0">у четвертому кварталі 2025 року іноземним покупцям було перереєстровано 3888 одиниць кондомініумів, що на 9,3% більше в річному вимірі, із загальною вартістю 16,83 млрд бат, що на 9,5% більше</cite>.

Хто купує?

Китай залишається найбільшою окремою країною-покупцем, але його домінування послаблюється, тоді як кілька менших ринків прискорюються. <cite index="6-0">Аналіз REIC щодо перереєстрацій кондомініумів іноземцями за січень–вересень 2025 року показує, що іноземні покупці придбали 11 011 одиниць, що загалом на рівні минулого року, тоді як загальна вартість знизилася на 14,2% до близько 44,1 млрд бат</cite>.

Найпомітніші зміни за темпами зростання:

1. <cite index="7-2">Росія залишилася помітним ринком: 383 перереєстрації, зростання на 33%, і загальна вартість перереєстрацій 1,665 млрд бат, зростання на 68,7%</cite>.
2. <cite index="7-2">Індія показала найвищий темп зростання серед топ-10: 63 перереєстровані одиниці, зростання на 40,0%</cite>.
3. М'янма несподівано вийшла в лідери — <cite index="8-0">покупці звідти є однією з найшвидше зростаючих груп, увійшовши до трійки найбільших національностей за кількістю перереєстрацій кондо для іноземців</cite>, чому частково сприяє транскордонне переміщення капіталу.
4. Тим часом <cite index="1-0">китайські покупці показали середню вартість перереєстрації 3,8 млн бат</cite> — відносно скромний чек, що відображає зсув у бік менших за площею об'єктів.

Для покупців, які розглядають конкретні об'єкти, наші оголошення кондо в Паттаї на продаж відображають ту саму тенденцію — компактні, добре розташовані об'єкти замість великих люксових планувань.

Правила іноземних квот: досі 49%, досі головне обмеження

Незважаючи на розмови про реформу, фундаментальна структура власності не змінилася. <cite index="4-2">Відповідно до Закону про кондомініуми B.E. 2522 (1979 р.), іноземці можуть володіти одиницями кондомініумів на повному праві власності за умови, що загальна площа, якою володіють іноземці в будівлі, не перевищує 49% від загальної площі, доступної для продажу</cite>. Це залишається одним із небагатьох способів отримати справжнє право власності (freehold) для покупців-нерезидентів Таїланду.

Два моменти, які покупці часто розуміють неправильно:

• <cite index="4-0">Кожен проєкт кондомініуму має максимальну квоту 49% для власників-нетайців. Коли квота вичерпана, іноземці не можуть купувати додаткові одиниці на праві повної власності</cite> — доступ до решти одиниць можливий лише через структури довгострокової оренди (leasehold).
• Розмови про схему довгострокової оренди на 99 років не стосуються правила про право повної власності: <cite index="3-3">49% квота на повну власність кондомініумів для іноземців — це окреме і незмінне правило, а схема на 99 років переважно вплине на варіанти оренди, такі як вілли та деякі брендовані резиденції</cite>.

Володіння землею залишається недоступним незалежно від статусу квоти. <cite index="9-0">Іноземці можуть володіти будинками та будівлями, але не землею під ними</cite>, тому структури довгострокової оренди домінують у сегменті вілл і будинків. Детальніше про те, що це означає на практиці, дивіться в нашому гіді щодо купівлі нерухомості в Таїланді для іноземців.

Паттая та Східне узбережжя: результати кращі за середні по країні

Поки ринок у центрі Бангкока охолоджується, Паттая та Чонбурі продовжують залучати нову пропозицію та попит. <cite index="5-2">Інвесторів приваблює цей регіон завдяки відмінній дохідності від оренди</cite>, а <cite index="5-3">приплив іноземних покупців стимулював зростання попиту на нерухомість, особливо на кондомініуми, на що великі забудовники відповідають запуском нових проєктів</cite>.

Масштаб нової пропозиції значний. <cite index="10-1">CBRE зафіксувала 10 нових проєктів кондомініумів загальним обсягом понад 3300 одиниць, запущених лише за першу половину 2025 року, причому активність у портфелі проєктів зберігається й у 2026 році</cite>. Активність зосереджена в конкретних локаціях: <cite index="10-1">Джомтьєн і На Джомтьєн — для кондо середнього цінового сегмента, Центральна Паттая — для висотних проєктів, і Вонгамат — для преміальних веж на першій лінії пляжу</cite>.

Структурним драйвером цієї стійкості є EEC. <cite index="9-1">Цей флагманський національний проєкт, наступник початкового проєкту розвитку Східного узбережжя, залучає понад 50 мільярдів доларів США інвестицій у провінції Чонбурі, Районг і Чачонгсао</cite>. Такий масштаб інфраструктурних та промислових інвестицій підтримує довгостроковий попит на житло поблизу Паттаї, значно виходячи за межі лише туристичного циклу.

Покупцям, які розглядають цей регіон, варто ретельно порівняти райони — наш огляд найкращих районів Паттаї для покупки кондо детальніше розглядає Вонгамат, Джомтьєн, Наклуа та Пратумнак Хілл — саме ті зони, де зараз спостерігається найактивніше нове будівництво.

Ставки за іпотекою: фінансування дорожчає для іноземних покупців

Умови фінансування посилилися, особливо для позичальників-нерезидентів Таїланду. <cite index="2-1">Ставки за іпотекою для міжнародних інвесторів зростають, зазвичай становлячи близько 8% і сягаючи 12% для кредитів на кондомініуми</cite>, що значно вище того, що доступно тайським громадянам.

Натомість внутрішні позичальники досі отримують суттєво нижчі базові ставки від великих банків — наприклад, Bangkok Bank пропонує <cite index="2-2">ефективну процентну ставку протягом усього терміну договору в діапазоні від 4,25% до 4,44% річних</cite> за деякими іпотечними продуктами, що підкреслює, наскільки великим став розрив у фінансуванні між місцевими та іноземними покупцями.

Цей розрив — одна з причин, чому покупки за готівку залишаються нормою серед іноземних покупців у Паттаї, і чому умови співвідношення кредиту до вартості застави (LTV) заслуговують на увагу ще на ранньому етапі: <cite index="2-0">співвідношення кредиту до вартості застави, як правило, менш вигідне для іноземців, ніж для місцевих тайців</cite>, а це означає, що зазвичай вимагається більший початковий внесок.

Регуляторний нагляд: під прицілом номінальні структури власності

Регулятори посилили увагу до незаконних номінальних (nominee) схем, які використовуються для обходу правил щодо володіння землею, а не до самої квоти на кондо. Останні реформаторські зусилля описуються як <cite index="9-2">реформи, ініційовані для усунення лазівок, що сприяють незаконним номінальним схемам, водночас уточнюючи і захищаючи легітимні іноземні інвестиції в нерухомість Таїланду</cite>.

Суди також висловилися щодо структур довгострокової оренди. <cite index="3-1">Раніше деякі забудовники пропонували 90-річну оренду, оформлену як 30-річний зареєстрований договір оренди плюс два заздалегідь підписані договори продовження, але останні рішення Верховного суду врахували реальну суть таких схем</cite>, тож надзвичайно важливо, щоб будь-який договір довгострокової оренди перевіряв незалежний юрист, а не покладатися лише на маркетингові умови від забудовника.

Для покупців, які використовують легітимні шляхи володіння, 49% квота на кондо та стандартна реєстрація довгострокової оренди залишаються двома законними варіантами — цю відмінність ми детальніше розглядаємо в нашому гіді щодо довгострокової оренди проти повного права власності в Таїланді.

Що це означає для покупців у 2026 році

Підсумовуючи, можна виділити три практичні висновки для тих, хто оцінює ринок нерухомості Таїланду цього року:

1. Обсяги угод по країні залишаються слабкими, тож у покупців більше можливостей для переговорів у центральному сегменті Бангкока, ніж за останні кілька років.
2. Іноземний попит демонструє більшу стійкість порівняно з внутрішнім, особливо з боку Росії, Індії та М'янми — варто стежити за цим, якщо плануєте продаж об'єкта в майбутньому.
3. Паттая та Східне узбережжя отримують структурну підтримку завдяки EEC, якої немає в більшості інших регіональних ринків, що підтримує дохідність від оренди навіть при стриманому зростанні цін по країні.

Кожному, хто зважує покупку, варто перевірити наявність квоти, вартість фінансування та умови оренди до укладення угоди — фундаментальні показники ринку нерухомості Таїланду винагороджують тих покупців, які роблять «домашнє завдання», а не женуться за гучними цифрами зростання.

Схожі статті

thailand-market

Як Східний економічний коридор змінює інвестиції в нерухомість Паттайї

Ринок кондомініумів Таїланду загалом охолоджується, але Паттайя рухається іншим шляхом завдяки Східному економічному коридору. Розповідаємо, що насправді означають дані по переказах прав власності, зниження ставок і графік розвитку інфраструктури для тих, хто зважує інвестицію в нерухомість Паттайї в межах ЕЕС.

thailand-market

Дохідність від оренди кондо в Паттаї для інвесторів: чого чекати у 2026 році

Дохідність від оренди кондо в Паттаї для інвесторів наразі коливається приблизно від 5% до 10% залежно від сегмента та локації, випереджаючи Бангкок і більшість регіональних конкурентів. Розповідаємо, що стоїть за цими цифрами і де насправді ховається найкраща прибутковість.

thailand-market

Іпотечні ставки для іноземних покупців кондо в Таїланді: що насправді працює у 2026

Зниження тайських процентних ставок активно обговорюють у новинах, але іноземні покупці рідко можуть розраховувати на ці умови. Розповідаємо, як насправді виглядає фінансування кондо в Паттаї у 2026 році — які банки кредитують, під який LTV, і чому готівка досі виграє в більшості угод.