thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2025-2026: перереєстрація кондомініумів, іноземна квота та ціни в Паттаї

17.07.2026

Кількість перереєстрацій кондомініумів по всій країні знизилась протягом 2025 року, тоді як частка іноземних покупців залишилась стабільною, а ціни в Паттаї продовжили зростати. Розповідаємо, що ці цифри означають для тих, хто зараз розглядає купівлю нерухомості в Таїланді.

Згенеровано ШІ, перевірено редакцією

Ринок кондомініумів Таїланду завершив 2025 рік у стані очікування: загальнонаціональні обсяги та вартість перереєстрацій знизились, кількість угод з іноземцями залишилась приблизно на тому ж рівні, ставки за іпотекою трохи знизились, а регулятори продовжили посилювати контроль за номінальним володінням. Для покупців це означає менш жорстку конкуренцію за ціною, але суворіші вимоги до дотримання законодавства — ринок, який винагороджує терпіння і співпрацю з агентом, який добре знає всі правила.

Ринок нерухомості Таїланду: загальна картина по країні

Основні показники 2025 року свідчать про охолодження, а не про обвал. Кількість перереєстрацій кондомініумів по всій країні знизилась на початку року і залишалась під тиском до кінця року.

• <cite index="5-1">У першому кварталі 2025 року кількість перереєстрацій кондомініумів по країні впала на 7,3% рік до року, до 21 814 одиниць, а загальна вартість угод знизилась на 11,1%, до 56 мільярдів бат.</cite>
• <cite index="6-1">Вартість перереєстрацій житлової нерухомості також йде на спад: очікується падіння на 10,9% порівняно з 2024 роком, до 873,4 мільярда бат у 2025 році, і ще на 0,8%, до 866,2 мільярда бат у 2026 році.</cite>
• <cite index="6-2">Це відбувається після піку 2022 року в 1,06 трильйона бат, що на 12,8% більше за попередній рік.</cite>

Це уповільнення стосується не лише Бангкока. У Східному економічному коридорі (EEC) — який охоплює провінції Чонбурі, Районг та Чачоенгсао, а отже й Паттаю — <cite index="8-1">лише за четвертий квартал було зареєстровано перереєстрацій житла на 13 090 одиниць вартістю 30,8 мільярда бат, що на 2,1% менше за кількістю та на 7,8% менше за вартістю порівняно з роком раніше</cite>, тоді як <cite index="8-2">за весь рік кількість перереєстрацій впала на 4,4%, до 45 958 одиниць, а вартість — на 7,4%, до 111 мільярдів бат</cite>. Детальніше про те, як ці тенденції перейдуть у наступний рік, читайте в нашому аналізі Ринок нерухомості Таїланду 2026: перереєстрація кондомініумів, ціни та що варто знати покупцям у Паттаї.

Попит у межах іноземної квоти: хто досі купує

Незважаючи на загальне уповільнення ринку, іноземні покупці залишились непропорційно важливим сегментом. <cite index="3-1">У 2025 році іноземні покупці оформили 14 899 перереєстрацій кондомініумів по всій країні — на 2,2% більше, ніж рік тому, на суму 60,92 мільярда бат</cite>, і <cite index="3-2">це становило 14,7% від усіх одиниць перереєстрацій кондомініумів і 25% від вартості угод</cite>. <cite index="7-1">Загальна вартість угод знизилась на 10,7%, до 60,92 мільярда бат</cite>, навіть попри зростання кількості одиниць, що відображає зменшення середнього розміру покупки.

Звідки родом іноземні покупці

<cite index="9-1">У 2025 році громадяни Китаю залишились найбільшою групою іноземних інвесторів у тайську житлову нерухомість, придбавши 4 940 одиниць загальною вартістю 18,5 мільярда бат</cite>, тоді як покупці з М'янми піднялись на друге місце серед національностей. Ця концентрація особливо важлива для Паттаї та Східного узбережжя, де китайські, російські та дедалі більше індійські покупці стали найпомітнішими рушіями попиту в нових проєктах.

Окреме дослідження іноземних покупок кондомініумів показало, що ринок орієнтований переважно на середній сегмент: <cite index="2-1">14% одиниць коштували не більше 2 мільйонів бат, 26% — у діапазоні 2–3 мільйони бат, і ще 26% — від 3 до 5 мільйонів бат</cite>. Живий приклад того, як вдало розташований проєкт може практично миттєво поглинути такий попит, дивіться в нашому матеріалі Розпродаж проєкту в Паттаї на 1,85 мільярда бат.

Квота 49% для іноземців: усе ще діє, усе ще обговорюється

Правило Таїланду щодо права власності іноземців на папері не змінилося. <cite index="0-0">Частка іноземної власності в одній будівлі не повинна перевищувати 49% загальної площі приміщень, придатних для продажу</cite>, і <cite index="1-0">ця межа підтверджена Законом про кондомініуми та контролюється Земельним департаментом</cite>.

При цьому квота залишається предметом політичних дискусій. <cite index="12-0">Квота у 49% для іноземної власності досі діє, проте активно обговорюється можливість її зниження до 30-39%</cite>, а <cite index="12-1">головним мотивом реформи є захист тайських покупців від зростання цін, спричиненого іноземним попитом</cite>. Тим не менш, <cite index="13-2">квота 49% для кондомініумів залишається незмінною, попри пропозиції її підвищити</cite>. Покупцям, які розглядають будівлі з обмеженою квотою в популярних районах Паттаї, варто сприймати доступність не як гарантію, а як змінну величину — наш огляд Новини ринку нерухомості Паттаї: попит іноземних покупців, нові проєкти та інфраструктура, що змінює ринок детально розбирає, де насправді ще залишається місце в квоті.

Динаміка цін у Паттаї та на Східному узбережжі

Ціни в Паттаї трималися краще, ніж можна було б очікувати, судячи з даних про обсяги перереєстрацій, завдяки все ще обмеженій пропозиції в престижних районах.

• <cite index="10-0">У 2025 році Паттая пропонує зрілий, але доступний ринок нерухомості: кондомініуми коштують близько 70 000 бат за кв. м, а вілли — від 5 мільйонів бат</cite>.
• <cite index="11-0">Середня вартість студії в Паттаї у 2025 році становить близько 1,5 мільйона бат</cite>, що суттєво більше за <cite index="11-1">медіанну ціну за квадратний метр студії в Паттаї у 2023 році — приблизно 90 424 бати</cite>.
• <cite index="4-0">Деякі ділянки на узбережжі зараз рекламуються за ціною до 1 мільйона бат за квадратний ва, але загалом ціни коливаються від 200 000 до 500 000 бат за квадратний ва, залежно від локації та близькості до пляжу.</cite>

Поєднання зростання цін за одиницю на тлі падіння обсягів перереєстрацій — класична ознака ринку, що приваблює менше, але більш вибагливих покупців. Такі проєкти, як Great Investment or lifestyle ECO project та Smart island resort on the mainland, демонструють, як забудовники позиціонують нові об'єкти, щоб залучити цю вужчу, але більш вмотивовану аудиторію покупців.

Ставки за іпотекою та умови фінансування

Вартість фінансування дещо знизилась протягом 2025 року завдяки пом'якшенню монетарної політики. <cite index="18-0">Комітет з монетарної політики (MPC) знизив ставку до 1,5% у 2025 році — на 0,25% менше за попереднє значення — намагаючись підтримати економічне зростання та пом'якшити наслідки можливого спаду</cite>, і <cite index="18-1">зниження процентних ставок вигідне тим, хто планує купувати нерухомість</cite>.

Для тих, хто відповідає критеріям, типові умови фіксованої іпотечної ставки на тайському ринку виглядають так:

1. <cite index="16-0">Процентні ставки за іпотечними кредитами в Таїланді наразі становлять 2,9–3,3% річних для фіксованих ставок</cite>, згідно з нещодавнім аналізом ринку нерухомості.
2. <cite index="19-0">Іпотечні кредити Bualuang від Bangkok Bank мають ефективну процентну ставку протягом усього терміну договору в межах 4,25–5,14% річних.</cite>
3. <cite index="17-0">Ставки за іпотекою в Таїланді у 2025 році орієнтовно становлять: SCB — 4,2%, Kasikorn — 4,1%, Bangkok Bank — 4,3%</cite> для позичальників, що відповідають вимогам.

<cite index="14-0">Деякі тайські банки надають іпотечні кредити іноземцям, але на суворих умовах</cite>, тому оплата готівкою залишається нормою для більшості міжнародних покупців кондомініумів у Паттаї.

Регуляторні зміни: боротьба з номінальним володінням

Найважливіша регуляторна подія, що формує ринок нерухомості Таїланду напередодні 2026 року, — це боротьба з номінальним володінням. <cite index="22-0">Бангкок посилив контроль за володінням бізнесом та нерухомістю в країні</cite>, орієнтуючись на схеми, які обходять обмеження на володіння землею іноземцями.

Масштаб цих заходів вражає: <cite index="21-0">кількість компаній, що вважаються ризиковими з точки зору номінальних схем, стабільно зростала протягом останніх двох десятиліть — з 523 компаній у 1998 році до 11 746 у 2025 році</cite>, а <cite index="21-1">станом на 23 червня налічувалось 119 297 компаній з часткою іноземної власності від 0,01% до порогового значення, яке зараз переглядається</cite>. Слідчі також виявили <cite index="20-0">схему уникнення оподаткування, за якою право власності на нерухомість передається через продаж акцій компанії, а не через пряму передачу земельної ділянки, через що держава втрачає мільярди бат податкових надходжень</cite>.

На практиці це призвело до того, що частина потенційних покупців взяла паузу: <cite index="22-0">боротьба Таїланду з лазівкою, яка фактично обходить обмеження на володіння землею іноземцями, змушує потенційних покупців відкладати рішення про купівлю люксових вілл у курортних напрямках, таких як Пхукет і Ко Самуй</cite>. Покупці кондомініумів у Паттаї, що діють у межах стандартної квоти фрихолду 49%, значною мірою захищені від цього конкретного ризику, але тим, хто розглядає оренду землі або вілли на Східному узбережжі, варто закласти в план більш ретельну юридичну перевірку.

Інші регуляторні зміни, за якими варто стежити

• <cite index="15-0">З 31 січня 2025 року правила «контрольованого договору резервування» від OCPB стандартизують тайськомовну форму договору та забороняють несправедливі умови, посилюючи захист покупців житла на етапі будівництва; ці правила діють протягом усього 2026 року.</cite>
• <cite index="15-1">У березні 2025 року Верховний суд визнав недійсними схеми продовження оренди «30+30+30».</cite>
• <cite index="15-2">Пропозиція щодо 99-річної оренди досі не прийнята законодавчо.</cite>

Що це означає для покупців зараз

Якщо звести всі дані докупи, вони описують ринок у стані трансформації, а не занепаду. Обсяги перереєстрацій знижуються, але частка іноземних покупців залишається стабільною, ціни в престижних районах Паттаї продовжують повільно зростати, а вартість фінансування поступово знижується.

• Очікуйте появи більш вибагливих, краще поінформованих іноземних покупців, а не широкого відновлення обсягів угод у найближчій перспективі.
• Сприймайте квоту 49% у популярних будівлях як рухому ціль — перевіряйте наявність вільних місць заздалегідь, а не після того, як обрали конкретну одиницю.
• Уважно перевіряйте будь-яку угоду з орендою землі чи корпоративною структурою на предмет ризиків, пов'язаних із номінальним володінням, перш ніж підписувати документи.
• Стежте за вартістю фінансування, оскільки подальше пом'якшення процентної ставки, ймовірно, підтримає відновлення зростання обсягів угод.

Для ширшого погляду на те, як ці загальнонаціональні тенденції проявляються саме в пайплайні нових проєктів Паттаї, варто також прочитати наш аналіз Новини ринку нерухомості Паттаї: іноземні покупці, нові проєкти та інфраструктура, що змінює ринок, а також наш прогноз на рік уперед Ринок нерухомості Таїланду 2026: перереєстрація кондомініумів, ціни та правила.

Схожі статті

thailand-market

Аналіз ринку нерухомості Таїланду: передача кондомініумів, ціни та правила на 2026 рік

Ринок кондомініумів Таїланду вже четвертий рік поспіль демонструє загальнонаціональне охолодження, але попит іноземців, інфраструктура EEC та стійкість Східного узбережжя малюють зовсім іншу картину для покупців у Паттайї.

thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: передача кондомініумів, ціни та що потрібно знати покупцям у Паттайї

Загальна кількість передач нерухомості в Таїланді різко впала, але попит іноземців на кондо тримається стабільно, а Паттайя продовжує зростати. Ось що насправді кажуть дані напередодні 2026 року.

thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: перереєстрація кондо, ціни та правила

Кількість перереєстрацій кондомініумів по країні у 2025 році скоротилася, тоді як частка іноземних покупців зросла, а Східне узбережжя Паттаї продовжило демонструвати кращі показники завдяки інвестиціям в EEC. Розповідаємо, що ці цифри означають для тих, хто розглядає покупку нерухомості в Таїланді у 2026 році.