thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: передача кондомініумів, квоти для іноземців та цінова історія Паттайї

19.07.2026

Передача кондомініумів іноземцям по всій країні сповільнюється, тоді як Паттайя тримає позиції. Розповідаємо, що останні дані REIC, іпотечні ставки та дискусії про квоти означають для тих, хто розглядає покупку нерухомості в Таїланді у 2026 році.

Згенеровано ШІ, перевірено редакцією

Ринок нерухомості Таїланду у 2026 році розвивається у двох швидкостях: попит іноземців загалом по країні охолоджується, тоді як Паттайя та Східне узбережжя залишаються порівняно стійкими. Загальнонаціональна вартість передачі кондомініумів іноземцям впала на 14,2% рік до року за перші дев'ять місяців 2025 року, проте ціни на кондо в Паттайї все ще тримаються на рівні близько ฿70,000 за квадратний метр. Іпотечні ставки для місцевих жителів становлять близько 4,25-6,5%, а квота іноземного володіння у 49% залишається незмінною, попри триваючі розмови про реформу. Покупці, які розуміють ці різноспрямовані тенденції, можуть точніше вибирати момент для входу на ринок.

Ринок нерухомості Таїланду: загальнонаціональна картина передачі кондо

Центр інформації про нерухомість (REIC), підрозділ Урядового житлового банку, є еталонним джерелом даних про передачу власності, і його показники за 2025 рік демонструють ринок, який втрачає імпульс з боку іноземного попиту, тоді як внутрішня активність залишається домінуючою.

• По всій країні іноземці оформили передачу 14 899 одиниць кондомініумів у 2025 році, що на 2,2% більше, ніж у 2024 році, на суму ฿60,92 млрд — цифра, яка на перший погляд виглядає стабільною.
• Але дані REIC показують, що передача кондо іноземцям за перші дев'ять місяців 2025 року впала на 14,2% до ฿44,1 млрд, при цьому попит з боку китайських покупців послаблюється, тоді як індійські покупці витрачають більше за одиницю — ознака того, що змінюється саме структура іноземного попиту, а не лише його обсяг.
• Лише в першій половині 2025 року іноземці придбали 7167 одиниць кондо на суму приблизно ฿28,7 млрд, що все ще становить менше 10% від загальної кількості передач кондо по країні.

Висновок: саме тайські покупці, а не іноземці, досі забезпечують основну частину угод з кондо. Іноземні покупки мають найбільше значення на маргінальних, специфічних ринках — прибережних та курортних, де концентрується міжнародний попит, як-от Паттайя, Пхукет і Хуахін.

Чому Паттайя стоїть осторонь загального сповільнення

Фундаментальні показники Паттайї відрізняються від перенасиченого центру Бангкока та менших другорядних міст. Відновлення туризму, інфраструктура Східного економічного коридору (EEC) та широка база покупців дають місту більший запас міцності на випадок відходу будь-якої окремої національної групи покупців.

• Ціни на кондо в Паттайї тримаються стабільно, в середньому близько ฿70,000 за квадратний метр, а вілли починаються приблизно від ฿5 млн.
• Попит формується за рахунок зростання туризму, інтересу іноземних інвесторів, серед яких переважають китайські та російські покупці, покупців для способу життя, як-от пенсіонери, а також перетоку економічного розвитку Східного узбережжя, що диверсифікує пул покупців.
• Період 2023-2025 років демонстрував стійке та здорове зростання попиту в усіх сегментах, оскільки ринок подолав спад епохи пандемії.

Саме ця диверсифікація і є причиною, чому Паттайя заслуговує на окремий аналіз, а не лише на загальнонаціональні показники — тема, детальніше розкрита в нашому супутньому матеріалі про ринок нерухомості Таїланду та місце Паттайї в ньому.

Правила квот для іноземців: досі 49%, досі під обговоренням

Структура власності залишається головним юридичним питанням для закордонних покупців, і на практиці вона не змінилася — лише в політичних дискусіях.

• Чинний закон обмежує частку іноземної власності на правах фрихолду 49% від площі, доступної для продажу, у будь-якому кондомініумному проєкті; 99-річна оренда та 75%-ва квота для іноземців на кондо у 2026 році залишаються лише пропозиціями, а не законом, а чинні обмеження — це 30-річна оренда та квота 49%.
• Дискусія триває вже два роки без вирішення: квота 49% для кондо залишається незмінною, попри пропозиції підвищити її до 75%, хоча нові правила захисту споживачів від Управління із захисту прав споживачів (OCPB) набули чинності у січні 2025 року, щоб захистити покупців житла «на папері» від втрати завдатку.
• Не всі підтримують послаблення правил — деякі посадовці закликали посилити обмеження на володіння кондо іноземцями, зазначаючи, що лише обмежена кількість проєктів насправді досягла повної межі у 49% на практиці.

Що це означає на практиці

Для покупців, які розглядають покупку зараз, повідомлення просте: плануйте виходячи з сьогоднішніх правил, а не завтрашніх припущень.

1. Перевірте, яка частка іноземної квоти залишилась вільною у проєкті, перш ніж бронювати юніт — багато популярних забудов у Паттайї заповнюють свою квоту 49% швидше за інші.
2. Не відкладайте рішення про покупку, покладаючись на припущення, що реформа квоти чи оренди неминуча; станом на початок 2026 року жодна з них не набула статусу закону.
3. Використовуйте нові механізми захисту завдатку для об'єктів «на папері» як пункт перевірки контракту при аналізі угод з незавершеними об'єктами.

Іпотечні ставки та умови фінансування

Доступність фінансування формує як місцевий попит, так і вторинний ринок, на якому іноземні покупці зрештою перепродають своє житло, тому тенденції ставок мають значення навіть для покупців за готівку.

• Іпотечні кредити з фіксованою ставкою в Таїланді наразі становлять від 2,9% до 3,3% річних, за аналізом Global Property Guide за 2025 рік, хоча за акційним фіксованим періодом зазвичай слідує плаваюча ставка.
• Стандартні банківські пропозиції на 2025 рік групуються навколо SCB — 4,2%, Kasikorn — 4,1% та Bangkok Bank — 4,3% для позичальників, які відповідають вимогам.
• Плаваючі базові ставки останнім часом зросли: мінімальна роздрібна ставка Bangkok Bank становила 6,50% річних станом на лютий 2026 року, а ефективні ставки за іпотечними продуктами коливаються в межах 4,25%-5,14% залежно від продукту.
• Умови співвідношення кредиту до вартості (LTV) залишаються менш вигідними для іноземних заявників, ніж для тайських громадян, тому більшість нерезидентів-покупців у Паттайї досі купують за готівку або використовують офшорне фінансування.

Цінові тенденції за сегментами

Поза загальними середніми показниками зростання цін на кондо нерівномірне за сегментами й локаціями, тож покупцям варто дивитися глибше за єдину загальнонаціональну цифру.

• По країні кондомініуми демонструють річне зростання від 2,5% до 3,6%, за даними піврічного звіту Remax Thailand — помірна, але позитивна траєкторія.
• Прибережні міста виграють завдяки зміцненню туризму, зростанню попиту з боку іноземних інвесторів та державним інфраструктурним проєктам — факторам, які підтримують відносну цінову стабільність Паттайї навіть на тлі послаблення загальнонаціональної вартості передачі іноземцям.
• Покупці, які порівнюють нові об'єкти з вторинними, побачать широкий розкид цін навіть у межах самої Паттайї, зумовлений близькістю до узбережжя, поверхом та віком будівлі.

Для тих, хто зважує конкретні пропозиції нового будівництва на тлі цих цінових тенденцій, такі проєкти, як Great Investment або лайфстайл-проєкт ECO та нова розкішна нерухомість біля моря, демонструють, як забудовники позиціонують свої об'єкти відносно орієнтиру в ฿70,000 за квадратний метр.

Регуляторний моніторинг: що може змінитися далі

Кілька регуляторних питань залишаються актуальними, і за ними варто спостерігати, а не діяти передчасно.

• Законопроєкти про 99-річну оренду та розширену квоту для іноземців активно обговорювалися протягом 2024-2025 років, з'являлися повідомлення про фінальний проєкт, що дійшов до парламенту, але жоден з них не був прийнятий.
• Захист покупців об'єктів «на папері», запроваджений OCPB у січні 2025 року, вже діє і застосовується незалежно від того, як вирішиться дискусія про квоти.
• Будь-яке майбутнє підвищення межі іноземного володіння, ймовірно, застосовуватиметься до реєстрації нових проєктів, а не заднім числом до вже існуючих забудов, судячи з того, як зазвичай впроваджувалися попередні реформи нерухомості в Таїланді.

Що це означає для покупців, які розглядають Паттайю зараз

Зведені разом, дані свідчать на користь виваженого, але конструктивного погляду на ринок нерухомості Таїланду в перспективі 2026 року.

• Загальнонаціональний іноземний попит слабшає, що зменшує конкуренцію за вдало розташовані об'єкти в Паттайї порівняно з роками пікового попиту з боку китайських покупців.
• Місцева вартість іпотеки поступово зростає, що закріплює перевагу готівкового, орієнтованого на іноземців попиту як структурну особливість Східного узбережжя, а не тимчасове явище.
• Правила квот та оренди, які мають значення сьогодні, — це чинні норми: 49% фрихолду, 30-річна оренда, а не пропозиції, що досі застрягли в комітетах.

Покупці, які хочуть отримати повнішу картину обсягів передачі та механіки квот поряд із цінами саме в Паттайї, можуть ознайомитися з нашим суміжним аналізом про оновлення ринку нерухомості Таїланду щодо передачі кондо, правил іноземних квот та інвестиційного потенціалу Паттайї.

Схожі статті

thailand-market

Аналіз ринку нерухомості Таїланду: передача кондомініумів, ціни та правила на 2026 рік

Ринок кондомініумів Таїланду вже четвертий рік поспіль демонструє загальнонаціональне охолодження, але попит іноземців, інфраструктура EEC та стійкість Східного узбережжя малюють зовсім іншу картину для покупців у Паттайї.

thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: передача кондомініумів, ціни та що потрібно знати покупцям у Паттайї

Загальна кількість передач нерухомості в Таїланді різко впала, але попит іноземців на кондо тримається стабільно, а Паттайя продовжує зростати. Ось що насправді кажуть дані напередодні 2026 року.

thailand-market

Ринок нерухомості Таїланду 2026: передача кондомініумів, тиск іноземних квот і цінові тренди Паттайї

У 2025 році обсяги передач кондомініумів іноземцям залишалися стабільними, тоді як квоти у Пхукеті та Паттайї заповнилися майже повністю. Розповідаємо, що останні дані REIC, динаміка цін та кредитні ставки означають для покупців, які дивляться на Східне узбережжя.