thailand-market

สถิติการโอนคอนโดชลบุรี 2025: ตัวเลขจาก REIC บอกอะไรบ้าง

26/7/2569

ข้อมูลการโอนปี 2025 ของ REIC แสดงให้เห็นว่าปริมาณคอนโดในชลบุรีเริ่มชะลอตัวลง แม้กรุงเทพฯ และฝั่งตะวันออกจะยังคงสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติไว้ได้ นี่คือความหมายที่แท้จริงของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังซื้อคอนโดในพัทยา

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

สถิติการโอนคอนโดชลบุรีปี 2025 เล่าเรื่องที่ซับซ้อนกว่าที่คิด: ปริมาณโดยรวมชะลอตัวลง แต่พัทยาและจังหวัดชลบุรีโดยรวมยังคงรักษาตำแหน่งตลาดผู้ซื้อต่างชาติที่ใหญ่เป็นอันดับสองของไทย รองจากกรุงเทพฯ ในระดับประเทศ ผู้ซื้อต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมรวม 14,899 ยูนิตตลอดทั้งปี เพิ่มขึ้น 2.2% จากปี 2024 แม้มูลค่ารวมจะลดลงก็ตาม สำหรับใครก็ตามที่กำลังพิจารณาซื้อคอนโดในพัทยา รายละเอียดเบื้องหลังตัวเลขหัวข้อข่าวเหล่านี้สำคัญกว่าตัวเลขการเติบโตโดยรวมเสียอีก

สถิติการโอนคอนโดชลบุรี 2025: ตัวเลขหลัก

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ภายใต้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ติดตามข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์รายจังหวัดในทุกไตรมาส รายงานไตรมาสแรกของปี 2025 แสดงให้เห็นภาพที่หลากหลายในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)

• ทั่วประเทศ การโอนคอนโดของชาวต่างชาติในไตรมาส 1 ปี 2025 รวมอยู่ที่ 3,919 ยูนิต ลดลง 0.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมูลค่ารวมลดลง 9.0% เหลือ 16.39 พันล้านบาท
• ชลบุรีมีการโอนที่อยู่อาศัยลดลง 8.5% ในไตรมาส 1 ปี 2025 รวมทั้งสิ้น 6,621 ยูนิต โดยมูลค่าลดลง 9.8% เหลือ 17.5 พันล้านบาท
• ระยองซึ่งเป็นจังหวัดใกล้เคียงกลับสวนกระแส โดยมีการโอนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในช่วงเดียวกัน สะท้อนให้เห็นว่าการฟื้นตัวของฝั่งตะวันออกไม่สม่ำเสมอในแต่ละจังหวัด

แม้จะมีการปรับตัวลดลง แต่กรุงเทพฯ และชลบุรียังคงเป็นสองจุดหมายหลักสำหรับผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นรูปแบบที่ข้อมูลของ REIC แสดงให้เห็นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

เหตุใดตัวเลขชลบุรีจึงชะลอตัวลงในปี 2025

การชะลอตัวนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะฝั่งตะวันออกเท่านั้น ตัวเลขทั้งปี 2025 ของ REIC แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อต่างชาติโอนคอนโดมิเนียมรวม 14,899 ยูนิตทั่วประเทศ เพิ่มขึ้น 2.2% จากปี 2024 แต่มูลค่าการโอนรวมกลับลดลง 10.7% เหลือ 60.92 พันล้านบาท ซึ่งหมายความว่ามีการซื้อขายจำนวนยูนิตมากขึ้นแต่ในราคาเฉลี่ยที่ต่ำลง

สัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติคิดเป็น 14.7% ของยูนิตคอนโดที่โอนทั้งหมดทั่วประเทศ และ 25% ของมูลค่าการโอนรวมในปี 2025 ซึ่งสัดส่วนนี้สะท้อนถึงการพึ่งพาเงินทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่องในตลาดกลุ่มกลางถึงบน

นักวิเคราะห์ระบุว่าการชะลอตัวส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจที่อ่อนแอทั้งในไทยและในตลาดต้นทางหลัก รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อในวงกว้าง

การเปลี่ยนไปสู่ยูนิตมือสองและระดับกลาง

แนวโน้มที่ชัดเจนหนึ่งในสถิติการโอนคอนโดชลบุรีปี 2025 คือผู้ซื้อต่างชาติหันมาให้ความสนใจยูนิตมือสองและสต็อกระดับกลางมากขึ้น แทนที่จะเป็นโครงการเปิดขายใหม่ก่อนสร้างเสร็จ ซึ่งสอดคล้องกับสิ่งที่เราเห็นในพื้นที่พัทยา ที่ กิจกรรมตลาดคอนโดมือสอง เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับการขายล่วงหน้าใหม่ ส่วนหนึ่งเพราะยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วให้รายได้ค่าเช่าได้ทันทีและไม่มีความเสี่ยงด้านการก่อสร้าง

แนวโน้มสัญชาติผู้ซื้อเบื้องหลังตัวเลข

ผู้ซื้อชาวจีนยังคงครองอันดับหนึ่งในตลาดคอนโดของไทยในปี 2025 แม้สัดส่วนจะลดลง ขณะที่ผู้ซื้อชาวเมียนมามีการเติบโตสูงสุดในบรรดาทุกสัญชาติ จนขึ้นมาอยู่อันดับสอง การกระจายตัวของกลุ่มผู้ซื้อนี้มีความสำคัญต่อชลบุรีโดยเฉพาะ เนื่องจากพัทยามีกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลายสัญชาติมากกว่าตลาดหรูของกรุงเทพฯ ที่มักกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ซื้อจีนเป็นหลัก

สำหรับข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผู้ซื้อสัญชาติหนึ่งที่กำลังปรับเปลี่ยนรูปแบบการโอนกรรมสิทธิ์ ดูบทวิเคราะห์ของเราเรื่อง ผู้ซื้อชาวอินเดียกับการเปลี่ยนแปลงการโอนคอนโดในไทย

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและวัฏจักรการลดดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย

ต้นทุนการกู้ยืมเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญตลอดปี 2025 และนี่คือส่วนหนึ่งของบริบทที่อยู่เบื้องหลังการชะลอตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายรวม 5 ครั้งตลอดปี รวมลดลงทั้งสิ้น 125 จุดพื้นฐาน ทำให้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงลงมาอยู่ที่ 1.25% ภายในเดือนธันวาคม 2025 เพื่อพยุงเศรษฐกิจที่ซบเซาซึ่งเผชิญแรงกดดันจากภาษีศุลกากรของสหรัฐฯ หนี้ครัวเรือนที่สูง และค่าเงินบาทที่แข็งค่า

การปรับลดล่าสุดเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง:

1. สิงหาคม 2025: ปรับลดอัตราดอกเบี้ย 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์ จาก 1.75% เหลือ 1.50%
2. ตุลาคม 2025: คงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ 1.50% โดยมีกรรมการ 2 ท่านเสนอให้ปรับลดเพิ่มเติม
3. ธันวาคม 2025: ปรับลดอัตราดอกเบี้ย 0.25 จุดเปอร์เซ็นต์ จาก 1.50% เหลือ 1.25%

สำหรับผู้ซื้อที่เป็นผู้พำนักในไทย การปรับลดนี้ส่งผลถึงราคาสินเชื่อบ้านรายย่อยแล้ว โดยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุดในช่วง 3 ปีแรกของโปรแกรมสินเชื่อบ้านต่างๆ อยู่ที่ประมาณ 2.65% ถึง 3.85% ในธนาคารพาณิชย์ชั้นนำของไทยภายในกลางปี 2026 ในทางกลับกัน ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงกว่า เนื่องจากธนาคารไทยส่วนใหญ่จำกัดการปล่อยกู้ให้เฉพาะผู้พำนักในไทย หรือกำหนดให้วางเงินดาวน์สูงกว่า ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการซื้อด้วยเงินสดจึงยังคงครองสัดส่วนหลักในสถิติการโอนของชาวต่างชาติในชลบุรี

การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบที่ส่งผลต่อผู้ซื้อในชลบุรี

นอกจากการลดอัตราดอกเบี้ยแล้ว ธนาคารแห่งประเทศไทยยังผ่อนคลายกฎเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้กู้ยืมต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2025 ถึงมิถุนายน 2026 โดยอนุญาตให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับบ้านหลังแรกที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท มาตรการนี้ช่วยผ่อนคลายเงื่อนไขทางการเงินสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวไทย แม้ว่ากลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติจะยังคงไม่ค่อยไวต่ออัตราดอกเบี้ยมากนัก

การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบเหล่านี้เกิดขึ้นควบคู่ไปกับคำถามที่มีมาอย่างต่อเนื่องเกี่ยวกับโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ 49% ซึ่งยังคงมีผลต่อรูปแบบการจัดสรรยูนิตและกลยุทธ์การขายของโครงการต่างๆ ในชลบุรีและพัทยา

ความหมายของข้อมูลนี้สำหรับผู้ซื้อในพัทยาปี 2026

เมื่อพิจารณาสถิติการโอนคอนโดชลบุรีปี 2025 ควบคู่กับแนวโน้มของ EEC โดยรวม มีข้อสรุปเชิงปฏิบัติ 3 ประการที่โดดเด่นสำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาซื้อคอนโด:

• ปริมาณลดลง แต่พัทยายังคงรักษาอันดับไว้ได้ การลดลง 8.5% ของการโอนในชลบุรีเป็นการชะลอตัวที่แท้จริง แต่จังหวัดนี้ยังคงมีดีมานด์ต่างชาติสูงกว่าทุกตลาดใน EEC ยกเว้นกรุงเทพฯ
• ขนาดดีลเฉลี่ยกำลังเล็กลง เมื่อจำนวนยูนิตเพิ่มขึ้นทั่วประเทศแต่มูลค่ารวมลดลง ผู้ซื้อกำลังหันไปหายูนิตที่มีขนาดเล็กลง ราคาย่อมเยากว่า หรือยูนิตมือสอง แทนที่จะเป็นโครงการใหม่ระดับพรีเมียม
• ต้นทุนทางการเงินกำลังลดลงสำหรับผู้พำนักในไทย ไม่ใช่สำหรับชาวต่างชาติส่วนใหญ่ การลดอัตราดอกเบี้ยของ ธปท. ช่วยผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการชาวไทยโดยตรงมากกว่าผู้ซื้อเงินสดจากต่างประเทศ ซึ่งยังคงเป็นแกนหลักของตัวเลขการโอนของชาวต่างชาติในชลบุรี

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังประเมินโอกาสเฉพาะในตลาดที่เย็นลงแต่ยังแข็งแกร่งนี้ โครงการที่มีความยืดหยุ่นในขนาดยูนิตและสต็อกที่ใกล้สร้างเสร็จ เช่น อพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่บรรยากาศเงียบสงบ หรือ โครงการหรูใหม่ริมทะเล เป็นตัวอย่างของสต็อกที่ใกล้เคียงกับตลาดมือสองซึ่งกำลังรองรับดีมานด์ในช่วงที่ความต้องการโครงการเปิดใหม่ชะลอตัวลง

สรุปส่งท้าย

สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ของชลบุรีในปี 2025 ไม่ได้บ่งชี้ว่าตลาดกำลังมีปัญหา แต่บ่งชี้ว่าตลาดกำลังปรับสมดุลใหม่ ปริมาณลดลงจากช่วงที่แข็งแกร่งก่อนหน้า ผู้ซื้อหันไปหาความคุ้มค่าและสต็อกมือสองมากขึ้น และเงื่อนไขทางการเงินดีขึ้นสำหรับผู้พำนักในไทย แม้ว่าผู้ซื้อต่างชาติจะยังคงพึ่งพาเงินสดต่อไป สำหรับนักลงทุนที่จับตาดูพัทยาโดยเฉพาะ ข้อมูลนี้สนับสนุนแนวทางที่รอบคอบและอดทน มากกว่าการตื่นตระหนกหรือความตื่นเต้นเกินเหตุ

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

thailand-market

การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระยอง: ผู้สร้างผลงานเงียบแห่งอีสเทิร์นซีบอร์ด

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั่วระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซบเซา ระยองกลับเป็นจังหวัด EEC เดียวที่มีการเติบโตจริง นี่คือข้อมูลเบื้องหลังเรื่องราวนี้และความหมายต่อผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบระยองกับพัทยา