thailand-market

ผู้ซื้อชาวอินเดียกำลังเปลี่ยนโฉมตลาดโอนคอนโดไทย — ความหมายต่อพัทยา

24/7/2569

ผู้ซื้อชาวจีนยังคงครองตลาดคอนโดไทยในแง่จำนวนหน่วย แต่ผู้ซื้อชาวอินเดียคือกลุ่มที่เติบโตเร็วที่สุดในช่วงปี 2025-2026 โดยซื้อยูนิตขนาดใหญ่และราคาสูงกว่าเดิม นี่คือสิ่งที่ข้อมูล REIC เผยให้เห็น และเหตุใดจึงสำคัญต่อพัทยา

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ผู้ซื้อชาวอินเดียกำลังกลายเป็นหนึ่งในเรื่องราวสำคัญของตลาดคอนโดไทยอย่างเงียบๆ ขณะที่กำลังซื้อของชาวจีนชะลอตัวลง ชาวอินเดียกลับซื้อคอนโดจำนวนน้อยลงแต่มีขนาดใหญ่ขึ้นและราคาสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ปรากฏชัดในข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว และเป็นโอกาสที่ตลาดชายฝั่งตะวันออกของพัทยาพร้อมจะได้รับประโยชน์ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการต่างเร่งดึงดูดฐานผู้ซื้อต่างชาติที่หลากหลายมากขึ้น

ผู้ซื้อชาวอินเดียกับตลาดคอนโดไทย: ข้อมูลเบื้องหลังแนวโน้ม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งติดตามการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้เผยภาพชัดเจนของตลาดที่กำลังปรับสมดุล สำหรับช่วงเดือนมกราคมถึงกันยายน 2025 <cite index="2-6">ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติทั่วประเทศอยู่ที่ 11,011 หน่วย ลดลง 0.05% ขณะที่มูลค่ารวมลดลงเหลือ 44,100 ล้านบาท ดิ่งลงถึง 14.2%</cite> ช่องว่างระหว่างจำนวนหน่วยที่แทบไม่ขยับกับมูลค่าที่ลดฮวบนี้ คือลายเซ็นของตลาดที่กำลังปรับสมดุลไปสู่การซื้อขายที่มีขนาดพอเหมาะมากขึ้น

เมื่อมองภาพรวมทั้งปี 2025 ก็ยังคงเห็นแนวโน้มเดียวกันในระดับประเทศ <cite index="4-1">ในปี 2025 การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น 2.2% เป็น 14,899 หน่วย ขณะที่มูลค่าตลาดรวมลดลงอย่างชัดเจนถึง 10.7% อยู่ที่ 60,900 ล้านบาท</cite> การใช้จ่ายเฉลี่ยต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงลดลงตามไปด้วย โดย <cite index="5-2">ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโด 14,899 หน่วยในปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.2% จากปี 2024 คิดเป็นมูลค่ารวม 60.92 พันล้านบาท แม้จะลดลง 10.7% เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องจากผู้ซื้อหันไปเลือกยูนิตที่ราคาย่อมเยากว่า</cite> ปัจจุบันการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 4.1 ล้านบาท สำหรับยูนิตขนาด 41 ตร.ม.

เหตุใดผู้ซื้อชาวอินเดียจึงเป็นเรื่องราวการเติบโตที่โดดเด่น

สัดส่วนสัญชาติผู้ซื้อคือคำอธิบายของมูลค่าที่ลดลง <cite index="1-4">ภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัวส่งผลกระทบหนักต่อดีมานด์คอนโดจากต่างชาติ โดยในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2025 แสดงให้เห็นการลดลงอย่างชัดเจนทั้งในแง่จำนวนและมูลค่า เนื่องจากผู้ซื้อชาวจีนซึ่งยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดชะลอการซื้อลงท่ามกลางปัญหาสภาพคล่อง ในทางตรงกันข้าม ผู้ซื้อชาวอินเดียกลับกลายเป็นพลังที่เติบโตเร็ว โดยมักซื้อยูนิตขนาดใหญ่และราคาสูงกว่าเพื่อการอยู่อาศัยจริง</cite>

ผู้พัฒนาโครงการกำลังตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงนี้โดยตรง <cite index="1-5,1-6">การเปลี่ยนแปลงนี้เป็นแรงขับเคลื่อนให้เกิดสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการเรียกว่า "การเปลี่ยนขั้วอำนาจ" ในปี 2026 เมื่อตลาดมองข้ามจีนไปสู่ดีมานด์คุณภาพสูงกว่าจากอินเดีย รวมถึงยุโรปและสหรัฐอเมริกา ขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอยังคงเป็นความเสี่ยงสำคัญ</cite>

ข้อมูลรายไตรมาสยิ่งตอกย้ำว่าการชะลอตัวของผู้ซื้อชาวจีนกำลังเกิดขึ้นรวดเร็วเพียงใด <cite index="3-0">การโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อชาวจีนในไตรมาสแรกอยู่ที่ 906 หน่วย ลดลง 38.8% จากปีก่อนหน้า โดยมีมูลค่าการโอนรวม 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9%</cite> การลดลงนี้รุนแรงกว่าการลดลงของยอดโอนต่างชาติโดยรวมในไตรมาสเดียวกันมาก ซึ่งก็ถือว่ามีนัยสำคัญอยู่แล้ว: <cite index="3-2,3-3">การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติทั้งหมดอยู่ที่ 3,241 หน่วย ลดลง 17.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9%</cite>

ฐานผู้ซื้อที่หลากหลายมากขึ้น

นอกเหนือจากอินเดีย สัญชาติอื่นๆ ก็กำลังเข้ามาเติมเต็มช่องว่างที่ชาวจีนทิ้งไว้:

• ผู้ซื้อชาวเมียนมาที่กระจุกตัวอยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท
• ผู้ซื้อชาวรัสเซียที่ใช้จ่ายต่อยูนิตสูงขึ้น มักเกิน 10 ล้านบาท
• ผู้ซื้อชาวไต้หวันที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบปีต่อปี
• ผู้ซื้อชาวยุโรปและสหรัฐฯ ที่ยังคงมั่นคงในช่วงราคา 6-12 ล้านบาท

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเทศที่เกี่ยวข้องกับวัฏจักรก่อนหน้านี้มากที่สุด บทวิเคราะห์ก่อนหน้าของเราเรื่อง ภาวะซบเซาของอสังหาฯ จีนกับผู้ซื้อชาวจีนในพัทยา ครอบคลุมเรื่องนี้อย่างละเอียดมากขึ้น

ความหมายต่อพัทยาและชายฝั่งตะวันออก

พัทยาไม่ได้เผยแพร่ข้อมูลแยกตามสัญชาติจาก REIC ที่ละเอียดเท่ากรุงเทพฯ แต่แรงขับเคลื่อนระดับประเทศเดียวกันนี้ก็ยังใช้ได้ เมื่อการซื้อเก็งกำไรจากชาวจีนชะลอตัวลง ผู้พัฒนาโครงการในพัทยาจึงมีแรงจูงใจเต็มที่ที่จะดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลายเช่นเดียวกัน — ครอบครัวชาวอินเดียที่มองหายูนิตเพื่ออยู่อาศัย ผู้ซื้อชาวรัสเซียและยุโรปที่เล็งสต๊อกพรีเมียมวิวทะเล และดีมานด์จากไต้หวันที่เติบโตอย่างมากในพื้นที่อื่นๆ ของประเทศ

ความหลากหลายนี้เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ดัชนีราคาของพัทยาเองกำลังปรับตัวสูงขึ้น ดังที่กล่าวไว้ในรายงาน แนวโน้มดัชนีราคาคอนโดไทยปี 2025 นอกจากนี้ยังมาพร้อมกับคลื่นอุปทานใหม่ ซึ่งเราครอบคลุมไว้ใน ไปป์ไลน์อุปทานคอนโดพัทยาปี 2026 — ทางเลือกที่มากขึ้นสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังเปลี่ยนจากการเก็งกำไรระดับหรูสุดๆ ไปสู่ยูนิตที่ใช้งานจริงในช่วงราคา 4-10 ล้านบาท

ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณากลุ่มตลาดนี้อยู่ในปัจจุบันสามารถชมโครงการอย่าง อพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ เงียบสงบ หรือ คอนโดหรูใหม่ริมทะเล ซึ่งทั้งคู่เหมาะกับการอยู่อาศัยจริงที่กำลังขับเคลื่อนดีมานด์ทั่วประเทศในขณะนี้

แรงกดดันจากโควตาต่างชาติ: อีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องจับตา

การเปลี่ยนแปลงด้านสัญชาติผู้ซื้อกำลังเกิดขึ้นท่ามกลางการถกเถียงเรื่องโควตา <cite index="7-1,7-2">ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน ชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่รวมได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในอาคารชุดแต่ละแห่ง กฎนี้บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 1979 และไม่เคยเปลี่ยนแปลงมาแล้ว 47 ปี</cite> ขณะนี้หน่วยงานกำกับดูแลกำลังพิจารณาปรับเปลี่ยนกฎดังกล่าว เนื่องจาก <cite index="7-3">ผู้ซื้อชาวต่างชาติคิดเป็น 26% ของการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ปี 2025 ขณะที่ในภูเก็ตตัวเลขนี้สูงเกิน 40%</cite> ทำให้เกิดความกังวลว่าประชาชนในพื้นที่จะถูกผลักดันออกจากตลาด

ข้อเสนอหนึ่งที่กำลังถูกพิจารณาคือการลดเพดานลง: <cite index="7-4">โควตาการถือครองของต่างชาติที่ 49% ยังคงมีผลบังคับใช้อยู่ แต่มีการหารืออย่างจริงจังเกี่ยวกับการลดลงเหลือ 30-39%</cite> แม้ว่า <cite index="7-6">หากมีการแก้ไขกฎหมาย จะมีผลเฉพาะกับธุรกรรมใหม่เท่านั้น — กรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ที่มีอยู่แล้วยังคงได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย</cite> สำหรับผู้ซื้อที่กำลังชั่งใจเรื่องจังหวะเวลา นี่คือเหตุผลที่แท้จริงในการรีบตัดสินใจซื้อยูนิตฟรีโฮลด์ในโควตาต่างชาติให้เร็วกว่าที่จะรอ

เงื่อนไขสินเชื่อกำลังผ่อนคลายลงเล็กน้อย

ต้นทุนทางการเงินมีความสำคัญต่อทั้งผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติที่กำลังชั่งใจเรื่องจังหวะเวลาเข้าซื้อ <cite index="6-1">ตามการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025 ของ Global Property Guide อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในไทยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2.9-3.3% ต่อปีสำหรับสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่</cite> แม้จะแตกต่างกันไปตามธนาคารและโปรไฟล์ผู้กู้

อัตราดอกเบี้ยขายปลีกอ้างอิงก็ปรับลดลงเช่นกัน <cite index="8-1">ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2026 อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำรายย่อยเฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์ในประเทศอยู่ที่ 7.38% ลดลงจาก 7.80% เมื่อปีก่อนหน้า ขณะที่สาขาธนาคารต่างชาติอยู่ที่ 6.33% ลดลงจาก 6.42% ในเดือนมิถุนายน 2025</cite> ท่าทีเชิงนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยก็ยังคงผ่อนปรนอย่างต่อเนื่อง โดย <cite index="9-0">อัตราดอกเบี้ยนโยบายอ้างอิงคงที่ที่ 1% ในการประชุมเดือนมิถุนายน 2026 สอดคล้องกับที่ตลาดคาดการณ์ไว้ และทำให้ต้นทุนการกู้ยืมอยู่ในระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2022</cite> สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมว่าสิ่งนี้มีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อ โปรดดูบทความของเราเรื่อง การลดดอกเบี้ยของ ธปท. กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

ข้อสรุปเชิงปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อ

เรื่องราวที่ปรากฏจากข้อมูลไม่ได้บอกว่าดีมานด์ต่างชาติกำลังล่มสลาย แต่เป็นการปรับสมดุลไปสู่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่านักเก็งกำไรที่ซื้อขายระยะสั้น สำหรับพัทยาซึ่งอุปทานยังคงขยายตัวต่อเนื่องและราคายังอยู่ในระดับที่เข้าถึงได้ค่อนข้างมาก การเปลี่ยนแปลงนี้จึงเอื้อประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการบ้านจริงหรือสินทรัพย์เช่าระยะกลางมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้นล้วนๆ

ผู้ที่กำลังชั่งใจจะเข้าซื้อในตอนนี้ควร:

1. ตรวจสอบความพร้อมของโควตาต่างชาติแต่เนิ่นๆ เนื่องจากยังมีการหารือเรื่องการปฏิรูปโควตาอยู่
2. เปรียบเทียบสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่กับแบบอ้างอิงเบนช์มาร์กก่อนตัดสินใจ
3. เน้นที่ช่วงราคา 4-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นจุดที่ดีมานด์ทั้งจากคนไทยและต่างชาติที่หลากหลายกระจุกตัวอยู่
4. ติดตามข้อมูลแยกตามสัญชาติรายไตรมาสของ REIC แทนที่จะยึดสมมติฐานเก่าเกี่ยวกับผู้ซื้อชาวจีน

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026