thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

22/7/2569

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569 ยังคงโครงสร้างเดิมที่ใช้กันมานาน คือค่าธรรมเนียมโอน 2% จากราคาประเมินของทางราชการ บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และในบางกรณีคือภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่มีส่วนใดที่แตกต่างกันตามสัญชาติของผู้ซื้อ สิ่งที่เปลี่ยนไปคือสภาพตลาดที่ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ตั้งอยู่ เพราะปริมาณและมูลค่าการโอนคอนโดทั่วประเทศต่างชะลอตัวลงตลอดปี 2568 ทำให้ผู้ซื้อมีพื้นที่ต่อรองมากขึ้นว่าใครจะเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้จริงๆ

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยครอบคลุมอะไรบ้าง

การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไทยต้องเสียค่าใช้จ่ายจากภาครัฐหลายรายการแยกกัน ไม่ใช่ "ภาษีโอน" เพียงตัวเดียว

• ค่าธรรมเนียมโอน: <cite index="2-1">อัตรา 2% ของราคาประเมินราชการ</cite> ต้องจ่ายไม่ว่าใครจะเป็นผู้ซื้อ
• อากรแสตมป์: <cite index="2-1">0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายจริง แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า</cite> — แต่จะได้รับการยกเว้นหากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: คำนวณต่างกันระหว่างผู้ขายบุคคลธรรมดา (แบบขั้นบันได อิงตามจำนวนปีที่ถือครอง) กับผู้ขายนิติบุคคล (อัตราคงที่จากราคาขายหรือราคาประเมิน)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ: จะเก็บเมื่อผู้ขายถือครองห้องชุดน้อยกว่า 5 ปี และใช้แทนอากรแสตมป์ในกรณีนี้

ดังที่คู่มือค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติฉบับหนึ่งระบุไว้ชัดเจนว่า <cite index="0-0,0-1">ค่าธรรมเนียมโอนไม่ใช่ภาษี และไม่สามารถต่อรองได้ — แต่ผู้ซื้อควรวางแผนไว้ในงบประมาณก่อนการโอน และคิดที่ 2% ของราคาประเมินไม่ว่าผู้ซื้อจะสัญชาติใด</cite>

ใครเป็นผู้จ่าย: ผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือแบ่งกันจ่าย?

ในทางปฏิบัติ ค่าธรรมเนียมโอน 2% มักถูกแบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามธรรมเนียมปฏิบัติ แม้ว่านี่จะเป็นเรื่องของการต่อรองมากกว่าข้อบังคับตามกฎหมาย ส่วนอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะมักเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย เนื่องจากเกี่ยวข้องกับกำไรและระยะเวลาถือครองของผู้ขายเอง สำหรับการซื้อโครงการสร้างใหม่ ผู้พัฒนาโครงการมักช่วยออกค่าธรรมเนียมโอนบางส่วนเป็นสิ่งจูงใจ โดยเฉพาะในตลาดที่โมเมนตัมการขายเริ่มชะลอตัว

ทำไมโครงสร้างค่าธรรมเนียมจึงสำคัญมากขึ้นในตลาดที่ชะลอตัว

ค่าใช้จ่ายในการโอนจะมีผลต่างกันเมื่อปริมาณธุรกรรมลดลง เพราะผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้นในการผลักดันการแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมให้เป็นประโยชน์กับตัวเอง ภาวะชะลอตัวทั่วประเทศนี้มีข้อมูลยืนยันชัดเจนแล้ว <cite index="5-0">ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกปี 2568 ลดลง 10.52% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 65,276 หน่วย ขณะที่มูลค่าลดลง 13.02%</cite>

คอนโดมิเนียมก็เป็นไปในทิศทางเดียวกัน <cite index="4-1">การโอนคอนโดทั่วประเทศในไตรมาสแรกปี 2568 ลดลง 7.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 21,814 หน่วย โดยมูลค่าการโอนรวมลดลง 11.1% เหลือ 5.6 หมื่นล้านบาท</cite>

การโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งมีการตรวจสอบเข้มงวดกว่าที่กรมที่ดิน กลับอ่อนตัวลงชัดเจนยิ่งกว่า <cite index="3-0">ข้อมูลจาก REIC แสดงว่าการโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติในช่วงเดือนมกราคม-กันยายน 2568 ลดลง 14.2% เหลือ 4.41 หมื่นล้านบาท โดยความต้องการจากผู้ซื้อจีนลดลง แต่ผู้ซื้อชาวอินเดียกลับใช้จ่ายต่อหน่วยมากขึ้น</cite> ประเด็นหลังนี้น่าสนใจ เพราะแม้จำนวนการโอนให้ต่างชาติโดยรวมจะลดลง แต่กลุ่มผู้ซื้อกลับเปลี่ยนไป — เทรนด์นี้เราได้วิเคราะห์เชิงลึกไว้ในบทความผลตอบแทนการเช่าคอนโดพัทยาสำหรับนักลงทุน

โควตาต่างชาติยังไม่เปลี่ยนแปลง — อย่าให้ใครมาบอกเป็นอย่างอื่น

ความสับสนที่เกิดขึ้นซ้ำๆ ในหมู่ผู้ซื้อต่างชาติคือ โควตาการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติ 49% กำลังจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่ คำตอบคือไม่ <cite index="6-0">โควตาคอนโด 49% ยังคงเดิม แม้จะมีข้อเสนอให้ปรับเพิ่มเป็น 75%</cite> ทุกห้องชุดที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติยังต้องผ่านเกณฑ์สัดส่วนพื้นที่นี้เป็นรายอาคาร ณ จุดที่จดทะเบียน ซึ่งเป็นช่วงเวลาเดียวกับที่คำนวณและชำระค่าธรรมเนียมโอน

มีการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบที่แท้จริงเกิดขึ้นในช่วงนี้ และมันคุ้มครองผู้ซื้อตั้งแต่ขั้นตอนก่อนหน้า ก่อนที่จะถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์เสียอีก <cite index="6-0">กฎใหม่ของ สคบ. คุ้มครองผู้ซื้อคอนโดพรีเซลจากการถูกริบเงินมัดจำ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่มกราคม 2568</cite> เรื่องนี้สำคัญสำหรับใครก็ตามที่กำลังจองห้องชุดในโครงการพรีเซลแถวพัทยาหรือชายฝั่งตะวันออก ซึ่งเป็นแหล่งที่การวางเงินมัดจำก่อนสร้างเสร็จเป็นเรื่องปกติ

ราคาคอนโดพัทยาเป็นอย่างไรเมื่อนำมาคำนวณค่าธรรมเนียม

เนื่องจากทั้งค่าธรรมเนียมโอนและอากรแสตมป์คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ ราคาประเมินหรือราคาขายของห้องชุดจึงเป็นตัวกำหนดจำนวนเงินสดที่ต้องจ่ายในวันโอนโดยตรง ระดับราคาในพัทยาให้ภาพที่ชัดเจนของขนาดค่าใช้จ่ายนี้

• <cite index="7-1">ราคาคอนโดในพัทยาเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-110,000 บาทต่อตารางเมตร</cite> โดยห้องหนึ่งห้องนอนทั่วไปมีราคาประมาณ 2.5-4 ล้านบาท
• <cite index="9-0">ราคาคอนโดเฉลี่ยในพัทยาปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 3.6 ล้านบาท</cite>
• สำหรับตลาดระดับบน <cite index="8-0">คอนโดที่มีราคาแพงที่สุดที่วางขายในพัทยาอยู่ที่ 200,000 บาทต่อตารางเมตร</cite> และบางการคาดการณ์ยังมองว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

สำหรับคอนโดพัทยาราคา 3.6 ล้านบาท เฉพาะค่าธรรมเนียมโอน 2% ก็ตกอยู่ที่ประมาณ 72,000 บาทแล้ว ยังไม่รวมอากรแสตมป์ ค่านายหน้า หรือส่วนของภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ผู้ขายอาจต่อรองรวมเข้าไปในราคา ผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบห้องชุดควรสอบถามราคาประเมินตั้งแต่เนิ่นๆ เพราะราคาประเมิน (ไม่ใช่ราคาตามสัญญา) คือฐานที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน

กรุงเทพฯ กำหนดเพดานราคา พัทยากำหนดจุดเริ่มต้น

น่าสังเกตว่าการคำนวณค่าธรรมเนียมมีความแตกต่างกันมากเพียงใดระหว่างตลาดระดับบนของกรุงเทพฯ กับชายฝั่งตะวันออก <cite index="5-1">บริษัทที่ปรึกษาคาดการณ์ว่าราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองจะแตะ 315,000 บาทต่อตารางเมตร ภายในสิ้นปี 2568</cite> — สูงเกือบ 3 เท่าของราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในพัทยา สำหรับธุรกรรมระดับเพนต์เฮาส์ในกรุงเทพฯ เฉพาะค่าธรรมเนียมโอนอย่างเดียวก็อาจสูงถึงหลักล้านบาท ซึ่งเป็นประเด็นที่เราเจาะลึกไว้ในบทความการโอนคอนโดที่แพงที่สุดในไทย

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาจุดเริ่มต้นในการลงทุน ช่องว่างของราคานี้เองคือเหตุผลที่พัทยาและเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงดึงดูดเงินทุนที่มิเช่นนั้นจะไปไล่ตามผลตอบแทนที่บางลงในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ระดับพรีเมียม — ประเด็นนี้เราอธิบายเพิ่มเติมในบทความว่า EEC กำลังเปลี่ยนโฉมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์พัทยาอย่างไร

เรื่องการเงินและวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนต้องชำระเป็นเงินสดที่กรมที่ดินในวันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นวันเดียวกับที่มีการเบิกจ่ายสินเชื่อ หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อในการซื้อ ผู้ซื้อต่างชาติที่พึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารไทยควรอ่านบทความสรุปอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อคอนโดต่างชาติในไทยก่อนกำหนดวันโอน เนื่องจากกำหนดเวลาสินเชื่อและการชำระค่าธรรมเนียมจะมาบรรจบกันในนัดหมายเดียวกัน

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในตอนนี้

ตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่ชะลอตัวลงไม่ได้ทำให้อัตราตามกฎหมายลดลง แต่ก็เปลี่ยนอำนาจต่อรองของผู้ซื้อในส่วนที่สามารถต่อรองได้ของดีลนั้นๆ

1. ตรวจสอบราคาประเมินราชการก่อนตกลงราคา — เพราะนี่คือฐานจริงในการคำนวณค่าธรรมเนียมของคุณ ไม่ใช่ราคาที่ประกาศขาย
2. ต่อรองเรื่องการแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมให้ชัดเจนในสัญญาจอง โดยเฉพาะห้องชุดมือสองที่ธรรมเนียมปฏิบัติแตกต่างกันไป
3. สอบถามว่าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ เพราะขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครองของผู้ขายทั้งหมด
4. นำกฎคุ้มครองเงินมัดจำของ สคบ. ปี 2568 มาพิจารณาสำหรับการจองซื้อโครงการพรีเซล โดยเฉพาะโครงการพัทยาที่ยังสร้างไม่เสร็จ
5. เปรียบเทียบค่าธรรมเนียมที่คำนวณจากราคาประเมินระหว่างห้องชุดในรายการที่คุณสนใจ เช่น โครงการ Great Investment หรือ Lifestyle ECO ก่อนตัดสินใจเลือกเขตประเมินราคาใดเขตหนึ่ง

สรุปประเด็นสำคัญ

โครงสร้างค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยมีความมั่นคง โปร่งใส และเหมือนกันสำหรับผู้ซื้อทั้งชาวต่างชาติและชาวไทย คือค่าธรรมเนียมโอน 2%, อากรแสตมป์ 0.5% (หรือภาษีธุรกิจเฉพาะแทน) และภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ปรับตามสถานการณ์ของผู้ขาย สิ่งที่ผู้ซื้อควรจับตาจริงๆ ในปี 2569 ไม่ใช่อัตราค่าธรรมเนียม แต่คือราคาประเมินที่ใช้เป็นฐานคำนวณ และพื้นที่ต่อรองที่ตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่ชะลอตัวมอบให้กับพวกเขาในตอนนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026

thailand-market

แนวโน้มตลาดคอนโดมือสองพัทยา 2026: ราคา ส่วนลด และดีมานด์

ตลาดคอนโดมือสองในพัทยาปี 2026 ถูกกำหนดด้วยยอดโอนทั่วประเทศที่ชะลอตัว หน่วยขายปิดต่ำกว่าราคาตั้งขาย และช่องว่างราคาต่อตารางเมตรระหว่างของเก่ากับโครงการเปิดใหม่ที่กว้างขึ้น มาดูกันว่าข้อมูลบอกอะไร และมีความหมายอย่างไรต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย