thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

17/7/2569

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

การโอนคอนโดในประเทศไทยมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในช่วง 2025-2026 โดยถูกฉุดจากภาวะอุปทานล้นตลาดในกรุงเทพฯ ทว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เป็นเรื่องเดียวกันทั้งหมด — พัทยาและฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) ยังคงยืนหยัดได้ดีกว่ามากทั้งในแง่ราคาและความต้องการจากชาวต่างชาติ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับลดลงเล็กน้อย โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ 49% ยังคงเดิมแม้จะมีการพูดคุยเรื่องปฏิรูป และกฎใหม่ก็เข้ามาคุ้มครองผู้ซื้อคอนโดแบบพรีเซล สำหรับนักลงทุน ความแตกต่างระหว่างเมืองหลวงที่ซบเซากับชายฝั่งที่ยังแข็งแกร่งคือประเด็นสำคัญที่สุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโดที่ลดลง

ตัวเลขระดับประเทศยืนยันว่าตลาดกำลังชะลอตัว ไม่ใช่พังทลาย ข้อมูลจากอุตสาหกรรมระบุว่า <cite index="5-0">ในปี 2025 คาดว่าจะมีการโอน 343,678 ยูนิต ลดลง 1.2% คิดเป็นมูลค่า 964.02 พันล้านบาท ลดลง 1.7%</cite> โดยแนวโน้มปีถัดไปก็ไม่ได้ดีขึ้นมากนัก <cite index="5-1">ในปี 2026 คาดว่าจะมีการโอน 343,433 ยูนิต ลดลง 0.07% คิดเป็นมูลค่า 963.55 พันล้านบาท ลดลง 0.05%</cite> ซึ่งถือเป็นการลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ของภาคส่วนนี้

การคาดการณ์อย่างเป็นทางการก็เห็นตรงกันในภาพรวม <cite index="6-0">REIC คาดการณ์ว่าจะมีการชะลอตัวเล็กน้อยในปี 2025 โดยคาดว่าการโอนที่อยู่อาศัยรวมจะลดลง 0.3% ในด้านจำนวนยูนิต และ 0.8% ในด้านมูลค่า เมื่อเทียบกับปี 2024</cite> โดย <cite index="6-1">ศูนย์ฯ คาดการณ์ว่าจะเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2026 ขึ้นอยู่กับแรงส่งทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืน</cite>

ที่สำคัญคือ ความเจ็บปวดนี้ไม่ได้กระจายอย่างเท่าเทียมกัน <cite index="6-2">ภาวะตลาดขาลงไม่ได้เกิดขึ้นทั่วประเทศอย่างเท่าเทียมกัน โดยกรุงเทพฯ เผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาดอย่างหนัก ในขณะที่ตลาดในภูมิภาคอย่างฝั่งตะวันออกกลับแสดงความแข็งแกร่งมากกว่า</cite> ความแตกต่างนี้คือข้อเท็จจริงที่สำคัญที่สุดสำหรับใครก็ตามที่กำลังเปรียบเทียบคอนโดใจกลางเมืองกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ริมชายฝั่งในพัทยา จอมเทียน หรือศรีราชา

ทำไมกรุงเทพฯ ถึงมีอุปทานล้นตลาด ในขณะที่ชายฝั่งไม่เป็นเช่นนั้น

ภาวะล้นตลาดของเมืองหลวงเป็นปัญหาด้านอุปทาน ไม่ใช่แค่ความต้องการที่อ่อนแอ หน่วยงานกำกับดูแลคาดการณ์ว่าจะมีสต็อกใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาด และ <cite index="7-0">ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยใหม่ 42,000 ยูนิตเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 เพียงช่วงเดียว ซึ่งเป็นการเพิ่มอุปทานใหม่ก่อนที่ตลาดจะดูดซับได้ทัน</cite> ปริมาณดังกล่าวเข้ามาซ้ำเติมสต็อกค้างเดิมที่มีอยู่มากอยู่แล้ว โดย <cite index="7-1">มีคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ออกในกรุงเทพฯ เกือบ 58,000 ยูนิต</cite> ณ ต้นปี

วงจรการพัฒนาโครงการในพัทยามีวินัยมากกว่า อุปทานใหม่ที่จำกัดกว่าประกอบกับความสนใจของผู้ซื้อที่มั่นคง ทำให้อัตราการดูดซับตลาดตามแนวชายฝั่งยังคงแข็งแรงกว่า สำหรับรายละเอียดเชิงลึกว่าความแตกต่างระหว่างภาพรวมประเทศกับภูมิภาคนี้ส่งผลต่อผู้ซื้ออย่างไร ดูได้ที่ คู่มือตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2026 สำหรับผู้ซื้อในพัทยา

ความต้องการจากผู้ซื้อต่างชาติ: จีนยังคงนำ เมียนมาแซงขึ้นมา

ชาวต่างชาติยังคงเป็นเสาหลักเชิงโครงสร้างของตลาดคอนโด แม้มูลค่าการโอนโดยรวมจะอ่อนตัวลง ในภาพรวมทั่วประเทศ <cite index="1-1">การถือครองโดยชาวต่างชาติคิดเป็น 14.7% ของยูนิตคอนโดมิเนียมที่โอนทั้งหมดทั่วประเทศ และ 25% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด</cite> ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อต่างชาตินิยมซื้อยูนิตราคาสูงในสัดส่วนที่ไม่สมดุล

อย่างไรก็ตาม สัดส่วนสัญชาติของผู้ซื้อกำลังเปลี่ยนแปลง แนวโน้มสำคัญมีดังนี้:

• จีนยังคงเป็นแหล่งผู้ซื้อคอนโดต่างชาติรายใหญ่ที่สุด โดยเมียนมาไต่ขึ้นมาอยู่อันดับสองในแง่กิจกรรมการโอน
• <cite index="1-0">มูลค่าการโอนรวมลดลง 10.7% เหลือ 60.92 พันล้านบาท</cite> แม้ความสนใจในระดับยูนิตจะยังคงอยู่
• <cite index="2-0">การซื้อคอนโดโดยชาวต่างชาติโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.1 ล้านบาท (127,100 ดอลลาร์สหรัฐ) สำหรับยูนิตขนาด 41 ตารางเมตร</cite> ซึ่งชี้ให้เห็นการเปลี่ยนไปสู่ยูนิตขนาดเล็กที่ราคาย่อมเยากว่า มากกว่าจะเป็นการถอยห่างจากตลาด

สำหรับพัทยาโดยเฉพาะ การสับเปลี่ยนสัญชาติผู้ซื้อนี้กำลังเกิดขึ้นพร้อมกับโครงการเปิดตัวใหม่และการยกระดับโครงสร้างพื้นฐาน — ประเด็นนี้ถูกกล่าวถึงในเชิงลึกยิ่งขึ้นใน สรุปข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยาเกี่ยวกับผู้ซื้อต่างชาติ โครงการเปิดตัว และโครงสร้างพื้นฐาน

ความเคลื่อนไหวของราคาในพัทยาและฝั่งตะวันออก

ขณะที่กรุงเทพฯ กำลังจัดการกับสต็อกค้าง ราคาในพัทยากลับบอกเล่าเรื่องราวเชิงบวกกว่า โดยเฉพาะในกลุ่มระดับบน <cite index="3-0">คอนโดหรูในพัทยามีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 160,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร โดยอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม โดยเฉพาะที่มีวิวทะเลและทำเลชั้นดี มีการปรับราคาขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ</cite> และ <cite index="3-1">ราคาอาจสูงถึง 300,000 บาทต่อตารางเมตรหรือมากกว่านั้นสำหรับยูนิตระดับเอ็กซ์คลูซีฟ</cite>

กลุ่มระดับเริ่มต้นและระดับกลางยังคงเข้าถึงง่ายกว่าเมืองหลวงมาก <cite index="4-0">คอนโดในพัทยาอยู่ที่ประมาณ 70,000 บาทต่อตารางเมตรในปี 2025 โดยวิลล่าเริ่มต้นที่ 5 ล้านบาท</cite> และ <cite index="4-1">ความต้องการจากชาวต่างชาติและผู้พำนักระยะยาวยังคงแข็งแกร่ง ในขณะที่โครงสร้างพื้นฐานดีขึ้นและอุปทานใหม่มีจำกัดมากขึ้น</cite> ในระดับโครงการ <cite index="8-0">ยูนิตแบบสตูดิโอเริ่มต้นที่ประมาณ 2.5 ล้านบาท ในขณะที่เพนต์เฮาส์หรูมีราคาเกิน 10 ล้านบาท</cite> ทำให้ผู้ซื้อมีช่วงราคาให้เลือกหลากหลายภายในเมืองเดียวกัน

ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาทรัพย์สินริมชายหาดในระดับราคาบนของช่วงนี้ อาจสนใจดูรายการอย่าง อสังหาริมทรัพย์หรูริมทะเลแห่งใหม่ หรือ โครงการรีสอร์ตเกาะอัจฉริยะบนแผ่นดินใหญ่

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงื่อนไขทางการเงิน

ต้นทุนการกู้ยืมผ่อนคลายลงเล็กน้อย ซึ่งมีความสำคัญทั้งต่อการซื้อของคนไทยและการซื้อที่ใช้เงินกู้จากต่างชาติ <cite index="9-0">คณะกรรมการนโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงเหลือ 1.5% ในปี 2025 ซึ่งลดลง 0.25% จากระดับก่อนหน้า เพื่อสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ</cite>

ในระดับผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์สะท้อนถึงการผ่อนคลายดังกล่าว แต่ยังคงมีการคัดเลือกอย่างระมัดระวัง <cite index="10-0">อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่แท้จริงตลอดสัญญาของธนาคารกรุงเทพอยู่ระหว่าง 4.25% ถึง 4.57% ต่อปี</cite> ซึ่งเป็นโครงสร้างอัตราดอกเบี้ยทั่วไปของธนาคารในประเทศรายใหญ่ ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรทราบว่าผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านของไทยส่วนใหญ่ยังคงต้องการถิ่นที่อยู่หรือรายได้ในประเทศไทย ดังนั้นการซื้อด้วยเงินสดหรือแผนผ่อนชำระกับผู้พัฒนาโครงการยังคงเป็นวิธีหลักสำหรับผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติในพัทยา

การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ: ประเด็นถกเถียงเรื่องโควตาต่างชาติ

คำถามด้านกฎระเบียบที่ถูกจับตามองมากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยขณะนี้คือ โควตาการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติที่ 49% จะเปลี่ยนแปลงหรือไม่ ในสถานการณ์ปัจจุบัน <cite index="11-0">โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ 49% ยังคงมีผลบังคับใช้ แม้จะมีการหารืออย่างจริงจังเรื่องการลดลงเหลือ 30-39%</cite> โดย <cite index="11-1">แรงจูงใจหลักของการปฏิรูปคือการปกป้องผู้ซื้อชาวไทยจากภาวะเงินเฟ้อด้านราคาที่เกิดจากความต้องการของชาวต่างชาติ</cite>

ในอีกด้านหนึ่ง <cite index="12-0">โควตาคอนโด 49% ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง แม้จะมีข้อเสนอให้เพิ่มขึ้นเป็น 75%</cite> — เป็นเครื่องเตือนใจว่าข้อเสนอปฏิรูปกำลังเคลื่อนไหวไปทั้งสองทิศทาง และยังไม่มีอะไรที่สรุปแน่นอน โดยรวมแล้ว ผู้ซื้อควรวางแผนโดยยึดตามเพดาน 49% ที่มีอยู่ในปัจจุบัน มากกว่าจะคาดเดาการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางใดทิศทางหนึ่ง

มีชัยชนะที่เป็นรูปธรรมสำหรับผู้ซื้อเกิดขึ้นแล้วหนึ่งเรื่อง <cite index="12-1">กฎใหม่จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคปกป้องผู้ซื้อคอนโดแบบพรีเซลจากการริบเงินมัดจำ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่มกราคม 2025</cite> ซึ่งเป็นมาตรการคุ้มครองที่มีความหมายสำหรับผู้ที่ซื้อยูนิตก่อนการก่อสร้าง ซึ่งยังคงพบได้ทั่วไปในโครงการใหม่ ๆ ของพัทยา เช่น โครงการไลฟ์สไตล์และการลงทุนภายใต้แบรนด์ ECO ที่วางจำหน่ายอยู่ในขณะนี้

โครงสร้างพื้นฐานฝั่งตะวันออกที่ขับเคลื่อนมูลค่าระยะยาว

การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) คือเหตุผลเชิงโครงสร้างที่ทำให้ตลาดพัทยามีพฤติกรรมแตกต่างจากกรุงเทพฯ <cite index="13-0">สนามบินอู่ตะเภากำลังได้รับการยกระดับให้เป็นสนามบินนานาชาติหลักแห่งที่สามของประเทศไทย เชื่อมต่ออย่างไร้รอยต่อกับดอนเมืองและสุวรรณภูมิผ่านรถไฟความเร็วสูง</cite> และเมื่อแล้วเสร็จ <cite index="13-1">ศูนย์กลางทั้งสามแห่งที่เชื่อมโยงกันนี้ได้รับการออกแบบให้รองรับผู้โดยสารได้สูงสุดถึง 200 ล้านคนต่อปี</cite>

เส้นทางรถไฟเองก็เป็นงานวิศวกรรมที่จริงจัง <cite index="14-0">รถไฟความเร็วสูงจะเชื่อมต่อสนามบินนานาชาติทั้งสามแห่งของกรุงเทพฯ ได้แก่ ดอนเมืองและสุวรรณภูมิ เข้ากับอู่ตะเภา ด้วยความเร็วสูงสุด 250 กิโลเมตรต่อชั่วโมง</cite> ผ่านเครือข่าย สถานีรถไฟความเร็วสูงเก้าแห่ง การเชื่อมต่อลักษณะนี้เองที่เป็นรากฐานของข้อโต้แย้งเรื่องการไหลของเงินทุนสู่พัทยา ซึ่งเป็นประเด็นที่ถูกสำรวจเพิ่มเติมในบทความของเราเรื่อง ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลก และเหตุผลที่เงินทุนกำลังไหลเข้าสู่พัทยา

ความหมายสำหรับผู้ซื้อในตอนนี้

เมื่อนำทุกส่วนมาประกอบกัน ภาพรวมสำหรับผู้ที่กำลังประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2026 มีดังนี้:

1. ปริมาณการโอนทั่วประเทศทรงตัวถึงลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ — นี่คือตลาดของผู้ซื้อสำหรับการต่อรองในกลุ่มที่มีอุปทานล้นตลาด
2. ภาวะล้นตลาดของกรุงเทพฯ เป็นปัญหาด้านอุปทาน ในขณะที่ท่อส่งอุปทานที่จำกัดกว่าและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน EEC ของฝั่งตะวันออกทำให้มีความแข็งแกร่งเปรียบเทียบกันมากกว่า
3. ความต้องการจากต่างชาติไม่ได้หายไป — เพียงแต่เปลี่ยนไปสู่ยูนิตขนาดเล็กที่ราคาย่อมเยากว่า โดยจีนและเมียนมานำในกิจกรรมการซื้อ
4. ต้นทุนทางการเงินผ่อนคลายลงเล็กน้อย แต่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรคาดว่าจะยังต้องพึ่งพาเงินสดหรือแผนผ่อนชำระกับผู้พัฒนาโครงการ มากกว่าสินเชื่อบ้านในประเทศ
5. โควตาต่างชาติที่ 49% ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงในตอนนี้ และกฎคุ้มครองผู้บริโภคใหม่ทำให้การซื้อแบบพรีเซลปลอดภัยกว่าเมื่อปีที่แล้ว

สำหรับรายละเอียดเชิงภูมิภาคที่ครบถ้วนยิ่งขึ้น คู่มือประกอบของเราเรื่อง การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบของไทยปี 2026 และ สถิติการขายหมดเกลี้ยงของผู้ซื้อต่างชาติที่ PTY Residence ในพัทยา ได้เจาะลึกลงในธุรกรรมและแนวโน้มราคาเฉพาะที่กำลังกำหนดทิศทางของชายฝั่งในปัจจุบัน

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบ

ยอดโอนคอนโดทั่วประเทศลดลงในปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติกลับมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น และฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) อย่างพัทยายังคงเติบโตดีกว่าค่าเฉลี่ยประเทศจากแรงหนุนการลงทุนใน EEC นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยปี 2026

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: การโอนคอนโด ราคา และกฎเกณฑ์ต่างๆ

การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 2.2% ในปี 2025 แต่มูลค่ารวมกลับลดลง ขณะที่พัทยายังคงราคายืนหยัดในโซนหลัก บทความนี้จะอธิบายว่าข้อมูลนี้มีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อ