thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบ

15/7/2569

ยอดโอนคอนโดทั่วประเทศลดลงในปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติกลับมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น และฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) อย่างพัทยายังคงเติบโตดีกว่าค่าเฉลี่ยประเทศจากแรงหนุนการลงทุนใน EEC นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยปี 2026

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวเข้าสู่ปี 2026 ในสภาพที่เรียกได้ว่า "สองความเร็ว": ภาพรวมการซื้อขายชะลอตัวลง แต่ความต้องการจากต่างชาติและฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) กลับทำผลงานได้ดีกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศ คาดการณ์ว่ายอดโอนคอนโดทั่วประเทศในปี 2025 จะลดลงราว 7.3% แต่ผู้ซื้อต่างชาติกลับมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่า โดยพัทยาและชลบุรียังคงทำผลงานได้โดดเด่นจากแรงหนุนของการลงทุนในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) สำหรับผู้ซื้อแล้ว ความแตกต่างนี้สำคัญกว่าตัวเลขภาพรวมเพียงตัวเดียว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: ภาพรวมทั้งประเทศ

ความต้องการภายในประเทศคือจุดอ่อนหลัก ตามการคาดการณ์พื้นฐานของ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) <cite index="6-1">คาดว่ายอดโอนรวมจะอยู่ที่ 322,500 หน่วย ลดลง 7.3% เมื่อเทียบกับปี 2024 โดยมีมูลค่าการโอนรวมประมาณ 873,400 ล้านบาท ลดลง 10.9% เมื่อเทียบปีต่อปี</cite>

ความอ่อนแรงนี้เกิดขึ้นในวงกว้าง ไม่ได้มาจากฝั่งต่างชาติ <cite index="6-2">ความต้องการจากต่างชาติช่วยประคองตลาดคอนโดได้ดีกว่าในแง่จำนวนหน่วย แต่มูลค่ากลับหดตัวลงอย่างชัดเจน สะท้อนว่ามีการเปลี่ยนไปสู่สินค้าขนาดเล็กและราคาย่อมเยาลง</cite>

นักวิเคราะห์มองว่าปี 2026 จะยังคงเป็นภาพต่อเนื่อง มากกว่าจะพลิกกลับอย่างฉับพลัน:

• <cite index="6-3">รายงานแนวโน้มที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ ของ JLL คาดว่ามูลค่าทรัพย์สินในกลุ่มลักชัวรีจะ "เพิ่มขึ้นเล็กน้อย" แต่ยังคงมีโปรโมชันที่กดการเติบโตไว้</cite>
• <cite index="6-3">CBRE คาดว่าปี 2026 จะเป็น "รูปแบบคล้ายเดิม" กับช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเน้นกลยุทธ์ "คุณภาพมากกว่าปริมาณ" ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ</cite>
• <cite index="6-3">Cushman & Wakefield ระบุว่ากำลังซื้อในประเทศยังคงเป็นข้อจำกัด และตลาดยังต้องพึ่งพาความต้องการจากต่างชาติอยู่บางส่วน</cite> ซึ่งชี้ให้เห็นทิศทางราคาแบบสองความเร็ว มากกว่าการปรับขึ้นแบบเท่าเทียมกันทั่วตลาด

ยอดโอนคอนโด: ต่างชาติเพิ่มส่วนแบ่ง ขณะที่คนไทยชะลอตัว

สัญญาณที่ชัดเจนที่สุดของการปรับสมดุลตลาด คือช่องว่างที่กว้างขึ้นระหว่างกิจกรรมของต่างชาติกับคนไทย ตลอดทั้งปี 2025 <cite index="0-0,0-1">ผู้ซื้อต่างชาติมียอดโอนคอนโดทั่วประเทศ 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบปีต่อปี ขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 10.7% เหลือ 60.92 พันล้านบาท</cite>

นั่นหมายความว่าต่างชาติซื้อหน่วยมากขึ้นแต่ในราคาเฉลี่ยที่ต่ำลง เป็นสินค้าขนาดเล็กราคาย่อมเยา มากกว่าจะเป็นทรัพย์สินระดับหรูหรา ที่สำคัญคือบทบาทของต่างชาติในตลาดโดยรวมกำลังเติบโตขึ้น:

• <cite index="7-1">ในแง่จำนวนหน่วย ผู้ซื้อต่างชาติมีส่วนแบ่ง 13.4% ของตลาด เพิ่มขึ้นจาก 10.7% ในปีก่อนหน้า</cite>
• <cite index="7-1">ในแง่มูลค่า ส่วนแบ่งเพิ่มขึ้นเป็น 23.2% จาก 19.9% ตอกย้ำความสำคัญของความต้องการต่างชาติในตลาดคอนโดไทยที่ยังคงดำเนินต่อไป</cite>
• แรงส่งเห็นได้ชัดในช่วงปลายปี: <cite index="0-0">ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2025 มีการโอนคอนโด 3,888 หน่วยให้ผู้ซื้อต่างชาติ เพิ่มขึ้น 9.3% เมื่อเทียบปีต่อปี คิดเป็นมูลค่ารวม 16.83 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5%</cite>

ใครคือผู้ซื้อ?

จีนยังคงเป็นสัญชาติผู้ซื้อรายใหญ่ที่สุด แต่บทบาทเริ่มลดน้อยลง ขณะที่ตลาดขนาดเล็กหลายแห่งกำลังเร่งตัวขึ้น <cite index="6-0">ข้อมูลวิเคราะห์การโอนคอนโดของต่างชาติจาก REIC ช่วงเดือนมกราคม-กันยายน 2025 แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อต่างชาติซื้อไป 11,011 หน่วย ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า ขณะที่มูลค่ารวมลดลง 14.2% เหลือประมาณ 44.1 พันล้านบาท</cite>

กลุ่มที่โดดเด่นที่สุดในแง่อัตราการเติบโต:

1. <cite index="7-2">รัสเซียยังคงเป็นตลาดที่โดดเด่น ด้วยยอดโอน 383 หน่วย เพิ่มขึ้น 33% และมูลค่าการโอนรวม 1.665 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 68.7%</cite>
2. <cite index="7-2">อินเดียมีอัตราการเติบโตสูงสุดในกลุ่ม 10 อันดับแรก ด้วยยอดโอน 63 หน่วย เพิ่มขึ้น 40.0%</cite>
3. เมียนมาโผล่ขึ้นมาเป็นกลุ่มที่น่าจับตามอง — <cite index="8-0">ผู้ซื้อจากเมียนมาเป็นหนึ่งในกลุ่มที่เติบโตเร็วที่สุด โดยขยับขึ้นมาติด 3 อันดับแรกของสัญชาติที่ซื้อคอนโดในไทย</cite> ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการย้ายฐานความมั่งคั่งข้ามพรมแดน
4. ขณะเดียวกัน <cite index="1-0">ผู้ซื้อชาวจีนมีมูลค่าการโอนเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8 ล้านบาท</cite> ซึ่งถือว่าเป็นขนาดดีลที่ค่อนข้างพอเหมาะ สะท้อนการเปลี่ยนไปสู่หน่วยขนาดเล็กลง

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาโครงการเฉพาะ รายการ คอนโดพัทยาสำหรับขาย ของเราก็สะท้อนแนวโน้มเดียวกันนี้ คือหันไปสู่สินค้าขนาดกะทัดรัด ทำเลดี แทนที่จะเป็นห้องหรูขนาดใหญ่

กฎโควตาต่างชาติ: ยังคงอยู่ที่ 49% และยังเป็นข้อจำกัดหลัก

แม้จะมีกระแสข่าวเรื่องการปฏิรูปกฎหมาย แต่โครงสร้างการถือครองกรรมสิทธิ์พื้นฐานยังไม่เปลี่ยนแปลง <cite index="4-2">ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดได้เต็มรูปแบบ (freehold) โดยที่พื้นที่ขายรวมที่ต่างชาติถือครองในอาคารนั้นต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด</cite> นี่ยังคงเป็นหนึ่งในไม่กี่ช่องทางที่ผู้ซื้อที่ไม่ใช่คนไทยจะถือครองกรรมสิทธิ์แบบ freehold ได้อย่างแท้จริง

มีสองประเด็นที่ผู้ซื้อมักเข้าใจผิดบ่อยครั้ง:

• <cite index="4-0">แต่ละโครงการคอนโดมีโควตาสูงสุด 49% สำหรับเจ้าของที่ไม่ใช่คนไทย เมื่อโควตาเต็มแล้ว ชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้อหน่วยเพิ่มเติมแบบ freehold ได้อีก</cite> — หน่วยที่เหลือจะเข้าถึงได้ผ่านโครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาว (leasehold) เท่านั้น
• กระแสข่าวเรื่องสัญญาเช่า 99 ปีไม่ได้แตะต้องกฎ freehold แต่อย่างใด: <cite index="3-3">โควตา freehold 49% สำหรับต่างชาติในคอนโดเป็นคนละเรื่องกันและยังไม่เปลี่ยนแปลง ส่วนแผนสัญญาเช่า 99 ปีจะส่งผลหลักต่อทางเลือกแบบ leasehold เช่น วิลล่าและที่พักอาศัยแบรนด์บางประเภทเท่านั้น</cite>

การถือครองที่ดินยังคงเป็นข้อห้ามไม่ว่าจะอยู่ในสถานะโควตาใดก็ตาม <cite index="9-0">ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านและอาคารได้ แต่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินใต้อาคารนั้นได้</cite> นี่คือเหตุผลที่โครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาวครองส่วนใหญ่ในตลาดวิลล่าและบ้านเดี่ยว หากต้องการทำความเข้าใจในเชิงปฏิบัติมากขึ้น ดูคู่มือของเราเรื่อง การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยสำหรับชาวต่างชาติ

พัทยาและฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard): ทำผลงานดีกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ

ขณะที่ตลาดใจกลางกรุงเทพฯ เริ่มชะลอตัวลง พัทยาและชลบุรียังคงดึงดูดทั้งอุปทานใหม่และความต้องการซื้ออย่างต่อเนื่อง <cite index="5-2">นักลงทุนสนใจพื้นที่นี้เพราะผลตอบแทนค่าเช่าที่ยอดเยี่ยม</cite> และ <cite index="5-3">การไหลเข้าของผู้ซื้อต่างชาติได้กระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ให้เพิ่มขึ้น จนผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ตอบรับด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ</cite>

ขนาดของอุปทานใหม่มีนัยสำคัญ <cite index="10-1">CBRE ติดตามพบว่ามีโครงการคอนโดใหม่ 10 โครงการ รวมกว่า 3,300 หน่วย เปิดตัวเพียงในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 เท่านั้น และยังคงมีโครงการต่อเนื่องไปจนถึงปี 2026</cite> กิจกรรมกระจุกตัวอยู่ในบางย่านที่เฉพาะเจาะจง: <cite index="10-1">จอมเทียนและนาจอมเทียนสำหรับคอนโดระดับกลาง พัทยากลางสำหรับโครงการตึกสูง และวงศ์อมาตย์สำหรับตึกริมหาดระดับพรีเมียม</cite>

ปัจจัยเชิงโครงสร้างที่หนุนความแข็งแกร่งนี้คือ EEC <cite index="9-1">โครงการหลักระดับชาตินี้ ซึ่งเป็นภาคต่อของโครงการพัฒนาฝั่งตะวันออกดั้งเดิม กำลังอัดฉีดเม็ดเงินลงทุนกว่า 50,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เข้าสู่จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา</cite> ขนาดของการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและภาคอุตสาหกรรมนี้เป็นแรงหนุนความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้พัทยาในระยะยาว มากกว่าจะขึ้นอยู่กับวัฏจักรการท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว

ผู้ซื้อที่กำลังสำรวจพื้นที่นี้ควรเปรียบเทียบแต่ละย่านอย่างละเอียด บทวิเคราะห์ของเราเรื่อง ทำเลที่ดีที่สุดในพัทยาสำหรับซื้อคอนโด ครอบคลุมวงศ์อมาตย์ จอมเทียน หนองปรือ และเขาพระตำหนักในรายละเอียดมากขึ้น ซึ่งตรงกับย่านเดียวกันที่กำลังมีการก่อสร้างใหม่คึกคักที่สุดในขณะนี้

อัตราดอกเบี้ยกู้: การขอสินเชื่อแพงขึ้นสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

เงื่อนไขการเงินตึงตัวขึ้น โดยเฉพาะสำหรับผู้กู้ที่ไม่ใช่คนไทย <cite index="2-1">อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับนักลงทุนต่างชาติปรับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ โดยทั่วไปอยู่ที่ราว 8% และอาจสูงถึง 12% สำหรับสินเชื่อคอนโด</cite> ซึ่งสูงกว่าที่คนไทยจะเข้าถึงได้มาก

ในทางกลับกัน ผู้กู้ในประเทศยังคงได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญจากธนาคารรายใหญ่ ตัวอย่างเช่น ธนาคารกรุงเทพ โฆษณา <cite index="2-2">อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 4.25% ถึง 4.44% ต่อปี</cite> สำหรับผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านบางประเภท ตอกย้ำให้เห็นถึงช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างการเงินของคนไทยกับต่างชาติ

ช่องว่างนี้เป็นเหตุผลหนึ่งที่การซื้อด้วยเงินสดยังคงเป็นเรื่องปกติในหมู่ผู้ซื้อต่างชาติในพัทยา และเป็นเหตุผลที่ต้องให้ความสำคัญกับเงื่อนไขอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน (loan-to-value) ตั้งแต่เนิ่น ๆ: <cite index="2-0">อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สินโดยทั่วไปมักไม่เอื้อประโยชน์ต่อชาวต่างชาติเท่ากับคนไทย</cite> หมายความว่าโดยทั่วไปต้องวางเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงกว่า

จับตากฎระเบียบ: โครงสร้างนอมินีถูกจับตามองใกล้ชิด

หน่วยงานกำกับดูแลได้เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบการใช้โครงสร้างนอมินีที่ผิดกฎหมายเพื่อหลบเลี่ยงกฎการถือครองที่ดิน มากกว่าจะเน้นที่โควตาคอนโดโดยตรง ความพยายามปฏิรูปล่าสุดถูกอธิบายว่าเป็น <cite index="9-2">การปฏิรูปที่มุ่งปิดช่องโหว่ที่เอื้อให้เกิดการใช้โครงสร้างนอมินีอย่างผิดกฎหมาย ควบคู่ไปกับการทำให้การลงทุนของต่างชาติที่ถูกต้องตามกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์ไทยมีความชัดเจนและได้รับการคุ้มครองมากขึ้น</cite>

ศาลยังได้เข้ามามีบทบาทเกี่ยวกับโครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาวด้วยเช่นกัน <cite index="3-1">ในอดีต ผู้พัฒนาโครงการบางรายเสนอสัญญาเช่า 90 ปี ซึ่งจัดโครงสร้างเป็นสัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี บวกสัญญาต่ออายุที่เซ็นล่วงหน้าอีก 2 ครั้ง แต่คำพิพากษาของศาลฎีกาล่าสุดได้เข้ามาชี้ชัดถึงความเป็นจริงของข้อตกลงลักษณะนี้</cite> ทำให้จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องให้ทนายความอิสระตรวจสอบสัญญาเช่าใด ๆ แทนที่จะพึ่งพาเงื่อนไขการตลาดจากผู้พัฒนาโครงการเพียงฝ่ายเดียว

สำหรับผู้ซื้อที่ใช้ช่องทางการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย โควตาคอนโด 49% และการจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวมาตรฐาน ยังคงเป็นสองเส้นทางที่ถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งเราได้อธิบายความแตกต่างนี้เพิ่มเติมในคู่มือเรื่อง สัญญาเช่าระยะยาวเทียบกับกรรมสิทธิ์แบบ freehold ในไทย

นี่หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในปี 2026

เมื่อรวบรวมประเด็นทั้งหมดเข้าด้วยกัน มีสามข้อสรุปเชิงปฏิบัติที่โดดเด่นสำหรับผู้ที่กำลังประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้:

1. ยอดการซื้อขายทั่วประเทศยังคงอ่อนแอ ทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้นในย่านใจกลางกรุงเทพฯ เมื่อเทียบกับช่วงหลายปีที่ผ่านมา
2. ความต้องการจากต่างชาติพิสูจน์ให้เห็นว่ามีความยืดหยุ่นมากกว่าความต้องการในประเทศ โดยเฉพาะจากรัสเซีย อินเดีย และเมียนมา ซึ่งควรจับตาหากคุณกำลังวางแผนจังหวะการขายต่อ
3. พัทยาและฝั่งตะวันออกได้ประโยชน์จากแรงหนุนเชิงโครงสร้างของ EEC ซึ่งไม่มีในตลาดภูมิภาคอื่นส่วนใหญ่ ช่วยประคองผลตอบแทนค่าเช่าไว้ได้ แม้การเติบโตของราคาทั่วประเทศจะยังคงซบเซาอยู่

ผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อควรตรวจสอบความพร้อมของโควตา ต้นทุนการเงิน และเงื่อนไขสัญญาเช่าให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจ — ปัจจัยพื้นฐานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผลตอบแทนแก่ผู้ซื้อที่ทำการบ้านมาอย่างดี มากกว่าผู้ที่ไล่ตามตัวเลขการเติบโตเพียงผิวเผิน

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) กำลังเปลี่ยนโฉมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์พัทยาอย่างไร

ตลาดคอนโดไทยกำลังชะลอตัวทั่วประเทศ แต่พัทยากลับเดินอยู่บนเส้นทางที่ต่างออกไปด้วยแรงหนุนจากระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) มาดูกันว่าตัวเลขการโอน การลดดอกเบี้ย และไทม์ไลน์โครงสร้างพื้นฐาน บอกอะไรกับนักลงทุนที่กำลังพิจารณาลงทุนอสังหาฯ พัทยาในวันนี้

thailand-market

ผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดพัทยาสำหรับนักลงทุน: คาดการณ์ปี 2026

ผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดพัทยาสำหรับนักลงทุนในปัจจุบันอยู่ที่ราว 5-10% ขึ้นอยู่กับทำเลและประเภทคอนโด ซึ่งสูงกว่ากรุงเทพฯ และตลาดคู่แข่งในภูมิภาคส่วนใหญ่ มาดูกันว่าอะไรคือปัจจัยหนุนตัวเลขเหล่านี้ และทำเลไหนที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุด

thailand-market

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติในไทย: อะไรที่ใช้ได้จริงในปี 2026

อัตราดอกเบี้ยไทยที่ลดลงกำลังเป็นข่าวใหญ่ แต่ผู้ซื้อต่างชาติแทบไม่ได้กู้ในอัตรานั้นจริง นี่คือภาพจริงของการขอสินเชื่อซื้อคอนโดพัทยาในปี 2026 ธนาคารไหนปล่อยกู้ที่ LTV เท่าไร และทำไมเงินสดยังคงเป็นทางเลือกที่ชนะในดีลส่วนใหญ่