thailand-market
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: การโอนคอนโด ราคา และกฎเกณฑ์ต่างๆ
15/7/2569
การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 2.2% ในปี 2025 แต่มูลค่ารวมกลับลดลง ขณะที่พัทยายังคงราคายืนหยัดในโซนหลัก บทความนี้จะอธิบายว่าข้อมูลนี้มีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อ
สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ
ตลาดคอนโดมิเนียมของไทยปิดปี 2025 ด้วยภาพที่แบ่งออกเป็นสองด้าน: ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติขยับขึ้นเล็กน้อย ขณะที่มูลค่าธุรกรรมรวมกลับลดลง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสำหรับคนไทยยังคงอยู่ในระดับสูง และพัทยาก็สวนกระแสการชะลอตัวของตลาดทั่วประเทศด้วยราคาที่เติบโตอย่างมั่นคง สำหรับผู้ซื้อ นั่นหมายความว่ามีอำนาจต่อรองมากขึ้นในภาพรวมทั่วประเทศ แต่การแข่งขันเพื่อคอนโดทำเลดีบนชายฝั่งทะเลตะวันออก (Eastern Seaboard) ยังคงเข้มข้นต่อไป มาดูกันว่าตัวเลขจริงๆ บอกอะไรบ้าง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: ภาพรวมทั้งประเทศ
ทั่วประเทศ ตลาดคอนโดในปีที่ผ่านมาให้ผลลัพธ์ที่ผสมกัน ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงเข้ามาซื้ออย่างต่อเนื่อง แต่ใช้จ่ายเฉลี่ยต่อธุรกรรมน้อยลง ซึ่งเป็นสัญญาณของความระมัดระวังมากกว่าการถอยหนีออกจากตลาด
ตามข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศรวม 14,899 ยูนิตในปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 10.7% เหลือ 60,920 ล้านบาท ความแตกต่างนี้ — จำนวนยูนิตมากขึ้นแต่เม็ดเงินน้อยลง — สะท้อนถึงการซื้อในราคาที่ย่อมเยาลงและงบประมาณที่ตึงตัวขึ้นในกลุ่มผู้ซื้อทุกสัญชาติ
ข้อมูลกลางปีของ REIC ยืนยันว่าแนวโน้มนี้ดำเนินต่อเนื่องตลอดปี 2025 ซึ่งสะท้อนถึงการชะลอตัวของทั้งเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก ทำให้ผู้ซื้อระมัดระวังมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวจีนที่ได้รับผลกระทบจากแรงกดดันทางเศรษฐกิจภายในประเทศของตนเอง
เมื่อขยายมุมมองไปยังภาคที่อยู่อาศัยในวงกว้างขึ้น แนวโน้มยิ่งดูอ่อนตัวลงไปอีก การคาดการณ์สิ้นปีของ REIC ระบุว่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะยังคงติดลบตลอดทั้งปี สะท้อนความระมัดระวังของผู้ซื้อและกำลังซื้อที่อ่อนแออย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าการโอนรวมจะอยู่ที่ 322,500 ยูนิต ลดลง 7.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
พูดง่ายๆ คือ นี่คือตลาดของผู้ซื้อในภาพรวมทั้งประเทศ แต่ไม่ใช่ตลาดที่กำลังพังทลาย
แนวโน้มผู้ซื้อต่างชาติเบื้องหลังตัวเลขตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เมื่อมองลึกลงไปกว่าตัวเลขรวมในภาพรวม สัดส่วนสัญชาติของผู้ซื้อก็บอกเล่าเรื่องราวของตัวเอง ผู้ซื้อชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด แต่รูปแบบการใช้จ่ายของพวกเขาได้เปลี่ยนไป
- ผู้ซื้อชาวจีน: ยังคงเป็นสัญชาติอันดับหนึ่งในแง่ปริมาณ แม้ว่ามูลค่าธุรกรรมจะอ่อนตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว
- ผู้ซื้อชาวรัสเซีย: จำนวนยูนิตน้อยลง แต่ใช้จ่ายต่อคอนโดสูงขึ้น โดยมูลค่าธุรกรรมเพิ่มขึ้น 6.9% เมื่อเทียบกับปีก่อน สะท้อนการเปลี่ยนไปสู่ดีลระดับพรีเมียม
- ผู้ซื้อชาวเมียนมา: กลุ่มที่มีความเคลื่อนไหวมากขึ้นเรื่อยๆ ซื้อในจำนวนมากขึ้น แม้ขนาดดีลเฉลี่ยจะยังอยู่ในระดับปานกลาง
นอกจากนี้ยังควรระลึกไว้ว่าชาวต่างชาติครองสัดส่วนตลาดเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ชาวต่างชาติซื้อคอนโดรวม 7,167 ยูนิตในครึ่งแรกของปี 2025 คิดเป็นมูลค่าราว 28,700 ล้านบาท — ตัวเลขที่ฟังดูน่าประทับใจ แต่คิดเป็นสัดส่วนไม่ถึง 10% ของการโอนคอนโดทั้งหมดทั่วประเทศ ความต้องการของคนไทยในประเทศเอง ไม่ใช่ผู้ซื้อจากต่างชาติ ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาด
พัทยาและชายฝั่งทะเลตะวันออก: สวนกระแสตลาดทั่วประเทศ
ขณะที่ตลาดคอนโดทั่วประเทศเย็นตัวลง แต่โซนชายฝั่งทะเลตะวันออกของพัทยากลับยืนหยัดได้ดีกว่ามาก โดยได้แรงหนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน และความต้องการเช่าที่ยังคงมั่นคง
ข้อมูลตลาดปัจจุบันระบุว่าราคาคอนโดเฉลี่ยของเมืองพัทยาอยู่ที่ประมาณ 70,000 บาทต่อตารางเมตร โดยคาดว่าจะเติบโตราว 3% ต่อปี และให้ผลตอบแทนค่าเช่าในช่วง 6-8% อย่างไรก็ตาม ทำเลที่ตั้งเปลี่ยนสมการนี้ไปอย่างมาก:
- หาดวงศ์อมาตย์ — ระดับพรีเมียม ราคาอยู่ที่ประมาณ 170,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากความหายากและวิวทะเลโดยตรง
- เขาพระตำหนักและจอมเทียนตอนกลาง — จุดกึ่งกลางของตลาด (mid-market) เป็นที่นิยมทั้งในกลุ่มผู้อยู่อาศัยเองและผู้เช่า
- พัทยาตะวันออกและจอมเทียนตอนใน — ระดับเริ่มต้น ราคาประมาณ 60,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร ดึงดูดผู้ซื้อครั้งแรกหรือผู้ที่คำนึงถึงงบประมาณ
สำหรับนักลงทุนที่กำลังเปรียบเทียบระหว่างย่านต่างๆ คู่มือของเรื่อง คอนโดพัทยาที่ประกาศขาย ได้แจกแจงรายการที่ประกาศขายปัจจุบันในแต่ละโซนเหล่านี้ ขณะที่ภาพรวมของเรื่อง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจอมเทียน เจาะลึกผลตอบแทนในตลาดย่อยนี้โดยเฉพาะ
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและเงื่อนไขการเงิน
ต้นทุนทางการเงินยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่สุดตัวหนึ่งสำหรับใครก็ตามที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย และภาพนี้แตกต่างกันอย่างชัดเจนระหว่างคนไทยกับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
- อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมาตรฐานในไทยโดยทั่วไปอยู่ที่ 5-8% แต่อาจสูงถึง 12% หากผ่านนายหน้าสินเชื่อ
- ธนาคารใหญ่บางแห่งเสนออัตราดอกเบี้ยที่จูงใจกว่านั้น เช่น SCB อยู่ที่ราว 4.2%, กสิกรไทยราว 4.1% และธนาคารกรุงเทพราว 4.3% แม้ว่าอัตราส่งเสริมการขายเหล่านี้มักใช้ได้กับผู้กู้บางกลุ่มเท่านั้น
- อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน (LTV) แตกต่างกันตามสัญชาติ คนไทยโดยทั่วไปสามารถกู้ได้สูงสุดถึง 70% ของมูลค่าทรัพย์สิน ขณะที่ธนาคารมักจะปล่อยกู้ให้ชาวต่างชาติเพียงประมาณ 50-60% ของมูลค่าทรัพย์สินเท่านั้น
ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ยังคงซื้อด้วยเงินสดหรือผ่านแผนผ่อนชำระกับผู้พัฒนาโครงการมากกว่าการขอสินเชื่อจากธนาคารไทย เนื่องจากเพดาน LTV ที่ต่ำกว่าและข้อกำหนดด้านเอกสารรายได้ที่เข้มงวดกว่า
กฎการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: อะไรเปลี่ยนไปและอะไรยังคงเดิม
โควตาต่างชาติ 49% ยังคงเป็นกฎที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดในไทย และแม้จะมีการถกเถียงกันอย่างต่อเนื่อง กฎนี้ก็ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง
โควตาคอนโด 49% ยังคงเดิม แม้จะมีข้อเสนอให้ปรับขึ้นเป็น 75% ในทางปฏิบัติ นั่นหมายความว่า:
- เมื่อโควตาต่างชาติของโครงการหนึ่งเต็มแล้ว ผู้ซื้อที่ไม่ใช่คนไทยจะสามารถซื้อยูนิตเพิ่มเติมได้เฉพาะในรูปแบบสิทธิการเช่า (leasehold) เท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์แบบครบสมบูรณ์ (freehold)
- ข้อเสนอสัญญาเช่าระยะยาว 99 ปีที่มีการหารือแยกต่างหากนั้น เป็นแนวนโยบายคนละส่วนกัน โควตากรรมสิทธิ์ครบสมบูรณ์ของต่างชาติ 49% สำหรับคอนโดมิเนียมเป็นคนละเรื่องและยังคงเดิม ส่วนโครงการ 99 ปีจะส่งผลกระทบหลักต่อทางเลือกการเช่าระยะยาว เช่น วิลล่าและที่พักอาศัยแบรนด์บางประเภท
- การคุ้มครองผู้บริโภคในฝั่งผู้ซื้อก็มีการปรับปรุงเช่นกัน โดยกฎใหม่ของ สคบ. (OCPB) คุ้มครองผู้ซื้อคอนโดที่ยังไม่สร้างเสร็จ (off-plan) จากการถูกยึดเงินมัดจำ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนมกราคม 2025
การถกเถียงเรื่องโควตายังไม่ยุติ เจ้าหน้าที่ได้กล่าวว่าการหารือควรก้าวข้ามกรอบความคิดที่เรียบง่ายเกินไป โดยชี้ให้เห็นว่ามีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนจำกัดในไทยเท่านั้นที่โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติเต็ม 49% แล้ว ซึ่งบั่นทอนข้ออ้างที่ว่าจำเป็นต้องปฏิรูปอย่างเร่งด่วน ผู้ซื้อควรมองว่าข้อเสนอปรับเพิ่มโควตาเป็นเพียงประเด็นนโยบายที่ยังอยู่ระหว่างหารือ ไม่ใช่กฎหมายที่ยุติแล้ว และควรตรวจสอบโควตาต่างชาติที่เหลืออยู่ของอาคารที่ตนสนใจก่อนตัดสินใจซื้อ — ซึ่งเป็นสิ่งที่ทีมงานของเราตรวจสอบทุกครั้งเมื่อได้รับคำถามเกี่ยวกับ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา
สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในตอนนี้
เมื่อรวบรวมประเด็นทั้งหมดเข้าด้วยกัน มีข้อสรุปเชิงปฏิบัติสามข้อที่โดดเด่นสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในวัฏจักรตลาดไทยรอบนี้:
- ความอ่อนตัวของตลาดทั่วประเทศสร้างพื้นที่สำหรับการต่อรอง เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมลดลงและมูลค่าธุรกรรมของต่างชาติตกต่ำ ผู้ขายในพื้นที่ที่ไม่ใช่ทำเลไพรม์ก็เปิดกว้างต่อการเจรจาราคามากกว่าเมื่อปีก่อน
- โซนหลักของพัทยาคือข้อยกเว้น ไม่ใช่กฎเกณฑ์ทั่วไป วงศ์อมาตย์ พระตำหนัก และจอมเทียนไพรม์ยังคงมีราคาที่มั่นคงกว่าและผลตอบแทนค่าเช่าที่สม่ำเสมอ แม้ค่าเฉลี่ยทั่วประเทศจะเย็นตัวลง
- การเงินยังคงเอื้อต่อการซื้อด้วยเงินสดหรือเงื่อนไขจากผู้พัฒนาโครงการ เนื่องจากเพดาน LTV ที่ต่ำกว่าและอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงสูงกว่าสำหรับชาวต่างชาติ ผู้ซื้อจากต่างประเทศส่วนใหญ่ควรเตรียมงบเงินสดอย่างน้อย 40-50% โดยใช้การกู้เงินเป็นส่วนเสริมมากกว่าเป็นช่องทางหลักในการระดมทุน
ทั้งหมดนี้ไม่ได้บ่งชี้ว่าตลาดกำลังตกอยู่ในภาวะวิกฤต แต่บ่งชี้ว่าตลาดกำลังกลับสู่ภาวะปกติหลังจากช่วงที่ร้อนแรงในยุคหลังโควิด โดยชายฝั่งทะเลตะวันออกพิสูจน์ให้เห็นว่ามีความยืดหยุ่นมากกว่าค่าเฉลี่ยทั่วประเทศ
สรุปคำถามที่พบบ่อยสำหรับผู้ซื้อมือใหม่
หากคุณกำลังพิจารณาซื้อคอนโดในไทยเป็นครั้งแรก คำถามด้านล่างนี้คือคำถามที่เกือบทุกบทสนทนากับลูกค้าใหม่ของเรามักจะพูดถึง — พร้อมคำตอบในส่วน FAQ ด้านล่าง โดยอ้างอิงข้อมูลชุดเดียวกันกับที่กล่าวถึงตลอดบทความนี้
คำถามที่พบบ่อย
- ตอนนี้เป็นเวลาที่ดีในการซื้อคอนโดในไทยหรือไม่?
- ในภาพรวมทั่วประเทศ มูลค่าการโอนที่อ่อนตัวลงและการคาดการณ์ว่าการโอนที่อยู่อาศัยรวมจะลดลง 7.3% ทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากกว่าปีก่อนๆ อย่างไรก็ตาม ในโซนไพรม์ของพัทยาอย่างวงศ์อมาตย์และจอมเทียน ราคายังคงมั่นคงกว่า ดังนั้นการรอคอยจึงไม่ได้รับประกันว่าจะได้ส่วนลดในพื้นที่เหล่านั้น
- โควตาการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติที่ 49% มีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่?
- ไม่มีการเปลี่ยนแปลง โควตากรรมสิทธิ์ครบสมบูรณ์ของต่างชาติที่ 49% ยังคงเดิม แม้จะมีข้อเสนอให้ปรับขึ้นเป็น 75% และเจ้าหน้าที่ได้ระบุว่ามีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่โควตาเต็มแล้ว ซึ่งลดแรงกดดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในเร็วๆ นี้
- ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่?
- เป็นไปได้แต่มีข้อจำกัด ธนาคารไทยโดยทั่วไปจะปล่อยกู้ให้ชาวต่างชาติเพียง 50-60% ของมูลค่าทรัพย์สิน เทียบกับสูงสุด 70% สำหรับคนไทย และอัตราดอกเบี้ยมักอยู่ที่ประมาณ 4% จากธนาคารใหญ่ ไปจนถึง 8-12% ผ่านนายหน้าสินเชื่อ ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่จึงยังคงพึ่งพาเงินสดหรือแผนผ่อนชำระกับผู้พัฒนาโครงการเป็นหลัก
- ราคาคอนโดในพัทยาแตกต่างกันอย่างไรในแต่ละย่าน?
- หาดวงศ์อมาตย์มีราคาสูงที่สุด ประมาณ 170,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่พัทยาตะวันออกและจอมเทียนตอนในมีตัวเลือกระดับเริ่มต้นราว 60,000-90,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนเขาพระตำหนักและจอมเทียนตอนกลางอยู่ตรงกลางในฐานะจุดกึ่งกลางของตลาด
- ผู้ซื้อชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดในไทยหรือไม่?
- ใช่ ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติอันดับหนึ่งในแง่ปริมาณการโอน แม้ว่าการชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศจีนจะทำให้กลุ่มนี้ระมัดระวังมากขึ้นในเรื่องมูลค่าธุรกรรมเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า