thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

16/7/2569

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยในภาพรวมระดับประเทศดูอ่อนแรง แต่แท้จริงแล้วแบ่งออกเป็นสองทิศทางชัดเจน: ยอดโอนโดยรวมลดลง ขณะที่ความต้องการคอนโดจากชาวต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง ยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2025 ลดลง 9.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน เหลือ 227,106 หน่วย ขณะที่ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติในช่วงเดียวกันแทบไม่เปลี่ยนแปลง อยู่ที่ 11,011 หน่วย และราคาคอนโดในพัทยาปรับขึ้น 5-8% ต่อปีในเกือบทุกเซกเมนต์ สำหรับผู้ซื้อแล้ว นี่คือตลาดที่มีจุดร้อนเฉพาะพื้นที่ ไม่ใช่ภาวะขาลงแบบทั่วถึงทั้งระบบ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025-26: ปริมาณการโอนคอนโดเข้าสู่ช่วงปรับฐาน

ตัวเลขสำคัญจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ยืนยันว่าภาวะชะลอตัวในระดับประเทศเป็นเรื่องจริง ไม่ใช่แค่ปรากฏการณ์ชั่วคราวในไตรมาสเดียว แต่ต่อเนื่องมาจากปี 2023 ที่ย่ำแย่ไม่แพ้กัน และยังส่งผลไปถึงการคาดการณ์ปี 2026

• ยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงเหลือ 227,106 หน่วยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2025 ลดลง 9.3% เมื่อเทียบปีต่อปี ขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 12.4% เหลือ 617,768 ล้านบาท ตามข้อมูล REIC ที่รายงานโดย Nation Thailand
• เฉพาะไตรมาสแรกของปี 2025 ยอดโอนดิ่งลง 10.52% เมื่อเทียบปีต่อปี เหลือ 65,276 หน่วย ขณะที่มูลค่าลดลง 13.02%
• การคาดการณ์ทั้งปีของ REIC ชี้ว่ายอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะลดลง 7.3% จากปี 2024 เหลือประมาณ 322,500 หน่วยในปี 2025 และลดลงต่ออีก 0.7% เหลือ 320,200 หน่วยในปี 2026
• KKP Research คาดการณ์ว่ายอดโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศจะลดลง 6% ในปี 2025 ซ้อนทับกับที่ลดลงไปแล้ว 15% ในปี 2023

ปัจจัยร่วมเบื้องหลังตัวเลขเหล่านี้คือกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแรง การปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดขึ้น และอุปทานล้นตลาดในกลุ่มระดับกลาง ไม่ใช่ความต้องการที่พังทลายในกลุ่มบนของตลาด สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเรื่องราคาและการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ทั่วประเทศ อ่านบทความคู่กันของเราเรื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2026

ความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติ: ปริมาณทรงตัว แต่สัดส่วนสัญชาติเปลี่ยนไป

ขณะที่ยอดโอนในประเทศกำลังลดลง การซื้อคอนโดของชาวต่างชาติกลับแข็งแกร่งอย่างน่าทึ่ง เพียงแต่หน้าตาต่างไปจากเมื่อสองปีก่อน

• ในช่วงเดือนมกราคม-กันยายน 2025 ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติรวมอยู่ที่ 11,011 หน่วย ลดลงเพียง 0.05% เมื่อเทียบปีต่อปี ขณะที่มูลค่ารวมลดลงเหลือ 44,100 ล้านบาท หรือลดลง 14.2% สะท้อนขนาดการซื้อเฉลี่ยต่อยูนิตที่เล็กลง
• เฉพาะไตรมาสสามของปี 2025 ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติทั่วประเทศกลับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในเชิงปริมาณ เป็น 3,844 หน่วย
• ข้อมูลจาก REIC ชี้ว่าแม้ตัวเลขโดยรวมจะอ่อนตัวลง แต่ความต้องการจากผู้ซื้อชาวรัสเซีย อินเดีย และออสเตรเลียกลับเพิ่มขึ้น ขณะที่สัญชาติอื่นชะลอตัวลง และอินเดียกำลังก้าวขึ้นมาเป็นแหล่งผู้ซื้อที่เติบโตเร็ว ควบคู่ไปกับกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนที่ยังคงครองสัดส่วนมากที่สุด

ข้อสรุปคือ: การซื้อขายรายใหญ่มีจำนวนน้อยลง แต่ฐานผู้ซื้อต่างชาติกระจายตัวและหลากหลายกว่าตลาดที่เคยพึ่งพาจีนเป็นหลักเมื่อไม่กี่ปีก่อน ยอดขายพรีเซลของพัทยาที่ทำสถิติใหม่สะท้อนความหลากหลายนี้ได้ชัดเจน ดูตัวอย่างได้จาก ยอดขายหมดเกลี้ยง PTY Residence มูลค่า 1,850 ล้านบาท

พัทยาและฝั่งตะวันออก: สวนกระแสการชะลอตัวระดับประเทศ

พัทยาเป็นหนึ่งในตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุดของการสวนกระแสการปรับฐานระดับประเทศ แทนที่จะเคลื่อนไหวตามภาวะซบเซาของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกกลับสร้างผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

• ราคาในพัทยาปรับขึ้นอย่างสม่ำเสมอที่ 5-8% ต่อปีในเกือบทุกเซกเมนต์ตลอดปี 2025 โดยผู้ซื้อต่างชาติจากจีน รัสเซีย และยุโรปยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก
• ความขาดแคลนที่ดินใกล้ชายฝั่งกำลังดันมูลค่าที่ดินให้พุ่งสูงขึ้นอย่างชัดเจนในทำเลไข่แดง ที่ดินติดชายหาดบางแปลงตอนนี้ประกาศขายสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวาในทำเลที่มีความต้องการสูงสุด เทียบกับช่วงราคาทั่วไปที่ 200,000-500,000 บาทต่อตารางวา ขึ้นอยู่กับระยะห่างจากทะเล
• ความแข็งแกร่งเฉพาะพื้นที่นี้ตัดกันชัดเจนกับภาพรวมทั้งประเทศ ที่อุปทานคอนโดล้นตลาดในกลุ่มระดับกลางกำลังฉุดตัวเลขเฉลี่ยให้ต่ำลง

สำหรับบริบทว่าความต้องการนี้ส่งผลต่อโครงการเปิดใหม่และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานอย่างไร ติดตามได้ในบทความ ข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยาว่าด้วยความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติและโครงสร้างพื้นฐาน

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อและเงื่อนไขทางการเงิน

ต้นทุนการกู้ยืมผ่อนคลายลงในช่วงต้นปี 2025 แต่การเข้าถึงสินเชื่อ ไม่ใช่แค่ตัวอัตราดอกเบี้ย ยังคงเป็นข้อจำกัดที่แท้จริงของตลาด

• คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ของธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25 จุด เหลือ 2.00% ต่อปี ในการประชุมเมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2025 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของความพยายามพยุงเศรษฐกิจที่ซบเซา
• แม้จะมีการลดดอกเบี้ย แต่แนวโน้มปี 2026 ของ CBRE ระบุว่าผู้พัฒนาโครงการยังคงระมัดระวัง โดยเฉพาะในทำเลกลางเมืองรองและชานเมือง เนื่องจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของผู้ซื้อชาวไทยยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
• ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ข้ามปัญหานี้ไปได้เพราะซื้อด้วยเงินสดหรือใช้สินเชื่อสกุลเงินต่างประเทศที่มีจำกัด ซึ่งอธิบายได้ว่าทำไมกลุ่มคอนโดของชาวต่างชาติจึงยืนหยัดได้ดีกว่ายอดขายในประเทศ

เหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญสำหรับผู้ซื้อด้วยเงินสด

เมื่อธนาคารไทยเข้มงวดเกณฑ์การอนุมัติมากขึ้น ผู้ขายและผู้พัฒนาโครงการจึงหันมาเอาใจผู้ซื้อต่างชาติที่พร้อมจ่ายเงินสดด้วยแผนการชำระเงินที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เป็นพลวัตที่ควรทำความเข้าใจก่อนต่อรองราคาห้องชุดใดๆ

การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบที่กำลังปรับโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

การเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์หลายเรื่องในช่วงปีที่ผ่านมาส่งผลต่อวิธีที่ชาวต่างชาติซื้อ เช่า และจัดโครงสร้างการถือครองในประเทศไทย

1. การคุ้มครองสัญญาจอง: ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 กฎเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้กำหนดมาตรฐานแบบฟอร์มสัญญาจองภาษาไทยและห้ามข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ช่วยเสริมความคุ้มครองให้ผู้ซื้อโครงการพรีเซล
2. การถกเถียงเรื่องโควตาต่างชาติยังดำเนินต่อไป แต่ยังไม่เปลี่ยนแปลง: โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ 49% ต่ออาคารชุดยังคงเดิม แม้จะมีข้อเสนอปรับเปลี่ยน (รวมถึงการพิจารณาลดสัดส่วนลง) แต่ยังไม่มีการบังคับใช้จริง
3. คำพิพากษาเรื่องสัญญาเช่าระยะยาว: ศาลฎีกาของไทยตัดสินให้โครงสร้างการต่อสัญญาเช่าแบบ "30+30+30" ปีที่ใช้กันทั่วไปเป็นโมฆะเมื่อเดือนมีนาคม 2025 นับเป็นการเปลี่ยนแปลงสำคัญสำหรับผู้ที่พึ่งพาการเช่าระยะยาวแทนการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโด
4. การปราบปรามโครงสร้างนอมินี: หน่วยงานกำกับดูแลได้เปิดปฏิบัติการปราบปรามการถือหุ้นแทนแบบนอมินีอย่างกว้างขวาง โดยมุ่งเป้าไปที่บริษัทกว่า 46,000 แห่งที่ถูกสงสัยว่าถือครองที่ดินแทนผู้รับผลประโยชน์ชาวต่างชาติ
5. ข้อเสนอขยายสัญญาเช่าเป็น 99 ปี: ข้อเสนอที่มีการพูดถึงมานานเรื่องการขยายระยะเวลาเช่าเป็น 99 ปี ยังไม่ได้รับการบังคับใช้ ผู้ซื้อจึงยังควรวางแผนตามระยะเวลาสูงสุดตามกฎหมายปัจจุบัน

การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ทำให้ต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์เข้มงวดขึ้น แต่ก็ช่วยลดความคลุมเครือทางกฎหมาย ซึ่งเป็นผลดีสุทธิสำหรับผู้ซื้อที่จัดโครงสร้างการซื้ออย่างถูกต้องตั้งแต่แรก

โครงสร้างพื้นฐาน: ผลของ EEC ต่อฝั่งตะวันออก

การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานภายใต้ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) น่าจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในย่านพัทยาที่สำคัญที่สุดในระยะกลาง

• การก่อสร้างสนามบินอู่ตะเภาและโครงการเมืองการบินภาคตะวันออกเริ่มขึ้นเมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2025 นับเป็นก้าวสำคัญสำหรับศักยภาพด้านการขนส่งของฝั่งตะวันออก
• ด้วยอาคารผู้โดยสารแห่งที่สามที่คาดว่าจะแล้วเสร็จราวปี 2025-2026 สนามบินอู่ตะเภาคาดว่าจะรองรับผู้โดยสารได้ประมาณ 8 ล้านคนต่อปี ช่วยลดแรงกดดันขณะที่สนามบินดอนเมืองใกล้เต็มขีดความสามารถ
• รถไฟความเร็วสูงเชื่อมกรุงเทพฯ กับสนามบินอู่ตะเภายังคงเป็นหัวใจของแผนการขนส่งของ EEC ช่วยย่นระยะเวลาเดินทางระหว่างเมืองหลวงกับฝั่งตะวันออก

แผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้เป็นเหตุผลหลักที่ทำให้เงินทุนหมุนเข้าสู่ภูมิภาคนี้ แม้ในยามที่ผู้ซื้อทั่วโลกกำลังชั่งน้ำหนักตัวเลือกอื่นๆ อยู่ก็ตาม ซึ่งเป็นแนวโน้มที่เราวิเคราะห์ไว้ใน เหตุใดตลาดที่อยู่อาศัยตะวันตกที่ชะลอตัวจึงผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

สิ่งนี้มีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อและนักลงทุน

เมื่อนำข้อมูลทั้งหมดมาประกอบกัน มีข้อสรุปเชิงปฏิบัติ 3 ข้อที่โดดเด่นสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในขณะนี้

• ความอ่อนแรงระดับประเทศสร้างอำนาจต่อรอง ในกลุ่มคอนโดระดับกลางที่มีอุปทานล้นตลาด โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และเมืองรอง
• พัทยาและฝั่งตะวันออกยังคงเป็นกลุ่มที่ทำผลงานเหนือกว่า ด้วยแรงหนุนจากความต้องการต่างชาติที่ต่อเนื่อง ที่ดินขาดแคลนใกล้ชายฝั่ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของ EEC
• การเข้มงวดของกฎระเบียบเป็นผลดีต่อผู้ซื้อที่มีข้อมูลรอบด้าน การคุ้มครองสัญญาจองและการปราบปรามนอมินีช่วยลดความเสี่ยงสำหรับผู้ที่จัดโครงสร้างธุรกรรมอย่างโปร่งใส ขณะที่ผู้ซื้อแบบเช่าระยะยาวควรขอคำแนะนำทางกฎหมายที่อัปเดตแล้ว เนื่องจากคำพิพากษาของศาลในเดือนมีนาคม 2025

ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาพัทยาโดยเฉพาะควรพิจารณาปัจจัยพื้นฐานของโครงการอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ดิน ประวัติผลงานของผู้พัฒนา และความใกล้กับจุดเชื่อมต่อการขนส่งของ EEC มากกว่าดูแค่ราคาที่ประกาศเพียงอย่างเดียว

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบ

ยอดโอนคอนโดทั่วประเทศลดลงในปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติกลับมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น และฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) อย่างพัทยายังคงเติบโตดีกว่าค่าเฉลี่ยประเทศจากแรงหนุนการลงทุนใน EEC นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยปี 2026

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: การโอนคอนโด ราคา และกฎเกณฑ์ต่างๆ

การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 2.2% ในปี 2025 แต่มูลค่ารวมกลับลดลง ขณะที่พัทยายังคงราคายืนหยัดในโซนหลัก บทความนี้จะอธิบายว่าข้อมูลนี้มีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อ

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ