world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

15/7/2569

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกในประโยคเดียว

ขณะที่ผู้ซื้อบ้านชาวอเมริกันต้องเฝ้ามองตลาดที่แช่แข็งอยู่กับที่ และราคาบ้านในดูไบยังคงไต่ระดับขึ้นต่อเนื่อง เงินทุนกำลังค่อยๆ หมุนเข้าสู่เมืองชายฝั่งในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อย่างพัทยา นี่คือเรื่องราวสำคัญของความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกในขณะนี้ กล่าวคือ วัฏจักรการลดดอกเบี้ยครั้งใหญ่ในปี 2025 ไม่ได้สร้างเทรนด์เดียวที่เหมือนกันทั่วโลก แต่กลับสร้างหลายเทรนด์ที่เคลื่อนไปคนละทิศทาง ขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังมองตลาดไหน สำหรับใครก็ตามที่กำลังพิจารณาซื้อบ้านหลังที่สองหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การเข้าใจว่าคุณกำลังซื้อเข้าฝั่งไหนของความแตกต่างนี้สำคัญกว่าตัวเลขการลดดอกเบี้ยที่เป็นข่าวพาดหัวเสียอีก

ทำไมปี 2025 จึงแบ่งตลาดที่อยู่อาศัยโลกออกเป็นสองฝั่ง

ธนาคารกลางทั่วโลกใช้เวลาทั้งปี 2025 ในการลดอัตราดอกเบี้ย แต่ผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยกลับไม่เป็นไปในทิศทางเดียวกันเลย รายงานภาพรวมตลาดโลกฉบับหนึ่งระบุว่า หลังวัฏจักรการลดดอกเบี้ยครั้งใหญ่ในปี 2025 ผู้กำหนดนโยบายในแต่ละประเทศกำลังเลือกเส้นทางที่แตกต่างกัน ตามพลวัตของเงินเฟ้อและการเติบโตทางเศรษฐกิจของแต่ละภูมิภาค ซึ่งอาจนำไปสู่ความแตกต่างของราคาบ้านและกิจกรรมการซื้อขายที่มากขึ้นในแต่ละภูมิภาค

ความแตกต่างนี้ปรากฏชัดในข้อมูลตัวเลข:

• ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ที่ซบเซาต่อเนื่องเข้าสู่ปีที่สี่ในปี 2025 โดยยอดขายบ้านยังคงติดอยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี แม้อัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลงจากจุดสูงสุดแล้วก็ตาม
• ผลสำรวจของ Freddie Mac แสดงให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านแบบคงที่ 30 ปีเฉลี่ยลดลงชั่วคราวมาอยู่ที่ 5.98% ในเดือนกุมภาพันธ์ แต่การคาดการณ์ส่วนใหญ่ยังคงเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยจะทรงตัวเหนือระดับ 6% ตลอดปีที่เหลือ ซึ่งสูงเป็นสองเท่าเมื่อเทียบกับหกปีก่อนหน้า
• ในขณะเดียวกัน ตลาดดูไบในปี 2025 มีการเติบโตถึง 15.8% ต่อปี โดยทำเลไพรม์เป็นตัวขับเคลื่อนดีมานด์หลัก และนักลงทุนต่างชาติเป็นแรงผลักดันการเติบโต โดยเฉพาะในเขตกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ของเมือง

รูปแบบที่เห็นได้ชัดคือ ตลาดที่แบกรับต้นทุนการกู้ยืมสูงและมีสต็อกบ้านเหลือน้อยกำลังชะลอตัว ในขณะที่ตลาดที่มีกฎการถือครองที่เป็นมิตรกับนักลงทุน และมีดีมานด์จากภาคการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่ง กำลังทิ้งห่างขึ้นเรื่อยๆ

เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ — และประเทศไทย — อยู่ตรงไหนในความแตกต่างนี้

เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ไม่ได้จัดอยู่ในกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งอย่างชัดเจน และนั่นแหละคือเสน่ห์ของมัน การวิเคราะห์ระดับภูมิภาคชี้ให้เห็นว่าเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ พร้อมกับญี่ปุ่นและดูไบ เป็นพื้นที่ที่กำลังปรับเปลี่ยนกระแสเงินทุน ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกในปีนี้

ตัวเลขระดับประเทศของไทยแสดงให้เห็นตลาดที่กำลังปรับเปลี่ยน ไม่ใช่ตลาดที่กำลังดิ่งลง ข้อมูลจาก REIC เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติระหว่างเดือนมกราคมถึงกันยายน 2025 แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อต่างชาติซื้อคอนโดไปแล้ว 11,011 ยูนิต ซึ่งใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า แม้มูลค่าการซื้อขายรวมจะลดลง 14.2% เหลือประมาณ 44,100 ล้านบาท ซึ่งเป็นหลักฐานว่าดีมานด์ในเชิงจำนวนหน่วยยังคงแข็งแกร่ง แม้ราคาเฉลี่ยจะอ่อนตัวลงก็ตาม

อย่างไรก็ตาม ความแข็งแกร่งนี้ไม่ได้กระจายตัวเท่ากันทั่วประเทศ และตรงนี้เองที่เรื่องราวเริ่มน่าสนใจสำหรับใครก็ตามที่กำลังเปรียบเทียบจุดหมายปลายทางต่างๆ กับ รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยา ฉบับเต็ม

กรุงเทพฯ ฉุดค่าเฉลี่ยระดับประเทศ

กรุงเทพฯ คือจุดอ่อน มาตรการควบคุมเงินทุนที่เข้มงวดขึ้นในจีน แรงกดดันทางเศรษฐกิจ และกฎวีซ่า-ใบอนุญาตทำงานที่เข้มงวดขึ้นของไทย ล้วนส่งผลให้ธุรกรรมของชาวต่างชาติในกรุงเทพฯ ลดลงราว 40% ระหว่างปี 2020-2024 ตามข้อมูลวิจัยของ CBRE ที่อ้างอิงเมื่อเดือนมกราคม 2025 โดยผู้ซื้อชาวจีนซึ่งเคยครองสัดส่วนถึง 25-30% ของการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ได้ถอยห่างออกไปอย่างชัดเจน

แนวโน้มสวนกระแสของพัทยา

พัทยาบอกเล่าเรื่องราวที่แตกต่างออกไป ปัจจุบันชาวต่างชาติมีสัดส่วนสูงถึง 60% ของธุรกรรมในโครงการคอนโดและวิลล่าระดับไพรม์ในเมือง โดยผู้ซื้อชาวรัสเซียครองตลาดในกลุ่มวิลล่า ขณะที่ผู้ซื้อชาวจีนและยุโรปยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มคอนโด การวิเคราะห์ตลาดพัทยาในระดับท้องถิ่นชี้ให้เห็นผลตอบแทน 5-8% สำหรับคอนโดยุคใหม่ ซึ่งขับเคลื่อนโดยดีมานด์ที่แข็งแกร่งจากผู้ซื้อชาวรัสเซียและจีนโดยเฉพาะ

ระดับราคา: ความแตกต่างนี้หมายถึงอะไรในตัวเลขจริง

ส่วนหนึ่งของข้อได้เปรียบของพัทยาคือคณิตศาสตร์ง่ายๆ ลองเปรียบเทียบราคาเริ่มต้นในตลาดที่แตกต่างกันเหล่านี้:

1. ดูไบ — ราคาไต่ระดับขึ้นในอัตราสองหลักต่อปีในเขตฟรีโฮลด์ระดับไพรม์ ทำให้ต้นทุนเริ่มต้นสำหรับผู้ซื้อรายใหม่สูงขึ้นเรื่อยๆ
2. เมืองใหญ่ในสหรัฐฯ — ราคาที่เป็นตัวเงินยังคงทรงตัวในหลายพื้นที่ แม้ปริมาณการขายจะทรุดตัวลง ทำให้ความสามารถในการซื้อยังคงตึงตัวภายใต้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ยังใกล้ 6%
3. พัทยา — คอนโดซื้อขายกันที่ราคาประมาณ 70,000 บาทต่อตารางเมตรในปี 2025 ส่วนวิลล่ามีให้เลือกตั้งแต่ราวๆ 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นที่ต่ำกว่าทั้งสองตลาดข้างต้นอย่างมีนัยสำคัญ

สำหรับนักลงทุนที่ถูกดันออกจากกระแสฟรีโฮลด์ในดูไบเพราะราคาสูงเกินไป หรือไม่อยากรอวัฏจักรยอดขายที่แช่แข็งในสหรัฐฯ ช่องว่างราคานี้เองคือสิ่งที่กำลังดึงเงินทุนเข้าสู่ชายฝั่งตะวันออกของไทย

ผลตอบแทนจากค่าเช่าคือปัจจัยชี้ขาด

ในตลาดที่แตกต่างกันเช่นนี้ ผลตอบแทน (yield) ไม่ใช่แค่การเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ กลายเป็นปัจจัยชี้ขาดสำหรับผู้ซื้อที่ต้องเลือกว่าจะนำเงินทุนไปไว้ที่ไหน กลุ่มคอนโดชายฝั่งของไทยยังคงให้ผลตอบแทนในช่วง 5-8% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับตลาดตะวันตกที่พัฒนาแล้วหลายแห่ง ซึ่งแรงกดดันด้านความสามารถในการซื้อจากอัตราดอกเบี้ยได้บีบผลตอบแทนจากค่าเช่าให้ลดลงเมื่อเทียบกับราคาซื้อ การสำรวจ คอนโดพัทยาที่ประกาศขาย ควบคู่ไปกับเป้าหมายผลตอบแทนที่ต้องการ เป็นวิธีที่ใช้งานได้จริงในการแปลงเทรนด์ระดับมหภาคนี้ให้กลายเป็นรายชื่อทรัพย์สินที่น่าสนใจอย่างเป็นรูปธรรม

กลุ่มผู้ซื้อก็กำลังเปลี่ยนแปลงเช่นกัน

ความแตกต่างนี้ไม่ได้อยู่แค่เรื่องราคา แต่ยังอยู่ที่ว่าใครคือผู้ซื้อ กลุ่มผู้ซื้อรายใหม่กำลังเข้าสู่ตลาดไทย ขณะที่ดีมานด์จากจีนแบบดั้งเดิมเริ่มชะลอตัวลง ผู้ซื้อหน้าใหม่จากเมียนมาและไต้หวันเริ่มปรากฏในข้อมูลธุรกรรม ตามการวิเคราะห์ผู้ซื้อต่างชาติล่าสุด ในขณะที่ชาวรัสเซียยังคงครองตลาดในกลุ่มวิลล่าต่อไป

ความหลากหลายนี้สำคัญ เพราะช่วยลดการพึ่งพาตลาดต้นทางใดตลาดหนึ่งมากเกินไป ซึ่งเป็นจุดแข็งเชิงโครงสร้างที่ตลาดอย่างกรุงเทพฯ ซึ่งพึ่งพาเงินทุนจีนอย่างหนักในอดีต กำลังขาดหายไปในตอนนี้

ความหมายสำหรับผู้ซื้อที่กำลังชั่งน้ำหนักระหว่างไทยกับทางเลือกอื่นๆ

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกไม่ได้เป็นเหตุผลให้หลีกเลี่ยงตะวันตก หรือรีบกระโดดเข้าสู่เอเชียตะวันออกเฉียงใต้แบบไม่ยั้งคิด แต่เป็นเหตุผลที่ควรพิจารณาอย่างรอบคอบว่ากำลังเข้าสู่วัฏจักรไหน ก่อนตัดสินใจตามเทรนด์เหล่านี้ ผู้ซื้อควร:

• ตรวจสอบโควตากรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติและกฎการโอนคอนโดในปัจจุบันก่อนคัดเลือกยูนิต เพราะนโยบายระดับประเทศมีอิทธิพลต่อดีมานด์ในพื้นที่มากกว่าที่ข่าวพาดหัวบอกไว้
• เปรียบเทียบผลตอบแทน (yield) ไม่ใช่แค่ราคาต่อตารางเมตร ระหว่างเมืองที่กำลังพิจารณา — ช่วง 5-8% ของพัทยาถือเป็นความแตกต่างที่แท้จริงเมื่อเทียบกับตลาดตะวันตกที่ชะลอตัวกว่า
• อ่าน คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ เพื่อทำความเข้าใจค่าธรรมเนียมการโอน กฎโควตา และข้อจำกัดด้านการเงินตั้งแต่เนิ่นๆ
• ติดตามข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จาก REIC และธนาคารแห่งประเทศไทยตามฤดูกาล เพราะตัวเลขรวมระดับประเทศ (เช่นมูลค่าที่ลดลง 14.2% ในปี 2025) อาจบดบังผลงานที่แข็งแกร่งในบางเมืองโดยเฉพาะ

สำหรับผู้ซื้อที่ตัดสินใจเร็วในช่วงกระแสฟรีโฮลด์บูมของดูไบ บทเรียนสำคัญคือ ความแตกต่างของตลาดให้ผลตอบแทนแก่ผู้ที่เคลื่อนไหวก่อนที่ตลาดจะเห็นพ้องต้องกัน พัทยา ด้วยข้อได้เปรียบด้านผลตอบแทน ราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า และฐานผู้ซื้อที่กำลังหลากหลายขึ้น ขณะนี้อยู่ในช่วงต้นของโค้งนั้น

สรุปภาพรวมความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก

ตลาดต่างๆ ไม่ได้เคลื่อนไปในทิศทางเดียวกันอีกต่อไปแล้ว และการทำเป็นมองไม่เห็นความจริงข้อนี้ นำไปสู่การจัดสรรเงินทุนที่ผิดพลาด ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกในปี 2025 ได้สร้างแนวทางสำหรับนักลงทุนขึ้นสองแบบอย่างชัดเจน คือรอคอยวัฏจักรที่หยุดนิ่งในตลาดตะวันตกที่อัตราดอกเบี้ยสูง หรือก้าวเข้าสู่ตลาดชายฝั่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ผลตอบแทน ความหลากหลายของผู้ซื้อ และดีมานด์ระดับยูนิตยังคงขยายตัวต่อเนื่อง สำหรับนักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ นี่ไม่ใช่ทางเลือกที่ยากเลย แต่เป็นเรื่องของจังหวะเวลาเท่านั้น

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบ

ยอดโอนคอนโดทั่วประเทศลดลงในปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติกลับมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น และฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) อย่างพัทยายังคงเติบโตดีกว่าค่าเฉลี่ยประเทศจากแรงหนุนการลงทุนใน EEC นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยปี 2026

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2025: การโอนคอนโด ราคา และกฎเกณฑ์ต่างๆ

การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 2.2% ในปี 2025 แต่มูลค่ารวมกลับลดลง ขณะที่พัทยายังคงราคายืนหยัดในโซนหลัก บทความนี้จะอธิบายว่าข้อมูลนี้มีความหมายอย่างไรต่อผู้ซื้อ