thailand-market

แนวโน้มตลาดคอนโดมือสองพัทยา 2026: ราคา ส่วนลด และดีมานด์

21/7/2569

ตลาดคอนโดมือสองในพัทยาปี 2026 ถูกกำหนดด้วยยอดโอนทั่วประเทศที่ชะลอตัว หน่วยขายปิดต่ำกว่าราคาตั้งขาย และช่องว่างราคาต่อตารางเมตรระหว่างของเก่ากับโครงการเปิดใหม่ที่กว้างขึ้น มาดูกันว่าข้อมูลบอกอะไร และมีความหมายอย่างไรต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดคอนโดมือสองในพัทยาปี 2026 เป็น "ตลาดของผู้ซื้อ" ในทางทฤษฎี แต่ในทางปฏิบัติกลับมีรายละเอียดที่ซับซ้อนกว่านั้น: ปริมาณการโอนทั่วประเทศลดลง หน่วยมือสองส่วนใหญ่ปิดการขายต่ำกว่าราคาที่ตั้งไว้ และช่องว่างราคาต่อตารางเมตรระหว่างสต็อกเก่ากับสต็อกใหม่ก็กว้างขึ้น สำหรับใครก็ตามที่กำลังชั่งใจระหว่างคอนโดมือสองกับโครงการเปิดใหม่ การเข้าใจกลไกเหล่านี้สำคัญกว่าการดูแค่ป้ายราคาที่โฆษณาไว้

แนวโน้มตลาดคอนโดมือสองพัทยา 2026: ภาพรวมระดับประเทศ

ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเข้าสู่ปี 2026 ในภาพรวมทั้งประเทศ <cite index="1-1">จากรายงานของ REIC สำหรับ 9 เดือนแรกของปี 2025 ยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงเหลือ 227,106 หน่วย ลดลง 9.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 12.4% เหลือ 617,768 ล้านบาท</cite>

กลุ่มคอนโดมิเนียมก็เป็นไปในทิศทางเดียวกัน <cite index="2-1">ตามข้อมูลของ REIC ยอดโอนคอนโดทั่วประเทศในไตรมาสแรกของปี 2025 ลดลง 7.3% เมื่อเทียบปีต่อปี เหลือ 21,814 หน่วย โดยมูลค่าการโอนรวมลดลง 11.1% เหลือ 5.6 หมื่นล้านบาท</cite>

บรรยากาศระดับประเทศที่ชะลอตัวนี้คือฉากหลังของการซื้อขายคอนโดมือสองในพัทยา ไม่ได้หมายความว่าพัทยาอ่อนแอ เพราะเมืองนี้ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดคอนโดที่มีการซื้อขายมากที่สุดของประเทศ แต่หมายความว่าผู้ขายมือสองไม่สามารถคาดหวังว่าราคาจะขึ้นเองโดยอัตโนมัติเพียงเพราะถือครองไว้นานเท่านั้น

ทำไมคอนโดมือสองถึงขายได้ต่ำกว่าราคาตั้งขาย

สัญญาณที่ชัดเจนที่สุดในข้อมูลตลาดมือสองพัทยาปี 2026 คือช่องว่างระหว่างราคาตั้งขายกับราคาปิดการขายจริง <cite index="6-2">ณ ต้นปี 2026 อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในพัทยาขายได้ต่ำกว่าราคาตั้งขาย โดยคอนโดมือสองมักปิดการขายที่ราคาต่ำกว่าราคาตั้งขายประมาณ 6% ส่วนบ้านหรือวิลล่าปิดการขายต่ำกว่าราคาตั้งขายประมาณ 8%</cite>

ช่องว่างนี้ยิ่งชัดเจนขึ้นในสต็อกเก่า <cite index="5-1">ในพัทยาปี 2026 ราคาตั้งขายมักสูงกว่าราคาขายจริงประมาณ 7% โดยอสังหาริมทรัพย์มือสองที่เก่ากว่าจะมีช่องว่างที่กว้างกว่านั้นอีก</cite>

ปัจจัยหลายอย่างอธิบายปรากฏการณ์นี้ได้:

• ผู้ซื้อในปัจจุบันต่อรองราคาเป็นเรื่องปกติ โดยคาดหวังให้ผู้ขายปรับราคาตั้งขายลงมาให้ใกล้เคียงกับระดับที่ซื้อขายได้จริง
• การส่งมอบโครงการใหม่ที่ทยอยเข้าตลาดอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ซื้อมีทางเลือกอื่น ลดความเร่งด่วนในการซื้อสต็อกมือสองเก่า
• ผู้ขายที่ซื้อตั้งแต่ช่วงพรีเซลในราคาเก่ายังมีช่องว่างให้ลดราคาและยังคงทำกำไรได้ ซึ่งกดดันให้ราคาตั้งขายลดลงต่อเนื่อง

ราคาต่อตารางเมตร: มือสองเทียบกับโครงการเปิดใหม่

ทำเลยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนมูลค่ามากกว่าอายุอาคาร แต่ช่องว่างระหว่างมือสองกับโครงการใหม่ตอนนี้ปรากฏชัดในราคาต่อตารางเมตร <cite index="7-1">พัทยากลางและหาดวงศ์อมาตย์ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมที่สุดสำหรับคอนโดสูง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 75,000-95,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับยูนิตทันสมัยใกล้ถนนเลียบชายหาด</cite> <cite index="7-1">ส่วนสต็อกมือสองในอาคารเก่ามักตั้งราคาไว้ที่ประมาณ 60,000 บาทต่อตารางเมตร</cite>

ส่วนต่างราคาประมาณ 20-30% ในสต็อกเก่านี้สะท้อนความแตกต่างที่แท้จริงในเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวก อายุอาคาร และวัสดุตกแต่ง แต่ก็หมายความว่าผู้ซื้อมือสองที่เลือกอาคารได้ถูกต้องสามารถเข้าถึงทำเลชั้นดีในราคาที่ถูกกว่าโครงการเปิดใหม่อย่างมีนัยสำคัญ สำหรับนักลงทุนที่เน้นผลตอบแทนค่าเช่ามากกว่าการเติบโตของมูลค่าเงินทุนเพียงอย่างเดียว ช่องว่างนี้มักเป็นจุดที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า บทวิเคราะห์โดยละเอียดของเราเรื่อง ผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดพัทยาสำหรับนักลงทุน อธิบายว่าสต็อกเก่าที่อยู่ในทำเลดีสามารถให้ผลตอบแทนเงินสดที่ดีกว่าโครงการเปิดใหม่ได้อย่างไร

ผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบระหว่างสองกลุ่มนี้ควรทราบด้วยว่าคอนโดมือสองยังคงเป็นสัดส่วนหลักของสต็อกที่อยู่อาศัยในพัทยา <cite index="5-2">คอนโดในพัทยาคิดเป็นประมาณ 65% ของตลาดที่อยู่อาศัย</cite> ดังนั้นตลาดมือสองจึงมีความลึกมาก ทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองที่แท้จริงในหลายอาคารและหลายระดับราคา

โควตาต่างชาติและการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบที่ส่งผลต่อดีมานด์มือสอง

ดีมานด์จากต่างชาติ ซึ่งเป็นเครื่องยนต์หลักดั้งเดิมของการซื้อขายคอนโดมือสองในพัทยา ชะลอตัวลงในปี 2025 สอดคล้องกับตลาดโดยรวม <cite index="4-1">ข้อมูลของ REIC แสดงว่ายอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติในช่วงมกราคม-กันยายน 2025 ลดลง 14.2% เหลือ 44,100 ล้านบาท โดยดีมานด์จากจีนชะลอตัวลง ขณะที่ผู้ซื้อชาวอินเดียใช้จ่ายต่อหน่วยมากขึ้น</cite> การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนสัญชาติผู้ซื้อนี้มีความสำคัญต่อผู้ขายมือสองที่ทำการตลาดยูนิตเก่า เพราะความชอบและขนาดยูนิตที่ต้องการแตกต่างกันไปตามสัญชาติ

ในด้านกฎระเบียบ การปฏิรูปสำคัญที่ผู้ซื้อมือสองจำนวนมากรอคอยยังไม่เกิดขึ้นจริง <cite index="9-1">ข้อเสนอสัญญาเช่า 99 ปียังคงเป็นเพียงร่าง และยังไม่ได้ประกาศบังคับใช้ ณ กลางปี 2026 โดยยังไม่มีร่างกฎหมายฉบับใดผ่านเป็นกฎหมาย แม้จะมีการถกเถียงกันอย่างกว้างขวางตลอดปี 2024 และ 2025</cite> <cite index="8-1">ส่วนโควตากรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติที่ 49% เป็นคนละเรื่องกันและยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง</cite> ดังนั้นการซื้อขายมือสองยังคงอยู่ภายใต้กรอบโควตาเดิม ไม่ได้อยู่ภายใต้ระบบกรรมสิทธิ์ที่ขยายเพิ่มขึ้นแต่อย่างใด

พัฒนาการทางกฎหมายอื่น ๆ มีนัยสำคัญต่อการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (due diligence) ของอสังหาฯ มือสองมากกว่าประเด็นโควตาเสียอีก <cite index="10-1">พัฒนาการสำคัญในปี 2025-2026 ได้แก่ การที่ศาลฎีกามีคำพิพากษาให้การต่ออายุสัญญาเช่าแบบ "30+30+30 ปี" เป็นโมฆะเมื่อเดือนมีนาคม 2025 และไทยเปิดปฏิบัติการปราบปรามนอมินีครั้งใหญ่ที่ไม่เคยมีมาก่อน โดยเล็งเป้าไปที่บริษัทกว่า 46,000 แห่ง</cite> ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณายูนิตมือสองที่ถือครองภายใต้โครงสร้างสัญญาเช่าแบบเก่าหรือโครงสร้างนอมินี ควรเผื่อเวลาสำหรับการตรวจสอบทางกฎหมายเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจ สำหรับภาพรวมระดับประเทศที่เชื่อมโยงแนวโน้มโควตาและยอดโอนเหล่านี้ ดูบทวิเคราะห์ของเราเรื่อง การเปลี่ยนแปลงโควตาต่างชาติและตำแหน่งของพัทยาในภาพรวมนี้

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อและการเงินสำหรับผู้ซื้อคอนโดมือสอง

เงื่อนไขทางการเงินผ่อนคลายลงเล็กน้อย ซึ่งช่วยหนุนปริมาณการซื้อขายมือสองแม้ตัวเลขยอดโอนโดยรวมของประเทศจะชะลอตัว <cite index="12-1">อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในไทยปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2.9-3.3% ต่อปี สำหรับสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่</cite> ตามการวิเคราะห์ตลาดของ Global Property Guide สถาบันการเงินของรัฐยังคงเสนออัตราที่ต่ำกว่านั้นอีก โดยหน่วยงานที่อยู่อาศัยของรัฐเสนออัตราดอกเบี้ยที่แข่งขันได้มากที่สุดในตลาด

ในด้านนโยบาย <cite index="13-1">คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงเหลือ 1.5% ในปี 2025 ซึ่งลดลง 0.25% จากระดับก่อนหน้า เพื่อสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ</cite> โดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำลงจะส่งผลไปยังราคาสินเชื่อรายย่อยตามกาลเวลา ซึ่งเป็นปัจจัยบวกเล็กน้อยสำหรับผู้ซื้อมือสองที่กู้เงินในประเทศ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงมีตัวเลือกด้านสินเชื่อที่แคบกว่าคนไทย คู่มือของเราเรื่อง อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติในไทย ครอบคลุมว่าธนาคารและโครงสร้างสินเชื่อใดที่ใช้ได้จริงในทางปฏิบัติ

สรุปความหมายสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายในปี 2026

เมื่อนำทุกส่วนมาประกอบกัน ตลาดคอนโดมือสองในพัทยาปี 2026 ตอบแทนความอดทนและการต่อรอง มากกว่าความเร่งรีบ:

1. ปริมาณและมูลค่าการโอนทั่วประเทศลดลง ผู้ขายจึงควรคาดหวังระยะเวลาทำการตลาดที่ยาวขึ้นและต้องยืดหยุ่นเรื่องราคา
2. หน่วยมือสองปิดการขายต่ำกว่าราคาตั้งขายเฉลี่ยหลายเปอร์เซ็นต์ ทำให้ผู้ซื้อมีช่องทางต่อรองที่สมเหตุสมผล
3. ช่องว่างราคาระหว่างโครงการใหม่ในทำเลชั้นดีกับสต็อกมือสองเก่ากว้างพอที่ผู้ซื้อที่เน้นความคุ้มค่าจะได้ทำเลดีในราคาที่ถูกกว่า
4. กฎเกณฑ์โควตาต่างชาติยังคงไม่เปลี่ยนแปลงแม้จะมีการถกเถียงกันต่อเนื่อง ดังนั้นการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของอสังหาฯ มือสองควรเน้นที่โครงสร้างสัญญาเช่าและกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่จริง มากกว่าการปฏิรูปที่ยังไม่เกิดขึ้น
5. ต้นทุนทางการเงินปรับตัวลดลงเล็กน้อย ซึ่งช่วยชดเชยคาดการณ์การเติบโตของมูลค่าเงินทุนที่ชะลอตัวลง

สำหรับนักลงทุนที่กำลังชั่งใจระหว่างคอนโดมือสองกับโอกาสในโครงการสร้างใหม่ในแนวเส้นทางการเติบโตของพัทยา ควรพิจารณาด้วยว่าการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานกำลังเปลี่ยนรูปแบบดีมานด์ทั่วทั้งภูมิภาคอย่างไร ในบทความของเราเรื่อง ผลกระทบของระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพัทยา สต็อกมือสองในทำเลดีโดยเฉพาะในพัทยากลางและหาดวงศ์อมาตย์ ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง แม้ตัวเลขยอดโอนโดยรวมจะชะลอตัวลงก็ตาม

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026

thailand-market

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติในไทย: อะไรที่ใช้ได้จริงในปี 2026

อัตราดอกเบี้ยไทยที่ลดลงกำลังเป็นข่าวใหญ่ แต่ผู้ซื้อต่างชาติแทบไม่ได้กู้ในอัตรานั้นจริง นี่คือภาพจริงของการขอสินเชื่อซื้อคอนโดพัทยาในปี 2026 ธนาคารไหนปล่อยกู้ที่ LTV เท่าไร และทำไมเงินสดยังคงเป็นทางเลือกที่ชนะในดีลส่วนใหญ่