O mercado imobiliário da Tailândia está a abrandar em 2025-2026?

Os volumes e valores das transferências de condomínios a nível nacional caíram — as transferências do 1.º trimestre de 2025 recuaram 7,3% em termos homólogos, e prevê-se que o valor das transferências residenciais do ano completo caia cerca de 10,9% face a 2024. No entanto, as transferências de unidades para compradores estrangeiros aumentaram, na verdade, 2,2% em 2025, mostrando que a procura está a deslocar-se, e não a desaparecer.

Os estrangeiros ainda podem comprar condomínios na Tailândia dentro da cota de 49%?

Sim. A propriedade estrangeira em qualquer edifício de condomínios está limitada a 49% da área total de piso disponível para venda, ao abrigo da Lei dos Condomínios, e isto mantém-se inalterado apesar do debate contínuo sobre uma eventual redução. A disponibilidade dentro dessa cota varia consoante o edifício, por isso vale a pena verificar cedo em projetos populares.

Quais são as taxas de crédito habitação atuais para comprar imóveis na Tailândia?

Os créditos habitação a taxa fixa situam-se geralmente entre 2,9% e 3,3% ao ano, enquanto grandes bancos como o Bangkok Bank praticam taxas efetivas entre 4,25% e 5,14% para empréstimos habitação. Os estrangeiros podem aceder a crédito habitação em alguns bancos tailandeses, mas normalmente sob condições mais rigorosas do que os cidadãos tailandeses.

Como está o combate à propriedade por interposta pessoa a afetar os compradores de imóveis?

As autoridades tailandesas intensificaram o escrutínio sobre empresas suspeitas de deter terrenos em nome de proprietários efetivos estrangeiros, com dezenas de milhares de empresas sob análise. Isto afeta sobretudo compras de moradias e terrenos titulados em zonas turísticas como Phuket e Koh Samui, e não as compras normais de condomínios em regime de propriedade plena (freehold) dentro da cota estrangeira.

Os preços dos condomínios em Pattaya continuam a subir apesar do abrandamento nacional?

Sim. Os condomínios em Pattaya transacionam a cerca de 70.000 baht por metro quadrado em 2025, e o preço médio dos studios subiu para cerca de 1,5 milhões de baht, face a cerca de 90.424 baht por metro quadrado em 2023, mesmo com o abrandamento dos volumes de transferências a nível nacional.

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Mercado Imobiliário da Tailândia 2025-2026: Transferências de Condomínios, Cotas para Estrangeiros e Preços em Pattaya

17/07/2026

As transferências de condomínios a nível nacional recuaram ao longo de 2025, enquanto os compradores estrangeiros mantiveram a sua quota e os preços em Pattaya continuaram a subir. Eis o que estes números significam para quem quer investir agora no mercado imobiliário da Tailândia.

Gerado com IA, revisto pela nossa equipa editorial

O mercado de condomínios da Tailândia terminou 2025 num compasso de espera: os volumes e valores das transferências a nível nacional recuaram, as compras estrangeiras mantiveram-se relativamente estáveis, as taxas de crédito habitação aliviaram ligeiramente e os reguladores continuaram a apertar o cerco à propriedade por interposta pessoa (nominee ownership). Para os compradores, esta combinação traduz-se numa concorrência mais suave ao nível dos preços, mas em exigências de conformidade mais rigorosas — um mercado que recompensa a paciência e recompensa trabalhar com um agente que conheça as regras na perfeição.

Mercado Imobiliário da Tailândia: O Panorama Nacional das Transferências

Os números globais de 2025 apontam para um arrefecimento, não para um colapso. As transferências de condomínios a nível nacional caíram logo no início do ano e mantiveram-se sob pressão até ao final do ano.

<cite index="5-1">As transferências de condomínios a nível nacional no primeiro trimestre de 2025 caíram 7,3% em termos homólogos, para 21.814 unidades, com o valor total das transferências a recuar 11,1%, para 56 mil milhões de baht.</cite>
<cite index="6-1">Prevê-se que o valor das transferências residenciais siga a mesma tendência de queda, recuando 10,9% face a 2024, para 873,4 mil milhões de baht em 2025, e ajustando mais 0,8%, para 866,2 mil milhões de baht em 2026.</cite>
<cite index="6-2">Isto surge após o pico de 2022, de 1,06 biliões de baht, um aumento de 12,8% face ao ano anterior.</cite>

O abrandamento não se limita a Banguecoque. Na Zona Económica Especial do Leste (EEC) — que abrange Chonburi, Rayong e Chachoengsao, e portanto Pattaya — <cite index="8-1">só no quarto trimestre registaram-se transferências habitacionais de 13.090 unidades, no valor de 30,8 mil milhões de baht, uma queda de 2,1% em unidades e de 7,8% em valor face ao ano anterior</cite>, enquanto <cite index="8-2">no total do ano, as transferências caíram 4,4%, para 45.958 unidades, e 7,4% em valor, para 111 mil milhões de baht</cite>. Para uma análise mais aprofundada sobre como estas tendências se prolongam para o próximo ano, veja a nossa análise sobre o Mercado Imobiliário da Tailândia 2026: Transferências de Condomínios, Preços e o que os Compradores em Pattaya Precisam de Saber.

Procura na Cota de Estrangeiros: Quem Continua a Comprar

Apesar do abrandamento geral do mercado, os compradores estrangeiros continuaram a ser um segmento desproporcionadamente importante. <cite index="3-1">Os compradores estrangeiros realizaram 14.899 transferências de unidades de condomínios a nível nacional em 2025, um aumento de 2,2% em relação ao ano anterior, no valor de 60,92 mil milhões de baht</cite>, e <cite index="3-2">isso representou 14,7% de todas as unidades transferidas e 25% do valor das transferências</cite>. <cite index="7-1">O valor total das transferências caiu 10,7%, para 60,92 mil milhões de baht</cite>, mesmo com o número de unidades a subir, o que reflete compras médias de menor dimensão.

De onde vêm os compradores estrangeiros

<cite index="9-1">Em 2025, os cidadãos chineses continuaram a ser o maior grupo de investidores estrangeiros em imóveis residenciais na Tailândia, tendo comprado 4.940 unidades no país, no valor total de 18,5 mil milhões de baht</cite>, enquanto os compradores de Myanmar passaram a ocupar o segundo lugar entre as nacionalidades. Esta concentração é especialmente relevante para Pattaya e a Costa Leste, onde compradores chineses, russos e, cada vez mais, indianos têm sido os principais motores da procura nos lançamentos mais recentes.

Um estudo separado sobre compras de condomínios por estrangeiros revelou que o mercado tende para a gama média: <cite index="2-1">14% das unidades tinham preços até 2 milhões de baht, 26% situavam-se entre 2 e 3 milhões de baht, e outros 26% tinham preços entre 3 e 5 milhões de baht</cite>. Para um exemplo real de como um lançamento bem posicionado consegue absorver essa procura quase instantaneamente, vale a pena ler a nossa cobertura sobre o Esgotamento de ฿1,85 Mil Milhões em Pattaya.

A Cota de 49% para Estrangeiros: Ainda em Vigor, Ainda em Debate

A regra tailandesa de propriedade estrangeira mantém-se inalterada no papel. <cite index="0-0">A propriedade estrangeira num edifício não pode exceder 49% da área total de piso disponível para venda</cite>, e <cite index="1-0">este limite está consagrado na Lei dos Condomínios e é aplicado pelo Departamento de Terras</cite>.

Dito isto, a cota é politicamente controversa. <cite index="12-0">A cota de 49% para propriedade estrangeira continua em vigor, mas está a ser ativamente discutida uma redução para 30-39%</cite>, e <cite index="12-1">a principal motivação para esta reforma é proteger os compradores tailandeses de uma inflação de preços impulsionada pela procura estrangeira</cite>. Ainda assim, <cite index="13-2">a cota de 49% para condomínios permanece inalterada, apesar das propostas para a aumentar</cite>. Os compradores interessados em edifícios com cotas limitadas em zonas populares de Pattaya devem tratar a disponibilidade como uma variável em constante mudança, e não como uma garantia — o nosso guia Notícias Imobiliárias de Pattaya: Procura de Compradores Estrangeiros, Novos Lançamentos e Infraestruturas a Remodelar o Mercado detalha onde ainda existe margem na cota.

Movimentos de Preços em Pattaya e na Costa Leste

Os preços em Pattaya têm resistido melhor do que os dados de volume de transferências poderiam sugerir, apoiados por um pipeline de oferta ainda apertado nas zonas prime.

<cite index="10-0">Em 2025, Pattaya oferece um mercado imobiliário maduro mas ainda acessível, com condomínios a rondar os ฿70 mil por m² e moradias a partir de ฿5 milhões</cite>.
<cite index="11-0">O preço médio de um apartamento studio em Pattaya ronda os 1,5 milhões de THB em 2025</cite>, um aumento acentuado face <cite index="11-1">ao preço mediano por metro quadrado de um studio em Pattaya, que era de cerca de ฿90.424 em 2023</cite>.
<cite index="4-0">Alguns terrenos junto à praia estão agora a ser anunciados por até 1 milhão de baht por square wah, mas, de um modo geral, os preços variam entre 200.000 e 500.000 baht por square wah, dependendo da localização e da proximidade à praia.</cite>

Esta combinação de preços por unidade em subida, a par de volumes de transferências em queda, é um sinal clássico de um mercado que absorve menos compradores, mas mais seletivos. Empreendimentos como o Great Investment or lifestyle ECO project e o Smart island resort on the mainland ilustram como os promotores estão a posicionar o novo stock para captar esse grupo de compradores mais restrito e mais decidido.

Taxas de Crédito Habitação e Condições de Financiamento

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Os custos de financiamento aliviaram moderadamente ao longo de 2025, ajudados pela flexibilização da política monetária. <cite index="18-0">O Comité de Política Monetária (MPC) cortou a sua taxa para 1,5% em 2025, uma redução de 0,25 pontos percentuais face ao valor anterior, num esforço para melhorar os níveis de crescimento económico e mitigar os efeitos de eventuais desacelerações</cite>, e <cite index="18-1">a descida das taxas de juro beneficia quem procura comprar imóveis</cite>.

Para quem reúne os requisitos, os preços típicos do crédito habitação a taxa fixa no mercado tailandês são os seguintes:

<cite index="16-0">As taxas de juro para crédito habitação na Tailândia situam-se atualmente entre 2,9% e 3,3% ao ano para crédito a taxa fixa</cite>, de acordo com análises recentes do mercado imobiliário.
<cite index="19-0">Os empréstimos habitação Bualuang do Bangkok Bank têm uma taxa de juro efetiva ao longo do contrato entre 4,25% e 5,14% ao ano.</cite>
<cite index="17-0">As taxas de crédito habitação na Tailândia em 2025 rondam os 4,2% no SCB, 4,1% no Kasikorn e 4,3% no Bangkok Bank</cite> para mutuários que reúnam os requisitos.

<cite index="14-0">Alguns bancos tailandeses concedem crédito habitação a estrangeiros, mas com condições rigorosas</cite>, e a compra a pronto continua a ser a norma para a maioria dos compradores internacionais de condomínios em Pattaya.

Mudança Regulatória: O Combate à Propriedade por Interposta Pessoa (Nominee)

A maior história regulatória a moldar o mercado imobiliário tailandês rumo a 2026 é o combate à propriedade por interposta pessoa. <cite index="22-0">Banguecoque intensificou o escrutínio sobre a propriedade de empresas e de imóveis no país</cite>, visando esquemas que contornam as restrições à posse de terrenos por estrangeiros.

A dimensão deste esforço é significativa: <cite index="21-0">o número de empresas consideradas em risco de esquemas de interposta pessoa aumentou de forma constante ao longo das últimas duas décadas, de 523 empresas em 1998 para 11.746 em 2025</cite>, e <cite index="21-1">a 23 de junho, havia 119.297 empresas com participações acionistas estrangeiras entre 0,01% e o limiar em análise</cite>. Os investigadores também descobriram <cite index="20-0">um esquema de evasão fiscal em que a propriedade dos imóveis é transferida através da venda de ações da empresa, em vez de transferências diretas de terrenos, fazendo o Estado perder milhares de milhões em receitas fiscais</cite>.

O efeito prático tem sido uma pausa entre alguns potenciais compradores: <cite index="22-0">o combate da Tailândia a uma lacuna legal que, na prática, contorna as suas restrições à posse de terrenos por estrangeiros, está a levar potenciais compradores a adiar decisões de compra de moradias de luxo em destinos turísticos como Phuket e Koh Samui</cite>. Os compradores de condomínios em Pattaya que operam dentro da cota-padrão de 49% em regime de propriedade plena (freehold) estão em grande medida protegidos deste risco específico, mas quem considerar terrenos em regime de arrendamento (leasehold) ou estruturas de moradias na Costa Leste deve contar com uma due diligence mais exigente.

Outras mudanças regulatórias a acompanhar

<cite index="15-0">Desde 31 de janeiro de 2025, as regras de "contrato de reserva controlado" da OCPB uniformizam o formulário em língua tailandesa e proíbem cláusulas abusivas, reforçando a proteção dos compradores de imóveis em planta, e estas regras mantêm-se em vigor durante 2026.</cite>
<cite index="15-1">O Supremo Tribunal invalidou as renovações de arrendamento no formato "30+30+30" em março de 2025.</cite>
<cite index="15-2">A proposta de arrendamento por 99 anos continua por aprovar.</cite>

O Que Isto Significa para os Compradores Neste Momento

Em conjunto, os dados descrevem um mercado em transição, e não em declínio. Os volumes de transferências estão em queda, mas os compradores estrangeiros mantêm a sua quota, os preços nas zonas prime de Pattaya continuam a subir ligeiramente, e os custos de financiamento estão a descer.

Espere compradores estrangeiros mais seletivos e mais informados, em vez de uma recuperação generalizada dos volumes a curto prazo.
Trate a cota de 49% como um alvo em movimento nos edifícios mais populares — verifique a disponibilidade cedo, em vez de o fazer depois de já se ter apaixonado por uma unidade.
Analise cuidadosamente qualquer negócio em regime de arrendamento ou com estrutura societária, para detetar exposição a esquemas de interposta pessoa antes de assinar.
Acompanhe os custos de financiamento, uma vez que um novo alívio da taxa de política monetária tenderia a impulsionar um novo crescimento das transferências.

Para uma visão mais ampla de como estas dinâmicas nacionais se refletem especificamente no pipeline de novos lançamentos em Pattaya, a nossa análise Notícias Imobiliárias de Pattaya: Compradores Estrangeiros, Novos Lançamentos e Infraestruturas a Remodelar o Mercado é uma leitura útil, juntamente com a nossa perspetiva para o próximo ano em Mercado Imobiliário da Tailândia 2026: Transferências de Condomínios, Preços e Regras.