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Mercado Imobiliário da Tailândia em 2026: Transferências de Condomínios, Preços e Regras

15/07/2026

As transferências de condomínios caíram a nível nacional em 2025, enquanto os compradores estrangeiros ganharam quota de mercado, e a Costa Leste de Pattaya continuou a superar a média graças ao investimento no EEC. Eis o que os números significam para quem pondera comprar na Tailândia em 2026.

Gerado com IA, revisto pela nossa equipa editorial

O mercado imobiliário da Tailândia entra em 2026 a duas velocidades: as transações globais estão em queda, mas a procura estrangeira e a Costa Leste (Eastern Seaboard) mantêm-se mais resilientes do que a média nacional. Prevê-se que as transferências de condomínios a nível nacional caiam cerca de 7,3% em 2025, ainda que os compradores estrangeiros tenham aumentado a sua quota tanto em número de unidades como em valor, com Pattaya e Chonburi a continuarem a superar o mercado graças à força do investimento do Corredor Económico Oriental (EEC). Para quem compra, essa divergência importa mais do que qualquer número isolado nas manchetes.

Mercado Imobiliário da Tailândia em 2026: o panorama nacional

A procura interna tem sido o elo mais fraco. Segundo as projeções de base do REIC (Real Estate Information Center), <cite index="6-1">prevê-se um total de 322.500 unidades transferidas, uma queda de 7,3% face a 2024, com um valor total de transferências de cerca de 873.400 milhões de baht, uma descida de 10,9% em termos homólogos</cite>.

Essa fraqueza é generalizada e não resulta da procura estrangeira. <cite index="6-2">A procura estrangeira deu um apoio comparativamente mais firme ao mercado de condomínios em termos de unidades, mas o valor contraiu-se de forma acentuada, sugerindo uma deslocação para imóveis mais pequenos e acessíveis</cite>.

Os analistas veem 2026 mais como uma continuação do que uma inversão brusca:

• <cite index="6-3">As perspetivas da JLL para o segmento residencial de Banguecoque preveem que os valores de capital do segmento de luxo "subam moderadamente", notando que as promoções continuam a limitar o crescimento</cite>.
• <cite index="6-3">A CBRE espera que 2026 siga um "padrão semelhante" ao dos últimos anos, destacando uma estratégia de "qualidade em vez de quantidade" no centro de Banguecoque</cite>.
• <cite index="6-3">A Cushman & Wakefield nota que o poder de compra interno continua a ser uma limitação e que o mercado deverá permanecer parcialmente dependente da procura estrangeira</cite>, apontando para uma trajetória de preços a duas velocidades em vez de uma valorização uniforme.

Volumes de transferências de condomínios: estrangeiros ganham quota enquanto os locais recuam

O sinal mais claro do reequilíbrio do mercado é o fosso crescente entre a atividade estrangeira e a nacional. No conjunto do ano de 2025, <cite index="0-0,0-1">os compradores estrangeiros representaram 14.899 transferências de unidades de condomínio a nível nacional, mais 2,2% em termos homólogos, enquanto o valor total das transferências caiu 10,7% para 60,92 mil milhões de baht</cite>.

Ou seja, os estrangeiros estão a comprar mais unidades a preços médios mais baixos — imóveis mais pequenos e acessíveis, em vez de aquisições de luxo. E, o que é crucial, a sua presença no mercado global está a crescer:

• <cite index="7-1">Em número de unidades, os compradores estrangeiros representaram 13,4% do mercado, acima dos 10,7% do ano anterior</cite>.
• <cite index="7-1">Em valor, a sua quota subiu para 23,2%, face a 19,9%, sublinhando a importância contínua da procura estrangeira no mercado de condomínios tailandês</cite>.
• O impulso foi mais forte no final do ano: <cite index="0-0">no quarto trimestre de 2025, foram transferidas 3.888 unidades de condomínio para compradores estrangeiros, mais 9,3% em termos homólogos, com um valor total de 16,83 mil milhões de baht, mais 9,5%</cite>.

Quem está a comprar?

A China continua a ser a nacionalidade mais representada, mas o seu domínio está a esbater-se enquanto vários mercados mais pequenos aceleram. <cite index="6-0">A análise do REIC às transferências de condomínios para estrangeiros, entre janeiro e setembro de 2025, mostra que os compradores estrangeiros adquiriram 11.011 unidades, praticamente estável face ao ano anterior, enquanto o valor total caiu 14,2% para cerca de 44,1 mil milhões de baht</cite>.

Os destaques em termos de taxa de crescimento:

1. <cite index="7-2">A Rússia continuou a destacar-se, com 383 unidades transferidas, mais 33%, e um valor total de transferências de 1,665 mil milhões de baht, mais 68,7%</cite>.
2. <cite index="7-2">A Índia registou a maior taxa de crescimento entre os dez principais mercados, com 63 unidades transferidas, mais 40,0%</cite>.
3. O Myanmar surgiu como um concorrente surpreendente — <cite index="8-0">os compradores deste país são um dos grupos que mais rapidamente crescem, tendo subido para o top três das nacionalidades em transferências de condomínios a estrangeiros</cite>, impulsionados em parte pela deslocalização transfronteiriça de património.
4. Entretanto, <cite index="1-0">os compradores chineses registaram um valor médio de transferência de 3,8 milhões de baht</cite>, um valor relativamente modesto que reflete a tendência para unidades mais pequenas.

Para quem avalia unidades específicas, os nossos anúncios de condomínios à venda em Pattaya refletem essa mesma tendência para imóveis compactos e bem localizados, em detrimento de grandes plantas de luxo.

Regras das quotas para estrangeiros: continuam nos 49%, ainda a principal limitação

Apesar de toda a conversa sobre uma reforma, a estrutura fundamental da propriedade não mudou. <cite index="4-2">Ao abrigo da Lei do Condomínio B.E. 2522 (1979), os estrangeiros podem deter a propriedade plena (freehold) de unidades de condomínio, desde que a área total detida por estrangeiros no edifício não ultrapasse 49% da área total vendável</cite>. Esta continua a ser uma das poucas vias para uma verdadeira propriedade plena para compradores não tailandeses.

Dois pontos frequentemente mal compreendidos pelos compradores:

• <cite index="4-0">Cada projeto de condomínio tem um máximo de 49% para proprietários não tailandeses. Assim que a quota se esgota, os estrangeiros deixam de poder comprar unidades adicionais em regime de propriedade plena</cite> — as unidades restantes só ficam acessíveis através de estruturas de arrendamento de longo prazo (leasehold).
• A conversa em torno de um regime de arrendamento de 99 anos não afeta a regra da propriedade plena: <cite index="3-3">a quota de 49% de propriedade plena para estrangeiros em condomínios é uma questão separada e permanece inalterada, e um eventual regime de 99 anos afetaria sobretudo opções de arrendamento, como moradias e algumas residências de marca (branded residences)</cite>.

A propriedade de terreno continua vedada, independentemente do estado da quota. <cite index="9-0">Os estrangeiros podem ser proprietários de casas e edifícios, mas não do terreno sob eles</cite>, razão pela qual as estruturas de arrendamento dominam o segmento de moradias e casas. Para uma explicação mais aprofundada do que isto significa na prática, consulte o nosso guia sobre comprar imóveis na Tailândia como estrangeiro.

Pattaya e a Costa Leste: acima da média nacional

Enquanto o centro de Banguecoque arrefece, Pattaya e Chonburi continuam a atrair nova oferta e procura. <cite index="5-2">Os investidores são atraídos para a região devido aos excelentes rendimentos de arrendamento (rental yields)</cite>, e <cite index="5-3">a afluência de compradores estrangeiros tem estimulado o aumento da procura imobiliária, sobretudo de condomínios, com os grandes promotores a responder com o lançamento de novos projetos</cite>.

A escala da nova oferta é significativa. <cite index="10-1">A CBRE contabilizou 10 novos projetos de condomínios, totalizando mais de 3.300 unidades, lançados só no primeiro semestre de 2025, com o pipeline a manter-se ativo até 2026</cite>. A atividade concentra-se em zonas específicas: <cite index="10-1">Jomtien e Na Jomtien para condomínios de gama média, o centro de Pattaya para projetos em altura, e Wongamat para torres premium à beira-mar</cite>.

O motor estrutural por trás desta resiliência é o EEC. <cite index="9-1">Este projeto emblemático nacional, sucessor do desenvolvimento original da Costa Leste, está a injetar mais de 50 mil milhões de dólares nas províncias de Chonburi, Rayong e Chachoengsao</cite>. Esta dimensão de investimento em infraestruturas e indústria sustenta a procura habitacional junto a Pattaya muito para além do ciclo turístico.

Quem estiver a explorar a região deve comparar cuidadosamente os bairros — a nossa análise das melhores zonas de Pattaya para comprar um condomínio detalha Wongamat, Jomtien, Naklua e Pratumnak Hill, precisamente as zonas que agora registam a maior atividade de construção nova.

Taxas de crédito: o financiamento fica mais caro para compradores estrangeiros

As condições de financiamento apertaram-se, sobretudo para mutuários não tailandeses. <cite index="2-1">As taxas de crédito habitação para investidores internacionais têm vindo a subir, situando-se normalmente à volta dos 8% e podendo chegar aos 12% em empréstimos para condomínios</cite>, bem acima do que os cidadãos tailandeses conseguem obter.

Em contrapartida, os mutuários locais continuam a beneficiar de taxas base significativamente mais baixas junto dos grandes bancos — o Bangkok Bank, por exemplo, anuncia <cite index="2-2">uma taxa de juro efetiva ao longo do prazo do contrato entre 4,25% e 4,44% ao ano</cite> em alguns produtos de crédito habitação, o que sublinha o quão grande se tornou o fosso de financiamento entre locais e estrangeiros.

Esta diferença é uma das razões pelas quais a compra a pronto pagamento continua a ser a norma entre os compradores estrangeiros em Pattaya, e por que os termos de rácio empréstimo/valor (loan-to-value) merecem atenção desde cedo: <cite index="2-0">o rácio empréstimo/valor é, de um modo geral, menos favorável para expatriados do que para os tailandeses</cite>, o que significa que costumam ser exigidos sinais mais elevados.

Atenção regulatória: estruturas nominee sob escrutínio

Os reguladores têm afiado a atenção sobre esquemas ilegais de "nominee" (testas de ferro) usados para contornar as regras de propriedade de terreno, mais do que sobre a própria quota de condomínios. Os esforços de reforma recentes são descritos como <cite index="9-2">reformas iniciadas para fechar brechas que facilitam esquemas ilegais de nominee, ao mesmo tempo que clarificam e protegem o investimento estrangeiro legítimo no imobiliário tailandês</cite>.

Os tribunais também se têm pronunciado sobre estruturas de arrendamento de longo prazo. <cite index="3-1">Historicamente, alguns promotores ofereciam arrendamentos de 90 anos estruturados como um arrendamento registado de 30 anos mais dois contratos de renovação pré-assinados, mas decisões recentes do Supremo Tribunal vieram esclarecer a realidade jurídica destes esquemas</cite>, tornando essencial que qualquer contrato de arrendamento seja revisto por um advogado independente, em vez de se confiar apenas nos termos de marketing do promotor.

Para compradores que utilizem vias legítimas de propriedade, a quota de 49% para condomínios e o registo normal de arrendamento continuam a ser os dois caminhos em conformidade — uma distinção que aprofundamos no nosso guia sobre arrendamento de longo prazo versus propriedade plena na Tailândia.

O que isto significa para quem compra em 2026

Juntando as peças, destacam-se três conclusões práticas para quem esteja a avaliar o mercado imobiliário tailandês este ano:

1. Os volumes de transações a nível nacional estão fracos, pelo que os compradores têm mais margem negocial no segmento central de Banguecoque do que nos últimos anos.
2. A procura estrangeira revela-se mais resiliente do que a procura interna, sobretudo da Rússia, Índia e Myanmar — algo a acompanhar se estiver a planear o momento de revenda.
3. Pattaya e a Costa Leste beneficiam de um impulso estrutural ligado ao EEC que não existe na maioria dos outros mercados regionais, sustentando os rendimentos de arrendamento mesmo com o crescimento de preços a nível nacional a manter-se contido.

Quem estiver a ponderar uma compra deve verificar a disponibilidade de quota, os custos de financiamento e os termos de arrendamento antes de avançar — os fundamentos do mercado imobiliário tailandês recompensam quem faz o trabalho de casa, em vez de quem persegue números de crescimento nas manchetes.

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