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Marché immobilier en Thaïlande : transferts de condos, quotas étrangers et la place de Pattaya

19/07/2026

Les transferts nationaux reculent, la demande chinoise ralentit et les acheteurs russes prennent le relais : voici ce que disent vraiment les chiffres sur le marché des condos en Thaïlande et la place qu'y occupe Pattaya.

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Le marché immobilier thaïlandais traverse un ralentissement maîtrisé, pas un effondrement. Les transferts résidentiels au niveau national devraient reculer d'environ 7 % en 2025, la demande de condos émanant d'acheteurs chinois s'est nettement affaiblie, et la province de Chonburi - qui abrite Pattaya - a désormais dépassé Bangkok comme première destination des acheteurs étrangers en volume de condos. Les taux hypothécaires se sont légèrement détendus à mesure que la banque centrale abaisse son taux directeur. Pour les acheteurs, ce marché récompense la patience et le choix judicieux de l'emplacement plutôt que la précipitation.

Marché immobilier thaïlandais : les volumes de transferts de condos ralentissent au niveau national

Les chiffres globaux confirment un repli généralisé plutôt qu'un simple creux localisé. Selon le Real Estate Information Center (REIC), les transferts résidentiels du premier trimestre 2025 <cite index="5-0">ont chuté de 10,52 % en glissement annuel, à 65 276 unités, avec des valeurs en baisse de 13,02 %.</cite>

Sur l'année complète, la tendance s'est confirmée. <cite index="4-0">La valeur des transferts résidentiels devait suivre la même trajectoire baissière, reculant de 10,9 % entre 2024 et 2025 pour s'établir à 873,4 milliards de bahts, puis diminuant encore de 0,8 % pour atteindre 866,2 milliards de bahts en 2026.</cite> Cela fait suite à une période nettement plus dynamique - <cite index="4-1">ce recul survient après le pic de 2022, à 1,06 billion de bahts, en hausse de 12,8 % par rapport à</cite> l'année précédente.

Le volume total des transferts raconte la même histoire. <cite index="6-0">Le total des transferts est projeté à 322 500 unités, en baisse de 7,3 % par rapport à 2024, pour une valeur totale d'environ 873 400 millions de bahts, en recul de 10,9 % sur un an</cite>, selon les données du REIC citées par Global Property Guide.

Tendances du quota étranger : la Chine se retire, la Russie s'installe

Les acheteurs étrangers restent une part significative du marché des condos, mais leur composition évolue rapidement. À l'échelle nationale, <cite index="9-3">les transferts de condos vers des acheteurs étrangers en Thaïlande ont chuté de près de 18 % au premier trimestre 2026, la demande chinoise s'affaiblissant tandis que les acheteurs russes se hissaient à la deuxième place</cite>.

Les données du REIC derrière cette tendance montrent que <cite index="9-0">les transferts de condos vers des étrangers ont totalisé 3 214 unités au premier trimestre 2026 à l'échelle nationale, en baisse de 17 % sur un an</cite>. Le Bangkok Post, qui rapportait ce même ralentissement, notait que <cite index="9-1">celui-ci était largement porté par une demande plus faible des acheteurs chinois et birmans, qui représentaient ensemble environ 60 % des transferts totaux à Bangkok et dans sa périphérie</cite>.

Point crucial pour la côte est, la géographie de la demande s'éloigne de Bangkok. <cite index="9-4">Chonburi arrive en tête en nombre d'unités, avec 1 167 transferts de condominiums, soit 36 % de l'ensemble des transactions d'acheteurs étrangers</cite>, tandis que <cite index="9-4">Bangkok reste le plus grand marché en valeur, avec 6,14 milliards de bahts, soit 45,63 % de la valeur totale des transferts de condos vers des étrangers</cite>. L'appétit des acheteurs russes explique en grande partie ce phénomène : <cite index="9-2">la hausse plus marquée en valeur qu'en nombre d'unités suggère que les acheteurs russes se tournent vers des biens plus haut de gamme, notamment dans les marchés touristiques comme Phuket et Pattaya</cite>, portés par une demande de séjours longue durée depuis le début du conflit russo-ukrainien.

Pour la suite, certains prévisionnistes anticipent un nouveau ralentissement avant une stabilisation. Pour une analyse plus détaillée de l'évolution du quota étranger région par région, voir Actualités immobilières à Pattaya : demande des acheteurs étrangers, nouveaux projets et infrastructures qui redessinent le marché.

Pattaya et la côte est : des prix des condos sous pression mais résilients

Le Corridor économique de l'Est (EEC), qui couvre Chonburi, Rayong et Pattaya, n'a pas échappé au ralentissement général - mais sa base de demande étrangère se révèle pour l'instant un facteur de stabilisation plutôt qu'un moteur de croissance.

Côté transferts, les chiffres du REIC montrent qu'<cite index="7-1">au quatrième trimestre, les transferts de logements ont totalisé 13 090 unités pour une valeur de 30,8 milliards de bahts, en baisse de 2,1 % en volume et de 7,8 % en valeur sur un an. Sur l'année complète, les transferts ont reculé de 4,4 %, à 45 958 unités, et de 7,4 % en valeur, à 111 milliards de bahts.</cite>

Côté prix, le segment des condos de l'EEC a désormais enregistré deux baisses trimestrielles consécutives. <cite index="11-0,11-1">Les prix des condos dans le Corridor économique de l'Est (EEC) ont diminué au premier trimestre, marquant une deuxième baisse trimestrielle consécutive, alors que les promoteurs accéléraient leurs campagnes d'écoulement de stocks face à un pouvoir d'achat atone et à des stocks invendus élevés. Selon le Real Estate Information Center (REIC), l'indice des prix des condominiums de l'EEC s'établissait à 101,9 points au premier trimestre, en baisse de 1 % sur un an et de 0,3 % sur un trimestre.</cite>

Malgré cela, les prix constatés sur le terrain à Pattaya montrent encore une belle résistance sur le haut de gamme. Les études de marché situent le prix moyen des condos autour de 70 000 bahts le mètre carré, tandis que les biens de luxe avec vue mer, dans des zones comme Wongamat, se négocient nettement plus cher - certains rapports citent des unités de bord de mer haut de gamme de 90 à 150 m² se vendant entre 25 et 60 millions de bahts. Les segments premium ont aussi connu une appréciation, certaines unités d'exception dépassant largement les 250 000 bahts le mètre carré.

Pour les acheteurs qui privilégient la qualité à la quantité sur ce segment, des projets comme Nouvelle résidence de luxe en bord de mer et Résidence intelligente de type île sur le continent illustrent le type de biens côtiers premium qui continuent d'attirer la demande, même si les volumes globaux de l'EEC ralentissent.

Taux hypothécaires : un vent favorable modéré pour les acheteurs

Le coût du crédit s'est allégé, offrant aux acheteurs thaïlandais comme aux étrangers éligibles un financement légèrement moins cher qu'il y a un an. Le Comité de politique monétaire de la Banque de Thaïlande <cite index="10-0">a voté une baisse de 0,25 point de pourcentage de son taux directeur lors de cette réunion</cite>, décision de décembre 2025 qui s'inscrit dans un cycle d'assouplissement plus long. <cite index="9-0">La banque centrale a abaissé son taux clé à cinq reprises au cours de l'année écoulée, pour une baisse cumulée de 125 points de base</cite>, dans le but de soutenir une économie atone confrontée aux droits de douane américains, à un endettement des ménages élevé et à un baht fort.

Sur le terrain, la tarification hypothécaire type reflète ce contexte : <cite index="3-2">les taux d'intérêt des prêts immobiliers en Thaïlande se situent actuellement entre 2,9 et 3,3 % par an pour les prêts à taux fixe</cite>, selon l'analyse de Global Property Guide. Les prévisions de croissance restent modestes, avec <cite index="10-0">une économie thaïlandaise... projetée en croissance de 2,2 %, 1,5 % et 2,3 % en 2025, 2026 et 2027 respectivement</cite> - un contexte qui plaide pour un maintien du soutien monétaire plutôt que pour des hausses brutales.

Sur le plan réglementaire : le débat sur le quota étranger se poursuit

Le quota de 49 % de propriété étrangère par projet de condominium reste la loi en vigueur, mais il fait l'objet de discussions politiques actives dans les deux sens. Certains responsables ont évoqué son durcissement, tandis que les lobbies de promoteurs poussent dans la direction opposée : <cite index="8-1">le quota de 49 % pour les condos reste inchangé malgré des propositions visant à le relever à 75 %</cite>. Par ailleurs, d'autres sources rapportent que <cite index="8-0">le quota de propriété étrangère de 49 % reste en vigueur, mais une réduction à 30-39 % fait l'objet de discussions actives</cite>, dans le but affiché de protéger les acheteurs thaïlandais d'une inflation des prix tirée par la demande étrangère.

Les règles de protection des acheteurs ont également progressé. <cite index="8-1">De nouvelles règles de l'OCPB protègent les acheteurs de condos sur plan contre la confiscation d'acompte (en vigueur depuis janvier 2025)</cite> - une garantie importante pour quiconque achète des unités en préconstruction, une pratique encore courante sur la côte est.

• Statut du quota : toujours 49 % de propriété étrangère en pleine propriété par projet, inchangé dans les faits
• Protection des acomptes : les règles de l'OCPB, en vigueur depuis janvier 2025, protègent les acheteurs sur plan
• Propriété foncière : les étrangers ne peuvent toujours pas posséder de terrain en direct, seulement des unités de condo et des constructions
• Orientation politique : des propositions existent dans les deux sens (durcissement et assouplissement), rien n'est donc arrêté

Toute personne achetant avant achèvement des travaux devrait intégrer cette incertitude réglementaire dans les termes du contrat et l'échéancier de paiement.

Ce que le ralentissement du marché immobilier thaïlandais signifie pour les acheteurs

Un marché national en refroidissement combiné à une demande côtière résiliente crée une fenêtre d'opportunité spécifique. Les promoteurs, confrontés à des ventes nationales plus faibles, sont plus enclins à négocier sur le prix et les conditions de paiement, en particulier dans l'EEC où les stocks invendus se sont accumulés. Dans le même temps, des moteurs de demande structurels - acheteurs russes en séjour long, expatriés en quête d'un cadre de vie et retraités - continuent de soutenir spécifiquement les segments premium et intermédiaires des condos à Pattaya.

1. Attendez-vous à davantage de marge de négociation sur le prix et les plans de paiement, compte tenu de volumes de transferts nationaux plus faibles.
2. Privilégiez les biens achevés ou proches de l'achèvement dans des emplacements solides plutôt que les lancements spéculatifs sur plan, étant donné le niveau élevé des stocks invendus dans l'EEC.
3. Surveillez le débat sur le quota étranger avant de vous engager sur un projet proche de son plafond de 49 % - la liquidité à la revente pourrait être affectée dans un sens comme dans l'autre.
4. Profitez des taux hypothécaires actuellement plus bas là où le financement est accessible, car le cycle d'assouplissement du taux directeur pourrait ne pas se poursuivre indéfiniment.

Pour une perspective plus large sur la manière dont cela s'inscrit dans les tendances mondiales du logement, voir Ralentissement mondial des prix immobiliers 2025-2026 : ce que cela signifie pour les acheteurs qui visent la Thaïlande. Si vous évaluez spécifiquement des biens sur la côte est, les annonces Great Investment or lifestyle ECO project offrent un bon repère de tarification pour le segment intermédiaire dans le contexte actuel.

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