Est-ce le bon moment pour acheter un condo à Pattaya compte tenu de la situation des quotas étrangers ?

La disponibilité du quota, et non le prix, constitue actuellement la principale contrainte dans les immeubles prisés de Pattaya, le REIC ayant noté que les quotas de propriété étrangère y sont entièrement occupés dans plusieurs projets. Les acheteurs qui confirment tôt l'espace de quota disponible et privilégient les biens premium avec vue mer sont mieux positionnés que ceux qui recherchent des unités d'entrée de gamme dans des immeubles déjà saturés.

Quel pourcentage d'un immeuble de condos thaïlandais les étrangers peuvent-ils réellement posséder ?

Les étrangers peuvent posséder jusqu'à 49 % de la surface totale de tout projet de condominium enregistré, une règle en vigueur depuis 1979 et qui reste inchangée malgré les débats récents visant à la relever.

Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt immobilier pour acheter en Thaïlande ?

C'est possible mais limité : les taux de référence standards des prêts thaïlandais se situent autour de 6,5 à 7 %, et peu de banques prêtent à des demandeurs étrangers sans co-emprunteur thaïlandais ou solides attaches financières locales. La plupart des acheteurs étrangers privilégient plutôt le paiement comptant ou les plans de paiement échelonné proposés par les promoteurs.

Quelles nationalités achètent le plus de condos en Thaïlande actuellement ?

Les acheteurs chinois formaient le groupe le plus important en 2025, avec 33 % des unités achetées par des étrangers, suivis par les acheteurs du Myanmar (13 %) et de Russie (8 %), Taïwan figurant également en bonne place.

De nouvelles règles protègent-elles les acheteurs de condos sur plan en Thaïlande ?

Oui. De nouvelles règles de l'OCPB, entrées en vigueur le 31 janvier 2025, ont standardisé le contrat de réservation en langue thaïe et interdit les clauses abusives, dans le but de protéger les acheteurs sur plan contre des problèmes tels que la confiscation d'acomptes.

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Marché immobilier thaïlandais 2026 : transferts de condos, pression sur les quotas étrangers et tendances des prix à Pattaya

18/07/2026

Les transferts de condos aux étrangers sont restés stables en 2025, tandis que les quotas se sont resserrés à Phuket et Pattaya. Voici ce que les dernières données du REIC, l'évolution des prix et les taux d'emprunt signifient pour les acheteurs qui lorgnent la côte est thaïlandaise.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Le marché des condominiums en Thaïlande a terminé 2025 dans une position étrange mais toujours porteuse pour l'investissement : le volume des transferts aux étrangers a légèrement progressé alors que la valeur totale reculait, les quotas se sont remplis dans les villes côtières les plus prisées du pays, et les régulateurs ont commencé à débattre ouvertement de la pertinence du plafond de 49 % de propriété étrangère face à la demande actuelle. Pour les acheteurs qui suivent le marché immobilier thaïlandais, le message pratique est clair : Pattaya et la côte est deviennent plus difficiles d'accès sur le segment d'entrée de gamme, mais restent parfaitement justifiables sur le segment moyen-haut de gamme, où l'espace de quota et l'appréciation des prix demeurent tous deux disponibles.

Marché immobilier thaïlandais : les chiffres des transferts de condos en 2025

La lecture la plus claire de la demande provient du Real Estate Information Center (REIC), l'organisme officiel des statistiques immobilières thaïlandaises, rattaché à la Government Housing Bank.

Selon les données du REIC, <cite index="1-1">les étrangers ont transféré 14 899 unités de condos en 2025, soit une hausse de 2,2 % par rapport à 2024. La valeur totale des transferts s'est élevée à 60,92 milliards de bahts (environ 1,89 milliard de dollars, soit près de 1,74 milliard d'euros), en baisse de 10,7 % sur un an, les acheteurs s'étant tournés vers des unités plus abordables. L'achat moyen d'un condo par un étranger s'est établi à 4,1 millions de bahts (environ 127 100 dollars, soit près de 117 000 euros) pour une surface de 41 mètres carrés.</cite>

Cette combinaison — plus d'unités, une dépense moyenne plus faible — raconte une histoire limpide : les acheteurs continuent d'affluer, mais ils sont plus disciplinés sur le prix au mètre carré.

Qui achète réellement

La répartition par nationalité a nettement évolué ces dernières années. <cite index="1-1">Les acheteurs chinois restent le groupe le plus important avec 33 % des unités, suivis par le Myanmar (13 %), la Russie (8 %) et Taïwan, tandis que les Américains ont représenté environ 537 unités.</cite>

À l'échelle nationale, <cite index="6-1">les acheteurs étrangers ont réalisé 14 899 transferts d'unités de condominiums en 2025, en hausse de 2,2 % sur un an, pour une valeur de 60,92 milliards de bahts, représentant 14,7 % de l'ensemble des transferts de condos en nombre d'unités et 25 % de la valeur des transferts.</cite> Les acheteurs étrangers pèsent nettement plus lourd en valeur qu'en nombre d'unités, ce qui reflète un appétit persistant pour des biens plus haut de gamme et plus chers, même si le ticket moyen se contracte.

La véritable histoire du moment : les tendances des quotas étrangers

La loi thaïlandaise sur la copropriété (Condominium Act) plafonne la pleine propriété étrangère à 49 % de la surface habitable vendable dans tout projet enregistré — une règle qui n'a pas bougé depuis son instauration. <cite index="2-2,2-3">Selon la loi en vigueur, les étrangers peuvent posséder jusqu'à 49 % de la surface totale de tout projet de condominium unique. Ce quota est en place depuis 1979 et n'a pas changé depuis 47 ans.</cite>

Les régulateurs subissent désormais des pressions pour le revoir. <cite index="3-1">Le nombre de permis d'allotissement de terrains a chuté de 19,7 % au premier trimestre de l'année à l'échelle nationale, le repli le plus marqué en neuf trimestres, les promoteurs s'ajustant après une baisse consécutive des transferts de maisons de faible hauteur, selon le REIC.</cite> Plus significatif encore pour les acheteurs côtiers, <cite index="3-1,3-2">le REIC a souligné que les quotas de propriété étrangère pour les condos dans de nombreuses destinations prisées par les étrangers, comme Phuket et Pattaya, sont entièrement occupés dans plusieurs projets, ce qui a conduit le REIC à faire valoir que certains sites n'attirent pas les acheteurs locaux et que le gouvernement devrait augmenter les quotas de propriété étrangère dans ces zones pour stimuler l'économie.</cite>

Les données par ville confirment l'enjeu. <cite index="2-2">Les acheteurs étrangers ont représenté 26 % des achats de condos à Bangkok en 2025, contre plus de 40 % à Phuket.</cite> Pattaya se situe dans la même fourchette que Phuket, ce qui signifie que les nouveaux lancements bien situés sur la côte est peuvent écouler rapidement leur quota étranger — une dynamique déjà visible dans des ventes locales très médiatisées, évoquées dans notre article sur le record de ventes du PTY Residence à Pattaya.

Pour les acheteurs, l'implication pratique porte sur le timing : vérifier l'espace de quota restant avant toute réservation n'est plus une simple formalité, c'est une étape incontournable.

Évolution des prix à Pattaya et sur la côte est

Les données de prix, toutes sources confondues, dessinent un marché qui mûrit plutôt qu'il ne s'emballe — une appréciation solide sur le haut de gamme, des prix plus stables sur l'entrée de gamme.

Les condos d'entrée et de milieu de gamme à Pattaya se négocient autour de 70 000 bahts le mètre carré en 2025 (environ 1 800 euros/m²), selon les observateurs locaux du marché.
Les condos de luxe avec vue mer et bien situés à Pattaya affichent en moyenne entre 160 000 et 250 000 bahts le mètre carré (environ 4 150 à 6 500 euros/m²), les unités les plus exclusives atteignant plus de 300 000 bahts le mètre carré (plus de 7 800 euros/m²).
À l'échelle nationale, le volume des transactions des acheteurs étrangers a atteint 60,9 milliards de bahts, ces derniers représentant 14,7 % de l'ensemble des ventes de condos en nombre d'unités.

Cette segmentation compte pour la stratégie : l'offre d'entrée de gamme est plus disponible mais s'apprécie lentement, tandis que l'offre premium en front de mer est à la fois plus rare face au quota et affiche la plus forte croissance des prix. Des projets comme cette nouvelle propriété de luxe en bord de mer se situent précisément dans cette catégorie à plus forte appréciation.

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Taux immobiliers et conditions de financement

Le financement reste le maillon le moins accessible aux étrangers sur le marché immobilier thaïlandais, et les taux sont demeurés élevés tout au long de 2025.

Les taux de référence standards des prêts immobiliers thaïlandais — le MLR et le MRR cités par la plupart des banques — se situent autour de 6,5 à 7 % en août 2025, et il est peu probable qu'une banque thaïlandaise propose un taux inférieur à un demandeur étranger. Les offres promotionnelles de prêts immobiliers des grandes banques locales affichent des taux effectifs compris entre 4,2 et 5,1 %, mais elles ciblent généralement des ressortissants thaïlandais disposant de revenus locaux, et restent difficiles d'accès pour les acheteurs étrangers sans co-emprunteur ou garant thaïlandais.

Résultat concret : la majorité des acheteurs étrangers à Pattaya et sur la côte est continuent de payer comptant ou via des plans de paiement échelonné proposés par les promoteurs, plutôt que par des prêts bancaires locaux, ce qui maintient un marché moins endetté — et sans doute moins exposé aux chocs de taux — que des marchés occidentaux comparables. Ce contraste est approfondi dans notre article sur le ralentissement du marché immobilier américain qui pousse les acheteurs vers Pattaya.

Évolutions réglementaires à surveiller pour les acheteurs

Deux changements réglementaires se démarquent pour quiconque envisage d'acheter en 2026.

Protection des acheteurs sur plan. De nouvelles règles de l'OCPB, entrées en vigueur le 31 janvier 2025, standardisent le contrat de réservation en langue thaïe et interdisent les clauses abusives — une réponse directe aux litiges liés à la confiscation d'acomptes sur des unités vendues sur plan.
Répression des structures fiduciaires (nominee). L'application des sanctions contre les montages illégaux de propriété par prête-noms ou via des sociétés thaïlandaises s'est nettement intensifiée en 2025 et 2026, avec un partage de données entre agences et un risque de vente forcée désormais associé aux montages non conformes.

Aucun de ces changements n'assouplit le quota de 49 % en lui-même, mais tous deux durcissent l'environnement juridique entourant la manière dont les étrangers détiennent effectivement un bien — rendant les solutions de bail à long terme (leasehold) et de pleine propriété conforme au quota plus clairement les voies les plus sûres.

Ce que cela signifie pour les acheteurs à Pattaya en 2026

Mis bout à bout, ces données suggèrent un marché qui récompense la patience et la rigueur sur les quotas plutôt que la précipitation. Les analystes du REIC prévoient une hausse des transferts de 13,1 % d'un trimestre à l'autre au T4 2025, pour atteindre environ 95 484 unités à l'échelle nationale, ce qui suggère que la demande continue de se construire même si la croissance globale de la valeur ralentit.

Pour Pattaya et l'ensemble de la côte est en particulier :

L'espace de quota dans les immeubles établis et prisés constitue la contrainte réelle, pas le prix — vérifiez la disponibilité avant de verser un acompte.
L'offre premium avec vue mer s'apprécie plus vite que l'offre d'entrée de gamme, ce qui récompense les acheteurs prêts à étirer leur budget vers de meilleurs emplacements.
Les achats au comptant ou financés par les promoteurs restent la norme, compte tenu des taux hypothécaires locaux élevés.

Des projets construits autour de cette dynamique de quota et d'emplacement — notamment les développements Great Investment or lifestyle ECO project et le smart island resort sur le continent — illustrent comment les promoteurs structurent leurs nouveaux lancements pour maintenir un inventaire de quota étranger attractif sans dépasser le plafond de 49 %.

L'essentiel à retenir

Le marché immobilier thaïlandais ne se refroidit pas vraiment, il se concentre : moins d'acheteurs étrangers, mais mieux informés, à la recherche d'unités conformes au quota dans un nombre plus restreint d'immeubles mieux situés. Les quotas entièrement occupés de Pattaya dans les projets populaires sont le symptôme d'une demande réelle, non d'une suroffre. Pour les acheteurs sérieux, la stratégie pour 2026 est simple : sécuriser tôt la confirmation du quota, privilégier les biens avec vue mer et en emplacement central où se concentre la croissance des prix, et prévoir un financement basé sur du cash ou des conditions promoteur plutôt que sur un prêt bancaire thaïlandais.

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Questions fréquentes

Est-ce le bon moment pour acheter un condo à Pattaya compte tenu de la situation des quotas étrangers ?: La disponibilité du quota, et non le prix, constitue actuellement la principale contrainte dans les immeubles prisés de Pattaya, le REIC ayant noté que les quotas de propriété étrangère y sont entièrement occupés dans plusieurs projets. Les acheteurs qui confirment tôt l'espace de quota disponible et privilégient les biens premium avec vue mer sont mieux positionnés que ceux qui recherchent des unités d'entrée de gamme dans des immeubles déjà saturés.
Quel pourcentage d'un immeuble de condos thaïlandais les étrangers peuvent-ils réellement posséder ?: Les étrangers peuvent posséder jusqu'à 49 % de la surface totale de tout projet de condominium enregistré, une règle en vigueur depuis 1979 et qui reste inchangée malgré les débats récents visant à la relever.
Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt immobilier pour acheter en Thaïlande ?: C'est possible mais limité : les taux de référence standards des prêts thaïlandais se situent autour de 6,5 à 7 %, et peu de banques prêtent à des demandeurs étrangers sans co-emprunteur thaïlandais ou solides attaches financières locales. La plupart des acheteurs étrangers privilégient plutôt le paiement comptant ou les plans de paiement échelonné proposés par les promoteurs.
Quelles nationalités achètent le plus de condos en Thaïlande actuellement ?: Les acheteurs chinois formaient le groupe le plus important en 2025, avec 33 % des unités achetées par des étrangers, suivis par les acheteurs du Myanmar (13 %) et de Russie (8 %), Taïwan figurant également en bonne place.
De nouvelles règles protègent-elles les acheteurs de condos sur plan en Thaïlande ?: Oui. De nouvelles règles de l'OCPB, entrées en vigueur le 31 janvier 2025, ont standardisé le contrat de réservation en langue thaïe et interdit les clauses abusives, dans le but de protéger les acheteurs sur plan contre des problèmes tels que la confiscation d'acomptes.