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Marché immobilier thaïlandais 2026 : transferts de condos, prix et réglementation

15/07/2026

Les transferts de condos ont reculé au niveau national en 2025, tandis que les acheteurs étrangers gagnaient des parts de marché, et que la Côte Est de Pattaya continuait de surperformer grâce aux investissements de l'EEC. Voici ce que ces chiffres signifient pour ceux qui envisagent un achat en Thaïlande en 2026.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Le marché immobilier thaïlandais aborde 2026 à deux vitesses : les transactions globales sont en baisse, mais la demande étrangère et la Côte Est résistent mieux que la moyenne nationale. Les transferts de condos sont attendus en repli d'environ 7,3 % en 2025 à l'échelle du pays, alors même que les acheteurs étrangers ont accru leur part tant en volume qu'en valeur, Pattaya et Chonburi continuant de surperformer grâce aux investissements du Corridor économique de l'Est (EEC). Pour un acheteur, cette dichotomie compte bien plus que n'importe quel chiffre isolé.

Marché immobilier thaïlandais 2026 : la photographie nationale

La demande intérieure constitue le maillon faible. Selon les projections de référence du REIC (Real Estate Information Center), <cite index="6-1">le total des transferts est estimé à 322 500 unités, en baisse de 7,3 % par rapport à 2024, pour une valeur totale d'environ 873,4 milliards de bahts (soit près de 23 milliards d'euros), en recul de 10,9 % sur un an</cite>.

Cette faiblesse est généralisée et ne provient pas de la demande étrangère. <cite index="6-2">La demande étrangère a apporté un soutien relativement plus solide au marché des condominiums en volume, mais la valeur s'est fortement contractée, ce qui traduit un glissement vers des biens plus petits et plus abordables</cite>.

Les prévisionnistes voient 2026 comme une prolongation de la tendance plutôt qu'un retournement brutal :

• <cite index="6-3">Les perspectives de JLL sur le résidentiel à Bangkok anticipent une « hausse modeste » des valeurs dans le segment du luxe, tout en notant que les promotions commerciales continuent de plafonner la croissance</cite>.
• <cite index="6-3">CBRE s'attend à ce que 2026 suive un « schéma similaire » à celui des dernières années, avec une stratégie « qualité plutôt que quantité » dans le centre-ville de Bangkok</cite>.
• <cite index="6-3">Cushman & Wakefield souligne que le pouvoir d'achat domestique reste une contrainte et que le marché devrait rester partiellement dépendant de la demande étrangère</cite>, ce qui dessine une trajectoire des prix à deux vitesses plutôt qu'une appréciation uniforme.

Volumes de transferts de condos : les étrangers gagnent du terrain, les locaux se replient

Le signe le plus net de ce rééquilibrage est l'écart croissant entre l'activité étrangère et l'activité domestique. Sur l'ensemble de l'année 2025, <cite index="0-0,0-1">les acheteurs étrangers ont représenté 14 899 transferts d'unités de condominiums à l'échelle nationale, en hausse de 2,2 % sur un an, tandis que la valeur totale des transferts a chuté de 10,7 % à 60,92 milliards de bahts (environ 1,6 milliard d'euros)</cite>.

Cela signifie que les étrangers achètent davantage d'unités à des prix moyens plus bas — des biens plus petits et plus abordables plutôt que des acquisitions de prestige. Point crucial : leur poids dans le marché global augmente :

• <cite index="7-1">En nombre d'unités, les acheteurs étrangers représentaient 13,4 % du marché, contre 10,7 % un an plus tôt</cite>.
• <cite index="7-1">En valeur, leur part est passée à 23,2 % contre 19,9 %, ce qui souligne l'importance persistante de la demande étrangère dans le marché des condominiums thaïlandais</cite>.
• La dynamique a été la plus forte en fin d'année : <cite index="0-0">au quatrième trimestre 2025, 3 888 unités de condominiums ont été transférées à des acheteurs étrangers, en hausse de 9,3 % sur un an, pour une valeur totale de 16,83 milliards de bahts (environ 446 millions d'euros), en progression de 9,5 %</cite>.

Qui achète ?

La Chine reste la première nationalité en volume, mais sa domination s'atténue tandis que plusieurs marchés plus modestes accélèrent. <cite index="6-0">L'analyse du REIC sur les transferts de condominiums aux étrangers pour la période janvier-septembre 2025 montre que les acheteurs étrangers ont acquis 11 011 unités, un chiffre globalement stable sur un an, tandis que la valeur totale a chuté de 14,2 % à environ 44,1 milliards de bahts (près de 1,17 milliard d'euros)</cite>.

Les évolutions les plus marquantes en termes de croissance :

1. <cite index="7-2">La Russie reste un marché remarquable, avec 383 unités transférées, en hausse de 33 %, pour une valeur totale de 1,665 milliard de bahts (environ 44 millions d'euros), en progression de 68,7 %</cite>.
2. <cite index="7-2">L'Inde enregistre le taux de croissance le plus élevé parmi les dix premières nationalités, avec 63 unités transférées, en hausse de 40,0 %</cite>.
3. Le Myanmar s'impose comme un acteur surprise — <cite index="8-0">ses ressortissants comptent parmi les groupes d'acheteurs à la croissance la plus rapide, se hissant dans le top 3 des nationalités pour les transferts de condominiums aux étrangers</cite>, une progression en partie portée par des mouvements de capitaux transfrontaliers.
4. Par ailleurs, <cite index="1-0">les acheteurs chinois ont affiché une valeur moyenne de transfert de 3,8 millions de bahts (environ 100 000 euros)</cite>, un montant relativement modeste qui reflète le glissement vers des unités plus petites.

Pour les acheteurs qui étudient des biens précis, notre sélection de condos à vendre à Pattaya reflète cette même tendance vers des biens compacts et bien situés, plutôt que de vastes surfaces de luxe.

Règles sur les quotas étrangers : toujours 49 %, toujours la principale contrainte

Malgré les rumeurs de réforme, la structure fondamentale de la propriété n'a pas changé. <cite index="4-2">En vertu du Condominium Act B.E. 2522 (1979), les étrangers peuvent posséder un condominium en pleine propriété, à condition que la surface totale détenue par des étrangers dans l'immeuble ne dépasse pas 49 % de la surface commercialisable totale</cite>. C'est l'une des rares voies vers une véritable propriété freehold pour les acheteurs non thaïlandais.

Deux points souvent mal compris par les acheteurs :

• <cite index="4-0">Chaque programme de condominiums applique un plafond de 49 % pour les propriétaires non thaïlandais. Une fois le quota atteint, les étrangers ne peuvent plus acquérir d'unités supplémentaires en pleine propriété</cite> — les unités restantes ne sont accessibles que via des structures de bail (leasehold).
• Les discussions autour d'un dispositif de bail de 99 ans ne remettent pas en cause la règle de pleine propriété : <cite index="3-3">le quota de 49 % de propriété étrangère pour les condominiums est distinct et inchangé, et un dispositif de 99 ans concernerait principalement les options de bail comme les villas et certaines résidences de marque</cite>.

La propriété du terrain reste interdite quel que soit le quota. <cite index="9-0">Les étrangers peuvent posséder des maisons et des bâtiments, mais pas le terrain sur lequel ils sont construits</cite>, ce qui explique la prédominance des structures de bail dans le segment des villas et maisons. Pour un décryptage plus complet, consultez notre guide sur l'achat immobilier en Thaïlande pour un étranger.

Pattaya et la Côte Est : une surperformance par rapport à la moyenne nationale

Alors que le centre-ville de Bangkok se refroidit, Pattaya et Chonburi continuent d'attirer une offre et une demande nouvelles. <cite index="5-2">Les investisseurs sont attirés par l'excellent rendement locatif de la région</cite>, et <cite index="5-3">l'afflux d'acheteurs étrangers a stimulé la demande immobilière, en particulier pour les condominiums, les grands promoteurs répondant en lançant de nouveaux programmes</cite>.

L'ampleur de la nouvelle offre est notable. <cite index="10-1">CBRE a recensé 10 nouveaux programmes de condominiums totalisant plus de 3 300 unités lancés sur le seul premier semestre 2025, avec un pipeline qui reste actif jusqu'en 2026</cite>. L'activité se concentre dans des zones précises : <cite index="10-1">Jomtien et Na Jomtien pour les condos de milieu de gamme, le centre de Pattaya pour les tours de grande hauteur, et Wongamat pour les tours haut de gamme en front de mer</cite>.

Le moteur structurel derrière cette résilience, c'est l'EEC. <cite index="9-1">Ce projet phare national, qui succède au développement initial de la Côte Est, injecte plus de 50 milliards de dollars (environ 46 milliards d'euros) dans les provinces de Chonburi, Rayong et Chachoengsao</cite>. Cette ampleur d'investissement en infrastructures et en industrie soutient la demande de logements aux abords de Pattaya bien au-delà du seul cycle touristique.

Les acheteurs qui explorent la région devraient comparer les quartiers avec soin — notre analyse des meilleurs quartiers de Pattaya pour acheter un condo détaille Wongamat, Jomtien, Naklua et Pratumnak Hill, soit précisément les zones qui connaissent aujourd'hui la plus forte activité de construction neuve.

Taux de crédit immobilier : un financement plus coûteux pour les acheteurs étrangers

Les conditions de financement se sont durcies, en particulier pour les emprunteurs non thaïlandais. <cite index="2-1">Les taux hypothécaires pour les investisseurs internationaux ont augmenté, se situant généralement autour de 8 % et pouvant atteindre 12 % pour les prêts liés aux condominiums</cite>, bien au-dessus de ce à quoi les ressortissants thaïlandais peuvent prétendre.

À titre de comparaison, les emprunteurs locaux bénéficient toujours de taux nettement plus bas auprès des grandes banques — Bangkok Bank, par exemple, annonce <cite index="2-2">un taux d'intérêt effectif sur toute la durée du contrat compris entre 4,25 % et 4,44 % par an</cite> pour certains produits de crédit immobilier, ce qui illustre l'ampleur de l'écart de financement entre locaux et étrangers.

Cet écart explique en grande partie pourquoi l'achat au comptant reste la norme chez les acheteurs étrangers à Pattaya, et pourquoi les conditions de quotité de financement méritent une attention précoce : <cite index="2-0">le ratio prêt/valeur est généralement moins favorable pour les expatriés que pour les Thaïlandais</cite>, ce qui implique en général des apports personnels plus importants.

Sous surveillance réglementaire : les structures de prête-nom dans le viseur

Les autorités ont renforcé leur attention sur les montages illégaux de prête-nom (nominee) utilisés pour contourner les règles de propriété foncière, plutôt que sur le quota de condominiums lui-même. Les efforts de réforme récents sont décrits comme des <cite index="9-2">réformes engagées pour combler les failles facilitant les montages illégaux de prête-nom, tout en clarifiant et en protégeant simultanément les investissements étrangers légitimes dans l'immobilier thaïlandais</cite>.

Les tribunaux se sont également prononcés sur les structures de bail de longue durée. <cite index="3-1">Historiquement, certains promoteurs proposaient des baux de 90 ans structurés comme un bail enregistré de 30 ans assorti de deux contrats de renouvellement pré-signés, mais des décisions récentes de la Cour suprême ont clarifié la réalité juridique de ces montages</cite>, ce qui rend indispensable la relecture de tout contrat de bail par un avocat indépendant, plutôt que de se fier aux seules conditions commerciales du promoteur.

Pour les acheteurs recourant à des voies de propriété légitimes, le quota de 49 % pour les condominiums et l'enregistrement classique d'un bail restent les deux options conformes — une distinction que nous détaillons dans notre guide sur le bail (leasehold) contre la pleine propriété (freehold) en Thaïlande.

Ce que cela signifie pour les acheteurs en 2026

En résumé, trois enseignements pratiques se dégagent pour quiconque envisage le marché immobilier thaïlandais cette année :

1. Les volumes de transactions au niveau national sont faibles, ce qui donne aux acheteurs une marge de négociation plus importante dans le centre-ville de Bangkok qu'au cours des dernières années.
2. La demande étrangère se révèle plus résiliente que la demande domestique, en particulier en provenance de Russie, d'Inde et du Myanmar — un point à surveiller si vous envisagez une revente.
3. Pattaya et la Côte Est bénéficient d'un vent structurel favorable lié à l'EEC, absent de la plupart des autres marchés régionaux, ce qui soutient les rendements locatifs même si la croissance des prix reste modérée au niveau national.

Toute personne envisageant un achat devrait vérifier la disponibilité du quota, le coût du financement et les conditions du bail avant de s'engager — les fondamentaux du marché immobilier thaïlandais récompensent ceux qui font leurs devoirs plutôt que ceux qui courent après les chiffres de croissance les plus spectaculaires.

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