Les prix des condos baissent-ils partout en Thaïlande en 2025-2026 ?

Au niveau national, les volumes et valeurs de transferts sont en léger recul pour la quatrième année consécutive, principalement à cause de la suroffre à Bangkok. Pattaya et les autres marchés de la côte Est font preuve d'une résilience plus marquée, avec des segments de luxe qui continuent de s'apprécier.

Les étrangers peuvent-ils encore acheter des condos dans le cadre du quota de 49% en 2026 ?

Oui. Le quota de propriété étrangère de 49% par projet de condo reste inchangé, malgré les discussions gouvernementales en cours sur un possible abaissement à 30-39% et des propositions distinctes visant à le porter à 75%. Aucun de ces changements n'a été adopté, les acheteurs doivent donc baser leurs projets sur le plafond actuel.

Quelles nationalités achètent le plus de condos en Thaïlande actuellement ?

Les acheteurs chinois restent le premier groupe étranger en volume de transferts, les ressortissants du Myanmar étant récemment passés à la deuxième place. Dans l'ensemble, les acheteurs étrangers représentent une part significative de la valeur totale des transferts, avec un achat moyen d'environ 41 m².

Les taux hypothécaires en Thaïlande deviennent-ils plus avantageux ?

La Banque de Thaïlande a abaissé son taux directeur à 1,5% en 2025, et les grandes banques comme Bangkok Bank proposent désormais des taux effectifs de prêt immobilier compris entre environ 4,25% et 4,57%. La plupart des produits hypothécaires thaïlandais exigent toujours une résidence ou des revenus en Thaïlande, si bien que les acheteurs étrangers recourent généralement au comptant ou au financement par le promoteur.

thailand-market

Analyse du marché immobilier thaïlandais : transferts de condos, prix et réglementation pour 2026

17/07/2026

Le marché des condos en Thaïlande enregistre une quatrième année consécutive de ralentissement au niveau national, mais la demande étrangère, les infrastructures de l'EEC et la résilience de la côte Est racontent une tout autre histoire pour les acheteurs à Pattaya.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Les transferts de condos en Thaïlande devraient reculer pour la quatrième année consécutive en 2025-2026, plombés par une suroffre à Bangkok, mais le marché immobilier thaïlandais ne se résume pas à une seule tendance — Pattaya et la côte Est résistent bien mieux, tant en termes de prix que de demande étrangère. Les taux hypothécaires ont légèrement baissé, le quota de propriété étrangère de 49% reste inchangé malgré les débats sur une réforme, et de nouvelles règles protègent désormais les acheteurs sur plan. Pour les investisseurs, l'écart entre une capitale atone et un littoral résilient est l'information clé à retenir.

Marché immobilier thaïlandais : le recul des transferts de condos

Les chiffres nationaux confirment un marché qui se refroidit plutôt qu'il ne s'effondre. Les données du secteur montrent que <cite index="5-0">pour 2025, les transferts sont attendus à 343 678 unités, en baisse de 1,2%, pour une valeur de 964,02 milliards de bahts, en recul de 1,7%</cite>, avec peu d'amélioration prévue pour l'année suivante. <cite index="5-1">En 2026, les transferts attendus s'élèvent à 343 433 unités, soit une baisse de 0,07%, pour une valeur de 963,55 milliards de bahts, en repli de 0,05%</cite>, ce qui marque la quatrième année consécutive de déclin pour le secteur.

Les projections officielles s'accordent globalement sur cette tendance. <cite index="6-0">Le REIC prévoit un refroidissement marginal en 2025, avec un recul attendu de 0,3% en volume et de 0,8% en valeur des transferts résidentiels totaux par rapport à 2024</cite>, <cite index="6-1">le centre tablant sur une reprise progressive à partir du deuxième trimestre 2026, sous réserve d'une dynamique économique soutenue</cite>.

Fait essentiel, la situation n'est pas uniforme partout. <cite index="6-2">Le ralentissement du marché n'est pas homogène : Bangkok fait face à une suroffre massive, tandis que les marchés régionaux comme la côte Est font preuve d'une résilience plus marquée</cite>. Cette divergence est l'élément le plus important à connaître pour quiconque compare un condo en centre-ville à un achat en bord de mer à Pattaya, Jomtien ou Sriracha.

Pourquoi Bangkok est en suroffre alors que la côte ne l'est pas

La saturation de la capitale relève d'un problème d'offre, pas seulement d'une demande atone. Les régulateurs s'attendaient à une vague de nouvelles unités sur le marché, et <cite index="7-0">la Banque de Thaïlande prévoyait à elle seule 42 000 nouvelles unités sur le premier semestre 2025, ajoutant une offre fraîche avant même que l'absorption ne rattrape son retard</cite>. Ce flux s'est ajouté à un stock déjà conséquent, avec <cite index="7-1">près de 58 000 unités de condos invendues à Bangkok</cite> en début d'année.

Le cycle de développement de Pattaya a été plus discipliné, et une offre nouvelle plus maîtrisée combinée à un intérêt acheteur constant maintient une meilleure absorption sur le littoral. Pour une analyse plus détaillée de cette divergence entre le marché national et les marchés régionaux, consultez notre guide du marché immobilier thaïlandais 2026 pour les acheteurs à Pattaya.

Demande des acheteurs étrangers : la Chine toujours en tête, le Myanmar en forte progression

Les étrangers restent un pilier structurel du marché des condos, même si la valeur globale des transferts s'affaiblit. Au niveau national, <cite index="1-1">la propriété étrangère représentait 14,7% de l'ensemble des condos transférés dans le pays et 25% de la valeur totale des transferts</cite>, ce qui souligne à quel point les acheteurs étrangers se concentrent de manière disproportionnée sur les unités haut de gamme.

La répartition par nationalité évolue toutefois. Voici les tendances clés :

La Chine reste la première source d'acheteurs étrangers de condos, le Myanmar grimpant à la deuxième place en volume de transferts.
<cite index="1-0">La valeur totale des transferts a chuté de 10,7% pour atteindre 60,92 milliards de bahts</cite>, même si l'intérêt à l'unité s'est maintenu.
<cite index="2-0">L'achat moyen d'un condo par un étranger s'élevait à 4,1 millions de bahts (environ 117 000 €) pour une surface de 41 m²</cite>, révélant un glissement vers des unités plus petites et plus abordables plutôt qu'un désengagement du marché.

Pour Pattaya en particulier, ce remaniement des nationalités d'acheteurs s'accompagne de nouveaux lancements de projets et d'améliorations d'infrastructures — une tendance approfondie dans notre tour d'horizon de l'actualité immobilière à Pattaya sur les acheteurs étrangers, lancements et infrastructures.

Évolution des prix à Pattaya et sur la côte Est

Tandis que Bangkok digère son stock, les prix à Pattaya racontent une histoire plus constructive, en particulier sur le segment haut de gamme. <cite index="3-0">Les condos de luxe à Pattaya se négocient en moyenne entre 160 000 et 250 000 bahts le mètre carré, les biens premium — notamment ceux avec vue sur mer et emplacement privilégié — enregistrant une appréciation notable</cite>, et <cite index="3-1">les prix peuvent atteindre 300 000 bahts, voire plus, le mètre carré pour les unités les plus exclusives</cite>.

Les segments d'entrée et de milieu de gamme restent bien plus accessibles que dans la capitale. <cite index="4-0">Les condos à Pattaya se situent autour de 70 000 bahts le mètre carré en 2025, les villas démarrant à partir de 5 millions de bahts</cite>, et <cite index="4-1">la demande des expatriés et des acheteurs étrangers reste soutenue, portée par l'amélioration des infrastructures et le resserrement de la nouvelle offre</cite>. Au niveau des projets, <cite index="8-0">les studios démarrent autour de 2,5 millions de bahts, tandis que les penthouses de luxe dépassent 10 millions de bahts</cite>, offrant aux acheteurs une large fourchette d'entrée au sein d'une même ville.

Les acheteurs intéressés par une exposition en front de mer dans le haut de cette fourchette pourront s'intéresser à des annonces telles que ce nouveau bien de luxe en bord de mer ou ce développement intelligent de resort insulaire sur le continent.

Écrivez-nous sur WhatsApp Discutez avec notre bot Telegram

Taux hypothécaires et conditions de financement

Le coût du crédit s'est légèrement détendu, ce qui compte tant pour les achats financés localement que par des étrangers. <cite index="9-0">Le Comité de politique monétaire de la Banque de Thaïlande a abaissé son taux directeur à 1,5% en 2025, soit une réduction de 0,25 point par rapport au niveau précédent, dans le but de soutenir la croissance économique</cite>.

Au niveau du grand public, la tarification des banques commerciales reflète cet assouplissement tout en restant sélective. <cite index="10-0">Le taux effectif du prêt immobilier de Bangkok Bank sur toute la durée du contrat se situe entre 4,25% et 4,57% par an</cite>, une structure de taux typique des grandes banques locales. Les acheteurs étrangers doivent noter que la plupart des produits hypothécaires thaïlandais exigent toujours une résidence ou des revenus en Thaïlande, si bien que l'achat comptant ou le financement par le promoteur restent les voies privilégiées pour les acheteurs étrangers de condos à Pattaya.

Évolution réglementaire : le débat sur le quota étranger

La question réglementaire la plus surveillée du marché immobilier thaïlandais en ce moment est de savoir si le quota de propriété étrangère de condo de 49% va évoluer. En l'état actuel des choses, <cite index="11-0">le quota de 49% de propriété étrangère reste en vigueur, bien qu'une réduction à 30-39% soit activement discutée</cite>, <cite index="11-1">la motivation principale de cette réforme étant de protéger les acheteurs thaïlandais d'une inflation des prix induite par la demande étrangère</cite>.

Par ailleurs, <cite index="12-0">le quota de 49% pour les condos reste inchangé malgré des propositions visant à le porter à 75%</cite> — un rappel que les propositions de réforme vont dans les deux sens et que rien n'est encore finalisé. Globalement, les acheteurs doivent baser leurs plans sur le plafond actuel de 49% plutôt que de spéculer sur un changement dans un sens ou dans l'autre.

Une avancée concrète pour les acheteurs est déjà actée. <cite index="12-1">De nouvelles règles émanant du Bureau de protection des consommateurs protègent les acheteurs de condos sur plan contre la confiscation des acomptes, en vigueur depuis janvier 2025</cite>, une garantie précieuse pour quiconque achète des unités en préconstruction, une pratique encore courante dans les nouveaux développements de Pattaya comme les projets lifestyle et d'investissement de la marque ECO actuellement sur le marché.

Les infrastructures de la côte Est, moteur de valeur à long terme

Les investissements en infrastructures dans le Corridor économique de l'Est (EEC) expliquent structurellement pourquoi le marché de Pattaya se comporte différemment de celui de Bangkok. <cite index="13-0">L'aéroport d'U-Tapao est en cours de transformation en troisième grand aéroport international de Thaïlande, relié sans rupture de charge à Don Mueang et Suvarnabhumi via une ligne à grande vitesse</cite>, et une fois achevé, <cite index="13-1">les trois hubs connectés seront conçus pour accueillir jusqu'à 200 millions de passagers par an</cite>.

La liaison ferroviaire elle-même est un ouvrage d'ingénierie de premier plan. <cite index="14-0">La ligne à grande vitesse reliera les trois aéroports internationaux de Bangkok, Don Mueang et Suvarnabhumi à U-Tapao à des vitesses de 250 km/h</cite>, via un réseau de neuf gares à grande vitesse. Ce type de connectivité est précisément ce qui sous-tend l'argument des flux de capitaux en faveur de l'immobilier à Pattaya, un thème approfondi dans notre article sur la divergence des marchés immobiliers mondiaux et pourquoi les capitaux se tournent vers Pattaya.

Ce que cela signifie pour les acheteurs en ce moment

En rassemblant les éléments, voici ce que révèle le marché immobilier thaïlandais pour 2026 :

Les volumes de transferts nationaux sont stables à en baisse pour la quatrième année consécutive — c'est un marché favorable aux acheteurs pour négocier dans les segments en suroffre.
La saturation de Bangkok relève d'un problème d'offre ; le pipeline plus resserré de la côte Est et les investissements en infrastructures de l'EEC la rendent comparativement plus résiliente.
La demande étrangère ne disparaît pas — elle se déplace vers des unités plus petites et plus abordables, la Chine et le Myanmar menant l'activité d'achat.
Les coûts de financement se sont légèrement allégés, mais les acheteurs étrangers doivent toujours s'attendre à recourir au comptant ou aux plans de paiement des promoteurs plutôt qu'aux prêts hypothécaires locaux.
Le quota étranger de 49% reste inchangé pour l'instant, et de nouvelles règles de protection des consommateurs sécurisent davantage les achats sur plan qu'il y a un an.

Pour une analyse régionale plus complète, nos guides complémentaires sur les transferts de condos, prix et réglementation de la Thaïlande pour 2026 et le record de vente aux acheteurs étrangers de la résidence PTY à Pattaya approfondissent les transactions spécifiques et les tendances de prix qui façonnent aujourd'hui le littoral.

Écrivez-nous sur WhatsApp Discutez avec notre bot Telegram

Questions fréquentes

Les prix des condos baissent-ils partout en Thaïlande en 2025-2026 ?: Au niveau national, les volumes et valeurs de transferts sont en léger recul pour la quatrième année consécutive, principalement à cause de la suroffre à Bangkok. Pattaya et les autres marchés de la côte Est font preuve d'une résilience plus marquée, avec des segments de luxe qui continuent de s'apprécier.
Les étrangers peuvent-ils encore acheter des condos dans le cadre du quota de 49% en 2026 ?: Oui. Le quota de propriété étrangère de 49% par projet de condo reste inchangé, malgré les discussions gouvernementales en cours sur un possible abaissement à 30-39% et des propositions distinctes visant à le porter à 75%. Aucun de ces changements n'a été adopté, les acheteurs doivent donc baser leurs projets sur le plafond actuel.
Quelles nationalités achètent le plus de condos en Thaïlande actuellement ?: Les acheteurs chinois restent le premier groupe étranger en volume de transferts, les ressortissants du Myanmar étant récemment passés à la deuxième place. Dans l'ensemble, les acheteurs étrangers représentent une part significative de la valeur totale des transferts, avec un achat moyen d'environ 41 m².
Les taux hypothécaires en Thaïlande deviennent-ils plus avantageux ?: La Banque de Thaïlande a abaissé son taux directeur à 1,5% en 2025, et les grandes banques comme Bangkok Bank proposent désormais des taux effectifs de prêt immobilier compris entre environ 4,25% et 4,57%. La plupart des produits hypothécaires thaïlandais exigent toujours une résidence ou des revenus en Thaïlande, si bien que les acheteurs étrangers recourent généralement au comptant ou au financement par le promoteur.
L'achat sur plan est-il désormais plus sûr en Thaïlande ?: Dans une certaine mesure, oui. De nouvelles règles de protection des consommateurs, en vigueur depuis janvier 2025, protègent les acheteurs de condos sur plan contre la confiscation des acomptes, offrant une sécurité supplémentaire aux achats en préconstruction, encore courants dans les nouveaux développements de Pattaya.