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Marché immobilier en Thaïlande 2025 : transferts de condos, prix et réglementation

15/07/2026

Les transferts de condos aux étrangers ont augmenté de 2,2 % à l'échelle nationale en 2025, mais leur valeur totale a chuté, tandis que les quartiers prisés de Pattaya résistent bien. Voici ce que ces chiffres signifient pour les acheteurs.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Le marché des condominiums en Thaïlande a terminé l'année 2025 sur un bilan contrasté : le volume des transferts aux étrangers a légèrement progressé, tandis que la valeur totale des transactions a reculé, les taux hypothécaires sont restés élevés pour les Thaïlandais, et Pattaya a résisté au ralentissement national avec une croissance des prix stable. Pour les acheteurs, cela signifie davantage de marge de négociation à l'échelle du pays, mais toujours une forte concurrence pour les biens bien situés du littoral oriental (Eastern Seaboard). Voici ce que révèlent réellement les chiffres.

Le marché immobilier thaïlandais 2025 : la situation nationale

À l'échelle nationale, le marché des condominiums affiche un bilan mitigé l'an dernier. Les acheteurs étrangers ont continué à se manifester, mais ils ont dépensé moins en moyenne par transaction, signe de prudence plutôt que de retrait.

Selon le Real Estate Information Centre (REIC), les acheteurs étrangers ont représenté 14 899 transferts d'unités de condominiums à l'échelle nationale en 2025, en hausse de 2,2 % sur un an, tandis que la valeur totale des transferts a chuté de 10,7 % pour atteindre 60,92 milliards de bahts. Cette divergence — plus d'unités, mais moins d'argent — traduit des achats de plus petit montant et des budgets plus serrés, toutes nationalités confondues.

Les données du REIC à mi-année confirment que cette tendance s'est maintenue tout au long de 2025. Cela reflète un ralentissement à la fois de l'économie thaïlandaise et de l'économie mondiale, rendant les acheteurs plus prudents, les acheteurs chinois étant particulièrement touchés par les pressions économiques dans leur pays.

En élargissant la perspective au secteur résidentiel dans son ensemble, les perspectives sont encore plus modérées. Les prévisions de fin d'année du REIC indiquent que les transferts à l'échelle nationale resteraient négatifs sur l'ensemble de l'année, reflétant une prudence persistante des acheteurs et un pouvoir d'achat affaibli, avec un total de transferts projeté à 322 500 unités, en baisse de 7,3 % par rapport à l'année précédente.

En résumé : c'est un marché favorable aux acheteurs à l'échelle nationale, mais pas un marché en effondrement.

Les tendances des acheteurs étrangers derrière les chiffres du marché immobilier thaïlandais

Au-delà des chiffres globaux, la répartition par nationalité raconte sa propre histoire. Les acheteurs chinois demeurent le groupe le plus important, mais leurs habitudes de dépense ont évolué.

• Acheteurs chinois : toujours en tête en volume, bien que la valeur des transactions se soit tassée en parallèle du ralentissement économique chinois.
• Acheteurs russes : moins d'unités achetées, mais des dépenses plus élevées par condo, avec une valeur des transactions en hausse de 6,9 % sur un an, signe d'un glissement vers des biens haut de gamme.
• Acheteurs birmans : un segment de plus en plus actif, achetant en plus grand nombre même si la taille moyenne des transactions reste modeste.

Il convient également de rappeler la faible part que représentent réellement les étrangers. Ils ont acheté 7 167 unités de condominiums au premier semestre 2025, pour une valeur d'environ 28,7 milliards de bahts — un chiffre impressionnant en apparence, mais qui représente moins de 10 % du total des transferts de condos à l'échelle nationale. C'est bien la demande intérieure thaïlandaise, et non les acheteurs étrangers, qui continue de porter l'essentiel du marché.

Pattaya et le littoral oriental : à contre-courant de la tendance nationale

Alors que le marché national des condominiums se refroidit, le segment de Pattaya et du littoral oriental (Eastern Seaboard) tient bien mieux le cap, porté par la reprise du tourisme, les investissements en infrastructures et une demande locative stable.

Les données actuelles du marché situent le prix moyen d'un condo à Pattaya à environ 70 000 bahts le mètre carré, avec une croissance prévue proche de 3 % par an et des rendements locatifs compris entre 6 et 8 %. L'emplacement, cependant, change considérablement la donne :

1. Front de mer de Wongamat — le segment premium, avec des prix atteignant environ 170 000 à 250 000 bahts le mètre carré, en raison de la rareté des biens et de leur vue directe sur la mer.
2. Pratumnak Hill et le centre de Jomtien — le segment intermédiaire idéal, prisé aussi bien des propriétaires occupants que des locataires.
3. East Pattaya et l'intérieur de Jomtien — le segment d'entrée de gamme, autour de 60 000 à 90 000 bahts le mètre carré, attractif pour les primo-accédants ou les budgets plus serrés.

Pour les investisseurs qui comparent les quartiers, notre guide sur les condos à vendre à Pattaya détaille les annonces actuelles dans chacune de ces zones, tandis que notre aperçu de l'investissement immobilier à Jomtien approfondit les performances locatives dans ce sous-marché spécifique.

Taux hypothécaires et conditions de financement

Le coût du financement reste l'une des variables les plus importantes pour quiconque achète en Thaïlande, et la situation diffère nettement entre ressortissants thaïlandais et acheteurs étrangers.

• Les taux hypothécaires standards en Thaïlande se situent généralement entre 5 et 8 %, mais peuvent atteindre jusqu'à 12 % via un courtier en crédit immobilier.
• Certaines grandes banques proposent actuellement des taux affichés plus avantageux : environ 4,2 % chez SCB, 4,1 % chez Kasikorn et 4,3 % chez Bangkok Bank, bien que ces taux promotionnels s'appliquent généralement à des profils d'emprunteurs spécifiques.
• Les ratios prêt/valeur (LTV) varient selon la nationalité. Les citoyens thaïlandais peuvent généralement emprunter jusqu'à 70 % de la valeur d'un bien, tandis qu'une banque n'accordera généralement qu'environ 50 à 60 % de la valeur du bien aux étrangers.

En pratique, la plupart des acheteurs étrangers achètent encore comptant ou via des plans de paiement échelonné proposés par les promoteurs plutôt que par un crédit bancaire thaïlandais, compte tenu des plafonds de LTV plus bas et des exigences de justificatifs de revenus plus strictes.

Règles de propriété étrangère : ce qui a changé et ce qui n'a pas changé

Le quota de 49 % réservé aux étrangers demeure la règle la plus importante pour quiconque souhaite acheter un condominium en Thaïlande, et malgré les débats en cours, elle n'a pas bougé.

Le quota de 49 % pour les condominiums reste inchangé malgré des propositions visant à le porter à 75 %. Concrètement, cela signifie que :

• Une fois le quota étranger d'un projet atteint, les acheteurs non thaïlandais ne peuvent acquérir des unités supplémentaires que via des montages en bail (leasehold), et non en pleine propriété (freehold).
• Une proposition distincte de bail de 99 ans fait l'objet d'un débat politique séparé. Le quota de 49 % en pleine propriété pour les condominiums reste inchangé et indépendant, et un dispositif de bail de 99 ans concernerait principalement des options en location longue durée telles que les villas et certaines résidences de marque.
• La protection des consommateurs s'est également améliorée côté acheteurs : de nouvelles règles de l'OCPB protègent les acheteurs de condos sur plan contre la confiscation d'acompte, en vigueur depuis janvier 2025.

Le débat sur le quota lui-même n'est pas clos. Des responsables ont estimé que la discussion devrait dépasser une approche trop simpliste, soulignant qu'un nombre limité seulement de projets de condominiums en Thaïlande ont atteint le plafond de 49 % réservé aux étrangers, ce qui affaiblit quelque peu les arguments en faveur d'une réforme urgente. Les acheteurs doivent considérer toute hausse éventuelle du quota comme une discussion politique en cours, et non comme une loi actée, et vérifier le quota étranger restant d'un immeuble donné avant de s'engager dans un achat — une vérification que notre équipe effectue systématiquement dans le cadre de chaque demande d'achat immobilier à Pattaya.

Ce que cela signifie pour les acheteurs, aujourd'hui

En résumé, trois enseignements pratiques se dégagent pour quiconque envisage un achat dans ce cycle du marché immobilier thaïlandais :

1. Le ralentissement national crée une marge de négociation. Avec des transferts globaux en baisse et une chute de la valeur des transactions étrangères, les vendeurs dans les zones moins prisées sont plus ouverts à la négociation qu'il y a un an.
2. Les quartiers phares de Pattaya font figure d'exception, pas de règle. Wongamat, Pratumnak et le cœur de Jomtien continuent d'afficher des prix plus fermes et des rendements locatifs stables, même si la moyenne nationale se refroidit.
3. Le financement reste majoritairement en cash ou via les conditions des promoteurs. Compte tenu des plafonds de LTV plus bas et des taux effectifs plus élevés pour les étrangers, la plupart des acheteurs étrangers devraient prévoir un apport minimum en cash de 40 à 50 %, le financement bancaire venant en complément plutôt qu'en source principale.

Rien de tout cela ne signale un marché en difficulté. Cela indique plutôt un marché qui s'est normalisé après une période post-pandémie particulièrement dynamique, le littoral oriental se révélant plus résilient que la moyenne nationale.

Questions fréquentes pour les nouveaux acheteurs

Si vous envisagez votre premier achat de condo en Thaïlande, les questions ci-dessous reviennent dans presque toutes nos conversations avec de nouveaux clients — réponses ci-dessous, avec les mêmes données citées tout au long de cet article.

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