thailand-market

Marché immobilier thaïlandais 2026 : transferts de condos, prix et ce que les acheteurs à Pattaya doivent savoir

16/07/2026

Les transferts immobiliers chutent fortement à l'échelle nationale en Thaïlande, mais la demande étrangère pour les condos tient bon et Pattaya continue de surperformer. Voici ce que disent réellement les chiffres à l'approche de 2026.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Le marché résidentiel thaïlandais est morose au niveau national, mais scindé en deux : les transferts globaux reculent tandis que la demande étrangère pour les condos reste stable et que Pattaya continue de progresser. À l'échelle nationale, les transferts résidentiels ont chuté de 9,3 % en glissement annuel sur les neuf premiers mois de 2025, à 227 106 unités, alors que les transferts de condos aux acheteurs étrangers sur la même période sont restés quasi stables à 11 011 unités, et que les prix à Pattaya ont progressé de 5 à 8 % par an dans la plupart des segments. Pour les acheteurs, ce marché ressemble à une mosaïque de zones contrastées plutôt qu'à un ralentissement uniforme.

Marché immobilier thaïlandais 2025-26 : les volumes de transferts de condos en correction

Les chiffres phares du Real Estate Information Center (REIC) confirment un véritable ralentissement au niveau national. Il ne s'agit pas d'un trimestre isolé — cela fait suite à une année 2023 déjà difficile et se prolonge dans les prévisions pour 2026.

• Les transferts résidentiels nationaux sont tombés à 227 106 unités sur les neuf premiers mois de 2025, en baisse de 9,3 % sur un an, avec une valeur totale des transferts en recul de 12,4 % à 617 768 millions de bahts (THB), selon les données du REIC relayées par Nation Thailand.
• Le seul premier trimestre 2025 a vu les transferts chuter de 10,52 % en glissement annuel, à 65 276 unités, avec des valeurs en baisse de 13,02 %.
• Les prévisions annuelles du REIC tablent sur un recul des transferts résidentiels nationaux de 7,3 % par rapport à 2024, à environ 322 500 unités en 2025, suivi d'une nouvelle baisse de 0,7 % à 320 200 unités en 2026.
• KKP Research anticipe un recul national de 6 % des transferts immobiliers pour 2025, après une baisse déjà de 15 % enregistrée en 2023.

Les points communs derrière ces chiffres sont un pouvoir d'achat intérieur affaibli, un resserrement des conditions de crédit bancaire et une offre excédentaire dans le segment milieu de gamme — et non un effondrement de la demande sur le haut de gamme. Pour une analyse plus complète des prix nationaux et des changements réglementaires, consultez notre article complémentaire sur le marché immobilier thaïlandais en 2026.

Demande des acheteurs étrangers : volumes stables, répartition par nationalité en mutation

Alors que les transferts domestiques reculent, les achats étrangers de condos font preuve d'une résilience remarquable — même si le profil des acheteurs a changé par rapport à il y a deux ans.

• Sur la période janvier-septembre 2025, le total des transferts de condos aux étrangers s'est établi à 11 011 unités, en baisse de seulement 0,05 % sur un an, tandis que la valeur totale a reculé à 44,1 milliards de bahts (THB), soit une baisse de 14,2 % reflétant des tickets moyens plus modestes.
• Rien qu'au troisième trimestre 2025, les transferts de condos aux étrangers ont même légèrement progressé en volume, à 3 844 unités.
• Les données du REIC montrent que si les chiffres globaux se sont tassés, la demande russe, indienne et australienne a progressé alors que d'autres nationalités se sont repliées, et l'Inde émerge comme un vivier d'acheteurs en forte croissance aux côtés d'une clientèle chinoise toujours dominante.

À retenir : moins d'achats à gros budget, mais une base d'acheteurs internationaux plus large et plus diversifiée que le marché très centré sur la Chine d'il y a quelques années. Les ventes record sur plan à Pattaya illustrent bien cette diversification — voir comment cela s'est joué avec la vente totale de PTY Residence pour 1,85 milliard de bahts.

Pattaya et l'Eastern Seaboard : à contre-courant du ralentissement national

Pattaya fait figure d'exception la plus nette face à la correction nationale. Plutôt que de suivre la stagnation de Bangkok, la région de l'Eastern Seaboard accumule les gains.

• L'appréciation des prix à Pattaya est restée stable, entre 5 et 8 % par an dans la plupart des segments tout au long de 2025, les acheteurs étrangers venus de Chine, de Russie et d'Europe continuant de porter la demande.
• La rareté des terrains proche du littoral fait grimper fortement les valeurs dans les secteurs les plus prisés : des terrains en front de mer sont désormais annoncés jusqu'à 1 million de bahts par « square wah » dans les emplacements les plus demandés, contre une fourchette générale de 200 000 à 500 000 bahts par square wah selon la proximité de la mer.
• Cette vigueur localisée contraste avec le tableau national, où la suroffre de condos milieu de gamme tire les moyennes vers le bas.

Pour comprendre comment cette demande se traduit en nouveaux lancements et en investissements d'infrastructure, notre couverture de l'actualité immobilière à Pattaya sur la demande étrangère et les infrastructures approfondit cette tendance.

Taux hypothécaires et conditions de financement

Le coût du crédit s'est assoupli début 2025, mais l'accès au financement — et pas seulement les taux — reste la véritable contrainte du marché.

• Le comité de politique monétaire de la Banque de Thaïlande a abaissé son taux directeur de 0,25 point de pourcentage, à 2,00 % par an, lors de sa réunion du 26 février 2025, dans le cadre d'un effort plus large pour soutenir une économie atone.
• Malgré cette baisse, les perspectives de CBRE pour 2026 indiquent que les promoteurs restent prudents, en particulier dans les zones du centre-ville élargi et en périphérie, car les taux de refus de prêts hypothécaires pour les acheteurs thaïlandais demeurent un frein important.
• Les acheteurs étrangers échappent largement à ce problème puisque la plupart achètent au comptant ou via des produits hypothécaires en devises étrangères limités, ce qui explique en partie pourquoi le segment des condos étrangers résiste mieux que les ventes domestiques.

Pourquoi c'est important pour les acheteurs au comptant

Alors que les banques thaïlandaises durcissent leurs critères d'approbation, vendeurs et promoteurs courtisent de plus en plus les acheteurs étrangers prêts à payer comptant, avec des plans de paiement flexibles — une dynamique qu'il vaut mieux connaître avant de négocier sur n'importe quel bien.

Les changements réglementaires qui redessinent le marché immobilier thaïlandais

Plusieurs évolutions réglementaires de la dernière année affectent la manière dont les étrangers achètent, louent et structurent la propriété en Thaïlande.

1. Protection des contrats de réservation : depuis le 31 janvier 2025, les règles de l'Office of the Consumer Protection Board (OCPB) ont standardisé le formulaire de contrat de réservation en langue thaïe et interdit les clauses abusives, renforçant la protection des acheteurs sur plan.
2. Le débat sur le quota étranger se poursuit, mais rien ne change : le quota de 49 % de propriété étrangère par immeuble de condos reste en vigueur ; des propositions de modification (y compris l'idée d'une réduction) ont circulé, mais aucun changement n'a été adopté.
3. Décision sur le bail emphytéotique (leasehold) : la Cour suprême de Thaïlande a invalidé en mars 2025 la structure courante de renouvellement de bail « 30+30+30 », un tournant important pour quiconque mise sur un bail de longue durée plutôt que sur la pleine propriété (freehold) d'un condo.
4. Répression des structures de prête-nom : les régulateurs ont lancé une vaste opération contre les montages de prête-nom (nominee), visant plus de 46 000 sociétés soupçonnées de détenir des terrains pour le compte de bénéficiaires étrangers.
5. Proposition de bail de 99 ans : une proposition discutée de longue date visant à porter la durée des baux à 99 ans reste non adoptée ; les acheteurs doivent donc toujours composer avec le plafond légal actuel.

Ces évolutions renforcent les obligations de conformité mais réduisent aussi l'ambiguïté juridique — un point globalement positif pour les acheteurs qui structurent correctement leur achat dès le départ.

Infrastructures : l'effet EEC sur l'Eastern Seaboard

Les investissements en infrastructures dans le cadre de l'Eastern Economic Corridor (EEC) constituent sans doute le principal moteur à moyen terme des valeurs immobilières dans la région de Pattaya.

• Les travaux de l'aéroport U-Tapao et du projet Eastern Aviation City ont débuté le 18 juin 2025, une étape majeure pour la capacité de transport de l'Eastern Seaboard.
• Avec un troisième terminal passagers attendu vers 2025-2026, U-Tapao devrait accueillir environ 8 millions de passagers par an, soulageant la pression alors que Don Mueang approche de sa capacité maximale.
• La liaison ferroviaire à grande vitesse reliant Bangkok à l'aéroport U-Tapao demeure centrale dans le plan de transport de l'EEC, réduisant les temps de trajet entre la capitale et l'Eastern Seaboard.

Cette dynamique de modernisation des transports explique en grande partie pourquoi les capitaux se tournent vers la région, même si les acheteurs internationaux pèsent aussi d'autres options ailleurs — une tendance explorée dans notre analyse sur pourquoi le ralentissement des ventes immobilières en Occident pousse les capitaux vers Pattaya.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et investisseurs

En croisant ces données, trois conclusions pratiques se dégagent pour quiconque évalue le marché immobilier thaïlandais actuellement :

• La faiblesse nationale crée un levier de négociation dans les segments milieu de gamme en suroffre, notamment à Bangkok et dans les villes secondaires.
• Pattaya et l'Eastern Seaboard restent les zones les plus performantes, soutenues par une demande étrangère constante, la rareté des terrains proche du littoral et les investissements d'infrastructure de l'EEC.
• Le durcissement réglementaire favorise les acheteurs bien informés — la protection des contrats de réservation et la répression des prête-noms réduisent le risque pour ceux qui structurent leurs transactions de manière transparente, tandis que les acheteurs en bail emphytéotique doivent solliciter un conseil juridique actualisé compte tenu de la décision de justice de mars 2025.

Les acheteurs qui envisagent spécifiquement Pattaya devraient examiner de près les fondamentaux du projet — l'emplacement du terrain, le track record du promoteur et la proximité des nœuds de transport de l'EEC — plutôt que de se fier uniquement au prix affiché.

Articles similaires

thailand-market

Marché immobilier thaïlandais 2026 : transferts de condos, prix et réglementation

Les transferts de condos ont reculé au niveau national en 2025, tandis que les acheteurs étrangers gagnaient des parts de marché, et que la Côte Est de Pattaya continuait de surperformer grâce aux investissements de l'EEC. Voici ce que ces chiffres signifient pour ceux qui envisagent un achat en Thaïlande en 2026.

thailand-market

Marché immobilier en Thaïlande 2025 : transferts de condos, prix et réglementation

Les transferts de condos aux étrangers ont augmenté de 2,2 % à l'échelle nationale en 2025, mais leur valeur totale a chuté, tandis que les quartiers prisés de Pattaya résistent bien. Voici ce que ces chiffres signifient pour les acheteurs.

world-market

Divergence du marché immobilier mondial : pourquoi le ralentissement des ventes en Occident pousse les capitaux vers Pattaya

Alors que le marché immobilier américain stagne à son plus bas niveau depuis 30 ans et que les prix à Dubaï grimpent à deux chiffres, une nette divergence du marché immobilier mondial redessine les flux de capitaux internationaux — et Pattaya en profite pleinement.