Est-ce le bon moment pour acheter un condo à Pattaya malgré le ralentissement national des transferts vers des étrangers ?

Pattaya a été plus résiliente que la moyenne nationale, les prix se maintenant autour de 70 000 bahts par mètre carré alors même que la valeur nationale des transferts vers des étrangers a chuté de 14,2 % au cours des neuf premiers mois de 2025. Une demande nationale plus faible de la part de certaines nationalités peut signifier moins de concurrence pour les unités bien situées à Pattaya, plutôt qu'une raison d'attendre.

La Thaïlande a-t-elle relevé le quota de propriété étrangère de condos fixé à 49 % ?

Non. Début 2026, le quota de 49 % et la durée maximale de bail de 30 ans restent les règles applicables ; les propositions visant à porter le quota à 75 % ou à introduire des baux de 99 ans ont été discutées mais n'ont pas été adoptées.

À quels taux hypothécaires dois-je m'attendre pour financer l'achat d'un condo thaïlandais ?

Les grandes banques thaïlandaises proposaient des taux promotionnels fixes autour de 4,1 %-4,3 % en 2025, tandis que les taux variables de référence ont depuis augmenté, le taux de détail minimum de Bangkok Bank atteignant 6,50 % par an en février 2026. Les acheteurs étrangers bénéficient généralement de conditions de quotité de financement moins favorables que les ressortissants thaïlandais.

De nouvelles protections pour les consommateurs existent-elles pour les acheteurs de condos sur plan ?

Oui. Des règles introduites par l'Office of the Consumer Protection Board thaïlandais sont entrées en vigueur en janvier 2025 pour protéger les acheteurs sur plan contre la perte de leurs acomptes, et elles s'appliquent quelle que soit l'issue du débat plus large sur le quota étranger.

Quelles nationalités étrangères portent actuellement la demande de condos à Pattaya et en Thaïlande ?

L'activité des acheteurs chinois s'est ralentie tout au long de 2025, tandis que les acheteurs indiens dépensent davantage par unité au niveau national. À Pattaya, la base de demande inclut aussi des acheteurs russes, des retraités et des acquéreurs « lifestyle », ce qui donne au marché un mélange plus large qu'une seule nationalité.

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Marché immobilier thaïlandais 2026 : transferts de condos, quotas étrangers et l'histoire des prix à Pattaya

19/07/2026

Les transferts de condos vers des étrangers ralentissent à l'échelle nationale, tandis que Pattaya tient bon. Voici ce que les dernières données du REIC, les taux hypothécaires et les débats sur les quotas signifient pour les acheteurs qui envisagent un achat en Thaïlande en 2026.

Généré par IA, relu par notre équipe éditoriale

Le marché immobilier thaïlandais en 2026 raconte une histoire à deux vitesses : la demande étrangère nationale se refroidit, tandis que Pattaya et l'Eastern Seaboard restent relativement résilients. La valeur nationale des transferts de condos vers des étrangers a chuté de 14,2 % sur un an au cours des neuf premiers mois de 2025, alors que les prix des condos à Pattaya se maintiennent autour de 70 000 bahts (environ 1 850 €) par mètre carré. Les taux hypothécaires pour les résidents locaux se situent entre 4,25 % et 6,5 %, et le quota de propriété étrangère de 49 % reste inchangé malgré les discussions permanentes sur une réforme. Les acheteurs qui comprennent ces tendances divergentes peuvent mieux calibrer le moment de leur entrée sur le marché.

Marché immobilier thaïlandais : la situation nationale des transferts de condos

Le Real Estate Information Center (REIC), rattaché à la Government Housing Bank, fait référence en matière de données sur les transferts. Ses chiffres de 2025 montrent un marché qui perd du souffle côté étranger, alors que l'activité domestique reste largement dominante.

Au niveau national, les étrangers ont transféré 14 899 unités de condos en 2025, en hausse de 2,2 % par rapport à 2024, pour une valeur de 60,92 milliards de bahts (environ 1,6 milliard d'euros), un chiffre qui paraît stable en apparence.
Mais les données du REIC montrent que les transferts de condos vers des étrangers ont chuté de 14,2 % au cours des neuf premiers mois de 2025, à 44,1 milliards de bahts (environ 1,16 milliard d'euros), la demande chinoise s'essoufflant tandis que les acheteurs indiens dépensent davantage par unité — signe que la composition de la demande étrangère évolue, pas seulement son volume.
Rien qu'au premier semestre 2025, les étrangers ont acheté 7 167 unités de condos pour environ 28,7 milliards de bahts (environ 760 millions d'euros), ce qui représente toujours moins de 10 % du total des transferts de condos à l'échelle nationale.

À retenir : ce sont les acheteurs thaïlandais, et non les étrangers, qui pilotent encore l'essentiel des transactions de condos. L'achat par des étrangers pèse surtout en marge — dans des marchés côtiers et touristiques spécifiques où se concentre la demande internationale, comme Pattaya, Phuket et Hua Hin.

Pourquoi Pattaya échappe au ralentissement national

Les fondamentaux de Pattaya diffèrent de ceux du centre saturé de Bangkok et des villes secondaires plus petites. La reprise du tourisme, les infrastructures du Corridor économique de l'Est (EEC) et une base d'acheteurs diversifiée lui offrent un meilleur amortisseur si une nationalité en particulier venait à se retirer.

Les prix des condos à Pattaya restent stables, autour de 70 000 bahts par mètre carré (environ 1 850 €/m²), les villas démarrant à environ 5 millions de bahts (environ 132 000 €).
La demande se répartit entre la reprise du tourisme, l'intérêt des investisseurs étrangers, mené par les acheteurs chinois et russes, les acheteurs « lifestyle » tels que les retraités, et les retombées du développement économique de l'Eastern Seaboard, ce qui diversifie le bassin d'acheteurs.
La période 2023-2025 a montré une tendance haussière constante et saine de la demande sur tous les segments, le marché ayant dépassé son creux de l'ère pandémique.

Cette diversification explique précisément pourquoi Pattaya mérite une analyse distincte des chiffres nationaux — un thème approfondi dans notre article complémentaire sur le marché immobilier thaïlandais et la place de Pattaya.

Règles de quota étranger : toujours 49 %, toujours en débat

La structure de propriété reste la principale question juridique pour les acheteurs étrangers, et elle n'a pas changé dans les faits — seulement dans les discussions politiques.

La loi actuelle plafonne la pleine propriété étrangère (freehold) à 49 % de la surface cessible dans tout projet de condominium ; le bail de 99 ans et le quota étranger porté à 75 % restent des propositions en 2026, pas des lois, et les limites applicables demeurent un bail de 30 ans et un quota de 49 %.
Le débat dure depuis deux ans sans résolution : le quota de 49 % reste inchangé malgré les propositions visant à le porter à 75 %, même si de nouvelles règles de protection des consommateurs édictées par l'Office of the Consumer Protection Board sont entrées en vigueur en janvier 2025 pour protéger les acheteurs sur plan contre la confiscation des acomptes.
Tout le monde ne souhaite pas assouplir les règles — certains responsables ont même appelé à renforcer les restrictions sur la propriété étrangère de condos, soulignant qu'un nombre limité de projets seulement ont réellement atteint le plafond de 49 % en pratique.

Ce que cela signifie concrètement

Pour les acheteurs qui étudient un achat aujourd'hui, le message est simple : planifiez en fonction des règles actuelles, pas des spéculations de demain.

Vérifiez le quota étranger restant d'un projet avant de réserver une unité — de nombreux programmes prisés à Pattaya atteignent leur allocation de 49 % plus vite que d'autres.
Ne retardez pas votre décision d'achat en pariant sur une réforme imminente du quota ou du bail ; aucune n'est encore devenue loi début 2026.
Utilisez les nouvelles protections sur les acomptes pour les ventes sur plan comme point de contrôle lors de l'examen des contrats d'achat pour des unités en pré-achèvement.

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Taux hypothécaires et conditions de financement

L'accès au financement façonne à la fois la demande locale et le marché de la revente sur lequel les acheteurs étrangers finiront par vendre, ce qui rend les tendances des taux pertinentes même pour les acheteurs comptants.

Les prêts immobiliers à taux fixe en Thaïlande se situent actuellement entre 2,9 % et 3,3 % par an, selon l'analyse 2025 de Global Property Guide, bien que les périodes promotionnelles à taux fixe soient généralement suivies de taux variables.
Les offres bancaires standards pour 2025 se regroupent autour de 4,2 % chez SCB, 4,1 % chez Kasikorn et 4,3 % chez Bangkok Bank pour les emprunteurs éligibles.
Les taux variables de référence ont récemment progressé : le taux de détail minimum de Bangkok Bank s'établissait à 6,50 % par an en février 2026, avec des taux effectifs de prêt immobilier allant de 4,25 % à 5,14 % selon le produit.
Les conditions de quotité de financement (loan-to-value) restent moins avantageuses pour les candidats étrangers que pour les ressortissants thaïlandais, ce qui explique pourquoi la plupart des acheteurs non-résidents à Pattaya achètent encore comptant ou recourent à un financement offshore.

Tendances des prix par segment

Au-delà des moyennes générales, la croissance des prix des condos est inégale selon les segments et les localisations, et les acheteurs doivent regarder au-delà d'un seul chiffre national.

À l'échelle nationale, les condominiums affichent une croissance annuelle comprise entre 2,5 % et 3,6 %, selon le rapport semestriel de Remax Thaïlande, une trajectoire modérée mais positive.
Les villes côtières bénéficient du renforcement du tourisme, de la hausse de la demande d'investissement étranger et de projets d'infrastructures soutenus par le gouvernement, des facteurs qui soutiennent la relative stabilité des prix à Pattaya alors même que la valeur des transferts étrangers nationaux s'affaiblit.
Les acheteurs qui comparent le neuf et la revente constateront une forte dispersion des prix au sein même de Pattaya, en fonction de la proximité du front de mer, de l'étage et de l'ancienneté du bâtiment.

Pour ceux qui évaluent des programmes neufs spécifiques au regard de ce contexte tarifaire, des projets tels que Great Investment ou le projet lifestyle ECO et la nouvelle propriété de luxe en bord de mer illustrent comment les promoteurs positionnent leur offre par rapport au repère des 70 000 bahts au mètre carré.

Veille réglementaire : ce qui pourrait changer

Plusieurs dossiers réglementaires restent d'actualité et méritent d'être suivis, plutôt que d'agir de manière prématurée.

Les projets de loi sur le bail de 99 ans et l'élargissement du quota étranger ont été largement débattus en 2024 et 2025, avec des informations faisant état d'un texte final soumis au Parlement, mais rien n'a encore été adopté.
Les protections pour les acheteurs sur plan introduites par l'OCPB en janvier 2025 sont déjà en vigueur et s'appliquent indépendamment de l'issue du débat sur les quotas.
Toute future hausse du plafond de propriété étrangère s'appliquerait vraisemblablement de manière prospective aux nouveaux enregistrements de projets, plutôt que rétroactivement aux programmes existants, à en juger par la façon dont les précédentes réformes immobilières thaïlandaises ont généralement été mises en œuvre.

Ce que cela signifie pour les acheteurs qui envisagent Pattaya aujourd'hui

Dans l'ensemble, les données soutiennent une vision mesurée mais constructive du marché immobilier thaïlandais à l'approche de 2026.

La demande étrangère nationale se tasse, ce qui réduit la concurrence pour les unités bien situées à Pattaya par rapport aux années de pointe de la demande chinoise.
Les coûts de financement locaux augmentent légèrement, renforçant l'idée que la demande étrangère, largement réglée comptant, est une caractéristique structurelle de l'Eastern Seaboard plutôt qu'une situation temporaire.
Les règles de quota et de bail qui comptent aujourd'hui sont celles déjà en vigueur — 49 % en pleine propriété, bail de 30 ans — et non les propositions encore bloquées en commission.

Les acheteurs souhaitant une analyse plus complète des volumes de transferts et des mécanismes de quota, associée aux tendances de prix propres à Pattaya, peuvent consulter notre analyse connexe sur la mise à jour du marché immobilier thaïlandais couvrant les transferts de condos, les règles de quota étranger et le potentiel d'investissement de Pattaya.

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Questions fréquentes

Est-ce le bon moment pour acheter un condo à Pattaya malgré le ralentissement national des transferts vers des étrangers ?: Pattaya a été plus résiliente que la moyenne nationale, les prix se maintenant autour de 70 000 bahts par mètre carré alors même que la valeur nationale des transferts vers des étrangers a chuté de 14,2 % au cours des neuf premiers mois de 2025. Une demande nationale plus faible de la part de certaines nationalités peut signifier moins de concurrence pour les unités bien situées à Pattaya, plutôt qu'une raison d'attendre.
La Thaïlande a-t-elle relevé le quota de propriété étrangère de condos fixé à 49 % ?: Non. Début 2026, le quota de 49 % et la durée maximale de bail de 30 ans restent les règles applicables ; les propositions visant à porter le quota à 75 % ou à introduire des baux de 99 ans ont été discutées mais n'ont pas été adoptées.
À quels taux hypothécaires dois-je m'attendre pour financer l'achat d'un condo thaïlandais ?: Les grandes banques thaïlandaises proposaient des taux promotionnels fixes autour de 4,1 %-4,3 % en 2025, tandis que les taux variables de référence ont depuis augmenté, le taux de détail minimum de Bangkok Bank atteignant 6,50 % par an en février 2026. Les acheteurs étrangers bénéficient généralement de conditions de quotité de financement moins favorables que les ressortissants thaïlandais.
De nouvelles protections pour les consommateurs existent-elles pour les acheteurs de condos sur plan ?: Oui. Des règles introduites par l'Office of the Consumer Protection Board thaïlandais sont entrées en vigueur en janvier 2025 pour protéger les acheteurs sur plan contre la perte de leurs acomptes, et elles s'appliquent quelle que soit l'issue du débat plus large sur le quota étranger.
Quelles nationalités étrangères portent actuellement la demande de condos à Pattaya et en Thaïlande ?: L'activité des acheteurs chinois s'est ralentie tout au long de 2025, tandis que les acheteurs indiens dépensent davantage par unité au niveau national. À Pattaya, la base de demande inclut aussi des acheteurs russes, des retraités et des acquéreurs « lifestyle », ce qui donne au marché un mélange plus large qu'une seule nationalité.