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欧洲黄金签证大关闭：投资移民买家的新去向

2026/7/26

随着西班牙、马耳他等欧盟国家相继关闭与房产挂钩的黄金签证，寻求通过置业获得居留权的投资者正在扩大搜索范围。泰国的LTR签证和300万泰铢购房通道正成为切实可行的替代方案——本文为您详细对比。

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如果你原本打算通过在欧洲购置房产来换取居留权，那么如今的格局已经迅速改变。西班牙于2025年4月关闭了黄金签证的房产投资通道，马耳他的投资入籍计划同月也因法院裁决而告终，荷兰则在2024年悄然终止了自己的相关计划。曾经青睐“买房即可换居留权”这一模式的投资者，如今开始将目光投向更远的地方——泰国的长期居留（LTR）签证以及新推出的房产挂钩许可正受到密切关注。

为什么欧洲正在关闭房产挂钩居留权的大门

整个欧洲的模式如出一辙：各国政府正将住房政策与投资移民彻底分离。西班牙对此给出的理由十分明确——官员们希望停止将住房“当作投机生意”对待，优先保障本地居民而非投资者的利益。即便市场影响有限，这一政治逻辑背后的数字却相当清晰。

• 西班牙已于2025年4月3日停止通过购房或金融投资授予居留权，该项目在过去十二年间共发放了超过15,000份签证。
• 2013年至2025年间，外国人共获得近16,000份西班牙黄金签证——仅占住宅房产交易总量的0.3%，比例虽小，却引发了远超其规模的政治反弹。
• 马耳他的投资入籍计划于2025年4月被欧盟法院裁决终止，爱尔兰早在2023年就关闭了其投资移民计划（Immigrant Investor Programme），英国则于2022年关闭了一类投资者签证（Tier 1 Investor Visa）。

大势所趋，毋庸置疑。欧洲最便捷的“购房换居留权”通道正被一个接一个地关闭，且没有任何一个被关闭的项目得到了替代。

葡萄牙和希腊仍然开放，但规则正在改变

并非所有欧洲大门都已关闭。即便周边国家的项目相继终止，葡萄牙和希腊仍在继续受理申请，需求也因此简单地转向了这两个国家。但葡萄牙尤其正在引导投资者远离实体房产。

葡萄牙从房产投资转向监管型投资基金的趋势，使基金已成为其黄金签证项目的主流方式，这虽然降低了投机风险，却也去掉了曾让房产路径具有吸引力的那种实实在在、能产生收益的资产。对于那些明确想要一处实体房产而非基金份额的买家来说，这是一个值得权衡的取舍。

泰国的答案：LTR签证与全新的房产通道

泰国在过去两年间一直在构建自己的投资移民框架，而2025至2026年的更新使其对房产买家而言变得明显更加友好。

长期居留（LTR）签证

泰国的LTR签证制度为符合条件的外国公民提供为期10年、可续签的居留许可，其中包括面向全球资产至少达100万美元人士的“全球富裕公民”类别。针对该类别，2025年的一项更新取消了此前要求证明年个人收入达8万美元的规定，转而更加注重在泰国进行稳定的长期投资——而这项投资可以包括至少50万美元投入泰国资产，其中就包含符合条件的房地产。

专属房产签证

泰国还推出了一个更为直接的选项：一种为期一年、可续签的长期居留签证，面向购买价值不低于300万泰铢（按近期汇率约合8.3万美元）泰国合规房产的外国公民开放。相比LTR类别，这一门槛低了许多，不过其续签结构也较为受限，买家在下决定前应仔细研究。

与已关闭的欧洲项目相比，泰国方案的吸引力显而易见：

1. 外国人可完全拥有公寓的永久产权，仅限制每个项目单栋建筑总可售面积的49%。
2. 门槛远低于欧盟投资入籍项目通常要求的七位数金额。
3. 所获得的是实实在在、能产生收益的实体房产，而非基金份额。

芭堤雅为何特别适合这类买家

对于因欧洲政策收紧而转向他处的投资者来说，芭堤雅提供了一种日益稀缺的机会：以能够轻松满足泰国投资门槛的价位获得永久产权，且无需购买LTR最高资产等级所要求的物业。一套地段优越的芭堤雅公寓，其价值往往数倍于房产签证的最低门槛，同时仍能作为可产生租金收益的资产，而非被动持有的基金份额。

对于既想兼顾居留权又看重生活方式的买家，不妨关注滨海、配套齐全的项目——例如大陆智慧岛屿度假村或全新滨海豪华住宅，这些项目展示了此类永久产权房产的价格水平——而在伊比利亚半岛或欧盟其他黄金签证市场，同等价位只能算是入门级房源。

汇率与时机因素

正在将资金撤出欧洲的投资者，除了要应对签证规则之外，还需考虑汇率问题。任何计划将欧元或英镑兑换成泰铢的买家，都应在购房计划中充分考虑汇率时机——我们关于泰铢走强对外国买家购买芭堤雅公寓意味着什么的分析，是汇款前值得一读的参考资料。

对比各方案时应注意什么

对于那些原本就明确想通过购房获得欧洲居留权的买家来说，现实可行的选择已经收窄为葡萄牙（日益转向基金模式）和希腊，此外还有零星几个较小的加勒比海和海湾地区项目。泰国并不提供欧盟居留权或通往欧洲国籍的途径——这是一个重要的区别，而非营销上的小字免责声明。但泰国确实提供了直接明了的永久产权购房方式、切实可行的长期居留签证框架，以及远低于欧洲的准入成本。

快速对比

• 西班牙：自2025年4月起，已关闭房产挂钩的新申请通道。
• 马耳他：投资入籍通道于2025年4月被欧盟法院裁决终止。
• 葡萄牙：仍然开放，但正逐步转向以投资基金取代直接购房。
• 泰国：LTR签证（投资50万美元以上）或全新房产签证（最低300万泰铢），二者均与实际房产挂钩。

尽职调查依然不可或缺

这并不意味着泰国的路径就毫无风险或轻而易举。该房产签证仍处于试行阶段，业内评论已对300万泰铢门槛是否合理以及“同一公司年度内不得续签”的限制提出质疑。买家应将其视为一个真正意义上的新项目，而非成熟制度，并在做出任何签证决定时，同时兼顾扎实的房产基本面——地段、开发商信誉以及切实可行的租金回报——而非仅仅将签证本身当作购房的主要理由。

对于那些特别关注泰国公寓市场外资所有权规则和配额机制的买家，我们关于芭堤雅公寓外资配额已满时买家该怎么办的解析，值得与签证方面的研究一并阅读，因为产权结构和居留资格是相互独立、却又彼此关联的两个问题。

写给因黄金签证受挫而转向他处的买家的结语

欧洲投资移民的大门正以远快于新开放大门的速度关闭，且这一趋势没有逆转的迹象。泰国以永久产权公寓所有权、日趋成熟的LTR签证框架，以及门槛更低的房产签证相结合，为因黄金签证受挫而另寻出路的买家提供了一个具体、以房产为支撑的替代方案——前提是买家对该签证能够以及不能带来什么，抱有切合实际的预期。

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