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芭堤雅公寓外国配额已满?买家接下来该怎么办

2026/7/24

随着需求集中在芭堤雅那些知名度较高的大楼,越来越多楼盘的外国人永久产权(Freehold)空间已经用完。本文说明外国配额已满究竟意味着什么、为何会在此时发生,以及买家仍可采取哪些切实可行的方案。

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外国配额已满,意味着某一栋特定公寓大楼已将其法定上限——49%的永久产权(Freehold)建筑面积全部分配给非泰籍业主,因此该项目内不再有单位可以以永久产权形式出售给外国人。这是一个逐栋大楼层面的问题,而非全城性的禁令,并且在芭堤雅那些最成熟的知名大楼中正变得越来越常见,原因是转售需求正集中涌向少数地段优越、成熟稳定的项目。

为何49%规定会在热门大楼造成瓶颈

泰国公寓法规定,外国人永久产权持有比例上限为整栋大楼登记总建筑面积的49%,其余51%必须保留给泰籍业主持有。正如一份法律解读所指出的:一旦某个项目的配额空间用尽,若4,900平方米的可分配额度中已售出4,500平方米,那么剩余空间可能只有400平方米——而在一栋热门大楼中,这点余量会很快被抢购一空。

该上限是按项目计算,而非按城市计算,因此那贾密(Na Jomtien)一栋全新大楼可能还有大量配额可用,而隔壁一栋位置更中心、历史更久的芭堤雅大楼却可能已经全满。行业报道也证实这是买家会真实遇到的限制:曼谷、普吉岛和芭堤雅的热门大楼都可能触及上限,迫使买家转向租赁产权或其他替代结构方案。

芭堤雅公寓外国配额压力,是需求问题而非供给问题

特定大楼的配额耗尽,反映的是外国需求长期以来在何处积累,而非近期法律有任何变动——该上限几十年来一直维持在49%,业界虽有提高配额的非正式讨论,但并未落实。芭堤雅全市公寓中位挂牌价约为每平方米70,623泰铢,但那些位于成熟知名大楼中的海滨或市景高端单位,价格可能明显更高——而恰恰是这些标志性大楼,往往最先出现配额受限的情况。

全国转让数据有助于解释这一现象。2025年全国外国人公寓转让量同比增长2.2%,达14,899套,而总交易金额却下降10.7%,至609亿泰铢——这意味着成交单位增多但均价下降,这种模式与买家争夺日趋稀缺的、集中在热门项目的可售永久产权房源,而非平均分散至新增供应的情形相符。

买家群体结构的变化同样重要

买家国籍结构的变化,也影响着哪些大楼最先被填满配额。中国买家转让量大幅下滑,某近期季度同比下降38.8%,至906套;与此同时,印度买家正在重塑泰国公寓转让格局,即便整体外国转让总值有所软化,其单套购买支出却在上升。同时,中国房地产市场低迷正推动中国买家将目光转向芭堤雅公寓中的特定价格区间,这可能使需求——以及配额使用——集中在特定的开发项目上,而非平均分布。

大楼配额已满后,实际会发生什么

当芭堤雅某栋公寓的外国配额已满时,买家并非完全被排除在该大楼之外——他们只是无法以自己的名义获得该单位的永久产权(Freehold)。买家现实可行的方案包括:

1. 租赁产权(Leasehold)——以登记租约(通常最长30年,有时附带续约选项)代替永久产权。
2. 泰国公司持有架构——设立一家泰籍股东占多数的有限公司来持有该单位,这一方案有其自身的合规与成本考量,并非适用于所有人。
3. 从外国业主处购买其已持有的永久产权单位——即在配额范围内的转售,而非新增配额分配。
4. 选择另一栋大楼——通常就在附近,且配额仍有空余,尤其是较新的开发项目。
5. 关注新兴发展走廊——一些仍在扩建供应的区域,例如受益于那贾密高速公路走廊持续扩大的开发管线的地段,通常比成熟的芭堤雅市中心大楼拥有更多可用配额。

经验丰富的本地地产经纪应在支付任何预订款之前,先确认大楼当前的配额状况——这是一项基本且不可妥协的尽职调查步骤。

转让费用为外国买家增添另一层考量

泰国政府已多次将房产转让登记费和抵押贷款登记费从标准的2%和1%下调至0.01%,最新一轮延期从2026年7月1日起至2027年6月30日。然而,这项刺激措施明确针对同时完成购房与抵押贷款登记的符合条件的泰籍买家,并不适用于外国永久产权买家。

因此,外国买家应按标准转让费率(通常由买卖双方分摊或协商)来做预算,而不应假定自己也能享受优惠费率。在比较一栋老楼中已有配额的单位与芭堤雅2026年公寓供应管线中新增永久产权房源、价格相近的单位时,这一成本现实值得纳入考量。

解读配额已满大楼背后的价格信号

一栋大楼外国配额用尽,实际上是一种市场信号:它表明需求已经在此集中。将这一信号与泰国更广泛的公寓价格数据——包括房地产信息中心(REIC)公寓价格指数所追踪的走势——进行对照,能让买家更清楚地判断:一栋配额已满的大楼,究竟是真正享有溢价,还是仅仅是一个多年前就已填满配额的老项目。

下单前的实用清单

• 要求提供书面确认的剩余外国配额比例,而非口头保证。
• 在假定租赁产权是唯一途径之前,先比较配额已满的大楼与附近仍有空余配额的替代楼盘。
• 作为外国买家,要把全额(非优惠)转让费纳入预算考量。
• 在考虑公司持有架构之前,先看看配额内转售单位是否能满足你的需求。
• 重新评估新兴发展走廊,那里的新增供应通常带有全新、几乎未被使用的外国配额。

给买家的结论

芭堤雅某栋特定大楼的外国配额已满,是需求集中的表现,并不代表整个市场正在对外国人关闭大门。那些理解这一区别的买家——逐栋核实配额状况,而非想当然地套用全城统一规则——依然拥有充分而现实的置业路径,无论是通过租赁产权、配额内转售,还是干脆从大量涌入市场的新建供应中挑选合适的单位。

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