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中国楼市低迷，中国买家转向芭提雅公寓

2026/7/22

中国楼市已连续下滑近三年，这一趋势正在重塑芭提雅的市场需求。中国公民依然是泰国公寓最大的外国买家群体——以下是这对市场以及对你的意义。

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中国住宅市场房价已连续第35个月下跌，曾经流入上海、深圳公寓的资金，如今越来越多地涌向芭提雅的公寓单位。中国公民依然是泰国最大的单一外国买家群体，这股资金流正在左右着这座城市的价格、新盘推售和二手房动态。对于正在权衡泰国与其他亚洲市场的投资者而言，理解这一资金迁移趋势，比盯着任何一张价格图表都更为重要。

中国买家推动芭提雅公寓需求持续攀升

中国楼市下行的规模难以低估。截至2026年年中数据，中国70个城市的新房价格已连续下跌约三年，<cite index="3-0">“连续35个月下跌，且跌幅为2025年5月以来最大”</cite>。从投资端来看，情况更为严峻：<cite index="5-0">2025年住宅新房销售总面积为7.3299亿平方米，同比下降9.2%，住宅销售额下降13.0%，降至人民币7.33万亿元（约合1.06万亿美元）</cite>。

二手房市场同样不容乐观。<cite index="2-1">2025年大部分时间里，一线城市二手房价格同比下跌5.8%，二线城市下跌5.6%，三线城市下跌5.8%</cite>。预测机构也未见触底迹象——<cite index="1-0,1-1">惠誉评级已下调对中国楼市的展望，预计新房销售将在2025年基础上再下滑11%至13%，此前12月的报告预测跌幅仅为7%至8%</cite>。

随着国内房地产不再是可靠的财富储存工具，手握可流动资金的中国家庭持续向海外寻求出路——而泰国公寓市场正是最明显的受益者之一。

泰国中国买家浪潮背后的数据

泰国的过户数据证实，这并非空穴来风。<cite index="0-0,0-1">2025年，中国公民依然是泰国住宅物业最大的外国投资群体，共购买4940套单位，总价值达185亿泰铢</cite>。这在全国外国人公寓过户总量中占据相当比例，且高度集中在曼谷、芭提雅和普吉。

业内研究机构预计这股资金流将持续，而非消退。<cite index="2-2">世邦魏理仕（Cushman & Wakefield）泰国研究部预测，将有更多中国投资者进入泰国，从而带动公寓和联排别墅在租赁及买卖市场的需求</cite>。具体到芭提雅，当地中介反映，中国买家在外国人过户交易中占比领先——有时甚至是最大份额，超过俄罗斯、美国和缅甸买家。

为何偏偏是芭提雅

有几个因素让芭提雅成为这股资金的天然落脚点：

• 相较于其他区域海滨市场，芭提雅的入门价格依然较低，预算门槛远低于中国一线城市同类海滨物业的价格。
• 公寓外国人配额制度允许买家对建筑总面积最高49%的部分拥有完全永久产权，这种结构与许多中国买家已熟悉的香港式产权模式相似。
• 芭提雅的租金回报率历来优于许多西方乃至其他亚洲海滨目的地，这让这些单位不仅是度假居所，更是可产生收益的资产。
• 直飞航班便利，加上成熟的华人社区和商业网络，降低了首次置业的门槛。

若想比较泰国各地的收益潜力，可参阅我们关于芭提雅公寓投资者租金回报率的详细分析，其中按区域和户型列出了切实可行的回报预期。

市场并非没有压力点

泰国自身的房地产行业同样承压，值得客观看待，而不是把泰国当成不受影响的避风港。<cite index="3-0">这一困局因外国买家（尤其是中国买家）大幅减少、银行贷款拒批率高，以及新房价格日益高企而进一步加剧</cite>，这在泰国国内市场的部分板块中表现明显——提醒我们并非每个细分市场都能同等受益于中国资金流入。

监管方面的不确定性也在增加。据《曼谷邮报》报道，泰国近期对规避土地所有权限制的产权结构展开整顿，这据称正让部分潜在外国买家在别墅市场上持观望态度。这也提醒我们，公寓产权——简单明了、永久产权、基于配额——对大多数外国买家（包括公寓过户交易）来说，依然是更清晰、更可预期的路径。

若想了解交房时涉及的具体费用，可参阅我们的2026年泰国公寓过户费用指南，其中详细拆解了实际成本。

区域连锁反应：柬埔寨与越南面临不同风险

中国经济放缓并非对东南亚每个市场都一视同仁地有利。分析人士指出，<cite index="6-0">柬埔寨、泰国等新兴市场面临特定风险，企业违约和住房债务威胁着市场稳定</cite>，尤其是在中国开发商资金直接嵌入当地项目的地方。泰国的风险敞口比柬埔寨更小、也更分散，但这也说明，如今对开发商财务健康状况的尽职调查，比上一轮周期更为重要。

这也是为何在当前环境下，财务稳健、口碑成熟的项目更受青睐。例如极具投资或生活价值的生态项目或全新海滨豪宅项目，其优势在于拥有买家可以实际核实的往绩记录，而非仅凭预售承诺。

对比不同市场时该如何考量

对于正在权衡中国冻结的国内市场、泰国芭提雅公寓板块，或其他区域替代方案的买家而言，实际的考量大致如下：

1. 中国：资金大体被困——房价下跌、流动性疲弱，且根据目前的预测，短期内看不到明确的底部。
2. 泰国（芭提雅）：外国需求活跃，以中国买家为主导，永久产权公寓制度运作良好，入门价格相对亲民。
3. 区域同类市场（柬埔寨、部分越南地区）：受中国开发商困境的影响更大，意味着投入资金前需要做更充分的尽职调查。

实际的结论并非泰国毫无风险——而是在大量中国资金正积极寻找一个运作良好、流动性充足的市场之际，芭提雅的公寓板块恰好提供了这样一个选择。如果融资是你计划的一部分，建议在与其他市场比较最终数字前，先了解一下泰国外国人公寓购房贷款利率。

结语

中国的楼市下行并非短期波动——如今已经以“年”而非“季度”为单位来衡量，且预测机构预计这种疲软态势将延续到2026年。这使得泰国公寓，尤其是芭提雅的公寓，成为寻求产权规则更清晰、流动性运作良好市场的中国买家的默认落脚点之一。任何正在评估泰国投资价值的人士，都应把这波中国买家浪潮视为对该资产类别信心的信号，同时仍需像任何认真的跨境购房交易那样，做好对开发商和楼盘层面的尽职调查。

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