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全球住房市场分化:西方楼市成交放缓为何正将资金推向芭堤雅

2026/7/15

随着美国楼市成交陷入30年最低迷状态,迪拜房价却以两位数增长攀升,一场清晰的全球住房市场分化正在重塑国际买家的资金流向——而芭堤雅正成为这场变局中的最大受益者之一。

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一句话看懂全球住房市场分化

当美国买家还在观望一个几近冻结的市场、迪拜房价持续攀升之际,资金正悄然转向东南亚沿海城市,如芭堤雅。这正是当下全球住房市场分化的核心叙事:2025年各国普遍进入降息周期,但这并未催生出一个统一的全球趋势——而是催生了多个方向相反的分支走势。对于任何正在考虑购置第二居所或收租型房产的人来说,弄清楚自己究竟站在这场分化的哪一端,远比降息本身的头条新闻更为重要。

2025年为何让全球楼市一分为二

2025年,全球各大央行纷纷降息,但这对楼市的影响远非整齐划一。正如一份全球市场评论所指出的:在2025年经历了一轮普遍的降息周期后,各国政策制定者如今正根据各自不同的通胀与增长态势,走上不同的道路,这可能导致各地区房价与成交活跃度出现更大差异。

这种分化在数据中体现得淋漓尽致:

• 美国楼市的低迷在2025年已步入第四个年头,即便利率已从高点回落,成交量仍停留在30年来的最低水平。
• 房地美(Freddie Mac)自身的调查显示,30年期固定房贷平均利率曾在2月短暂回落至5.98%,但大多数预测仍认为全年利率将维持在6%以上——大约是六年前水平的两倍。
• 与此同时,2025年迪拜楼市实现了15.8%的年度涨幅,核心地段需求旺盛,外国投资者持续为该市的永久产权(freehold)区域注入增长动力。

趋势十分明显:那些受高借贷成本和低库存拖累的市场正在停滞不前,而那些拥有对投资者友好的产权制度、并受旅游需求强力支撑的市场,则正在进一步拉开差距。

东南亚与泰国在这场分化中的位置

东南亚并不完全契合上述任何一个阵营,而这恰恰是它的魅力所在。区域分析将东南亚与日本、迪拜并列,视为今年全球房地产结构性转变中重塑资金流向的核心地区。

泰国的全国数据显示,这是一个正在转型、而非全面下滑的市场。泰国房地产信息中心(REIC)的数据显示,2025年1月至9月,外国人购买的公寓单位达11,011套,同比基本持平,尽管交易总值下降了14.2%,约合441亿泰铢——这说明尽管平均价格有所走软,但单位需求依然坚挺。

然而,这种韧性在全国范围内并非均匀分布,而对于任何正在参考完整的芭堤雅房地产市场报告来对比目的地的人来说,这正是故事变得有趣的地方。

曼谷:拖累全国数据的短板

曼谷是这场分化中的薄弱环节。中国收紧资本管制、经济逆风叠加泰国收紧签证与工作许可政策,据凯图行(CBRE)2025年1月发布的研究显示,这些因素共同导致曼谷2020年至2024年间的外国人交易量下降了约40%——曾一度占曼谷公寓购买量25%至30%的中国买家大幅减少。

芭堤雅:逆势而上的另一番景象

芭堤雅则呈现出截然不同的局面。在当地高端公寓与别墅项目中,外国人交易占比最高可达60%,俄罗斯买家主导别墅市场,中国及欧洲买家则在公寓市场保持强劲势头。针对芭堤雅市场的本地分析指出,现代公寓单位的收益率可达5%至8%,这主要得益于俄罗斯和中国买家的强劲需求。

价格水平:分化在实际数字上的体现

芭堤雅的部分优势其实源于简单的算术。不妨对比一下这几个分化市场的入门价位:

1. 迪拜 —— 核心永久产权区域房价以两位数年增速攀升,推高了新买家的入场成本。
2. 美国各大都会区 —— 尽管成交量大幅萎缩,许多地区的名义房价依然坚挺,在接近6%的房贷利率下,购房负担依旧沉重。
3. 芭堤雅 —— 2025年公寓均价约为每平方米7万泰铢,别墅起价约500万泰铢,相较以上两地,入场门槛明显更低。

对于那些被迪拜永久产权热潮挡在门外、又不愿在冻结的美国成交周期中苦等的投资者而言,这样的价差正是资金涌向泰国东海岸的关键原因。

租金收益率正在发挥关键作用

在一个分化的市场中,收益率——而非单纯的资产升值——正成为买家决定资金去向的关键考量。泰国沿海公寓板块的收益率持续维持在5%至8%区间,相较于许多受利率压力挤压、导致租金回报相对购房成本走弱的成熟西方市场,这一数字颇具吸引力。结合目标收益率来查看当前在售的芭堤雅公寓,是将这一宏观趋势转化为实际购房清单的实用方法。

买家结构也在悄然改变

分化不仅体现在价格上,也体现在买家构成上。随着传统的中国需求有所降温,新的买家群体正在进入泰国市场:据近期外国买家分析显示,来自缅甸和台湾地区的新买家开始在成交数据中崭露头角,而俄罗斯买家则继续主导别墅市场。

这种买家来源的多元化十分重要,因为它降低了对单一来源市场的依赖——而这恰恰是曾高度依赖中国资本的曼谷市场如今所欠缺的结构性优势。

对于在泰国与其他选项间权衡的买家意味着什么

全球住房市场的分化,并不意味着要回避西方市场、或盲目冲进东南亚——而是提醒买家要审慎判断自己究竟押注的是哪一个周期。在根据这些趋势采取行动之前,买家应当:

• 在列出候选房源之前,先确认当前的外国人购房配额及公寓过户规则,因为国家层面的政策对本地需求的影响,往往比头条新闻所显示的更为深远。
• 在比较候选城市时,不要只看每平方米单价,更要比较收益率——芭堤雅5%至8%的区间,相较于增长放缓的西方市场,是一项真正的差异化优势。
• 参阅外国人在泰国购房指南,提前了解过户费用、配额规则及融资限制。
• 按季度追踪REIC和泰国央行的过户数据,因为2025年交易总值下降14.2%这类全国性数据,可能掩盖了特定城市强劲的区域表现。

对于那些早早布局迪拜永久产权热潮的买家而言,这其中的经验值得借鉴:分化行情往往会奖励那些在市场共识形成之前率先行动的人。而芭堤雅凭借其收益率优势、更低的入场价格以及日趋多元的买家结构,目前正处于这条曲线的早期阶段。

关于全球住房市场分化的结论

各地楼市已不再同步运行,若继续假装它们步调一致,只会导致资金配置失误。2025年的全球住房市场分化,实际上催生了两种投资打法:要么在高利率的西方市场中苦等一个停滞的周期,要么进入一个收益率、买家多元化程度及单位需求仍在扩张的东南亚沿海市场。对大多数国际投资者而言,这并不是一个艰难的选择——而只是一个时机问题。

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