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2026年泰国房地产市场：公寓过户、房价与政策解读

2026/7/15

2025年全国公寓过户量下滑，但外国买家市场份额逆势上升，芭提雅所在的东部沿海地区受益于EEC（东部经济走廊）投资持续领跑。以下是2026年考虑在泰国置业的买家需要了解的数据要点。

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2026年，泰国房地产市场呈现“双速”格局：整体交易量下滑，但外国人需求以及东部沿海地区的表现明显优于全国平均水平。预计2025年全国公寓过户量将下降约7.3%，而外国买家在成交套数和成交金额中的占比却双双提升，芭提雅和春武里府凭借东部经济走廊（EEC）投资持续跑赢大盘。对购房者而言，这种分化比任何单一的头条数字都更值得关注。

2026年泰国房地产市场：全国概况

国内需求一直是薄弱环节。根据泰国房地产信息中心（REIC）的基准预测，<cite index="6-1">2025年全国公寓过户总量预计为322,500套，同比下降7.3%，总过户金额约为8,734亿泰铢（约合人民币1,747亿元），同比下降10.9%</cite>。

这种疲软是全面性的，而非仅由外国买家因素造成。<cite index="6-2">外国需求在套数层面为公寓市场提供了相对稳固的支撑，但成交金额却大幅萎缩，说明市场正向更小、更平价的房源倾斜</cite>。

各大预测机构认为2026年的走势不会出现明显反转，而是延续现状：

• <cite index="6-3">仲量联行（JLL）对曼谷住宅市场的展望预计豪宅板块资本价值将“温和上涨”，同时指出各类促销活动仍在压制涨幅</cite>。
• <cite index="6-3">世邦魏理仕（CBRE）预计2026年将延续近年“相似的模式”，并强调曼谷市中心正采取“重质不重量”的策略</cite>。
• <cite index="6-3">高力国际（Cushman & Wakefield）指出，本地购买力仍是制约因素，市场在一定程度上仍需依赖外国需求</cite>，这意味着房价走势将呈现“双速”分化，而非普遍上涨。

公寓过户量：本地买家收缩，外国买家份额扩大

市场再平衡最明显的信号，是外国买家与本地买家活跃度差距的持续扩大。2025年全年，<cite index="0-0,0-1">外国买家在全国范围内共完成14,899套公寓过户，同比增长2.2%，但总过户金额同比下降10.7%，降至609.2亿泰铢（约合人民币122亿元）</cite>。

这意味着外国买家购买的房源套数在增加，但平均单价却在走低——买的是更小、更平价的房源，而非豪宅级别的“重磅之作”。更关键的是，外国买家在整体市场中的比重正在扩大：

• <cite index="7-1">按套数计算，外国买家占市场份额的13.4%，高于上年同期的10.7%</cite>。
• <cite index="7-1">按成交金额计算，外国买家份额从19.9%升至23.2%，凸显外国需求在泰国公寓市场中持续举足轻重的地位</cite>。
• 年末势头尤为强劲：<cite index="0-0">2025年第四季度，共有3,888套公寓过户给外国买家，同比增长9.3%，总成交金额168.3亿泰铢（约合人民币33.7亿元），同比增长9.5%</cite>。

买家来自哪里？

中国买家依然是单一国籍中的最大买家群体，但主导地位正在减弱，而多个较小市场的买家增速却在加快。<cite index="6-0">REIC对2025年1月至9月外国人公寓过户情况的分析显示，外国买家共购买11,011套，同比基本持平，但总成交金额下降14.2%，约为441亿泰铢（约合人民币88.2亿元）</cite>。

增速排名靠前的几个市场值得关注：

1. <cite index="7-2">俄罗斯买家表现依然亮眼，过户套数达383套，同比增长33%，总成交金额16.65亿泰铢（约合人民币3.33亿元），同比大增68.7%</cite>。
2. <cite index="7-2">印度买家在十大买家国中增速最高，过户63套，同比增长40.0%</cite>。
3. 缅甸买家异军突起——<cite index="8-0">已跻身外国人公寓过户国籍前三名，成为增速最快的买家群体之一</cite>，部分原因在于跨境资产转移需求增加。
4. 与此同时，<cite index="1-0">中国买家的平均过户金额为380万泰铢（约合人民币76万元）</cite>，客单价相对温和，反映出市场向小户型转移的趋势。

对于正在评估具体房源的买家，我们的芭提雅在售公寓房源列表同样体现了这种趋势——紧凑、地段优越的房源正日益受到青睐，而非大户型豪宅。

外国人购房配额：仍为49%，仍是核心限制

尽管市场上不时传出政策改革的消息，但公寓所有权的基本结构并未改变。<cite index="4-2">根据1979年《公寓法》（B.E. 2522），外国人可全权持有公寓单位产权，前提是该栋建筑内外国人持有面积总和不超过总可售面积的49%</cite>。这仍是非泰籍买家获得真正永久产权（Freehold）的少数途径之一。

购房者常常误解以下两点：

• <cite index="4-0">每个公寓项目的外国人持有上限均为49%。一旦配额用满，外国人便无法再以永久产权（Freehold）方式购买该项目剩余房源</cite>——剩余单位只能通过租赁权（Leasehold）方式获取。
• 市面上流传的99年租赁方案并不会触及49%的永久产权配额规则：<cite index="3-3">公寓49%的外国人永久产权配额是独立且不变的，而99年租赁方案主要影响的是别墅及部分品牌住宅等租赁权房源</cite>。

无论配额是否用满，土地所有权始终对外国人不开放。<cite index="9-0">外国人可以拥有房屋和建筑物本身，但不能拥有其下的土地</cite>，这也是别墅及独栋住宅普遍采用租赁权结构的原因。若想深入了解相关实务操作，可参阅我们的外国人在泰国购房指南。

芭提雅与东部沿海地区：跑赢全国平均水平

在曼谷市中心市场降温的同时，芭提雅和春武里府依然持续吸引新增供应和购房需求。<cite index="5-2">投资者被这一地区优异的租金回报率所吸引</cite>，而<cite index="5-3">外国买家的涌入进一步刺激了当地房地产（尤其是公寓）需求，主要开发商也纷纷推出新项目予以回应</cite>。

新增供应的规模相当可观。<cite index="10-1">世邦魏理仕（CBRE）统计显示，仅2025年上半年就有10个新公寓项目、逾3,300套房源入市，且这一开发势头将持续到2026年</gcite>。项目活跃度主要集中于特定片区：<cite index="10-1">中档公寓集中在中天海滩（Jomtien）及娜中天海滩（Na Jomtien），高层项目集中在芭提雅市中心，高端海景塔楼则集中在温安海滩（Wongamat）</cite>。

支撑这种韧性的结构性动力来自东部经济走廊（EEC）。<cite index="9-1">这一国家级旗舰项目是原“东部沿海开发计划”的延续，正为春武里、罗勇和北柳三府注入超过500亿美元（约合人民币3,500亿元）的投资</cite>。如此规模的基础设施与产业投资，为芭提雅周边住房需求提供了远超旅游周期本身的长期支撑。

有意在该地区置业的买家应仔细比较各片区特点——我们关于芭提雅最佳购房区域的详细解读，涵盖了温安海滩、中天海滩、纳克吕海滩（Naklua）及帕塔纳山（Pratumnak Hill），恰好对应目前新盘活跃度最高的几个板块。

房贷利率：外国买家融资成本上升

融资环境正在收紧，对非泰籍借款人尤其如此。<cite index="2-1">外国投资者的房贷利率持续走高，公寓贷款利率通常约为8%，最高可达12%</cite>，远高于泰国本地人所能获得的水平。

相比之下，泰国本地借款人从各大银行获得的标称利率仍明显更低——例如盘谷银行（Bangkok Bank）某些房贷产品宣传的<cite index="2-2">合同期内实际年利率为4.25%至4.44%</cite>，凸显出本地与外国购房者融资成本之间的巨大差距。

这一差距正是芭提雅外国买家普遍选择全款购房的原因之一,也说明贷款成数（LTV）条款需要提前重点关注：<cite index="2-0">相较于泰国本地人，外籍人士通常获得的贷款成数条件更为不利</cite>，这意味着通常需要支付更高比例的首付。

监管动态：代持结构受到严格审查

监管机构近期加大了对规避土地所有权规定的非法代持（Nominee）安排的审查力度，而非针对公寓外国人配额本身。相关改革被描述为<cite index="9-2">旨在堵住助长非法代持安排漏洞的改革，同时进一步明确和保护外国人在泰国房地产市场中的合法投资</cite>。

法院也已就长期租赁结构作出裁决。<cite index="3-1">过去部分开发商曾以“30年注册租约+两份预先签署的续约合同”的形式，包装成90年租期方案，但最高法院近期的判决已对此类安排的实质进行了认定</cite>，这意味着任何租赁合同都应交由独立律师审阅，而不能仅仅依赖开发商的营销说辞。

对于希望通过合法途径持有产权的买家而言，49%公寓配额与标准租赁权登记仍是仅有的两条合规路径——我们在泰国租赁权与永久产权对比指南中对此有更详细的解读。

2026年购房者应关注的重点

综合以上信息，对于正在评估泰国房地产市场的买家而言，有三点实用结论值得关注：

1. 全国交易量整体疲软，这意味着买家在曼谷市中心板块拥有比过去几年更强的议价空间。
2. 外国需求的韧性明显强于本地需求，尤其是来自俄罗斯、印度和缅甸的买家——如果你在考虑转售退出时机，这一点值得密切关注。
3. 芭提雅及东部沿海地区受益于其他多数区域市场所不具备的东部经济走廊（EEC）结构性利好，即便全国房价涨幅趋于平缓，租金回报率依然获得支撑。

任何考虑购房的人士，在下决心之前都应核实配额剩余情况、融资成本及租约条款——比起追逐头条式的增长数字，做足功课的买家才更能把握泰国房地产市场的基本面红利。

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