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2025年泰国房地产市场：公寓过户量、价格与新规解读

2026/7/15

2025年全国外国人公寓过户量同比上升2.2%，但交易总额下滑，芭堤雅核心区房价却逆势坚挺。以下数据将告诉你这对买家意味着什么。

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泰国公寓市场在2025年呈现出两极分化的态势：外国人过户量小幅上升,但交易总额下滑;本地人房贷利率依旧居高不下;而芭堤雅则逆势而上,房价保持稳步增长,与全国放缓形成鲜明对比。对买家而言,这意味着全国范围内议价空间增大,但东部海岸黄金地段的优质公寓依然抢手。以下是数据揭示的真实情况。

2025年泰国房地产市场：全国概况

从全国范围看,去年的公寓市场成绩单可谓喜忧参半。外国买家依然在入市,但平均每笔交易的花费有所减少——这是趋于谨慎而非撤离的信号。

据泰国房地产信息中心（REIC）数据显示,2025年外国买家在全国范围内完成公寓过户14,899套,同比增长2.2%,但过户总值却下跌10.7%,降至609.2亿泰铢。这种“量增值减”的分化现象,表明各国买家的购房预算正在收紧,交易单价也随之走低。

REIC年中数据证实,这一趋势在2025年全年持续存在。这反映出泰国及全球经济双双放缓,买家变得更为谨慎,其中中国买家受本国经济压力影响尤为明显。

放眼整个住宅市场,前景则更为疲软。REIC年终预测显示,全年全国过户量将维持负增长,反映出买家持续谨慎及购买力疲弱,预计全年过户总量为322,500套,同比下降7.3%。

简而言之：这是一个全国性的“买方市场”,但并非崩盘式下滑。

数据背后的外国买家趋势

如果不只看总量数据,细看各国买家的构成便能发现另一番景象。中国买家依然是数量最多的单一群体,但其消费模式已发生转变。

• 中国买家：仍是数量排名第一的买家群体,但受中国国内经济放缓影响,交易金额有所走软。
• 俄罗斯买家：购房数量减少,但单套公寓的花费更高,交易总值同比上升6.9%,显示出向高端市场倾斜的趋势。
• 缅甸买家：这一群体日趋活跃,购房数量增加,尽管平均单笔交易规模仍偏保守。

同样值得留意的是,外国人在整个市场中所占比例其实很小。2025年上半年,外国人共购买7,167套公寓,总值约287亿泰铢——数字看似可观,但仅占全国公寓过户总量的不到10%。真正驱动市场大盘的,始终是泰国本地需求,而非海外买家。

芭堤雅及东部海岸：逆势而上

尽管全国公寓市场整体降温,芭堤雅所在的东部海岸板块却表现得韧性十足,这得益于旅游业复苏、基础设施投资以及稳定的租赁需求支撑。

当前市场数据显示,芭堤雅公寓平均价格约为每平方米70,000泰铢,预计同比增长约3%,租金回报率维持在6%至8%之间。不过,具体地段不同,价格差异相当悬殊：

1. 旺阿姆海滩（Wongamat）沿海地段——顶级地段,凭借稀缺性与无遮挡海景,每平方米价格约在170,000至250,000泰铢之间。
2. 拍差潘山（Pratumnak Hill）及中心区乔美天（Jomtien）——中端市场的黄金地带,深受自住业主与租客的双重青睐。
3. 东芭堤雅及内陆乔美天——入门级地段,每平方米约60,000至90,000泰铢,对首次置业或预算有限的买家颇具吸引力。

如果你正在比较不同区域的投资价值,可以参考我们的芭堤雅在售公寓指南,了解各区域现有房源详情;也可查阅我们关于乔美天房产投资的深度分析,进一步了解该细分市场的收益表现。

房贷利率与融资条件

对任何在泰国购房的人来说,融资成本始终是最重要的变量之一,而泰国本地人与外国买家面临的情况差异明显。

• 泰国标准房贷利率通常在5%至8%之间,但若通过房贷中介办理,利率最高可达12%。
• 目前部分大型银行提供更优惠的挂牌利率：暹罗商业银行（SCB）约4.2%,开泰银行（Kasikorn）约4.1%,盘谷银行（Bangkok Bank）约4.3%,不过这些优惠利率通常只面向特定资质的借款人。
• 贷款成数（LTV）因国籍而异。泰国公民通常最高可贷到房产价值的70%,而外国人一般只能获得房产价值50%至60%的贷款额度。

实际操作中,由于外国人可贷成数较低、收入证明要求更严格,大多数外国买家仍倾向于选择全款支付或开发商分期付款方案,而非通过泰国银行办理房贷。

外国人购房新规：变与不变

对于任何想在泰国购买公寓的人来说,49%外国人购房配额依然是最重要的规则——尽管争论不断,这一比例始终未曾松动。

尽管此前有提议将配额上限提高至75%,但49%的公寓外国人配额仍维持不变。这在实际操作中意味着：

• 一旦某个项目的外国人配额用满,非泰国籍买家只能通过租赁（leasehold）形式购买额外单位,而无法获得永久产权（freehold）。
• 另有讨论中的“99年租赁权”提案是完全独立的政策方向。公寓49%的外国人永久产权配额是单独存在且未作调整的,而99年租赁方案主要将影响别墅及部分品牌公寓等租赁产权选项。
• 购房方面的消费者保护也有所加强：自2025年1月起生效的泰国消费者保护委员会（OCPB）新规,可保护期房买家的定金不被没收。

关于配额调整的讨论本身仍未有定论。有官员指出,相关讨论不应流于简单化,并提到目前泰国仅有为数不多的公寓项目已用满49%的外国人配额上限,这在一定程度上削弱了“亟需改革”的说法。买家应将任何配额上调视为尚在讨论中的政策动态,而非已定案的法律,并在决定购买前核实具体楼盘剩余的外国人配额情况——这也是我们团队在处理每一宗芭堤雅购房咨询时的标准核查环节。

这对当下的买家意味着什么

综合以上信息,对于正在考虑入市泰国房地产的买家而言,有三点实用建议值得关注：

1. 全国性的市场降温创造了议价空间。 随着整体过户量下滑、外国人交易总值走低,非核心地段的卖家如今比一年前更愿意接受价格谈判。
2. 芭堤雅核心区是例外,而非常态。 即便全国均价放缓,旺阿姆、拍差潘山及乔美天核心地段的房价依然坚挺,租金回报率也保持稳定。
3. 融资仍以现金或开发商分期为主。 鉴于外国人可贷成数较低、实际利率较高,大多数海外买家应至少预留房价40%至50%的现金,将贷款视为补充手段而非主要资金来源。

这些信号并不指向市场陷入困境,而是显示市场在疫情后一波过热行情之后正逐步回归常态,东部海岸的表现也比全国平均水平更具韧性。

新买家常见问题速览

如果你正在考虑第一次购买泰国公寓,以下问题几乎是我们与新客户交流时必被问到的——本文末尾的常见问题解答部分,将结合全文数据为你逐一解答。

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