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全球限制外国购房者浪潮，正将投资者推向泰国

2026/7/19

加拿大的外国买家禁令延长至2027年，澳大利亚延长至2029年，西班牙正考虑对非欧盟买家征收100%的税。当西方市场纷纷关闭大门时，泰国开放的公寓产权制度正吸引新一波国际买家。

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加拿大对外国购房者的禁令目前已延长至2027年1月，澳大利亚将外国人购买二手房的限制延长至2029年年中，而西班牙正在讨论对非欧盟买家征收100%的税。方向已经十分明确：西方各国政府正在关闭外国住宅资本进入的大门，而这些资本正在寻找新的目的地——其中就包括泰国的公寓市场。

本周的房地产头条新闻印证了一个已经酝酿三年的趋势。北美、澳大利亚以及欧洲部分地区曾经的“避险型”房地产市场正在积极限制或对海外买家征税，而东南亚开放、对外国人友好的市场则正在承接由此产生的需求。对于正在比较全球投资选项的人来说，理解这一全球限制外国买家的趋势，已经成为决定资金去向前必须了解的重要背景。

全球限制外国买家趋势：各国概览

这些限制措施并非孤立的政策个案，而是在多个主要目的地市场中形成了协调一致的模式。

• 加拿大：政府将现行的外国人购买加拿大住房禁令再延长两年，至2027年1月1日，此前该禁令原定于2025年到期。
• 澳大利亚：该禁令最初于2025年4月1日起实施，为期两年，此后又被延长——截至2029年6月30日之前，外国人（包括临时居民和外资企业）不得购买澳大利亚的二手住宅，除非符合特定豁免情形。
• 西班牙：西班牙政府正推进一项颇具争议的提案，拟对非欧盟居民购房征收100%的税，以应对日益严重的住房危机。截至3月底，该计划因难以获得少数政党的必要支持而陷入停滞，但即便尚未成为法律，其政治意图已十分明显。

各国政府都将这些举措包装为解决国内住房可负担性问题的手段。但对国际买家而言，实际效果是一样的：可选市场变少、手续更繁琐，西方住宅资产的政治风险溢价也随之上升。

各国政府为何将矛头指向外国买家

在多个发达经济体中，住房可负担性已成为国内政治的核心议题，而外国买家——无论其在交易总量中实际占比多少——都成了显眼且易于攻击的目标。

加拿大与澳大利亚的逻辑

两国都明确将各自的禁令定位为为本国买家提供的“救济”。加拿大延长禁令的理由是要“动用一切可能的手段，让加拿大人更负担得起住房”。而澳大利亚的版本则专门针对二手房，鼓励外国投资转向新建房产——这一区别值得注意，因为即便二手房受限，新建楼盘的购买渠道往往依然畅通。

西班牙的逻辑

西班牙的提案比单纯的禁令走得更远，其目标是彻底将非欧盟买家挡在门外。西班牙政府公开将此举与“根深蒂固的住房危机”以及民众对外国买家推高（尤其是沿海地区）房价的不满情绪联系在一起。

这对考虑其他选择的买家意味着什么

这些限制措施并不会消灭全球对海外住宅的需求，只是让需求转向了别处。那些过去默认选择多伦多、悉尼、太阳海岸（Costa del Sol）或里斯本公寓的买家，如今正积极比较那些依然对他们敞开大门的市场。

泰国则完全属于另一个类别。根据现行法律，外国人已经可以直接全权拥有公寓单元的产权，唯一限制是长期存在的“每栋楼外资持有比例不超过49%”配额制度——这一框架并未像加拿大、澳大利亚或西班牙那样朝限制方向收紧。这种相对的稳定性，恰恰是当下泰国的一大卖点。

若想深入了解这一配额制度在当前交易量下的运作情况，请参阅我们对泰国公寓过户趋势与外资配额压力的分析。

在这个大门纷纷关闭的世界里，芭堤雅的定位

芭堤雅在这一轮全球格局重塑中获得了双重利好。它提供不受当前西方市场政治阻力影响的永久产权公寓，同时其每平方米单价相较于许多国际买家正被“挤出”的欧洲或北美沿海市场依然便宜得多。

• 外国人购房权在法律上依然存在，产权结构不受限制（须遵守配额规定）。
• 单套房产的入手价格，相较于西班牙、澳大利亚或加拿大的同类沿海房产，仅为其一小部分。
• 得益于芭堤雅成熟的旅游业和长住外籍人士经济，租金收益潜力可观。

在将芭堤雅与西班牙等市场进行权衡之前，买家也应阅读我们关于芭堤雅外资配额规则与投资案例的详细解读，切勿想当然地认为两个市场在成本或流程上可以直接对比。

美国的角度：走出西方市场的第三条路径

重塑这一格局的不仅仅是加拿大、澳大利亚和西班牙。美国房地产市场也有其自身的放缓故事——即便没有正式的外国买家禁令,高企的房贷利率也已使交易量陷入冻结。这促使另一波买家纯粹出于价值与流动性考量而将目光投向泰国，我们在西方市场交易冻结如何将买家推向芭堤雅一文中对这一趋势有详细报道。

综合来看，美国市场的放缓与加拿大、澳大利亚、西班牙的限制措施，是两股各自独立却又相互强化的力量，共同将资金推向东南亚的替代市场。

转移资金前需要考虑的现实问题

将原本计划投向西方房产的资金转向泰国，并非简单的“等价替换”。在真正投入资金之前，有几点现实问题需要注意。

1. 产权结构有所不同。 对外国人而言，泰国公寓的永久产权购买相对简单，但土地和别墅则需要不同的结构（租赁或泰国公司安排）——务必事先确认具体项目适用哪种结构。
2. 需遵守外汇及资金转移规定。 购房资金通常需要以外币形式从境外汇入，并妥善留存单据以完成公寓过户登记。
3. 各栋楼的配额余量各不相同。 芭堤雅热门楼盘的外资持有比例常常接近49%的上限，因此提前进行法律尽职调查、了解剩余配额至关重要。
4. 市场周期存在差异。 泰国公寓市场有其自身的过户与定价规律，在与西方市场的收益率进行比较之前，值得先深入了解——详见我们更全面的2026年公寓过户与定价分析。

当下机遇何在

对于因加拿大、澳大利亚或西班牙的限购而被拒之门外、或对相关政策感到不安的买家而言，芭堤雅在法律明晰度、价格可及性与生活方式吸引力上的综合优势，正变得越来越难以忽视。以可持续、度假式生活为定位的项目——例如Great Investment or lifestyle ECO project——正体现了这类如今吸引资金流入的产品类型，而这些资金过去原本会流向西班牙沿海公寓或加拿大公寓。

当买家直接与欧洲沿海地区的选项进行比较时，海景地段的价值也变得更加重要；像临海新豪宅项目这样的房源，恰恰体现了这一比较维度。

总结

全球限制外国买家的趋势并非短暂现象——加拿大的禁令持续到2027年，澳大利亚的到2029年，而西班牙的提案即便目前受阻，也预示着欧洲政治的走向。那些提前进入泰国公寓市场这类开放且监管完善的市场的买家，正在抢占先机，而不是等到日后再与被挤出西方市场的庞大需求正面竞争。

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