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2025-2026年美国房市停滞:西方楼市销售冻结为何正把买家推向芭堤雅

2026/7/17

美国房屋销售量徘徊在30年低点附近,房价却屡创新高;英国利率将锁定在3.75%直至2026年。这两大西方主要房地产市场的“冻结”状态,正促使国际买家的资金转向芭堤雅这类周转更快、以现金交易为主的市场。

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美国房地产市场正陷入历史性的停滞:2025年成屋销售总量仅为406万套,与2024年这一30年来最低水平基本持平,而全国房价中位数却持续攀升。对国际买家而言,这种“高价低量”的冻结局面,正是大量现金买家开始关注芭堤雅等市场的原因——那里的入市门槛和租金回报率呈现出截然不同的图景。

美国房市放缓的数据解读

美国楼市的冻结程度容易被低估。据美国房地产经纪人协会(NAR)数据,去年美国二手房销售总量为406万套,与2024年基本持平——而2024年恰恰是1995年以来的最低水平。与此同时,房价并未出现回调,反而持续刷新纪录。

• 据NAR数据,2025年第三季度,全美独栋成屋价格中位数同比增长1.7%,达到42.68万美元(约合人民币300万元)。
• 同一季度,全美230个都会区中有77%(176个)的房价出现上涨。
• 抵押贷款利率已从2021年6月的2.99%翻倍以上,2025年全年维持在6.4%至6.8%左右。

这正是当前美国房市放缓的核心悖论:成交量逼近三十年低点,房价却仍在稳步上涨——原因很大程度上在于愿意出售房产的业主寥寥无几。

卖家为何“惜售”:锁定效应

造成这种冻结局面的机制,在美国经济学界有个专门的名字——“锁定效应”(lock-in effect)。那些在超低利率时期完成再融资或购房的业主,即便本来有搬家换房的打算,也绝不愿意把3%-4%的贷款利率换成6%以上的新利率。

据PBS援引Realtor.com的数据,美国目前仍有贷款余额的房产中,近69%的固定利率在5%或以下,略超过一半的利率甚至在4%及以下。这一数据足以解释,为何在纸面需求依然存在的情况下,美国的挂牌房源却始终稀缺。

由此产生的连锁反应,是整个房地产市场表现得不再像一个正常的交易市场,而更像一场僵局——卖家在等待降息,买家在等待房价回落,而真正完成交易的寥寥无几。

首次购房者是最大的受害群体

这种压力在首次购房者身上体现得最为明显,他们正被越来越远地挤出市场。目前首次购房者仅占全部购房交易的21%,创历史新低,而首次购房者的平均年龄也攀升至历史最高的40岁。

这绝非小幅波动——它反映的是一种结构性的可负担性问题,而非一时的低迷:

1. 过去几年间,工资涨幅远远跟不上房价涨幅。
2. 自2021年以来的利率上涨,已使同等贷款规模的月供成本大致翻倍。
3. 由于锁定效应导致的存量房源稀缺,首次购房者通常青睐的入门级房源随之减少。

结果是,一整代本可能成为美国房主的人群,要么选择延长租房时间,要么开始重新审视自己的储蓄配置——包括考虑将资金投入海外房产,以求让资本真正“动起来”。

英国的情况类似,只是解冻更慢

美国并非唯一陷入可负担性困境的国家,不过英国的走势略显温和一些。英格兰银行自2026年初以来一直将利率维持在3.75%,对不断上升的通胀采取谨慎立场,这意味着抵押贷款利率短期内不太可能大幅下降。

此前的几次降息一度让市场看到了缓解的希望:2025年全年经历了几次基准利率下调,本应逐步减轻英国购房者的房贷负担。但与美国类似,英国市场依然被“买家能负担的价格”与“卖家的心理预期”之间的落差所主导,市场波动使许多本有意搬迁的购房者继续观望。

西方楼市“冻结”为何正把资金引向亚太地区

当全球两个规模最大、流动性最强的住宅市场同时陷入“价格高企、成交低迷”的双重困境时,投资者不会选择单纯等待——他们会转向别处寻找机会。这正是当前全球房地产市场分化背后的真实逻辑:更缓慢、更昂贵的西方市场,正在把资本推向那些入市成本更低、产权交易流程更快的地区。

泰国,尤其是芭堤雅,正处于这场资本转移讨论的核心位置。相较于美国成屋价格中位数已超过42万美元、贷款利率接近6.5%的现状,或是英国利率将持续锁定在高位直至2026年的局面,芭堤雅一套海景或市景公寓所代表的,是一个截然不同的入市起点——而且往往完全无需应对繁琐的贷款审批,因为许多国际买家本就是全款购房。

我们的深度分析《全球房地产市场分化:西方楼市销售放缓为何正把资金推向芭堤雅》进一步探讨了这场资本轮动,以及它对泰国公寓市场具体意味着什么。

对于正在权衡泰国与美英市场的买家意味着什么

对于正在权衡是继续等待美国楼市解冻、还是承担英国高利率贷款、抑或转向泰国市场的买家而言,当前的算盘正越来越倾向于“分散配置”,而不是继续等待一场一再延后的西方市场回暖。

• 成交速度:泰国公寓交易的完成速度,通常远快于依赖连环交易链的英国二手房买卖,或受房源短缺困扰的美国交易。
• 以现金交易为主:在美国房贷利率高企、英国利率维持不变的背景下,泰国以全款为主的购房方式完全绕开了融资瓶颈。
• 收益潜力:芭堤雅由旅游业驱动的租赁需求,呈现出与当前“只涨价、无成交量”的美英市场截然不同的回报特征。

有意了解这条路径的买家,在比较具体房源之前,不妨先查阅我们的《2025-2026年泰国房地产市场报告:公寓过户、外国人配额趋势与芭堤雅房价》中的最新数据。

芭堤雅对于寻求多元化配置的美英买家意味着什么

眼看本国房地产市场陷入冻结的投资者,正越来越多地把芭堤雅视为一个真正的“第二市场配置”,而非投机性的边缘押注。近期的市场热度也印证了这一点——我们对芭堤雅PTY Residence项目18.5亿泰铢售罄的报道显示,即便西方市场的销售陷入停滞,定位优良的外国人配额房源依然能够迅速售罄。

对于希望寻找兼具生活方式吸引力与租赁基本面优势项目的买家来说,像大陆区的智能岛屿度假村项目或全新滨海豪华物业这样的选择,正体现出这类产品如今正在吸引原本可能用于升级美英自住房产的资金。

总结

美国和英国的房地产市场并非在崩溃,而是在“凝固”——高房价、低成交量,以及被低利率“锁住”的业主,让买卖双方都陷入僵局。而正是这种流动性的缺失,让芭堤雅这类市场对追求流动性、收益率和更快置业路径的全球资本更具吸引力。那些及早看清这一分化趋势的买家,将在下一波跨境购房需求浪潮到来之前占得先机。

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