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加拿大禁外国人购房令延至2027年——资金将流向何处

2026/7/23

加拿大已将禁止外国人购房的规定延长至2027年1月1日，与澳大利亚一同限制海外买家购买现有住房。对国际投资者而言，这意味着两大西方市场几乎同时关闭，而泰国的永久产权公寓体系是目前少数仍以清晰条款对外开放的市场之一。

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加拿大禁止外国人购买住宅物业的规定目前延长至2027年1月1日，此前渥太华将本应于2024年底到期的规则再次延期。加上澳大利亚自身对外国买家购买现有住房实施的为期两年的禁令，全球两个最受欢迎的国际房产资金目的地如今在很大程度上已对外关闭。这些资金并未消失——它们正在转移，而泰国的永久产权公寓体系正是明显的受益者之一。

加拿大2027禁购令：究竟改变了什么

《禁止非加拿大人购买住宅物业法》最初于2023年1月1日生效。2024年2月，渥太华宣布不会让该规定到期失效。相反，<cite index="3-1">政府将外国购房禁令延长至2027年</cite>，把到期日期又推后了两年。

根据该法律，<cite index="3-2">外国公民和公司被禁止在加拿大购买住宅物业，这是应对住房可负担性问题的一系列措施中的最新一项</cite>。该限制广泛适用于非公民和非永久居民，仅对特定签证持有者和有限的交易类型设有狭窄的例外。

为何这不仅仅关乎加拿大

这并非一起孤立的政策事件。它反映了西方国家一种更普遍的模式：政府将外国买家视为缓解本地住房可负担性问题的一个泄压阀——这一趋势在我们此前追踪的全球买家限制及资金流向讨论中已多次出现。

澳大利亚的同步收紧：两国模式

澳大利亚采取了几乎相同的逻辑。<cite index="0-0">自2025年4月1日至2027年3月31日，除非符合豁免条件，否则禁止外国买家购买澳大利亚的现有住房</cite>。<cite index="0-1">豁免情形包括用于重建、大规模商业住房开发、只租不售（Build to Rent）房产、为在澳工作人员提供的住房，以及与符合条件的居民共同购买</cite>。

值得注意的是时间上的重叠：两项禁令目前都持续至2027年初，这意味着两个最大的英语系外国房产资金目的地市场，在至少这段时期内，同时对购买现有住房的常规交易关闭大门。

1. 加拿大：禁止非加拿大人购买住宅物业，延长至2027年1月1日。
2. 澳大利亚：禁止外国买家购买现有住房，时间为2025年4月至2027年3月，仅对新增供应给予豁免。
3. 两套框架都明确针对现有住房存量，而非新建项目——这一区别对资金流向至关重要。

市场降温，而不仅仅是大门关闭

促使买家转向他处的不只是政策——加拿大自身的市场基本面也在走软。据加拿大房地产协会数据，<cite index="5-0">2025年11月未经季节调整的全国平均房价为68.2219万加元，较2024年11月下降了2%</cite>。对于已经面临法律准入障碍的外国资金而言，房价走平趋势也削弱了继续等待禁令解除的动力。

被拒之门外的外国资金正流向何处

当两大西方市场同时限制外国购房时，其结果并非国际投资者停止购置房产，而是他们转向那些仍以清晰、成文条款欢迎他们的市场。东南亚，尤其是泰国，已吸收了这部分转移需求的相当一部分——这一模式我们在关于中国买家转向芭提雅公寓的详细报道中已有记录，原因是他们的国内及传统海外选择均已收紧。

这一逻辑并不局限于某一国籍。任何在加拿大或澳大利亚面临禁令、附加税或长达数年等待期的买家，本质上都在寻找替代方案——而永久产权公寓所有权在这一地区实属罕见。

泰国永久产权公寓方案：结构性优势

泰国并未彻底禁止外国买家。相反，它允许外国人以永久产权形式持有公寓单元，但需遵守整栋楼的外国人配额限制——即便邻近市场及西方目的地纷纷收紧政策，这一体系依然保持稳定。这种可预见性本身就是眼下的一大卖点，我们在泰国外国人配额趋势与公寓价格走势一文中对此有更深入的解读。

为何配额制度眼下对投资者而言意义不同

• 与加拿大的全面禁令不同，泰国并未彻底禁止购买现有或二手房产。
• 标准的永久产权公寓购置无需申请豁免文件，只要在配额内即可。
• 存在一个正常运转的二手市场，而非对现有房产实施两年的冻结。

芭提雅 vs 加拿大基准：数字对比

价格差距是吸引力的一部分。加拿大全国平均房价超过68万加元，而芭提雅公寓的入门价格在大多数细分市场中仅是这一数字的一小部分，使外国买家能够在无需应对任何禁购时间表的情况下购得永久产权单元。

• 加拿大：全国平均房价约68.2万加元（2025年11月），无论预算多少，均禁止外国人购买。
• 澳大利亚：至2027年3月止，无论价位高低，均禁止外国买家购买现有住房。
• 芭提雅：在配额范围内可购得永久产权公寓，不存在与国籍挂钩的购买年份限制。

对于同时考量购房融资的投资者而言，了解当地贷款和利率状况同样重要——我们关于泰国央行降息及其对房地产市场影响的报道值得作为下一步参考。

对考虑投资泰国的买家意味着什么

实际启示并非加拿大或澳大利亚将永久关闭大门——两项禁令都设有复审条款和豁免途径。但对于正在决定未来两年资金投向何处的买家而言，考量其实很直接：一条路径需要在联邦禁令及少数例外情形中周旋，另一条路径则是一套已知的配额制度，配以成熟的过户流程。

计划推进泰国公寓购置的买家，也应为交房时的标准成交费用做好预算——这些费用是固定的、可预见的，而非取决于政策变化，具体细节我们在2026年泰国公寓过户费用指南中有详细说明。

结论

加拿大禁购令延长至2027年，加上澳大利亚同期实施的类似限制，使得两个国际住宅资金传统的默认目的地市场同时关闭。泰国的永久产权公寓体系并非什么漏洞——它是一套结构性不同的制度，在那两个市场对新的外国买家关闭现有住房大门期间依然正常运转。对于已经在筛选选项的买家而言，这一差异本身就已经在很大程度上说服了他们。

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