world-market

ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ชะลอตัวปี 2025-2026: ทำไมตลาดขายบ้านฝั่งตะวันตกที่แช่แข็งกำลังผลักดันผู้ซื้อมาสู่พัทยา

17/7/2569

ยอดขายบ้านในสหรัฐฯ ยังคงติดหล่มใกล้ระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี ขณะที่ราคากลับทำสถิติใหม่ ส่วนอังกฤษยังตรึงดอกเบี้ยไว้ที่ 3.75% ไปจนถึงปี 2026 ภาวะชะงักงันในสองตลาดที่อยู่อาศัยสำคัญของโลกตะวันตกนี้ กำลังผลักดันเม็ดเงินของนักลงทุนต่างชาติให้หันมาสนใจตลาดที่เคลื่อนไหวเร็วกว่าและซื้อขายด้วยเงินสดเป็นหลักอย่างพัทยา ประเทศไทย

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ กำลังติดอยู่ในภาวะชะงักงันครั้งประวัติศาสตร์ ยอดขายบ้านมือสองในปี 2025 อยู่ที่เพียง 4.06 ล้านหลัง แทบไม่ต่างจากปี 2024 ที่ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี ขณะที่ราคากลางทั่วประเทศยังคงไต่ระดับขึ้นเรื่อยๆ สำหรับนักลงทุนต่างชาติ ภาวะ "ราคาสูง ปริมาณต่ำ" นี้เองที่ทำให้เม็ดเงินพร้อมลงทุนหันไปสำรวจตลาดอย่างพัทยา ซึ่งราคาเริ่มต้นและผลตอบแทนจากค่าเช่าเล่าเรื่องราวที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ชะลอตัว ในตัวเลข

ขนาดของภาวะชะงักงันในอเมริกาเป็นเรื่องที่พูดถึงน้อยเกินไปด้วยซ้ำ ยอดขายบ้านมือสองในสหรัฐฯ รวมอยู่ที่ 4.06 ล้านหลังในปีที่ผ่านมา แทบไม่ต่างจากปี 2024 ที่ยอดขายดิ่งลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 1995 ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐฯ (NAR) ในขณะเดียวกัน ราคากลับยังคงทำสถิติใหม่แทนที่จะปรับฐานลง

• ราคากลางบ้านเดี่ยวมือสองทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบปีต่อปี สู่ระดับ 426,800 ดอลลาร์สหรัฐฯ (ประมาณ 14.9 ล้านบาท) ในไตรมาส 3 ปี 2025 ตามข้อมูลของ NAR
• ราคาบ้านปรับเพิ่มขึ้นใน 77% ของเขตเมืองทั่วสหรัฐฯ (176 จาก 230 แห่ง) ในไตรมาสเดียวกัน
• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จำนองเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวจาก 2.99% ในเดือนมิถุนายน 2021 มาอยู่ที่ระดับราว 6.4-6.8% ตลอดปี 2025

นี่คือความย้อนแย้งสำคัญของภาวะชะลอตัวในตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ในปัจจุบัน นั่นคือปริมาณธุรกรรมใกล้ระดับต่ำสุดในรอบสามทศวรรษ แต่ราคายังคงไต่ขึ้นเรื่อยๆ ส่วนใหญ่เป็นเพราะเจ้าของบ้านจำนวนน้อยมากที่ยินดีจะขาย

ทำไมผู้ขายถึงไม่ยอมขาย: ปรากฏการณ์ "ล็อกอัตราดอกเบี้ย"

กลไกเบื้องหลังภาวะชะงักงันนี้มีชื่อเรียกในหมู่นักเศรษฐศาสตร์สหรัฐฯ ว่า "lock-in effect" หรือปรากฏการณ์ล็อกอัตราดอกเบี้ย เจ้าของบ้านที่รีไฟแนนซ์หรือซื้อบ้านในช่วงดอกเบี้ยต่ำสุดขีดนั้น ไม่ยอมแลกดอกเบี้ยเงินกู้ 3-4% กับอัตราใหม่ที่สูงกว่า 6% แม้จะอยากย้ายบ้านก็ตาม

บ้านในสหรัฐฯ ที่ยังผ่อนจำนองอยู่เกือบ 69% มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% หรือต่ำกว่า และมากกว่าครึ่งเล็กน้อยมีอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 4% หรือต่ำกว่านั้น ตามข้อมูลของ Realtor.com ที่อ้างอิงโดย PBS ตัวเลขนี้เพียงตัวเดียวก็อธิบายได้ว่าทำไมจำนวนบ้านที่ประกาศขายในสหรัฐฯ ถึงยังคงบางเบา แม้ว่าความต้องการซื้อจะยังมีอยู่บนกระดาษ

ผลพวงที่ตามมาคือตลาดที่อยู่อาศัยที่มีพฤติกรรมคล้ายภาวะชะงักงันมากกว่าจะเป็นตลาดซื้อขายจริง ผู้ขายรอให้ดอกเบี้ยลด ผู้ซื้อรอให้ราคาผ่อนคลาย และแทบไม่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือเกิดขึ้นจริง

ผู้ซื้อบ้านหลังแรกคือผู้ได้รับผลกระทบหนักที่สุด

ไม่มีที่ไหนที่แรงกดดันนี้จะชัดเจนไปกว่ากลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งกำลังถูกผลักออกจากตลาดไปเรื่อยๆ ปัจจุบันผู้ซื้อบ้านหลังแรกคิดเป็นเพียง 21% ของการซื้อบ้านทั้งหมด ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์ ขณะที่อายุเฉลี่ยของผู้ซื้อบ้านหลังแรกก็ไต่ขึ้นสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 40 ปี

นี่ไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย แต่สะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้างด้านความสามารถในการซื้อบ้าน ไม่ใช่แค่การชะลอตัวชั่วคราว:

1. ค่าจ้างไม่ได้เติบโตทันกับการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
2. การขึ้นดอกเบี้ยตั้งแต่ปี 2021 ทำให้ค่าผ่อนจำนองรายเดือนสำหรับเงินกู้ขนาดเดียวกันเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว
3. สต็อกบ้านมือสองที่มีจำกัด (เพราะปรากฏการณ์ล็อกอัตราดอกเบี้ย) ทำให้บ้านระดับเริ่มต้นที่ผู้ซื้อหลังแรกมักเล็งไว้หายไปจากตลาด

ผลลัพธ์คือคนอเมริกันรุ่นหนึ่งที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง กลับต้องเช่าต่อไปนานขึ้น หรือมองหาช่องทางใช้เงินออมของตนเองแตกต่างออกไป รวมถึงพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกประเทศเป็นทางเลือกที่จะนำเงินทุนไปทำงานได้จริง

อังกฤษก็เผชิญเรื่องราวคล้ายกัน เพียงแต่ละลายช้ากว่า

สหรัฐฯ ไม่ใช่ประเทศเดียวที่เผชิญปัญหาความสามารถในการซื้อบ้านที่ตึงตัวเช่นนี้ แม้ว่าทิศทางของอังกฤษจะดูผ่อนคลายกว่าเล็กน้อย ธนาคารกลางอังกฤษ (Bank of England) ตรึงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ 3.75% นับตั้งแต่ต้นปี 2026 เพื่อรับมือกับเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างระมัดระวัง ซึ่งหมายความว่าดอกเบี้ยเงินกู้จำนองไม่น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในเร็ววันนี้

การปรับลดดอกเบี้ยก่อนหน้านี้เคยสร้างความหวังว่าจะเห็นการผ่อนคลาย โดยมีการลดอัตราดอกเบี้ยฐานหลายครั้งตลอดปี 2025 ซึ่งคาดว่าจะช่วยลดภาระค่าผ่อนจำนองให้ผู้ซื้อในอังกฤษได้ทีละน้อย แต่เช่นเดียวกับสหรัฐฯ ตลาดอังกฤษยังคงถูกกำหนดด้วยช่องว่างระหว่างสิ่งที่ผู้ซื้อสามารถจ่ายได้กับสิ่งที่ผู้ขายคาดหวัง โดยความผันผวนยังคงทำให้ผู้ที่คิดจะย้ายบ้านจำนวนมากเลือกที่จะรอดูสถานการณ์ต่อไป

ทำไมภาวะแช่แข็งในโลกตะวันตกจึงเบนเม็ดเงินมาสู่เอเชียแปซิฟิก

เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และมีสภาพคล่องสูงที่สุดของโลกสองแห่งพร้อมใจกันมีราคาแพงและสภาพคล่องต่ำในเวลาเดียวกัน นักลงทุนย่อมไม่นั่งรอเฉยๆ แต่จะมองหาโอกาสในที่อื่น นี่คือเรื่องราวที่แท้จริงเบื้องหลังความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลกในปัจจุบัน ตลาดตะวันตกที่ทั้งช้าและแพงกำลังผลักดันเม็ดเงินให้ไหลไปสู่ภูมิภาคที่ต้นทุนการเข้าซื้อต่ำกว่าและขั้นตอนการเป็นเจ้าของทำได้รวดเร็วกว่า

ประเทศไทย และโดยเฉพาะพัทยา อยู่ในจุดสนใจของบทสนทนานี้อย่างชัดเจน เมื่อเทียบกับตลาดสหรัฐฯ ที่ราคากลางบ้านมือสองปัจจุบันสูงกว่า 400,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ (ราว 14 ล้านบาท) พร้อมดอกเบี้ยเงินกู้ใกล้ 6.5% หรือตลาดอังกฤษที่ถูกตรึงดอกเบี้ยไว้ในระดับสูงจนถึงปี 2026 คอนโดริมหาดหรือวิวเมืองในพัทยาถือเป็นจุดเริ่มต้นที่แตกต่างกันโดยพื้นฐาน และมักไม่ต้องเผชิญอุปสรรคด้านการขอสินเชื่อเลยด้วยซ้ำ เพราะผู้ซื้อต่างชาติจำนวนมากซื้อด้วยเงินสด

บทวิเคราะห์ของเราเรื่อง ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลก และเหตุใดยอดขายที่ชะลอตัวในโลกตะวันตกจึงผลักดันเม็ดเงินมาสู่พัทยา เจาะลึกการเคลื่อนย้ายเม็ดเงินนี้และความหมายที่มีต่อตลาดคอนโดไทยโดยเฉพาะ

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อที่กำลังชั่งใจระหว่างไทยกับสหรัฐฯ หรืออังกฤษ

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบระหว่างการซื้อบ้านในสหรัฐฯ ที่ติดหล่ม หรือสินเชื่อจำนองในอังกฤษที่ราคาแพงและถูกตรึงดอกเบี้ย กับทางเลือกในไทย สมการนี้เอนเอียงไปทางการกระจายความเสี่ยงมากขึ้นเรื่อยๆ แทนที่จะรอให้ตลาดตะวันตกละลายซึ่งถูกเลื่อนออกไปเรื่อยๆ

• ความรวดเร็วในการทำธุรกรรม: การซื้อคอนโดในไทยมักจะปิดการซื้อขายได้เร็วกว่าการขายบ้านในอังกฤษที่ต้องพึ่งพาห่วงโซ่การขาย หรือดีลในสหรัฐฯ ที่ซับซ้อนเพราะขาดแคลนสต็อกบ้าน
• ตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยเงินสด: เมื่อดอกเบี้ยเงินกู้จำนองในสหรัฐฯ อยู่ในระดับสูงและดอกเบี้ยในอังกฤษหยุดนิ่ง การซื้อคอนโดไทยด้วยเงินสดล้วนช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาคอขวดด้านการเงินไปได้ทั้งหมด
• ศักยภาพผลตอบแทน: ความต้องการเช่าที่ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยวในพัทยา มอบรูปแบบผลตอบแทนที่แตกต่างจากตลาดสหรัฐฯ หรืออังกฤษในปัจจุบันที่มีเพียงราคาปรับขึ้นแต่ไร้ปริมาณการซื้อขาย

ผู้ซื้อที่สนใจแนวทางนี้ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดในรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2025-2026 ว่าด้วยการโอนคอนโด แนวโน้มโควตาต่างชาติ และราคาพัทยา ก่อนเปรียบเทียบทรัพย์แต่ละรายการ

พัทยาเหมาะกับผู้ซื้อจากสหรัฐฯ และอังกฤษที่ต้องการกระจายความเสี่ยงอย่างไร

นักลงทุนที่เฝ้าดูตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศตนเองแช่แข็งมากขึ้นเรื่อยๆ กำลังมองพัทยาเป็นการจัดสรรเงินลงทุนในตลาดที่สองอย่างจริงจัง มากกว่าจะเป็นเพียงการเดิมพันเก็งกำไร แรงส่งล่าสุดก็ยืนยันแนวโน้มนี้ รายงานของเราเกี่ยวกับโครงการ PTY Residence ในพัทยาที่ขายหมดมูลค่า 1,850 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าห้องชุดโควตาต่างชาติที่อยู่ในทำเลดีสามารถขายได้เร็วเพียงใด แม้ในช่วงที่ยอดขายในโลกตะวันตกหยุดชะงัก

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการโครงการที่มีทั้งเสน่ห์ด้านไลฟ์สไตล์และปัจจัยพื้นฐานด้านการปล่อยเช่า ตัวเลือกอย่างโครงการรีสอร์ทเกาะอัจฉริยะบนฝั่งแผ่นดินใหญ่ หรืออสังหาริมทรัพย์หรูริมทะเลแห่งใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงรูปแบบสินทรัพย์ที่กำลังดึงดูดเม็ดเงินซึ่งครั้งหนึ่งเคยถูกใช้เพื่ออัปเกรดบ้านหลักในสหรัฐฯ หรืออังกฤษ

สรุปส่งท้าย

ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ และอังกฤษไม่ได้กำลังพังทลาย แต่กำลังแข็งตัว ด้วยราคาที่สูง ปริมาณการขายที่ต่ำ และเจ้าของบ้านที่ถูกล็อกไว้กับดอกเบี้ยเดิม ทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายติดอยู่กับที่ ความหยุดนิ่งนี้เองที่กำลังทำให้ตลาดอย่างพัทยาน่าดึงดูดมากขึ้นสำหรับเม็ดเงินทั่วโลกที่มองหาสภาพคล่อง ผลตอบแทน และเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของที่รวดเร็วกว่า ผู้ซื้อที่เข้าใจความแตกต่างนี้ตั้งแต่เนิ่นๆ คือผู้ที่จะได้เปรียบก่อนคลื่นความต้องการข้ามพรมแดนระลอกถัดไปจะมาถึง

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026