thailand-market
อัปเดตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด กฎโควตาต่างชาติ และโอกาสลงทุนในพัทยา
18/7/2569
การโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 2.2% ในปี 2568 แม้มูลค่าการโอนจะลดลง ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยลดดอกเบี้ยต่อเนื่องเป็นครั้งที่ 4 นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับใครก็ตามที่กำลังจะซื้ออสังหาฯ ในพัทยาตอนนี้
สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ
ตลาดคอนโดของไทยปิดปี 2568 ด้วยภาพที่แบ่งเป็นสองด้าน: จำนวนยูนิตที่โอนให้ผู้ซื้อต่างชาติเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่มูลค่าของดีลเหล่านั้นกลับลดลง ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังคงเดินหน้าลดดอกเบี้ยเพื่อประคองตลาดโดยรวมที่ยังอ่อนตัว สำหรับผู้ซื้อ นี่หมายถึงต้นทุนการกู้ที่ถูกลงและอำนาจต่อรองที่มากขึ้นในภาพรวมทั่วประเทศ แต่พัทยาและฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) กลับสวนกระแสชะลอตัวนี้ ด้วยแรงหนุนจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน EEC และดีมานด์จากต่างชาติที่ยังแข็งแกร่งต่อเนื่อง การเข้าใจกระแสที่สวนทางกันเหล่านี้จึงเป็นสิ่งจำเป็นก่อนตัดสินใจลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ข้อมูลการโอนคอนโดบอกอะไรบ้าง
ตัวเลขระดับประเทศสะท้อนความแข็งแกร่งในเชิงปริมาณแต่อ่อนตัวในเชิงมูลค่า จากการวิเคราะห์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) <cite index="1-1">ผู้ซื้อต่างชาติมีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศรวม 14,899 ยูนิตในปี 2568 เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 10.7% เหลือ 60,920 ล้านบาท</cite>
ความแตกต่างนี้ — ยูนิตที่โอนมากขึ้นแต่มูลค่ารวมน้อยลง — ชี้ให้เห็นว่าผู้ซื้อหันไปเลือกยูนิตขนาดเล็กและราคาที่จับต้องได้มากขึ้น มากกว่าจะเป็นสัญญาณว่าดีมานด์พังทลาย ก่อนหน้านี้ในปีเดียวกัน <cite index="3-1">การวิเคราะห์การโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติของ REIC ช่วงเดือนมกราคม-กันยายน 2568 แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อต่างชาติซื้อไป 11,011 ยูนิต ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า ขณะที่มูลค่ารวมลดลง 14.2% เหลือประมาณ 44,100 ล้านบาท</cite>
ภาคที่อยู่อาศัยในภาพรวมยังคงเคลื่อนไหวต่ำกว่าแนวโน้มปกติมาสองปีติดต่อกัน <cite index="3-2">หลังจากช่วงอ่อนตัวในปี 2566-2567 ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยยังคงมีดีมานด์ที่อ่อนแรงต่อเนื่องตลอดปี 2568 โดยตัวชี้วัดการทำธุรกรรมสะท้อนสภาพคล่องที่อ่อนตัวลงทั้งในกลุ่มบ้านแนวราบและคอนโด</cite> สำหรับนักลงทุนที่มองหามูลค่า ความอ่อนตัวนี้เองที่กำลังสร้างจังหวะเข้าซื้อที่ดี โดยเฉพาะนอกเหนือจากสต๊อกคอนโดในกรุงเทพฯ ที่อิ่มตัวแล้ว
ใครยังคงซื้ออยู่
ผู้ซื้อชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มสัญชาติต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดในข้อมูลการโอน ซึ่งเป็นรูปแบบที่ต่อเนื่องมาหลายปีติดต่อกัน ถึงกระนั้น การซื้อของชาวต่างชาติก็ยังคิดเป็นสัดส่วนไม่มากนักในตลาดโดยรวม — <cite index="4-1">ชาวต่างชาติซื้อคอนโดไป 7,167 ยูนิตในครึ่งแรกของปี 2568 มูลค่าราว 28,700 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนไม่ถึง 10% ของการโอนคอนโดทั้งหมดทั่วประเทศ</cite> นั่นหมายความว่าตลาดในประเทศของคนไทยเอง ไม่ใช่ความต้องการจากต่างชาติ ยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนปริมาณธุรกรรมส่วนใหญ่ของประเทศ — แต่ดีมานด์จากต่างชาตินั้นกระจุกตัวอยู่อย่างมีนัยสำคัญในแหล่งท่องเที่ยวและไลฟ์สไตล์อย่างพัทยา
สำหรับข้อมูลเจาะลึกระดับประเทศแยกตามสัญชาติและช่วงราคา บทความคู่กันของเราเรื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 การโอนคอนโดและแรงกดดันโควตาต่างชาติ ติดตามความเคลื่อนไหวเหล่านี้เป็นรายเดือน
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและเงื่อนไขการเงินกำลังผ่อนคลายลง
ต้นทุนการกู้ยืมเคลื่อนไหวในทิศทางที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อมากขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2567 <cite index="6-1">ธนาคารแห่งประเทศไทยเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายตั้งแต่เดือนตุลาคม 2567 และปรับลดสะสมมาแล้ว 125 basis points นับจากนั้น โดยการลดล่าสุด 25 basis points ประกาศเมื่อเดือนธันวาคม 2568</cite>
ธนาคารพาณิชย์ก็ปรับตัวตามทิศทางนี้เช่นกัน ณ ต้นปี 2569 อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ธนาคารกรุงเทพประกาศ แสดงให้เห็นช่วงอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงซึ่งสะท้อนวัฏจักรการผ่อนคลายนี้ โดยคำนวณอ้างอิงกับ Minimum Retail Rate ของธนาคาร
หน่วยงานกำกับดูแลก็ผ่อนคลายการเข้าถึงสินเชื่อฝั่งดีมานด์เช่นกัน <cite index="5-2">ธนาคารแห่งประเทศไทยกำลังผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) โดยอนุญาตให้กู้ได้สูงสุดถึง 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน</cite>ในบางกรณี ซึ่งถือเป็นการเปลี่ยนแปลงที่มีนัยสำคัญ หลังจากหลายปีที่มีเพดานมาตรการควบคุมความเสี่ยงเชิงระบบที่เข้มงวดขึ้นเพื่อสกัดการกู้เพื่อเก็งกำไร
สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ การขอสินเชื่อบ้านในไทยยังคงยากกว่าคนไทย ดังนั้นผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่จึงยังคงซื้อด้วยเงินสดหรือจัดหาแหล่งเงินทุนจากประเทศบ้านเกิดของตนเอง กระนั้น เงื่อนไขสินเชื่อในประเทศที่ผ่อนคลายลงก็ช่วยหนุนตลาดขายต่อและกระแสเงินสดของผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้มีผลต่อความเร็วในการดูดซับสต๊อกใหม่เข้าสู่ตลาด
แรงกดดันด้านโควตาต่างชาติและทิศทางกฎระเบียบ
เพดานการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติที่ 49% ต่ออาคาร ยังคงเป็นกฎที่ส่งผลกระทบมากที่สุดต่อผู้ซื้อต่างชาติ และขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างการทบทวนอย่างจริงจัง <cite index="8-1">โควตาการถือครองของต่างชาติที่ 49% ยังคงมีผลบังคับใช้อยู่ แต่มีการหารืออย่างจริงจังในการปรับลดลงเหลือ 30-39% โดยแรงจูงใจหลักของการปฏิรูปนี้คือการปกป้องผู้ซื้อชาวไทยจากภาวะราคาพุ่งสูงที่เกิดจากความต้องการของชาวต่างชาติ</cite>
นอกจากนี้ ทางการยังมุ่งเป้าไปที่ช่องโหว่ที่มีมานาน <cite index="7-3">ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ได้ โดยมีเงื่อนไขว่าสัดส่วนการถือครองของต่างชาติในแต่ละโครงการต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด</cite> และ <cite index="7-4">วิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมายในอดีตด้วยการจัดตั้งบริษัทจำกัดของไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ เพื่อถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ คือรูปแบบที่ถูกจับตาโดยตรงจากมาตรการปราบปรามในปี 2569</cite>
ความหมายสำหรับเจ้าของบ้านปัจจุบันและผู้ที่กำลังจะซื้อ
- กรรมสิทธิ์คอนโดแบบฟรีโฮลด์ที่มีอยู่แล้วได้รับความคุ้มครองตามรัฐธรรมนูญ ดังนั้นมาตรการเข้มงวดใดๆ ที่จะเกิดขึ้นจะมีผลกับธุรกรรมในอนาคตเท่านั้น ไม่ใช่ย้อนหลัง
- โครงการยอดนิยมที่มีโควตาต่างชาติในเมืองที่มีความต้องการสูงกำลังเต็มเร็วขึ้น ทำให้การจองล่วงหน้ามีความสำคัญมากขึ้น
- ผู้ซื้อที่พึ่งพาโครงสร้างบริษัทตัวแทน (นอมินี) เพื่อถือครองทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ควรทบทวนข้อตกลงของตนเองอย่างรอบคอบ เนื่องจากการตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้นดังที่กล่าวข้างต้น
การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ยังเป็นเพียงข้อเสนอ ไม่ใช่กฎหมายที่บังคับใช้แล้ว แต่ทิศทางที่ชัดเจน — การกำกับดูแลที่เข้มงวดขึ้น ไม่มีการขยายโควตาในระยะสั้น — เป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อควรรีบจับจองโควตาในโครงการที่ยังมีเหลืออยู่ตอนนี้ มากกว่าจะรอ
พัทยาและฝั่งตะวันออก: โตสวนทางแนวโน้มระดับประเทศ
ขณะที่กรุงเทพฯ และพื้นที่ส่วนใหญ่ของประเทศกำลังผ่านช่วงชะลอตัว ปัจจัยพื้นฐานของพัทยากลับดูแตกต่างออกไป <cite index="11-1">เฉพาะไตรมาสแรกของปี 2569 ประเทศไทยดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติเกือบ 100,000 ล้านบาท โดย 45% ของเม็ดเงินนี้ไหลตรงเข้าสู่พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)</cite> ซึ่งเป็นระเบียงเศรษฐกิจที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นพื้นที่เติบโต ครอบคลุมพัทยาและชายฝั่งชลบุรี-ระยองโดยรอบ
โครงสร้างพื้นฐานคือหัวใจของเหตุผลนี้ <cite index="12-1">โครงการสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก (Eastern Aviation City) มีมูลค่าการลงทุนรวม 6.23 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ</cite> และ <cite index="12-2">ภายในปี 2568-2569 ด้วยการเปิดใช้อาคารผู้โดยสารหลังที่ 3 ผ่านการลงทุนภาคเอกชน อู่ตะเภาคาดว่าจะ</cite> ขยายศักยภาพการเชื่อมต่อในภูมิภาคอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อรวมกับท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบังและแผนเชื่อมต่อรถไฟความเร็วสูงที่วางไว้ ฝั่งตะวันออกกำลังถูกพัฒนาให้เป็นระเบียงโลจิสติกส์และที่อยู่อาศัยในตัวของมันเอง ไม่ใช่แค่เมืองบริวารตากอากาศของกรุงเทพฯ อีกต่อไป
ในระดับพื้นที่ ข้อมูลราคาสะท้อนการเติบโตที่มั่นคงมากกว่าจะพุ่งทะยานแบบก้าวกระโดด <cite index="9-2">การเติบโตของราคาคอนโดเฉลี่ยในพัทยาอยู่ที่ราว 3% ต่อปี โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 70,000 บาทต่อตารางเมตรในย่านใจกลางเมือง</cite> นี่คือแนวโน้มที่แข็งแรงและยั่งยืนกว่าวัฏจักรบูมแล้วดับที่เห็นในบางตลาดของภูมิภาค และยังเปิดพื้นที่ให้ราคาปรับขึ้นต่อได้อีกเมื่อโครงการ EEC พัฒนาสมบูรณ์มากขึ้น
การเปิดตัวโครงการที่ได้รับความสนใจสูงกำลังพิสูจน์ความต้องการนี้โดยตรง รายงานล่าสุดของเราเรื่อง PTY Residence ขายหมดมูลค่า 1,850 ล้านบาทบนถนนพัทยาสาย 1 แสดงให้เห็นว่าสต๊อกริมชายหาดที่มีสิทธิ์โควตาถูกดูดซับโดยผู้ซื้อต่างชาติเร็วเพียงใด และบทสรุปข่าวอสังหาฯ ของเราเรื่อง ข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยา ความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติและโครงสร้างพื้นฐาน ติดตามการเปิดตัวโครงการใหม่ที่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
จุดไหนที่ผู้ซื้อกำลังเห็นมูลค่าดีในตอนนี้
จากแนวโน้มมูลค่าทั่วประเทศที่อ่อนตัวลง แต่ปัจจัยพื้นฐานในพัทยาที่ยังแข็งแกร่งกว่า ผู้ซื้อสามกลุ่มนี้กำลังเคลื่อนไหวเป็นพิเศษ:
- นักลงทุนที่ย้ายเงินออกจากสต๊อกคอนโดกรุงเทพฯ ที่เคลื่อนไหวช้าลง ไปสู่โครงการฝั่งตะวันออกที่ยืนยันแล้วว่ามีโควตาต่างชาติเหลืออยู่
- ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและผู้เกษียณอายุที่ใช้ประโยชน์จากต้นทุนการกู้ในประเทศที่ต่ำลง แม้จะยังจ่ายเงินสดจากต่างประเทศเป็นหลักก็ตาม
- ผู้ซื้อที่จับจองยูนิตในโครงการมิกซ์ยูสสไตล์รีสอร์ท ซึ่งวางตำแหน่งให้ได้ประโยชน์จากการเติบโตของประชากรและการท่องเที่ยวที่ขับเคลื่อนโดย EEC
โครงการอย่าง Great Investment หรือโครงการ ECO เพื่อไลฟ์สไตล์ และ โครงการรีสอร์ทเกาะอัจฉริยะบนแผ่นดินใหญ่ สะท้อนให้เห็นถึงตำแหน่งทางการตลาดแบบไลฟ์สไตล์ผสมผลตอบแทนที่กำลังดึงดูดความต้องการนี้ ควบคู่ไปกับสต๊อกริมชายหาดใหม่ๆ อย่าง อสังหาริมทรัพย์หรูใหม่ริมทะเล
สรุปแนวทางปฏิบัติสำหรับปี 2569
ภาพรวมนี้มีความละเอียดอ่อน ไม่ได้เป็นบวกหรือลบไปในทิศทางเดียวทั้งหมด มูลค่าการโอนระดับประเทศลดลง ต้นทุนการเงินถูกลง และระบบโควตาต่างชาติกำลังเผชิญการทบทวนครั้งสำคัญที่สุดในรอบหลายปี แต่สิ่งเหล่านี้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้างของฝั่งตะวันออก นั่นคือ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่เกิดขึ้นจริง การเติบโตของราคาที่มั่นคง — แม้จะเพียงราว 3% ต่อปี — และการดูดซับโครงการเปิดตัวใหม่ที่มีโควตาต่างชาติอย่างต่อเนื่อง
ผู้ซื้อควรมองปี 2569 เป็นช่วงเวลาที่ควรคว้าโอกาสไว้ มากกว่าจะเป็นเกมรอคอย ยูนิตที่มีโควตาในโครงการทำเลดีของพัทยากำลังถูกจองเร็วกว่าที่อุปทานทดแทนจะได้รับอนุมัติ และการเข้มงวดเพดาน 49% ใดๆ ก็ตามจะยิ่งเพิ่มการแข่งขันสำหรับส่วนที่เหลืออยู่เท่านั้น สำหรับข้อมูลสถิติแบบละเอียดครบทุกภูมิภาค บทความ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2569 เป็นข้อมูลเสริมที่มีประโยชน์ต่อภาพรวมนี้
คำถามที่พบบ่อย
- การโอนคอนโดให้ชาวต่างชาติในไทยเติบโตขึ้นจริงหรือไม่ในปี 2568?
- ใช่ในแง่จำนวนยูนิต แต่ไม่ใช่ในแง่มูลค่า ผู้ซื้อต่างชาติมีการโอนคอนโดทั่วประเทศรวม 14,899 ยูนิตในปี 2568 เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าการโอนรวมลดลง 10.7% เหลือประมาณ 60,920 ล้านบาท ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อกำลังซื้อยูนิตจำนวนมากขึ้นแต่มูลค่าต่อยูนิตลดลง
- โควตาการถือครองของชาวต่างชาติที่ 49% กำลังจะเปลี่ยนแปลงหรือไม่?
- โควตา 49% สำหรับการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติต่ออาคารยังคงมีผลบังคับใช้อยู่ แม้ว่าจะมีการหารืออย่างจริงจังในการปรับลดลงเหลือประมาณ 30-39% ก็ตาม ยังไม่มีการสรุปการเปลี่ยนแปลงใดๆ อย่างเป็นทางการ และกฎใหม่ใดๆ ที่จะเกิดขึ้นจะมีผลกับการซื้อในอนาคตเท่านั้น ไม่กระทบกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ที่มีอยู่แล้ว
- อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในไทยกำลังลดลงหรือไม่?
- ใช่ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายสะสมรวม 125 basis points นับตั้งแต่เดือนตุลาคม 2567 โดยการลดล่าสุดเกิดขึ้นในเดือนธันวาคม 2568 และธนาคารบางแห่งยังผ่อนคลายเพดานอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เพื่อสนับสนุนการกู้ยืมด้วย
- ทำไมพัทยาถึงเติบโตดีกว่าตลาดคอนโดในภาพรวมของประเทศ?
- พัทยาตั้งอยู่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติเกือบ 45% ของยอดรวมในไตรมาสแรกปี 2569 และยังได้ประโยชน์จากโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น การขยายสนามบินอู่ตะเภามูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ ซึ่งช่วยหนุนการเติบโตของราคาให้มั่นคงกว่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของประเทศ
- ควรกังวลเกี่ยวกับการใช้โครงสร้างบริษัทไทยเพื่อถือครองทรัพย์สินหรือไม่?
- หน่วยงานกำกับดูแลกำลังทบทวนอย่างจริงจังเกี่ยวกับการจัดตั้งบริษัทตัวแทน (นอมินี) ที่ใช้ถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ ดังนั้นผู้ที่พึ่งพาโครงสร้างนี้ควรขอคำปรึกษากฎหมายที่อัปเดตล่าสุด เนื่องจากการตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้นกำลังเพิ่มขึ้น แม้จะยังไม่มีกฎหมายใดมีผลย้อนหลังก็ตาม
บทความที่เกี่ยวข้อง
thailand-market
วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026
ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง
thailand-market
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้
การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026
thailand-market
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด แรงกดดันโควตาต่างชาติ และแนวโน้มราคาพัทยา
ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติทรงตัวในปี 2025 ขณะที่โควตายังคงตึงตัวในภูเก็ตและพัทยา นี่คือความหมายของข้อมูลล่าสุดจาก REIC การเคลื่อนไหวของราคา และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ สำหรับผู้ซื้อที่จับตาชายฝั่งตะวันออก