thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด แรงกดดันโควตาต่างชาติ และแนวโน้มราคาพัทยา

18/7/2569

ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติทรงตัวในปี 2025 ขณะที่โควตายังคงตึงตัวในภูเก็ตและพัทยา นี่คือความหมายของข้อมูลล่าสุดจาก REIC การเคลื่อนไหวของราคา และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ สำหรับผู้ซื้อที่จับตาชายฝั่งตะวันออก

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดคอนโดของไทยปิดปี 2025 ในสถานการณ์ที่แปลกแต่ยังน่าลงทุน: ยอดโอนของชาวต่างชาติขยับขึ้นเล็กน้อยแม้มูลค่ารวมจะลดลง โควตาในเมืองชายทะเลยอดนิยมของประเทศเต็มหลายโครงการ และหน่วยงานกำกับดูแลเริ่มถกกันอย่างเปิดเผยว่าเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ 49% ยังเหมาะกับความต้องการในปัจจุบันหรือไม่ สำหรับผู้ที่จับตาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้อสรุปเชิงปฏิบัติคือ พัทยาและชายฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) กำลังเข้าถึงยากขึ้นในระดับราคาเริ่มต้น แต่กลับสมเหตุสมผลมากขึ้นในระดับกลางถึงบน ที่ทั้งพื้นที่โควตาและการเติบโตของราคายังคงเปิดกว้าง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ตัวเลขการโอนคอนโดปี 2025

ข้อมูลที่ชัดเจนที่สุดเกี่ยวกับความต้องการซื้อมาจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) หน่วยงานสถิติอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการของไทยภายใต้ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ตามข้อมูลของ REIC <cite index="1-1">ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจำนวน 14,899 ยูนิตในปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.2% จากปี 2024 มูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 60.92 พันล้านบาท (1.89 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) แม้จะลดลง 10.7% เมื่อเทียบปีต่อปี เนื่องจากผู้ซื้อหันไปหายูนิตที่ราคาย่อมเยากว่า การซื้อคอนโดของชาวต่างชาติโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.1 ล้านบาท (127,100 ดอลลาร์สหรัฐ) สำหรับยูนิตขนาด 41 ตารางเมตร</cite>

การผสมผสานนี้ — ยูนิตมากขึ้นแต่ใช้จ่ายเฉลี่ยน้อยลง — บอกเล่าเรื่องราวที่ชัดเจน: ผู้ซื้อยังคงเข้ามา แต่มีความรอบคอบมากขึ้นเรื่องราคาต่อตารางเมตร

ใครกันแน่ที่กำลังซื้อ

สัดส่วนสัญชาติเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา <cite index="1-1">ผู้ซื้อชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดที่ 33% ของยูนิตทั้งหมด ตามด้วยเมียนมา (13%) รัสเซีย (8%) และไต้หวัน ขณะที่ชาวอเมริกันมีสัดส่วนราว 537 ยูนิต</cite>

ในภาพรวมทั้งประเทศ <cite index="6-1">ผู้ซื้อชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดจำนวน 14,899 ยูนิตทั่วประเทศในปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.2% จากปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 60.92 พันล้านบาท หรือคิดเป็น 14.7% ของยูนิตคอนโดที่โอนทั้งหมด และ 25% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด</cite> ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีสัดส่วนมูลค่าสูงกว่าสัดส่วนจำนวนยูนิตอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งสะท้อนความต้องการที่ยังคงมีต่อยูนิตระดับสเปกสูงและราคาสูง แม้ขนาดการซื้อโดยเฉลี่ยจะชะลอตัวลง

แนวโน้มโควตาต่างชาติคือประเด็นสำคัญที่แท้จริงในตอนนี้

พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทยกำหนดเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์แบบ freehold ของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% ของพื้นที่ขายได้ทั้งหมดในแต่ละโครงการที่จดทะเบียน ซึ่งเป็นกฎที่ไม่เคยเปลี่ยนแปลงตั้งแต่มีการบังคับใช้ <cite index="2-2,2-3">ตามกฎหมายปัจจุบัน ชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่รวมได้สูงสุด 49% ในแต่ละโครงการคอนโดมิเนียม โควตานี้มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 1979 และไม่มีการเปลี่ยนแปลงมาแล้ว 47 ปี</cite>

ขณะนี้หน่วยงานกำกับดูแลกำลังถูกกดดันให้ทบทวนกฎนี้ <cite index="3-1">จำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศลดลง 19.7% ในไตรมาสแรกของปี ซึ่งเป็นการลดลงมากที่สุดในรอบ 9 ไตรมาส เนื่องจากผู้พัฒนาปรับตัวหลังเห็นยอดโอนบ้านแนวราบลดลงต่อเนื่อง ตามข้อมูลของ REIC</cite> ที่สำคัญยิ่งกว่าสำหรับผู้ซื้อในพื้นที่ชายฝั่ง <cite index="3-1,3-2">REIC ชี้ว่าโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติในจุดหมายยอดนิยมของต่างชาติหลายแห่ง เช่น ภูเก็ตและพัทยา เต็มแล้วในหลายโครงการ ทำให้ REIC เสนอว่าบางพื้นที่ไม่ดึงดูดผู้ซื้อชาวไทย และรัฐบาลควรเพิ่มโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในพื้นที่เหล่านั้นเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ</cite>

ข้อมูลระดับเมืองตอกย้ำว่าเหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญ <cite index="2-2">ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีสัดส่วนถึง 26% ของการซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ในปี 2025 ขณะที่ในภูเก็ตตัวเลขนี้สูงเกิน 40%</cite> พัทยาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับภูเก็ต หมายความว่าโครงการเปิดตัวใหม่ที่ทำเลดีบนชายฝั่งตะวันออกสามารถขายโควตาต่างชาติหมดได้อย่างรวดเร็ว — ปรากฏการณ์นี้เห็นได้ชัดแล้วจากกรณีขายหมดที่เป็นข่าวโด่งดังในบทความของเราเรื่อง PTY Residence ทำสถิติขายหมดในพัทยา

สำหรับผู้ซื้อ นัยสำคัญเชิงปฏิบัติคือเรื่องจังหวะเวลา: การตรวจสอบพื้นที่โควตาที่เหลืออยู่ก่อนจองซื้อกลายเป็นขั้นตอนที่ต้องทำ ไม่ใช่แค่พิธีการอีกต่อไป

การเคลื่อนไหวของราคาในพัทยาและชายฝั่งตะวันออก

ข้อมูลราคาจากหลายแหล่งชี้ไปที่ตลาดที่กำลังเข้าสู่ความเป็นผู้ใหญ่มากกว่าที่จะเป็นตลาดที่บูมสุดขีด — ราคาปรับขึ้นแข็งแกร่งในกลุ่มบน ขณะที่ราคาระดับเริ่มต้นค่อนข้างทรงตัว

• คอนโดพัทยาระดับเริ่มต้นและระดับกลางซื้อขายกันที่ราวๆ 70,000 บาทต่อตารางเมตรในปี 2025 ตามข้อมูลของแหล่งติดตามตลาดในพื้นที่
• คอนโดพัทยาระดับหรูวิวทะเลและทำเลชั้นดีมีราคาเฉลี่ย 160,000–250,000 บาทต่อตารางเมตร โดยยูนิตระดับเอ็กซ์คลูซีฟบางแห่งราคาสูงถึง 300,000+ บาทต่อตารางเมตร
• ในภาพรวมทั้งประเทศ มูลค่าการซื้อขายของชาวต่างชาติแตะ 60.9 พันล้านบาท โดยชาวต่างชาติคิดเป็น 14.7% ของยอดขายคอนโดทั้งหมดตามจำนวนยูนิต

ความแตกต่างนี้สำคัญต่อการวางกลยุทธ์: สต็อกระดับประหยัดมีให้เลือกมากกว่าแต่ราคาปรับขึ้นช้า ขณะที่สต็อกริมชายหาดและวิวทะเลระดับพรีเมียมทั้งหายากขึ้นเมื่อเทียบกับโควตา และยังให้อัตราการเติบโตของราคาที่โดดเด่นที่สุด โครงการอย่าง อสังหาริมทรัพย์หรูใหม่ริมทะเล จัดอยู่ในกลุ่มที่มีการเติบโตของราคาสูงนี้พอดี

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อและเงื่อนไขการเงิน

การจัดหาเงินทุนยังคงเป็นส่วนที่เป็นมิตรกับชาวต่างชาติน้อยที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงตลอดปี 2025

อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงมาตรฐานของไทย — MLR และ MRR ที่ธนาคารส่วนใหญ่ใช้อ้างอิง — อยู่ที่ประมาณ 6.5–7% ณ เดือนสิงหาคม 2025 และไม่น่าเป็นไปได้ที่ธนาคารไทยแห่งใดจะเสนออัตราต่ำกว่านี้ให้ผู้กู้ชาวต่างชาติ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านส่งเสริมการขายในประเทศจากธนาคารรายใหญ่โฆษณาอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงในช่วง 4.2–5.1% แต่โดยทั่วไปมุ่งเป้าไปที่คนไทยที่มีรายได้ในประเทศ และเข้าถึงยากกว่าสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติหากไม่มีผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำประกันชาวไทย

ผลลัพธ์เชิงปฏิบัติคือ ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ในพัทยาและชายฝั่งตะวันออกยังคงซื้อด้วยเงินสดหรือผ่านแผนผ่อนชำระกับผู้พัฒนา มากกว่าสินเชื่อจากธนาคารในประเทศ ซึ่งทำให้ตลาดมีการใช้เลเวอเรจน้อยกว่า — และอาจกล่าวได้ว่ามีความเสี่ยงต่อภาวะช็อกด้านอัตราดอกเบี้ยน้อยกว่า — เมื่อเทียบกับตลาดตะวันตกที่เทียบเคียงกันได้ ความแตกต่างนี้ถูกอธิบายเพิ่มเติมในบทความของเราเรื่อง ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ชะลอตัว ผลักดันผู้ซื้อสู่พัทยา

การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบที่ผู้ซื้อควรติดตาม

มีการเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบสองประการที่โดดเด่นสำหรับใครก็ตามที่จะซื้อในปี 2026

1. การคุ้มครองผู้ซื้อบ้านพร้อมสร้างล่วงหน้า (off-plan) กฎใหม่ของ สคบ. มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 ทำให้สัญญาจองซื้อภาษาไทยเป็นมาตรฐานเดียวกันและห้ามข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งเป็นการตอบสนองโดยตรงต่อข้อพิพาทเรื่องการยึดเงินมัดจำในยูนิตที่ยังไม่สร้างเสร็จ
2. การปราบปรามโครงสร้างนอมินี การบังคับใช้กฎหมายต่อโครงสร้างการถือครองแบบนอมินีที่ผิดกฎหมายและบริษัทไทยบังหน้าเข้มงวดขึ้นอย่างมากตลอดปี 2025 และ 2026 พร้อมการแบ่งปันข้อมูลข้ามหน่วยงานและความเสี่ยงในการถูกบังคับขายสำหรับโครงสร้างที่ไม่เป็นไปตามกฎหมาย

การเปลี่ยนแปลงทั้งสองไม่ได้ผ่อนคลายโควตา 49% แต่ทั้งคู่ทำให้สภาพแวดล้อมทางกฎหมายเกี่ยวกับวิธีที่ชาวต่างชาติถือครองทรัพย์สินจริงเข้มงวดขึ้น — ทำให้เส้นทาง leasehold และ freehold ที่เป็นไปตามโควตาชัดเจนขึ้นว่าเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า

ความหมายต่อผู้ซื้อในพัทยาปี 2026

เมื่อรวมทุกอย่างเข้าด้วยกัน ข้อมูลชี้ให้เห็นตลาดที่ตอบแทนความอดทนและความรอบคอบเรื่องโควตา มากกว่าความรวดเร็ว นักวิเคราะห์ของ REIC คาดการณ์ว่ายอดโอนจะเพิ่มขึ้น 13.1% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาสในไตรมาส 4 ปี 2025 สู่ราว 95,484 ยูนิตทั่วประเทศ ซึ่งชี้ว่าความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นแม้การเติบโตของมูลค่ารวมจะชะลอตัวลง

สำหรับพัทยาและชายฝั่งตะวันออกโดยเฉพาะ:

• พื้นที่โควตาในอาคารที่เป็นที่นิยมและตั้งตัวมั่นคงแล้วคือข้อจำกัดที่แท้จริง ไม่ใช่ราคา — ตรวจสอบพื้นที่ว่างก่อนวางเงินมัดจำ
• สต็อกวิวทะเลระดับพรีเมียมกำลังปรับราคาขึ้นเร็วกว่าซัพพลายระดับเริ่มต้น ซึ่งเป็นผลดีต่อผู้ซื้อที่ยอมขยายงบประมาณเพื่อทำเลที่ดีกว่า
• การซื้อด้วยเงินสดและการผ่อนชำระกับผู้พัฒนายังคงเป็นบรรทัดฐาน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อในประเทศยังอยู่ในระดับสูง

โครงการที่วางตำแหน่งตามพลวัตของโควตาและทำเลนี้ — รวมถึงโครงการ ECO เพื่อการลงทุนหรือไลฟ์สไตล์ที่ยอดเยี่ยม และ รีสอร์ตเกาะอัจฉริยะบนแผ่นดินใหญ่ — แสดงให้เห็นว่าผู้พัฒนากำลังจัดวางโครงการเปิดตัวใหม่อย่างไร เพื่อให้สต็อกโควตาต่างชาติยังคงน่าดึงดูดโดยไม่ผิดเพดาน 49%

สรุปภาพรวม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เย็นลง แต่กำลังกระจุกตัวมากขึ้น: ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีข้อมูลรอบด้านมากขึ้น จำนวนน้อยลง กำลังไล่ล่าซื้อยูนิตที่เป็นไปตามโควตาในอาคารที่ทำเลดีกว่าซึ่งมีจำนวนน้อยลงเช่นกัน โควตาที่เต็มแล้วในโครงการยอดนิยมของพัทยาเป็นสัญญาณของความต้องการที่แท้จริง ไม่ใช่ภาวะอุปทานล้นตลาด สำหรับผู้ซื้อที่จริงจัง กลยุทธ์สำหรับปี 2026 นั้นตรงไปตรงมา: ยืนยันโควตาแต่เนิ่นๆ ให้ความสำคัญกับสต็อกวิวทะเลและทำเลใจกลางเมืองที่การเติบโตของราคากระจุกตัวอยู่ และวางแผนการเงินโดยอิงเงินสดหรือเงื่อนไขของผู้พัฒนา มากกว่าสินเชื่อจากธนาคารไทย

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบ

ยอดโอนคอนโดทั่วประเทศลดลงในปี 2025 ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติกลับมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น และฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) อย่างพัทยายังคงเติบโตดีกว่าค่าเฉลี่ยประเทศจากแรงหนุนการลงทุนใน EEC นี่คือความหมายของตัวเลขเหล่านี้สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยปี 2026