thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด การเปลี่ยนแปลงโควตาต่างชาติ และตำแหน่งของพัทยาในภาพรวม

19/7/2569

ยอดโอนทั่วประเทศลดลง ดีมานด์จากจีนเริ่มชะลอตัว ขณะที่ผู้ซื้อชาวรัสเซียเข้ามาแทนที่ - นี่คือสิ่งที่ตัวเลขจริงบอกเราเกี่ยวกับตลาดคอนโดไทย และตำแหน่งของพัทยาในภาพรวมนี้

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงชะลอตัวแบบควบคุมได้ ไม่ใช่การล่มสลาย ยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศคาดว่าจะลดลงราว 7% ในปี 2568 ดีมานด์คอนโดจากผู้ซื้อชาวจีนอ่อนตัวลงอย่างชัดเจน และจังหวัดชลบุรี - บ้านเกิดของพัทยา - ได้แซงหน้ากรุงเทพฯ ขึ้นเป็นจุดหมายอันดับหนึ่งสำหรับคอนโดที่ซื้อโดยชาวต่างชาติในแง่จำนวนหน่วย ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านก็ผ่อนคลายลงเล็กน้อยตามการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารกลาง สำหรับผู้ซื้อ นี่คือตลาดที่ให้รางวัลกับความอดทนและการเลือกทำเลมากกว่าความเร็วในการตัดสินใจ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ยอดโอนคอนโดทั่วประเทศกำลังชะลอตัว

ตัวเลขหลักยืนยันว่านี่คือการชะลอตัวในวงกว้าง ไม่ใช่แค่จุดใดจุดหนึ่ง ตามข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ยอดโอนที่อยู่อาศัยในไตรมาสแรกของปี 2568 <cite index="5-0">ลดลง 10.52% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 65,276 หน่วย โดยมูลค่าลดลง 13.02%</cite>

ตลอดทั้งปี แนวโน้มก็ยังคงเป็นไปในทิศทางเดียวกัน <cite index="4-0">มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง โดยลดลง 10.9% จากปี 2567 เหลือ 873,400 ล้านบาทในปี 2568 และลดลงอีก 0.8% เหลือ 866,200 ล้านบาทในปี 2569</cite> ซึ่งเป็นภาพที่ตามมาหลังจากช่วงเวลาที่แข็งแกร่งกว่านี้มาก - <cite index="4-1">หลังจากจุดสูงสุดในปี 2565 ที่ 1.06 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.8% จาก</cite>ปีก่อนหน้านั้น

ยอดโอนรวมก็บอกเล่าเรื่องราวเดียวกัน <cite index="6-0">คาดว่ายอดโอนรวมจะอยู่ที่ 322,500 หน่วย ลดลง 7.3% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยมีมูลค่าการโอนรวมประมาณ 873,400 ล้านบาท ลดลง 10.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า</cite> ตามข้อมูล REIC ที่ Global Property Guide อ้างอิง

แนวโน้มโควตาต่างชาติ: จีนถอยห่าง รัสเซียเข้ามาแทน

ผู้ซื้อต่างชาติยังคงเป็นสัดส่วนสำคัญของตลาดคอนโด แต่องค์ประกอบกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ในภาพรวมทั่วประเทศ <cite index="9-3">ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติในไทยลดลงเกือบ 18% ในไตรมาสแรกของปี 2569 เนื่องจากดีมานด์จากจีนอ่อนตัวลง ขณะที่ผู้ซื้อชาวรัสเซียขยับขึ้นมาอยู่อันดับสอง</cite>

ข้อมูล REIC ที่อยู่เบื้องหลังแนวโน้มนี้แสดงให้เห็นว่า <cite index="9-0">ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติทั่วประเทศรวม 3,214 หน่วยในไตรมาสแรกของปี 2569 ลดลง 17% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า</cite> รายงานจาก Bangkok Post เกี่ยวกับการชะลอตัวนี้ระบุว่า <cite index="9-1">การชะลอตัวส่วนใหญ่มาจากดีมานด์ที่อ่อนแอลงจากผู้ซื้อชาวจีนและเมียนมา ซึ่งรวมกันคิดเป็นราว 60% ของยอดโอนทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล</cite>

สิ่งสำคัญสำหรับพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกคือ ภูมิศาสตร์ของดีมานด์กำลังเปลี่ยนออกจากกรุงเทพฯ <cite index="9-4">ชลบุรีนำเป็นอันดับหนึ่งในแง่จำนวนหน่วย ด้วยยอดโอนคอนโด 1,167 หน่วย คิดเป็น 36% ของธุรกรรมทั้งหมดที่ทำโดยผู้ซื้อต่างชาติ</cite> ขณะที่ <cite index="9-4">กรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในแง่มูลค่าการโอน ด้วยมูลค่า 6,140 ล้านบาท หรือ 45.63% ของมูลค่าการโอนคอนโดต่างชาติทั้งหมด</cite> ความสนใจของผู้ซื้อชาวรัสเซียเป็นปัจจัยสำคัญของแนวโน้มนี้ <cite index="9-2">การเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่มากกว่าจำนวนหน่วยบ่งชี้ว่าผู้ซื้อชาวรัสเซียกำลังเข้าสู่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับบนมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและพัทยา</cite> ซึ่งเป็นผลจากดีมานด์การพำนักระยะยาวนับตั้งแต่สงครามรัสเซีย-ยูเครนเริ่มต้นขึ้น

เมื่อมองไปข้างหน้า นักวิเคราะห์บางรายคาดว่าจะยังคงอ่อนตัวลงอีกก่อนที่จะเข้าสู่จุดคงตัว หากต้องการรายละเอียดเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับพลวัตของโควตาต่างชาติในแต่ละภูมิภาค อ่านเพิ่มเติมได้ที่ ข่าวอสังหาริมทรัพย์พัทยา: ดีมานด์ผู้ซื้อต่างชาติ โครงการเปิดตัวใหม่ และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังปรับโฉมตลาด

พัทยาและชายฝั่งทะเลตะวันออก: ราคาคอนโดถูกกดดันแต่ยังคงแข็งแกร่ง

ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งครอบคลุมชลบุรี ระยอง และพัทยา ก็ไม่ได้รอดพ้นจากภาวะซบเซาในภาพรวม แต่ฐานดีมานด์จากต่างชาติกำลังพิสูจน์ตัวเองว่าเป็นตัวช่วยพยุงมากกว่าจะเป็นเครื่องยนต์การเติบโตในขณะนี้

ด้านยอดโอน ข้อมูล REIC แสดงให้เห็นว่า <cite index="7-1">ในไตรมาสที่สี่ ยอดโอนที่อยู่อาศัยรวม 13,090 หน่วย มูลค่า 30,800 ล้านบาท ลดลง 2.1% ในแง่จำนวนหน่วยและ 7.8% ในแง่มูลค่าเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตลอดทั้งปี ยอดโอนลดลง 4.4% เหลือ 45,958 หน่วย และมูลค่าลดลง 7.4% เหลือ 111,000 ล้านบาท</cite>

ด้านราคา กลุ่มคอนโดใน EEC บันทึกการลดลงต่อเนื่องสองไตรมาสติดต่อกัน <cite index="11-0,11-1">ราคาคอนโดในระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ลดลงในไตรมาสแรก นับเป็นการลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สอง เนื่องจากผู้พัฒนาเร่งระบายสต๊อกท่ามกลางกำลังซื้อที่ซบเซาและสินค้าคงเหลือที่ยังไม่ขายในระดับสูง ตามข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ดัชนีราคาคอนโด EEC อยู่ที่ 101.9 จุดในไตรมาสแรก ลดลง 1% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และลดลง 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า</cite>

แม้จะเป็นเช่นนั้น ราคาจริงในพื้นที่พัทยาเองยังคงแสดงความแข็งแกร่งในกลุ่มพรีเมียม การสำรวจตลาดระบุว่าราคาคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ราว 70,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่สต๊อกระดับหรูและวิวทะเลในย่านต่าง ๆ เช่น วงศ์อมาตย์ มีราคาสูงกว่านั้นมาก โดยรายงานระบุถึงยูนิตริมชายหาดระดับหรูขนาด 90-150 ตร.ม. ที่ขายในช่วงราคา 25-60 ล้านบาท กลุ่มพรีเมียมยังเห็นการปรับตัวขึ้นของราคาด้วย โดยบางยูนิตสุดพิเศษมีราคาสูงกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพมากกว่าปริมาณในกลุ่มนี้ โครงการอย่าง New luxury property by the sea และ Smart island resort on the mainland เป็นตัวอย่างของสต๊อกริมชายฝั่งระดับพรีเมียมที่ยังคงดึงดูดดีมานด์ได้ แม้ภาพรวมปริมาณของ EEC จะอ่อนตัวลง

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน: แรงหนุนเล็ก ๆ สำหรับผู้ซื้อ

ต้นทุนการกู้ยืมผ่อนคลายลง ทำให้ทั้งผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อในอัตราที่ถูกลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า คณะกรรมการนโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย <cite index="10-0">ลงมติปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25 จุดในการประชุมครั้งนี้</cite> ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการตัดสินใจในเดือนธันวาคม 2568 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของวัฏจักรการผ่อนคลายที่ยาวนานขึ้น <cite index="9-0">ธนาคารกลางได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยหลักถึงห้าครั้งในช่วงปีที่ผ่านมา รวมลดลง 125 จุดพื้นฐาน</cite> เพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจที่ซบเซาซึ่งเผชิญกับภาษีนำเข้าจากสหรัฐฯ หนี้ครัวเรือนที่สูง และเงินบาทที่แข็งค่า

ในทางปฏิบัติ อัตราสินเชื่อบ้านทั่วไปสะท้อนบรรยากาศนี้ <cite index="3-2">อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในประเทศไทยปัจจุบันอยู่ที่ 2.9-3.3% ต่อปีสำหรับสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่</cite> ตามการวิเคราะห์ของ Global Property Guide คาดการณ์การเติบโตยังคงอยู่ในระดับปานกลาง โดย <cite index="10-0">เศรษฐกิจไทยคาดว่าจะขยายตัว 2.2%, 1.5% และ 2.3% ในปี 2568, 2569 และ 2570 ตามลำดับ</cite> ซึ่งเป็นบรรยากาศที่สนับสนุนการคงมาตรการผ่อนคลายมากกว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรุนแรง

จับตากฎระเบียบ: การถกเถียงเรื่องโควตาต่างชาติยังดำเนินต่อไป

โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติที่ 49% ต่อโครงการยังคงเป็นกฎหมายที่บังคับใช้อยู่ แต่กำลังอยู่ระหว่างการถกเถียงทางการเมืองอย่างเข้มข้นจากทั้งสองฝ่าย เจ้าหน้าที่บางส่วนเสนอให้เข้มงวดขึ้น ขณะที่กลุ่มผู้พัฒนาผลักดันในทิศทางตรงกันข้าม <cite index="8-1">โควตาคอนโด 49% ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง แม้จะมีข้อเสนอให้เพิ่มขึ้นเป็น 75%</cite> ในขณะที่รายงานอีกฉบับระบุว่า <cite index="8-0">โควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ 49% ยังคงมีผลบังคับใช้ แต่กำลังมีการถกเถียงอย่างจริงจังเรื่องการลดลงเหลือ 30-39%</cite> โดยมีเป้าหมายเพื่อปกป้องผู้ซื้อชาวไทยจากภาวะราคาที่พุ่งสูงขึ้นจากแรงซื้อของต่างชาติ

กฎคุ้มครองผู้ซื้อก็มีความคืบหน้าเช่นกัน <cite index="8-1">กฎใหม่ของ สคบ. คุ้มครองผู้ซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จจากการถูกยึดเงินมัดจำ (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่มกราคม 2568)</cite> ซึ่งเป็นมาตรการคุ้มครองที่มีความหมายสำหรับผู้ที่ซื้อยูนิตก่อนการก่อสร้าง ซึ่งยังคงเป็นเรื่องปกติในพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก

• สถานะโควตา: ยังคงอยู่ที่ 49% กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบสำหรับชาวต่างชาติต่อโครงการ ไม่เปลี่ยนแปลงในทางปฏิบัติ
• การคุ้มครองเงินมัดจำ: กฎ สคบ. ตั้งแต่มกราคม 2568 คุ้มครองผู้ซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ
• กรรมสิทธิ์ที่ดิน: ชาวต่างชาติยังคงไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้ ทำได้เพียงถือครองยูนิตคอนโดและสิ่งปลูกสร้าง
• ทิศทางทางการเมือง: มีข้อเสนอทั้งสองแนวทาง (เข้มงวดขึ้นและผ่อนคลายลง) ดังนั้นจึงยังไม่มีข้อสรุปที่ชัดเจน

ผู้ที่กำลังซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จควรนำความไม่แน่นอนทางกฎระเบียบนี้มาพิจารณาในเงื่อนไขสัญญาและตารางการชำระเงิน

ความหมายของการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อผู้ซื้อ

ตลาดที่ชะลอตัวในภาพรวมทั่วประเทศ ผสมผสานกับดีมานด์ริมชายฝั่งที่ยังคงแข็งแกร่ง สร้างช่วงเวลาโอกาสที่เฉพาะเจาะจง ผู้พัฒนาที่เผชิญกับยอดขายทั่วประเทศที่อ่อนแรงลงมีความยินดีมากขึ้นที่จะเจรจาต่อรองเรื่องราคาและเงื่อนไขการชำระเงิน โดยเฉพาะใน EEC ที่สินค้าคงเหลือที่ยังไม่ขายสะสมมากขึ้น ในขณะเดียวกัน ปัจจัยดีมานด์เชิงโครงสร้าง - ผู้ซื้อชาวรัสเซียที่พำนักระยะยาว ผู้ย้ายถิ่นฐานเพื่อไลฟ์สไตล์ และผู้เกษียณอายุ - ยังคงสนับสนุนกลุ่มคอนโดระดับพรีเมียมและระดับกลางของพัทยาโดยเฉพาะ

1. คาดหวังพื้นที่การต่อรองที่มากขึ้นในเรื่องราคาและแผนการชำระเงิน เนื่องจากยอดโอนทั่วประเทศที่อ่อนตัวลง
2. เลือกสต๊อกที่สร้างเสร็จแล้วหรือใกล้เสร็จในทำเลที่แข็งแกร่ง มากกว่าโครงการเปิดตัวก่อนสร้างเชิงเก็งกำไร เนื่องจากสินค้าคงเหลือใน EEC ที่ยังไม่ขายอยู่ในระดับสูง
3. จับตาดูการถกเถียงเรื่องโควตาต่างชาติก่อนตัดสินใจลงทุนในโครงการที่ใกล้ถึงเพดาน 49% เพราะสภาพคล่องในการขายต่ออาจได้รับผลกระทบไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง
4. ใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ต่ำในปัจจุบันหากมีทางเลือกด้านการเงิน เนื่องจากวัฏจักรการผ่อนคลายอัตราดอกเบี้ยนโยบายอาจไม่ดำเนินต่อไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด

หากต้องการมุมมองที่กว้างขึ้นว่าเรื่องนี้เชื่อมโยงกับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยทั่วโลกอย่างไร อ่านเพิ่มเติมได้ที่ Global House Price Slowdown 2025-2026: What It Means for Buyers Eyeing Thailand และหากคุณกำลังพิจารณาสต๊อกในพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะ รายการ Great Investment or lifestyle ECO project เป็นเกณฑ์เปรียบเทียบที่มีประโยชน์สำหรับราคาระดับกลางในบรรยากาศตลาดปัจจุบัน

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด แรงกดดันโควตาต่างชาติ และแนวโน้มราคาพัทยา

ยอดโอนคอนโดของชาวต่างชาติทรงตัวในปี 2025 ขณะที่โควตายังคงตึงตัวในภูเก็ตและพัทยา นี่คือความหมายของข้อมูลล่าสุดจาก REIC การเคลื่อนไหวของราคา และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ สำหรับผู้ซื้อที่จับตาชายฝั่งตะวันออก