ตอนนี้เป็นจังหวะดีในการซื้อคอนโดในพัทยาหรือไม่ ท่ามกลางภาวะชะลอตัวของการโอนต่างชาติทั่วประเทศ?

พัทยามีความยืดหยุ่นมากกว่าค่าเฉลี่ยทั่วประเทศ โดยราคายังคงทรงตัวอยู่ที่ราว 70,000 บาทต่อตารางเมตร แม้มูลค่าการโอนของชาวต่างชาติทั่วประเทศจะลดลง 14.2% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2025 ความต้องการที่อ่อนตัวลงจากบางสัญชาติในภาพรวมประเทศอาจหมายถึงการแข่งขันที่น้อยลงสำหรับยูนิตทำเลดีในพัทยา มากกว่าจะเป็นเหตุผลให้รอ

ไทยได้เพิ่มโควตาการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติจาก 49% แล้วหรือไม่?

ยังไม่ได้เพิ่ม จนถึงต้นปี 2026 โควตา 49% และสัญญาเช่าสูงสุด 30 ปี ยังคงเป็นกฎเกณฑ์ที่บังคับใช้อยู่ ส่วนข้อเสนอให้เพิ่มโควตาเป็น 75% หรือเปิดให้สัญญาเช่า 99 ปี ยังอยู่ระหว่างการถกเถียง ยังไม่ผ่านเป็นกฎหมาย

ควรคาดหวังอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเท่าไหร่ หากจะขอสินเชื่อซื้อคอนโดในไทย?

ธนาคารหลักของไทยเสนออัตราคงที่แบบโปรโมชั่นราว 4.1%-4.3% ในปี 2025 ในขณะที่อัตราอ้างอิงแบบลอยตัวปรับตัวสูงขึ้นในเวลาต่อมา โดยอัตราขั้นต่ำสำหรับลูกค้ารายย่อยของธนาคารกรุงเทพอยู่ที่ 6.50% ต่อปี ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2026 ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักได้รับเงื่อนไขวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ไม่ดีเท่าคนไทย

มีมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคใหม่สำหรับผู้ซื้อคอนโดล่วงหน้าหรือไม่?

มี กฎที่ริเริ่มโดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคของไทย (สคบ.) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนมกราคม 2025 เพื่อปกป้องผู้ซื้อคอนโดล่วงหน้าไม่ให้ถูกริบเงินมัดจำ และมาตรการนี้จะยังคงมีผลไม่ว่าประเด็นโควตาต่างชาติในภาพรวมจะได้ข้อสรุปอย่างไร

ปัจจุบันสัญชาติใดที่เป็นแรงขับเคลื่อนความต้องการคอนโดในพัทยาและไทย?

กิจกรรมของผู้ซื้อชาวจีนอ่อนตัวลงตลอดปี 2025 ในขณะที่ผู้ซื้อชาวอินเดียใช้จ่ายต่อยูนิตมากขึ้นในภาพรวมทั่วประเทศ ส่วนฐานความต้องการของพัทยายังรวมถึงผู้ซื้อชาวรัสเซีย ผู้เกษียณอายุ และผู้ซื้อกลุ่มไลฟ์สไตล์ ทำให้ตลาดมีความหลากหลายมากกว่าการพึ่งพาสัญชาติใดสัญชาติหนึ่งเพียงอย่างเดียว

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด โควตาต่างชาติ และเรื่องราวราคาพัทยา

19/7/2569

การโอนคอนโดของชาวต่างชาติทั่วประเทศเริ่มชะลอตัว ขณะที่พัทยายังคงยืนหยัดได้ดี นี่คือความหมายของข้อมูลล่าสุดจาก REIC อัตราดอกเบี้ยบ้าน และการถกเถียงเรื่องโควตา สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในไทยปี 2026

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2026 กำลังเดินไปด้วยความเร็วสองระดับ นั่นคือ ความต้องการจากชาวต่างชาติในภาพรวมทั้งประเทศกำลังเย็นตัวลง ในขณะที่พัทยาและพื้นที่ชายฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) ยังคงมีความยืดหยุ่นเมื่อเทียบกับที่อื่น มูลค่าการโอนคอนโดของชาวต่างชาติทั่วประเทศลดลง 14.2% เมื่อเทียบปีต่อปีในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2025 แต่ราคาคอนโดในพัทยายังคงทรงตัวอยู่ที่ราว 70,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสำหรับคนไทยอยู่ที่ประมาณ 4.25-6.5% และโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติที่ 49% ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง แม้จะมีการพูดคุยเรื่องการปฏิรูปอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อที่เข้าใจแนวโน้มที่แตกต่างกันเหล่านี้จะสามารถจับจังหวะเข้าซื้อได้แม่นยำกว่า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาพรวมการโอนคอนโดทั่วประเทศ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งเป็นหน่วยงานในสังกัดธนาคารอาคารสงเคราะห์ ถือเป็นแหล่งข้อมูลอ้างอิงหลักด้านการโอนกรรมสิทธิ์ และตัวเลขปี 2025 แสดงให้เห็นว่าตลาดฝั่งต่างชาติกำลังสูญเสียแรงส่ง ในขณะที่กิจกรรมของคนไทยในประเทศยังคงครองสัดส่วนหลัก

ทั่วประเทศ ชาวต่างชาติโอนคอนโดจำนวน 14,899 ยูนิตในปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.2% จากปี 2024 คิดเป็นมูลค่า 60,920 ล้านบาท ซึ่งเมื่อดูผิวเผินอาจดูเหมือนตลาดยังทรงตัวได้
แต่ ข้อมูลจาก REIC แสดงให้เห็นว่าการโอนคอนโดของชาวต่างชาติในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2025 ลดลง 14.2% เหลือ 44,100 ล้านบาท โดยความต้องการจากผู้ซื้อชาวจีนลดลง ในขณะที่ผู้ซื้อชาวอินเดียใช้จ่ายต่อยูนิตมากขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณว่าองค์ประกอบของความต้องการจากต่างชาติกำลังเปลี่ยนแปลง ไม่ใช่แค่ปริมาณเท่านั้น
เฉพาะในครึ่งปีแรกของ 2025 ชาวต่างชาติซื้อคอนโดไป 7,167 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 28,700 ล้านบาท ซึ่งยังคงคิดเป็นสัดส่วนไม่ถึง 10% ของการโอนคอนโดทั้งหมดทั่วประเทศ

ข้อสรุปคือ: ผู้ซื้อชาวไทย ไม่ใช่ชาวต่างชาติ ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของธุรกรรมคอนโดส่วนใหญ่ การซื้อของชาวต่างชาติมีความสำคัญมากที่สุดในตลาดเฉพาะกลุ่ม โดยเฉพาะในพื้นที่ชายฝั่งทะเลและเมืองท่องเที่ยวที่ความต้องการจากต่างชาติกระจุกตัวอยู่ เช่น พัทยา ภูเก็ต และหัวหิน

ทำไมพัทยาจึงแตกต่างจากภาวะชะลอตัวระดับประเทศ

ปัจจัยพื้นฐานของพัทยาแตกต่างจากใจกลางกรุงเทพฯ ที่อิ่มตัวแล้ว และแตกต่างจากเมืองรองขนาดเล็ก การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว โครงสร้างพื้นฐานของโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และฐานผู้ซื้อที่หลากหลาย ทำให้พัทยามีเกราะป้องกันมากกว่าเมื่อชาติใดชาติหนึ่งเริ่มถอนตัว

ราคาคอนโดในพัทยายังคงทรงตัว โดยเฉลี่ยอยู่ที่ราว 70,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนวิลล่าเริ่มต้นที่ประมาณ 5 ล้านบาท
ความต้องการกระจายอยู่ใน การเติบโตของการท่องเที่ยว ความสนใจของนักลงทุนต่างชาติที่นำโดยผู้ซื้อชาวจีนและรัสเซีย ผู้ซื้อกลุ่มไลฟ์สไตล์อย่างผู้เกษียณอายุ และแรงส่งจากการพัฒนาเศรษฐกิจในพื้นที่ชายฝั่งตะวันออก ซึ่งทำให้กลุ่มผู้ซื้อมีความหลากหลายมากขึ้น
ช่วงปี 2023-2025 แสดงให้เห็น แนวโน้มความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอและแข็งแรงในทุกกลุ่มตลาด เมื่อตลาดผ่านพ้นช่วงตกต่ำในยุคโควิดไปแล้ว

ความหลากหลายนี้เองคือเหตุผลที่พัทยาสมควรได้รับการวิเคราะห์แยกต่างหากจากตัวเลขภาพรวมทั้งประเทศ ซึ่งเป็นประเด็นที่กล่าวถึงเชิงลึกยิ่งขึ้นในบทความคู่กันของเราเรื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและตำแหน่งของพัทยาในภาพรวม

กฎโควตาต่างชาติ: ยังคงที่ 49% และยังอยู่ระหว่างถกเถียง

โครงสร้างการถือครองกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นคำถามทางกฎหมายที่ใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ และในทางปฏิบัติยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง มีเพียงการถกเถียงทางการเมืองเท่านั้น

กฎหมายปัจจุบันจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ของชาวต่างชาติไว้ที่ 49% ของพื้นที่ขายในโครงการคอนโดมิเนียมใดๆ สัญญาเช่า 99 ปี และโควตาคอนโดต่างชาติ 75% ยังคงเป็นเพียงข้อเสนอในปี 2026 ไม่ใช่กฎหมาย ข้อจำกัดที่บังคับใช้จริงยังคงเป็นสัญญาเช่า 30 ปี และโควตา 49%
การถกเถียงดำเนินมาสองปีโดยยังไม่มีข้อสรุป โควตาคอนโด 49% ยังไม่เปลี่ยนแปลง แม้จะมีข้อเสนอให้เพิ่มเป็น 75% แม้ว่ากฎคุ้มครองผู้บริโภคใหม่จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนมกราคม 2025 เพื่อปกป้องผู้ซื้อคอนโดล่วงหน้าจากการถูกริบเงินมัดจำ
ไม่ใช่ทุกคนที่เห็นด้วยกับการผ่อนคลายกฎเกณฑ์ เจ้าหน้าที่บางส่วน เรียกร้องให้เข้มงวดกับการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติมากขึ้น โดยระบุว่ามีเพียงจำนวนโครงการจำกัดเท่านั้นที่โควตา 49% เต็มจริงในทางปฏิบัติ

ความหมายในทางปฏิบัติ

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาซื้อในตอนนี้ ข้อความสำคัญคือเรียบง่าย: วางแผนตามกฎเกณฑ์ในวันนี้ ไม่ใช่การคาดเดาถึงวันพรุ่งนี้

ตรวจสอบโควตาต่างชาติที่เหลืออยู่ของโครงการก่อนจองยูนิต เพราะโครงการยอดนิยมในพัทยาหลายแห่งเติมเต็มโควตา 49% ได้เร็วกว่าโครงการอื่น
อย่าเลื่อนการตัดสินใจซื้อโดยสมมติว่าการปฏิรูปโควตาหรือสัญญาเช่ากำลังจะเกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ เพราะจนถึงต้นปี 2026 ยังไม่มีข้อเสนอใดผ่านเป็นกฎหมาย
ใช้มาตรการคุ้มครองเงินมัดจำสำหรับคอนโดล่วงหน้าใหม่นี้เป็นรายการตรวจสอบเมื่อพิจารณาสัญญาซื้อขายยูนิตที่ยังสร้างไม่เสร็จ

ทักแชท WhatsApp แชทกับบอท Telegram ของเรา

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและเงื่อนไขทางการเงิน

การเข้าถึงแหล่งเงินทุนส่งผลต่อทั้งความต้องการในประเทศและตลาดขายต่อที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะขายเข้าไปในที่สุด ดังนั้นแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจึงมีความสำคัญแม้กระทั่งกับผู้ซื้อที่จ่ายเงินสด

สินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยคงที่ในไทยปัจจุบันอยู่ที่ ระหว่าง 2.9% ถึง 3.3% ต่อปี ตามการวิเคราะห์ของ Global Property Guide ปี 2025 แม้ว่าช่วงอัตราคงที่แบบโปรโมชั่นมักตามมาด้วยอัตราลอยตัว
ข้อเสนอมาตรฐานของธนาคารในปี 2025 อยู่ที่ราว SCB 4.2%, กสิกรไทย 4.1% และธนาคารกรุงเทพ 4.3% สำหรับผู้กู้ที่มีคุณสมบัติครบถ้วน
อัตราอ้างอิงแบบลอยตัวปรับตัวสูงขึ้นในช่วงหลัง โดยอัตราขั้นต่ำสำหรับลูกค้ารายย่อยของธนาคารกรุงเทพอยู่ที่ 6.50% ต่อปี ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2026 โดยอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่แท้จริงอยู่ระหว่าง 4.25%-5.14% ขึ้นอยู่กับผลิตภัณฑ์
เงื่อนไขวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับผู้สมัครชาวต่างชาติยังคงเข้มงวดกว่าคนไทย ซึ่งเป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อที่ไม่ใช่ผู้พำนักในประเทศส่วนใหญ่ในพัทยายังคงซื้อด้วยเงินสดหรือใช้แหล่งเงินทุนจากต่างประเทศ

แนวโน้มราคาในแต่ละกลุ่มตลาด

นอกเหนือจากตัวเลขเฉลี่ยภาพรวม การเติบโตของราคาคอนโดยังไม่สม่ำเสมอตามกลุ่มตลาดและทำเล ผู้ซื้อจึงควรมองให้ลึกกว่าตัวเลขระดับประเทศเพียงตัวเดียว

ทั่วประเทศ คอนโดมิเนียมมีอัตราเติบโตเมื่อเทียบปีต่อปีอยู่ระหว่าง 2.5% ถึง 3.6% ตามรายงานตลาดรายครึ่งปีของ Remax Thailand ซึ่งเป็นทิศทางที่พอประมาณแต่เป็นบวก
เมืองชายฝั่งได้ประโยชน์จาก การท่องเที่ยวที่แข็งแกร่งขึ้น ความต้องการลงทุนจากต่างชาติที่เพิ่มขึ้น และโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่รัฐบาลสนับสนุน ปัจจัยเหล่านี้สนับสนุนความมั่นคงของราคาในพัทยา แม้มูลค่าการโอนของต่างชาติทั่วประเทศจะอ่อนตัวลง
ผู้ซื้อที่เปรียบเทียบสต็อกโครงการใหม่กับยูนิตขายต่อจะพบว่าราคาในพัทยาเองก็มีความแตกต่างกันกว้าง ขึ้นอยู่กับความใกล้ชายหาด ชั้นของห้อง และอายุอาคาร

สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาสต็อกโครงการสร้างใหม่เทียบกับภาพรวมราคานี้ โครงการอย่าง Great Investment หรือโครงการไลฟ์สไตล์ ECO และ อสังหาริมทรัพย์หรูใหม่ริมทะเล แสดงให้เห็นว่าผู้พัฒนาโครงการวางตำแหน่งสต็อกอย่างไรเมื่อเทียบกับเกณฑ์มาตรฐาน 70,000 บาทต่อตารางเมตร

จับตากฎระเบียบ: อะไรอาจเปลี่ยนแปลงต่อไป

ยังมีประเด็นนโยบายหลายเรื่องที่ยังคงเคลื่อนไหวอยู่และควรติดตาม มากกว่าจะรีบตัดสินใจล่วงหน้า

ร่างกฎหมายสัญญาเช่า 99 ปี และการขยายโควตาต่างชาติได้ ถูกพูดถึงอย่างกว้างขวางตลอดปี 2024 และ 2025 โดยมีรายงานว่าร่างสุดท้ายได้ส่งถึงรัฐสภาแล้ว แต่ยังไม่มีการประกาศใช้เป็นกฎหมาย
มาตรการคุ้มครองผู้ซื้อคอนโดล่วงหน้าที่ริเริ่มโดย สคบ. ตั้งแต่เดือนมกราคม 2025 มีผลบังคับใช้แล้วและจะยังคงมีผลไม่ว่าประเด็นโควตาจะได้ข้อสรุปอย่างไร
การเพิ่มเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอนาคต หากเกิดขึ้นจริง มีแนวโน้มจะบังคับใช้กับการจดทะเบียนโครงการใหม่เท่านั้น ไม่ย้อนหลังไปยังโครงการที่มีอยู่แล้ว โดยอ้างอิงจากรูปแบบการปฏิรูปกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทยในอดีต

ความหมายสำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาพัทยาในตอนนี้

เมื่อรวบรวมข้อมูลทั้งหมดเข้าด้วยกัน แสดงให้เห็นมุมมองที่พอประมาณแต่เชิงบวกต่อทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตลอดปี 2026

ความต้องการจากต่างชาติในภาพรวมประเทศกำลังอ่อนตัวลง ซึ่งช่วยลดการแข่งขันสำหรับยูนิตทำเลดีในพัทยาเมื่อเทียบกับช่วงพีคของผู้ซื้อชาวจีน
ต้นทุนสินเชื่อบ้านในประเทศกำลังปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งตอกย้ำว่าความต้องการที่ขับเคลื่อนด้วยเงินสดจากต่างชาติเป็นลักษณะเชิงโครงสร้างของพื้นที่ชายฝั่งตะวันออก มากกว่าจะเป็นสภาวะชั่วคราว
กฎโควตาและสัญญาเช่าที่มีความสำคัญในวันนี้คือกฎที่มีอยู่แล้ว นั่นคือ ฟรีโฮลด์ 49% และสัญญาเช่า 30 ปี ไม่ใช่ข้อเสนอที่ยังติดค้างอยู่ในชั้นกรรมาธิการ

ผู้ซื้อที่ต้องการรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับปริมาณการโอนและกลไกโควตา พร้อมแนวโน้มราคาเฉพาะพัทยา สามารถอ่านบทวิเคราะห์ที่เกี่ยวข้องของเราเรื่อง อัปเดตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยครอบคลุมการโอนคอนโด กฎโควตาต่างชาติ และโอกาสการลงทุนในพัทยา

ทักแชท WhatsApp แชทกับบอท Telegram ของเรา

คำถามที่พบบ่อย

ตอนนี้เป็นจังหวะดีในการซื้อคอนโดในพัทยาหรือไม่ ท่ามกลางภาวะชะลอตัวของการโอนต่างชาติทั่วประเทศ?: พัทยามีความยืดหยุ่นมากกว่าค่าเฉลี่ยทั่วประเทศ โดยราคายังคงทรงตัวอยู่ที่ราว 70,000 บาทต่อตารางเมตร แม้มูลค่าการโอนของชาวต่างชาติทั่วประเทศจะลดลง 14.2% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2025 ความต้องการที่อ่อนตัวลงจากบางสัญชาติในภาพรวมประเทศอาจหมายถึงการแข่งขันที่น้อยลงสำหรับยูนิตทำเลดีในพัทยา มากกว่าจะเป็นเหตุผลให้รอ
ไทยได้เพิ่มโควตาการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติจาก 49% แล้วหรือไม่?: ยังไม่ได้เพิ่ม จนถึงต้นปี 2026 โควตา 49% และสัญญาเช่าสูงสุด 30 ปี ยังคงเป็นกฎเกณฑ์ที่บังคับใช้อยู่ ส่วนข้อเสนอให้เพิ่มโควตาเป็น 75% หรือเปิดให้สัญญาเช่า 99 ปี ยังอยู่ระหว่างการถกเถียง ยังไม่ผ่านเป็นกฎหมาย
ควรคาดหวังอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเท่าไหร่ หากจะขอสินเชื่อซื้อคอนโดในไทย?: ธนาคารหลักของไทยเสนออัตราคงที่แบบโปรโมชั่นราว 4.1%-4.3% ในปี 2025 ในขณะที่อัตราอ้างอิงแบบลอยตัวปรับตัวสูงขึ้นในเวลาต่อมา โดยอัตราขั้นต่ำสำหรับลูกค้ารายย่อยของธนาคารกรุงเทพอยู่ที่ 6.50% ต่อปี ณ เดือนกุมภาพันธ์ 2026 ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักได้รับเงื่อนไขวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่ไม่ดีเท่าคนไทย
มีมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคใหม่สำหรับผู้ซื้อคอนโดล่วงหน้าหรือไม่?: มี กฎที่ริเริ่มโดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคของไทย (สคบ.) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนมกราคม 2025 เพื่อปกป้องผู้ซื้อคอนโดล่วงหน้าไม่ให้ถูกริบเงินมัดจำ และมาตรการนี้จะยังคงมีผลไม่ว่าประเด็นโควตาต่างชาติในภาพรวมจะได้ข้อสรุปอย่างไร
ปัจจุบันสัญชาติใดที่เป็นแรงขับเคลื่อนความต้องการคอนโดในพัทยาและไทย?: กิจกรรมของผู้ซื้อชาวจีนอ่อนตัวลงตลอดปี 2025 ในขณะที่ผู้ซื้อชาวอินเดียใช้จ่ายต่อยูนิตมากขึ้นในภาพรวมทั่วประเทศ ส่วนฐานความต้องการของพัทยายังรวมถึงผู้ซื้อชาวรัสเซีย ผู้เกษียณอายุ และผู้ซื้อกลุ่มไลฟ์สไตล์ ทำให้ตลาดมีความหลากหลายมากกว่าการพึ่งพาสัญชาติใดสัญชาติหนึ่งเพียงอย่างเดียว