thailand-market

แนวโน้มดัชนีราคาคอนโดไทยปี 2025: ข้อมูลจาก REIC บอกอะไรบ้าง

23/7/2569

ดัชนีราคาทางการของ REIC ชี้ว่าราคาคอนโดในกรุงเทพฯ เริ่มอ่อนตัวลงในช่วงปลายปี 2025 ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศแตะระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ นี่คือสิ่งที่ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนสำหรับผู้ซื้อที่กำลังจับตาพัทยา

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

แนวโน้มดัชนีราคาคอนโดไทยในปี 2025 ชี้ให้เห็นว่าตลาดในเมืองหลวงเริ่มชะลอตัว ขณะที่กิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศร่วงลงสู่ระดับต่ำที่สุดในรอบสิบปี ดัชนีราคาทางการของกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงจริงในไตรมาสที่สาม หลังจากปรับขึ้นติดต่อกันสองไตรมาส ขณะที่ยอดโอนคอนโดรวมและยอดสินเชื่อต่างก็ซบเซาลง แม้ว่าสัดส่วนหน่วยที่ซื้อโดยชาวต่างชาติจะยังทรงตัวอยู่ในระดับใกล้เคียงเดิม สำหรับผู้ที่จับตาตลาดพัทยาและฝั่งตะวันออก เรื่องราวมีความซับซ้อนกว่าที่พาดหัวระดับประเทศบ่งบอก

ดัชนีราคาของ REIC บอกอะไรจริงๆ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ติดตามดัชนีราคารายไตรมาสสำหรับคอนโดใหม่ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และแนวโน้มล่าสุดได้พลิกกลับแล้ว หลังจากช่วงที่ตลาดยังทรงตัวได้ดี <cite index="1-2">ดัชนีราคาคอนโดใหม่ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 158.3, 136.3 และ 129.1 ตามลำดับ ลดลง 0.5%, 1% และ 0.7% เมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า</cite>

ตัวเลขนี้ตรงข้ามกับแรงส่งก่อนหน้านี้ กล่าวคือในไตรมาสก่อนหน้า <cite index="1-0,1-1">REIC รายงานว่าดัชนีอยู่ที่ 160.4 จุด เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบปีต่อปี และเพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนแนวโน้มราคาคอนโดใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้น และถือเป็นไตรมาสที่สองติดต่อกันที่การเติบโตปีต่อปีสูงกว่า 3% นับตั้งแต่ช่วงโควิด-19</cite>

ทำไมการพลิกกลับนี้จึงสำคัญ

การเปลี่ยนจากช่วงเติบโตสู่การปรับลดลงภายในเวลาไม่กี่ไตรมาส บ่งชี้ว่าผู้พัฒนาโครงการในกรุงเทพฯ เริ่มลดอำนาจในการตั้งราคา เนื่องจากสต็อกที่ยังขายไม่ออกเพิ่มขึ้นและผู้ซื้อยังคงระมัดระวัง ตัวเลขนี้เป็นเกณฑ์วัดที่มีประโยชน์ แต่เป็นดัชนีเฉพาะของกรุงเทพฯ เท่านั้น ส่วนตลาดพัทยาและฝั่งตะวันออกนั้นเดินไปตามจังหวะที่ต่างออกไป โดยผูกโยงกับการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว การลงทุนใน EEC และความต้องการจากต่างประเทศ

ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์: ต่ำสุดในรอบทศวรรษ แต่ไม่ใช่ทุกที่

ภาพรวมทั่วประเทศในปี 2025 ค่อนข้างชัดเจน ตลาดคอนโดมิเนียมของไทยร่วงลงสู่จุดที่อ่อนแอที่สุดในรอบหลายปี และ <cite index="5-0">ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% เมื่อเทียบปีต่อปี เป็น 72,583 หน่วย</cite> ในไตรมาสหนึ่งที่ผ่านมา แม้ว่าแนวโน้มรายปีของคอนโดโดยเฉพาะจะบอกเล่าเรื่องราวที่อ่อนแอกว่านี้

ที่น่าสนใจยิ่งกว่านั้น รายงานในวงการระบุว่า <cite index="3-0">ตลาดคอนโดมิเนียมของไทยร่วงลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษในปี 2025 ทั้งจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ มูลค่าการโอน และจำนวนโครงการเปิดใหม่ต่างซบเซาลงพร้อมกัน</cite> นี่เป็นสัญญาณสำคัญสำหรับผู้ที่ติดตามสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานก่อนตัดสินใจลงทุน และเชื่อมโยงกับ แผนผังอุปทานคอนโดพัทยาปี 2026 ซึ่งวิเคราะห์ว่าโครงการเปิดใหม่กำลังปรับเปลี่ยนสต็อกในพื้นที่อย่างไร

แนวโน้มโควตาต่างชาติ: มั่นคงกว่าที่พาดหัวข่าวบอก

แม้ตลาดโดยรวมจะซบเซา แต่ผู้ซื้อชาวต่างชาติกลับไม่ได้ถอยตัวในอัตราเดียวกับตลาดรวม สำหรับปี 2025 เต็มปี <cite index="2-0">ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีส่วนในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมทั่วประเทศ 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบปีต่อปี</cite> แม้ว่า <cite index="2-0">มูลค่าการโอนรวมจะลดลง 10.7% เหลือ 60,920 ล้านบาท</cite>

ความแตกต่างนี้ — จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น แต่มูลค่าลดลง — บอกเล่าเรื่องราวของตัวมันเอง:

• ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงเคลื่อนไหวอย่างแข็งขัน อาจกล่าวได้ว่ามีบทบาทมากขึ้นตามสัดส่วน เนื่องจากผู้ซื้อชาวไทยถอยตัวออกไป
• ราคาซื้อเฉลี่ยต่อหน่วยลดลง บ่งชี้ถึงการเปลี่ยนไปสู่คอนโดขนาดเล็กและราคาต่ำกว่าเดิม
• สัดส่วนการโอนของชาวต่างชาติกำลังกลายเป็นส่วนที่ใหญ่ขึ้นของตลาดโดยรวมที่กำลังหดตัว

บทวิเคราะห์หนึ่งสรุปประเด็นนี้ไว้ตรงประเด็นว่า <cite index="7-0,7-1">แม้ "ก้อนเค้ก" ของตลาดจะเล็กลง แต่ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงมีบทบาทเกินสัดส่วนตัวเอง โดยในไตรมาส 3 ปี 2025 การโอนของชาวต่างชาติคิดเป็น 14.3% ของจำนวนหน่วยรวม และ 24.8% ของมูลค่ารวม ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าทั้งคู่</cite> สัดส่วนมูลค่าที่เพิ่มขึ้นนี้ แม้ราคาเฉลี่ยโดยรวมจะลดลง สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการจากต่างชาติได้กลายเป็นแกนกลางของสุขภาพตลาดมากเพียงใด ผู้อ่านที่ติดตามสัญชาติผู้ซื้อเฉพาะกลุ่มอาจสนใจอ่าน วิกฤตอสังหาฯ จีนกำลังผลักดันให้ผู้ซื้อชาวจีนหันมาสนใจคอนโดพัทยาอย่างไร

โควตา 49% ยังไม่เปลี่ยนแปลง

การคาดการณ์ด้านกฎระเบียบเรื่องการปรับเพดานการถือครองของชาวต่างชาติยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง แต่ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ เกิดขึ้นจริง ดังที่บทสรุปทางกฎหมายฉบับหนึ่งระบุไว้ว่า <cite index="8-0">โควตาคอนโด 49% ยังคงเดิม แม้จะมีข้อเสนอให้ปรับขึ้นเป็น 75%</cite> ส่วนมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคที่เกี่ยวข้องอีกฉบับหนึ่งได้มีผลบังคับใช้แล้ว <cite index="8-0">กฎใหม่ของ สคบ. คุ้มครองผู้ซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จจากการถูกริบเงินมัดจำ มีผลตั้งแต่เดือนมกราคม 2025</cite> ซึ่งเสริมความคุ้มครองให้ผู้ซื้อในการทำสัญญาซื้อขายล่วงหน้า

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อและเงื่อนไขการปล่อยกู้

ต้นทุนการกู้ยืมมีแนวโน้มเป็นบวกต่อผู้ซื้อที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารไทยได้ ข้อมูลล่าสุดแสดงให้เห็นว่าสินเชื่อบ้านแบบดอกเบี้ยคงที่อยู่ในช่วงที่แข่งขันได้ <cite index="6-0">อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในไทยปัจจุบันอยู่ระหว่าง 2.9–3.3% ต่อปีสำหรับสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่</cite> ตามการวิเคราะห์ของ Global Property Guide

หน่วยงานกำกับดูแลยังผ่อนคลายกฎการปล่อยกู้เพื่อพยุงตลาดที่อ่อนแอลงด้วย <cite index="6-2">ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้กู้ยืมต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2025 จนถึงมิถุนายน 2026 โดยอนุญาตให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับบ้านหลังแรกที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท</cite> สำหรับรายละเอียดเต็มรูปแบบว่านโยบายดอกเบี้ยส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้ออย่างไร ดูได้ที่ การลดดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยกับตลาดอสังหาฯ สำหรับผู้ซื้อปี 2026

อย่างไรก็ตาม การเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อชาวไทยกลับตึงตัวขึ้นในกลุ่มราคาล่าง งานวิจัยระบุว่า <cite index="6-3">อัตราการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 50-60% สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 3 ล้านบาทหรือต่ำกว่า</cite> ซึ่งเป็นปัจจัยที่กดดันความต้องการภายในประเทศ แม้ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จ่ายเงินสด ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดสินเชื่อในประเทศ จะยังคงเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง

พัทยาอยู่ตรงไหนในภาพรวมระดับประเทศ

ระดับราคาในพัทยายังคงต่ำกว่ากลุ่มที่ถูกติดตามในดัชนีของกรุงเทพฯ อย่างมาก ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเสน่ห์ที่ดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า การประเมินราคาตลาดในพื้นที่ระบุว่า <cite index="9-0">ราคาคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-110,000 บาทต่อตารางเมตร</cite> ซึ่งเป็นเพียงเศษเสี้ยวของราคาคอนโดในใจกลางกรุงเทพฯ ที่เทียบเคียงได้

ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าก็เทียบเคียงได้ดีกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ โดยบทวิเคราะห์ค่าครองชีพฉบับหนึ่งระบุ <cite index="9-0">ผลตอบแทนค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 5-8%</cite> สำหรับสต็อกคอนโดทั่วเมือง ตัวเลขนี้ช่วยสนับสนุนเหตุผลด้านการลงทุน แม้ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศจะอ่อนตัวลง ผู้ซื้อที่มองหาผลตอบแทนอาจพิจารณาเปรียบเทียบโครงการอย่าง ยูนิตลงทุนแบรนด์ ECO ที่กำลังเปิดขายอยู่ในขณะนี้ หรือ อสังหาริมทรัพย์หรูริมทะเลแห่งใหม่ ซึ่งจัดอยู่ในกลุ่มราคาสูงของพัทยา

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในตอนนี้

เมื่อนำทุกเงื่อนไขมาประกอบกัน มีสามปัจจัยหลักที่กำหนดโอกาสในขณะนี้:

1. ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศและดัชนีราคาของกรุงเทพฯ อ่อนตัวลง เปิดช่องให้มีการต่อรองราคาและเงื่อนไขได้มากขึ้น
2. ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงรักษาหรือแม้แต่เพิ่มส่วนแบ่งตลาดในเชิงมูลค่า แสดงให้เห็นว่าความเชื่อมั่นยังไม่หายไป
3. อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อยังอยู่ในระดับที่จัดการได้ตามมาตรฐานในอดีต และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ได้เปิดทางให้ผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น

สำหรับพัทยาโดยเฉพาะ การผสมผสานระหว่างราคาที่ต่ำกว่าโดยรวม ผลตอบแทนค่าเช่าที่ยืดหยุ่น และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในฝั่งตะวันออกที่ยังดำเนินต่อเนื่อง หมายความว่าตลาดในพื้นที่นี้ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของดัชนีกรุงเทพฯ ค่อนข้างน้อย แม้จะไม่รอดพ้นจากภาวะชะลอตัวของยอดโอนในภาพรวมของประเทศไปเสียทีเดียว

สรุปสาระสำคัญของข้อมูลราคาปี 2025

แนวโน้มดัชนีราคาคอนโดไทยในปี 2025 แสดงให้เห็นตลาดที่กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน กรุงเทพฯ เริ่มชะลอตัวลงจากจุดสูงสุดหลังโควิดที่เกิดขึ้นในช่วงสั้นๆ ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศแตะระดับต่ำสุดในรอบทศวรรษ แต่กิจกรรมภายใต้โควตาต่างชาติยังคงยืนหยัดได้ นี่ไม่ใช่ตลาดที่กำลังเผชิญวิกฤต แต่เป็นตลาดที่กำลังปรับสมดุลไปสู่ผู้ซื้อที่ทำการบ้านเรื่องราคา การเงิน และปัจจัยพื้นฐานด้านทำเลก่อนตัดสินใจลงทุนอย่างจริงจัง

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026