thailand-market

แนวโน้มซัพพลายคอนโดพัทยาปี 2026: โครงการเปิดใหม่ที่พุ่งสูงหมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อ

23/7/2569

แนวโน้มซัพพลายคอนโดพัทยาพุ่งขึ้นอย่างรวดเร็ว ในจังหวะที่เมืองเพิ่งฟื้นตัวจากภาวะล้นตลาดที่ยืดเยื้อมานานนับสิบปี มาดูกันว่าคลื่นโครงการเปิดใหม่รอบนี้จะส่งผลต่อราคา อำนาจต่อรอง และทำเลที่ดีมานด์ยังดูดซับซัพพลายได้จริงในปี 2026 อย่างไร

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

แนวโน้มซัพพลายคอนโดพัทยาสำหรับปี 2026 กำลังขยายตัวเร็วจนทำให้นักวิเคราะห์กลุ่มเดียวกับที่เพิ่งฉลองการฟื้นตัวของเมืองจากภาวะล้นตลาดเมื่อไม่กี่ปีก่อนเริ่มกังวลอีกครั้ง โครงการเปิดใหม่พุ่งสูงในช่วงครึ่งแรกของปี สต๊อกที่ขายไม่ออกกระจุกตัวอยู่ในบางโซนเฉพาะ และตอนนี้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากกว่าช่วงใดๆ นับตั้งแต่การระบาดของโควิด สรุปสั้นๆ คือ ซัพพลายกำลังโตเร็วกว่าการดูดซับ แต่ไม่เท่ากันในแต่ละพื้นที่ของเมือง

คลื่นซัพพลายใหม่นี้ใหญ่แค่ไหน?

ตัวเลขค่อนข้างชัดเจน <cite index="1-1">ในพัทยา มีโครงการใหม่ 9 โครงการ รวม 6,997 ยูนิต มูลค่ารวม 21,200 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขสูงสุดในรอบสามปี</cite> ในจำนวนโครงการที่เปิดตัวนี้ <cite index="1-1">5 โครงการพัฒนาโดยบริษัทไทย และ 4 โครงการพัฒนาโดยผู้พัฒนาต่างชาติ</cite> สะท้อนว่าทั้งผู้พัฒนาไทยและต่างชาติต่างมองเห็นดีมานด์มากพอที่จะเดินหน้าพัฒนาต่อ

อัตราการเปิดตัวนี้สูงกว่าระดับที่นักวิเคราะห์มองว่ายั่งยืนไปมาก <cite index="1-0">ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่าตลาดไม่ควรมีหน่วยใหม่เกิน 4,000 ยูนิตต่อปี แต่ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้มีการเปิดตัวไปแล้วถึง 6,997 ยูนิต ซึ่งส่งสัญญาณถึงความเสี่ยงของภาวะโอเวอร์ซัพพลาย</cite> และนี่ก็ไม่ใช่วัฏจักรแบบนี้ครั้งแรกของพัทยาด้วย <cite index="1-1">แม้ตลาดจะเพิ่งฟื้นตัวจากภาวะล้นตลาดที่ยืดเยื้อมานานถึงหนึ่งทศวรรษถึง 16,000 ยูนิต แต่การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของซัพพลายก็เริ่มสร้างความกังวลอีกครั้ง</cite>

จุดที่สต๊อกล้นตลาดกระจุกตัวอยู่

เรื่องราวของภาวะล้นตลาดไม่ได้กระจายเท่ากันทั่วพัทยา แต่กระจุกตัวอยู่เฉพาะจุด <cite index="6-0">ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยาปี 2026 กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยน หลังจากหลายปีของการพัฒนาคอนโดอย่างหนักได้ทิ้งภาวะล้นตลาดไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะในย่านจอมเทียนและแนวชายหาดฝั่งใต้</cite>

อัตราการดูดซับตามไม่ทันการส่งมอบในโซนเหล่านี้ <cite index="6-0">ผลที่ตามมาคือสต๊อกที่ขายไม่ออกสะสมจำนวนมาก โดยเฉพาะในย่านจอมเทียนและแนวชายหาดฝั่งใต้ ซึ่งอัตราการดูดซับยังคงต่ำกว่าจุดสมดุลมาเป็นเวลานาน</cite>

การส่งมอบยูนิตสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต

งานวิจัยของ CBRE เองก็ยืนยันเรื่องนี้ในระดับการส่งมอบโครงการ <cite index="1-6">คาดว่าจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จต่อปีจะเกิน 3,000 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยก่อนโควิดที่อยู่ที่ 1,800 ยูนิตต่อปี</cite> แม้งานวิจัยเดียวกันจะระบุว่าความล่าช้าในการก่อสร้างอาจทำให้การส่งมอบเลื่อนออกไป หมายความว่าตัวเลขในแผนกับตัวเลขที่ส่งมอบจริงในแต่ละปีอาจไม่ตรงกันเสมอไป

บริบท: นี่ไม่ใช่ภาวะล้นตลาดครั้งแรกของพัทยา

สำหรับใครที่เพิ่งเข้ามาศึกษาตลาดนี้ ควรทราบว่าพัทยาเคยผ่านวัฏจักรภาวะล้นตลาดมาแล้วและสามารถคลี่คลายผ่านไปได้ เมืองนี้เคยดูดซับสต๊อกที่มากกว่าสองเท่าของระดับที่น่ากังวลในปัจจุบัน ก่อนจะกลับเข้าสู่บรรยากาศที่เอื้อต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมผู้พัฒนาจึงกล้าเร่งเปิดโครงการอีกครั้งตั้งแต่แรก รูปแบบนี้บ่งชี้ถึงความเป็นวัฏจักรมากกว่าการล่มสลายเชิงโครงสร้าง แต่ก็หมายความว่าผู้ซื้อในวันนี้ควรคาดหวังพื้นที่ในการต่อรองมากกว่าเมื่อสองสามปีก่อน

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อในตอนนี้

ซัพพลายที่ขยายตัวเปลี่ยนสมการสำหรับใครก็ตามที่กำลังมองหาคอนโดในพัทยาวันนี้ ไม่ว่าจะเป็นยูนิตขายต่อหรือการจองโครงการเปิดใหม่

• อำนาจต่อรองเอียงไปทางผู้ซื้อมากขึ้น ผู้พัฒนาและผู้ขายยูนิตมือสองที่ต้องแข่งขันกับรายการทรัพย์สินที่มีมากขึ้น พร้อมเปิดใจเจรจาเรื่องราคา เงื่อนไขการผ่อนชำระ และแพ็กเกจเฟอร์นิเจอร์ที่แถมมาให้มากขึ้น
• ทำเลสำคัญกว่าที่เคย สต๊อกในย่านชายหาดฝั่งใต้และจอมเทียนเผชิญการแข่งขันหนักที่สุด ขณะที่พื้นที่ที่มีปัจจัยหนุนด้านโครงสร้างพื้นฐานชัดเจนกว่ากำลังดูดซับซัพพลายได้เร็วกว่า
• ราคาโครงการเปิดใหม่ไม่ได้แปลว่าคุ้มค่าเสมอไป การที่มียูนิตใหม่จำนวนมากในระดับราคาใกล้เคียงกับสต๊อกขายต่อที่มีอยู่ หมายความว่าการเปรียบเทียบมูลค่าแบบเทียบเท่า ทั้งคุณภาพการก่อสร้าง ประวัติผลงานผู้พัฒนา และกำหนดเวลาสร้างเสร็จ เป็นสิ่งจำเป็นก่อนตัดสินใจ
• ความล่าช้าในการส่งมอบเป็นความเสี่ยงจริง เมื่อการส่งมอบสูงกว่าค่าเฉลี่ยก่อนโควิด แต่ยังมีรายงานปัญหาคอขวดด้านการก่อสร้าง ผู้ซื้อควรเผื่อความล่าช้าไว้ในการคาดการณ์สำหรับการซื้อแบบพรีเซล

หากคุณกำลังชั่งใจระหว่างการจองโครงการเปิดใหม่กับยูนิตขายต่อที่มีอยู่แล้ว บทวิเคราะห์ภาพรวมของเราเรื่อง แนวโน้มตลาดคอนโดขายต่อในพัทยาปี 2026 จะช่วยเปรียบเทียบเรื่องราคาและส่วนลดระหว่างสองทางเลือกนี้

ผู้ซื้อต่างชาติ: กลุ่มที่ชะลอตัวแต่ยังมีนัยสำคัญ

ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติในระดับประเทศให้บริบทที่เป็นประโยชน์ว่าผู้ซื้อต่างชาติจะช่วยดูดซับซัพพลายใหม่ในพัทยาได้มากน้อยเพียงใด <cite index="2-9">ข้อมูลจาก REIC แสดงว่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติในช่วงเดือนม.ค.-ก.ย. 2025 ลดลง 14.2% เหลือ 44,100 ล้านบาท โดยดีมานด์จากจีนชะลอตัว ขณะที่ผู้ซื้อชาวอินเดียใช้จ่ายต่อยูนิตมากขึ้น</cite>

เมื่อมองภาพรวมทั้งปีในระดับประเทศ เรื่องราวด้านปริมาณกลับผสมผสานมากกว่าเรื่องมูลค่า <cite index="2-11">การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดให้ชาวต่างชาติทั่วประเทศไทยในปี 2025 เพิ่มขึ้น 2.2% เป็น 14,899 ยูนิต ขณะที่มูลค่าตลาดรวมกลับลดลงอย่างชัดเจนถึง 10.7% เหลือ 60,900 ล้านบาท</cite> กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ผู้ซื้อต่างชาติทำธุรกรรมมากขึ้น แต่ในระดับราคาเฉลี่ยที่ต่ำลง ซึ่งสอดคล้องกับพฤติกรรมผู้ซื้อที่อ่อนไหวต่อราคามากขึ้นท่ามกลางตัวเลือกที่มีอยู่มากมาย

เมื่อแยกตามสัญชาติผู้ซื้อ การเปลี่ยนแปลงก็น่าสนใจไม่น้อย <cite index="2-8">การโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อชาวจีนในไตรมาสแรกอยู่ที่ 906 ยูนิต ลดลง 38.8% จากปีก่อนหน้า โดยมีมูลค่ารวมการโอน 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9%</cite> ซึ่งลดลงมากกว่าตลาดโดยรวม ตอกย้ำเหตุผลว่าทำไมผู้พัฒนาที่ต้องการดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติจึงมองหาตลาดนอกเหนือจากจีนมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งเป็นประเด็นที่เราได้อธิบายเชิงลึกไว้ใน ภาวะซบเซาของอสังหาฯ จีนและผลกระทบต่อผู้ซื้อชาวจีนในพัทยา

ผู้พัฒนายังมั่นใจอยู่หรือไม่ ท่ามกลางภาวะล้นตลาด?

ไม่ใช่ทุกสัญญาณที่ชี้ไปทางความระมัดระวัง โครงการเปิดตัวที่โดดเด่นหลายแห่งแสดงให้เห็นว่าโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลดีและทำการตลาดดีก็ยังสามารถขายได้เร็วแม้ในตลาดที่หนาแน่น สิ่งนี้บ่งชี้ว่าความกังวลเรื่องโอเวอร์ซัพพลายเป็นเรื่องของอัตราการดูดซับเฉลี่ยทั้งระบบมากกว่าการหยุดชะงักของดีมานด์ทั้งหมด โครงการที่มีคุณภาพและทำเลเฉพาะตัวยังคงหาผู้ซื้อได้เร็ว ขณะที่สต๊อกริมชายหาดแบบทั่วไปในโซนที่อิ่มตัวแล้วต้องรอนานกว่า

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังประเมินโครงการเฉพาะเจาะจงท่ามกลางบริบทนี้ โครงการที่มีจุดยืนชัดเจนและแตกต่าง เช่น โครงการ ECO เพื่อการลงทุนหรือไลฟ์สไตล์ที่คุ้มค่า หรือทำเลริมชายหาดของ อสังหาริมทรัพย์หรูใหม่ริมทะเล เป็นตัวอย่างของสเปกและเรื่องราวทำเลที่มักจะโดดเด่นเหนือสต๊อกทั่วไปในตลาดที่เอื้อต่อผู้ซื้อ

สรุปสำหรับผู้ซื้อในปี 2026

แนวโน้มซัพพลายคอนโดพัทยาปี 2026 มีขนาดใหญ่เกินกว่ามาตรฐานการดูดซับในอดีตอย่างแท้จริง โดยกระจุกตัวอยู่ในจอมเทียนและแนวชายหาดฝั่งใต้ และมาถึงในจังหวะที่ปริมาณผู้ซื้อต่างชาติกำลังเปลี่ยนองค์ประกอบมากกว่าจะล่มสลายไปเลย การผสมผสานนี้เอื้อประโยชน์ต่อผู้ซื้อที่อดทนและมีข้อมูลรอบด้าน มากกว่าใครก็ตามที่เร่งรีบปิดดีลเพราะกลัวพลาดโอกาส

ข้อสรุปเชิงปฏิบัติคือ ใช้ตลาดที่เอื้อต่อผู้ซื้อในปัจจุบันเพื่อต่อรองราคาและเงื่อนไขให้หนักแน่น ให้ความสำคัญกับทำเลที่มีปัจจัยหนุนด้านโครงสร้างพื้นฐานหรือไลฟ์สไตล์ที่ชัดเจน มากกว่าแนวชายฝั่งที่อิ่มตัวแล้ว และตรวจสอบประวัติผลงานของผู้พัฒนาอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อโครงการที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง

แหล่งข้อมูลและวิธีการวิเคราะห์

บทวิเคราะห์นี้อ้างอิงจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของ REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) ที่รายงานผ่าน Nation Thailand งานวิจัยของ CBRE Thailand และรายงานภาคสนามจาก Pattaya Mail ที่ครอบคลุมการเปิดตัวโครงการใหม่และการส่งมอบตลอดปี 2025 จนถึงปี 2026

บทความที่เกี่ยวข้อง

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง

thailand-market

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2569: ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรบ้างวันโอนกรรมสิทธิ์

ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยคิดคงที่ 2% ของราคาประเมิน บวกอากรแสตมป์ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองห้องชุด นี่คือรายละเอียดที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายที่กรมที่ดินในปี 2569 พร้อมมุมมองว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้เข้ากับตลาดโอนกรรมสิทธิ์ที่กำลังชะลอตัวอย่างไร

thailand-market

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2026: การโอนคอนโด ราคา และสิ่งที่ผู้ซื้อพัทยาต้องรู้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยลดลงอย่างชัดเจน แต่ความต้องการคอนโดจากต่างชาติยังทรงตัว และพัทยายังคงเติบโตต่อเนื่อง นี่คือสิ่งที่ข้อมูลบอกก่อนก้าวเข้าสู่ปี 2026