world-market

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น เทียบกับไทย: ราคาพุ่งของโตเกียวหมายความว่าอย่างไรกับนักลงทุน

21/7/2569

ราคาคอนโดในโตเกียวพุ่งสูงจากเงินเยนอ่อนค่า ดึงดูดเงินทุนต่างชาติเป็นประวัติการณ์ และเริ่มถูกจับตาทางการเมือง เราเปรียบเทียบปรากฏการณ์นี้กับตลาดไทยที่ยังเข้าถึงได้ง่ายกว่า สำหรับนักลงทุนที่กำลังชั่งใจว่าจะนำเงินไปลงที่ไหนต่อไป

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นกำลังอยู่ในช่วงเวลาที่นักลงทุนซึ่งสนใจเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ไม่อาจมองข้ามได้ เงินเยนที่อ่อนค่าต่อเนื่องได้ดึงเงินทุนต่างชาติจำนวนมหาศาลเข้าสู่ตลาดคอนโดโตเกียวในช่วงสองปีที่ผ่านมา ผลักดันราคาให้ขึ้นไปแตะระดับสูงสุดในรอบหลายทศวรรษ และตอนนี้ก็เริ่มก่อให้เกิดแรงกดดันทางการเมืองให้ออกกฎเกณฑ์การถือครองใหม่ สำหรับใครที่กำลังเทียบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นกับไทย ความแตกต่างนี้ให้บทเรียนที่ชัดเจน: ตลาดหนึ่งกำลังแพงขึ้นและถูกจับตามากขึ้น ส่วนอีกตลาดหนึ่งยังคงเปิดกว้างและมีต้นทุนการเข้าซื้อที่ต่ำกว่า

ทำไมการเทียบญี่ปุ่นกับไทยจึงกลายเป็นคำถามที่ต้องพูดถึงตอนนี้

โตเกียวกลายเป็นตัวอย่างคลาสสิกของอุปสงค์อสังหาริมทรัพย์ที่ขับเคลื่อนด้วยอัตราแลกเปลี่ยน <cite index="1-1">เงินเยนที่อ่อนค่าอย่างต่อเนื่องทำให้บ้านญี่ปุ่นมีราคาถูกลงอย่างมากในสายตานักลงทุนต่างชาติ เร่งให้อุปสงค์ในเขตเมืองใหญ่พุ่งสูงขึ้น</cite> <cite index="1-1">ในย่านหรูอย่างมินาโตะและชิบูย่า เงินทุนต่างชาติยิ่งผลักดันราคาให้สูงขึ้นไปอีก</cite> ขนาดของการซื้อขายนั้นน่าตกใจ: <cite index="3-1">นักลงทุนต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นมูลค่าประมาณ 940,000 ล้านเยนในปี 2024 เพิ่มขึ้น 63% จากปีก่อนหน้า</cite>

เงินทุนดังกล่าวไม่ได้ไหลเข้าเฉพาะตึกหรูไม่กี่แห่งเท่านั้น <cite index="3-5">ในปี 2025 การขายอพาร์ตเมนต์ใหม่ในบางเขตใจกลางโตเกียวมากถึง 40% เป็นการซื้อโดยชาวต่างชาติ และตลาดรีสอร์ตอย่างนิเซโกะและฮาคุบะก็มีราคาพุ่งขึ้นอย่างมากจากเงินทุนต่างชาติ</cite> สำหรับนักลงทุนที่พลาดจังหวะเข้าซื้อในโตเกียว คำถามถัดไปที่ชัดเจนคือยังมีที่ไหนอีกที่ตรรกะเงินทุนแบบนี้ยังใช้ได้อยู่ — และประเทศไทยก็เป็นหนึ่งในตัวเลือกสำคัญที่ถูกพูดถึง

ตัวเลข: ราคาโตเกียวพุ่งไปไกลแค่ไหน

ทิศทางราคาในโตเกียวช่วงสี่ปีที่ผ่านมาถือว่าชันมากไม่ว่าจะมองจากมุมไหน <cite index="5-0">ณ ปี 2025 ราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยใน 23 เขตของโตเกียวเพิ่มขึ้นประมาณ 64% จากระดับปี 2021 โดยคอนโดใหม่โดยเฉลี่ยตอนนี้มีราคาประมาณ 110 ล้านเยน (ราว 800,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 27-28 ล้านบาท)</cite> ตลาดคอนโดมือสองก็แข็งแกร่งไม่แพ้กัน

• <cite index="4-0">ราคาคอนโดมิเนียมมือสองใน 23 เขตของโตเกียวแตะระดับ 44.51 ล้านเยนในเดือนเมษายน 2025 เป็นการเติบโตต่อเนื่องเป็นเดือนที่เก้าทั้งเทียบเดือนต่อเดือนและปีต่อปี</cite>
• <cite index="6-0">ปริมาณธุรกรรมก็สอดคล้องกัน โดยมีการขายยูนิตมือสองในเขตมหานครโตเกียวถึง 24,659 ยูนิตในครึ่งแรกของปี 2025 เพิ่มขึ้น 27.17% เมื่อเทียบปีต่อปี</cite>
• <cite index="7-0">ราคาที่อยู่อาศัยในโตเกียวพุ่งขึ้น 12.62% เมื่อเทียบปีต่อปี ขณะที่นักลงทุนต่างชาติมีสัดส่วนถึง 27% ของธุรกรรมทั้งหมด</cite>

นี่ไม่ใช่การเตือนเรื่องฟองสบู่แต่อย่างใด แต่เป็นเรื่องความคุ้มค่าที่จับต้องได้สำหรับใครก็ตามที่มีรายได้เป็นดอลลาร์ ยูโร หรือแม้แต่บาทไทย เมื่อเทียบกับเงินเยนที่อ่อนค่า แต่นั่นก็หมายความว่าหน้าต่างแห่ง "โตเกียวราคาถูก" ที่เคยเปิดอยู่เมื่อไม่กี่ปีก่อน ได้ปิดตัวลงไปมากแล้วสำหรับผู้ที่เพิ่งเข้ามาใหม่

ทำไมญี่ปุ่นยังไม่มีข้อจำกัดการถือครองสำหรับชาวต่างชาติ — อย่างน้อยก็ในตอนนี้

ส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิดกระแสความต้องการนี้คือปัจจัยเชิงโครงสร้าง: <cite index="8-1">ญี่ปุ่นไม่มีกฎเกณฑ์การถือครองพิเศษหรือภาษีเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งเป็นจุดที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เปิดกว้างมาก</cite> ความเปิดกว้างนี้ตรงข้ามกับตลาดอย่างแคนาดาหรือออสเตรเลีย ที่ได้ออกภาษีและข้อจำกัดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ความแตกต่างนี้กำลังถูกกดดันจากภายในประเทศ <cite index="12-2,12-3">ราคาที่สูงขึ้นส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อบ้านของคนในประเทศ และพรรคการเมืองฝ่ายขวาได้ขยายความหวาดกลัวเรื่องการถือครองโดยชาวต่างชาติ</cite> แทนที่จะออกกฎห้ามโดยตรง ทิศทางนโยบายล่าสุดกลับชี้ไปที่ <cite index="11-1">ความโปร่งใส การจดทะเบียน และการติดตามการถือครองทรัพย์สินที่มากขึ้น โดยเฉพาะในกรณีที่เกี่ยวข้องกับผลประโยชน์ของชาติ</cite> ยังไม่มีการออกกฎหมายใดๆ ในตอนนี้ แต่ทิศทางที่กำลังมุ่งไป — การตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้น เอกสารที่มากขึ้น และอาจมีต้นทุนเพิ่มขึ้น — นั้นชัดเจน

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อที่มองไทยเป็นทางเลือก

นี่คือรูปแบบที่นักลงทุนควรจับตาเมื่อเปรียบเทียบตลาดต่างๆ เมื่อตลาดหนึ่งแพงขึ้นและถูกจับตาทางการเมืองไปพร้อมกัน เงินทุนมักจะมองหาจุดหมายถัดไปมากกว่าที่จะรอให้แรงเสียดทานคลี่คลาย ประเทศไทย — และพัทยาโดยเฉพาะ — อยู่ในสถานะที่แตกต่างอย่างชัดเจนในทั้งสองประเด็นนี้:

1. ราคาเริ่มต้นยังคงต่ำกว่าระดับราคาต่อตารางเมตรของโตเกียวมาก แม้จะผ่านการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว
2. ระบบการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติในไทยมีมานานและใช้ระบบโควตา ไม่ได้เป็นประเด็นทางการเมืองที่ถกเถียงกันเหมือนกรณีของญี่ปุ่น
3. พลวัตด้านอัตราแลกเปลี่ยนทำงานในลักษณะคล้ายกันสำหรับผู้ซื้อที่ใช้เงินดอลลาร์และยูโร โดยไม่มีระดับเงินเฟ้อราคาที่ฝังอยู่มากเท่ากับกรณีญี่ปุ่น

นักลงทุนที่เห็นว่าจังหวะเข้าซื้อในโตเกียวช่วงปี 2021-2023 น่าสนใจแต่พลาดไป ตอนนี้กำลังเผชิญกับราคาที่สูงขึ้นมากสำหรับยูนิตที่เทียบเคียงกันได้ นี่คือความเสี่ยงของการกระจุกตัวอยู่ในตลาดร้อนแรงเพียงตลาดเดียว — และเป็นเหตุผลสนับสนุนการกระจายความเสี่ยงไปยังตลาดที่สองในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่ยังมีช่องว่างให้เติบโตอีกมาก บทความล่าสุดของเราเรื่อง ข้อจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลกกำลังผลักดันนักลงทุนสู่ไทยอย่างไร ได้อธิบายด้านกฎระเบียบของการเปลี่ยนแปลงนี้ไว้อย่างละเอียดมากขึ้น

ผลตอบแทนค่าเช่า: ความบีบคั้นของโตเกียว เทียบกับพื้นที่ให้เติบโตของไทย

ราคาซื้อที่สูงย่อมบีบให้ผลตอบแทนลดลง และตลาดเช่าของโตเกียวเริ่มแสดงให้เห็นการคำนวณแบบนี้แล้ว เมื่อราคาในเขตใจกลางเมืองพุ่งขึ้นเร็วกว่าค่าเช่า ผลตอบแทนขั้นต้นจากการซื้อคอนโดใหม่ในใจกลางโตเกียวก็บางลงอย่างมากเมื่อเทียบกับไม่กี่ปีก่อน ซึ่งเป็นรูปแบบที่คุ้นเคยในตลาดใดก็ตามที่การเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินวิ่งเร็วกว่าการเติบโตของรายได้

ตลาดคอนโดพัทยายังไม่ผ่านการบีบคั้นแบบเดียวกันนี้ สำหรับนักลงทุนที่ชั่งน้ำหนักระหว่างรายได้ค่าเช่ากับกำไรจากส่วนต่างราคา ควรเปรียบเทียบทั้งสองตลาดโดยตรง แทนที่จะสรุปเอาเองว่าการเติบโตที่โดดเด่นของโตเกียวจะแปลว่าผลตอบแทนรวมดีกว่าเสมอไป บทวิเคราะห์ของเราเรื่อง ผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดพัทยาสำหรับนักลงทุน อธิบายไว้ว่าผู้ซื้อที่เน้นรายได้สามารถคาดหวังอะไรได้บ้างในปี 2026 ที่นี่

ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนมีสองด้าน

กลไกเงินเยนอ่อนค่าเดียวกันที่ทำให้โตเกียวราคาถูกลงสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ก็ทำให้ตลาดนี้เปราะบางเช่นกัน หากเงินเยนฟื้นตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนลดที่มาจากอัตราแลกเปลี่ยนซึ่งเคยดึงดูดเงินทุนต่างชาติก็จะหายไปบางส่วน ซ้ำเติมกับราคาที่สูงอยู่แล้ว <cite index="1-3">ผู้ซื้อต่างชาติต้องจับตาธนาคารกลางและกระทรวงการคลังของญี่ปุ่นอย่างใกล้ชิด เพราะสัญญาณจากหน่วยงานเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อการคำนวณความคุ้มค่าที่ขับเคลื่อนกระแสบูมในปัจจุบัน</cite>

เงินบาทของไทยก็มีวัฏจักรของตัวเอง แต่ราคาเริ่มต้นในไทยไม่ได้ถูกซ้อนทับอยู่บนการพุ่งขึ้นของราคาที่ขับเคลื่อนด้วยอัตราแลกเปลี่ยนต่อเนื่องหลายปีเหมือนกรณีโตเกียว นั่นทำให้สถานการณ์เลวร้ายที่สุด — คือการที่อัตราแลกเปลี่ยนพลิกกลับพร้อมกับราคาปรับฐานพร้อมกัน — มีความรุนแรงน้อยกว่าเปรียบเทียบกันสำหรับผู้ที่เพิ่งเข้าซื้อตอนนี้ เมื่อเทียบกับเมื่อสี่ปีก่อน

สรุปสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อ

กระแสบูมของญี่ปุ่นเป็นเรื่องจริง มีข้อมูลรองรับชัดเจน และยังไม่จบ — แต่กำลังเข้าสู่ช่วงอิ่มตัว แพงขึ้น และดึงดูดความสนใจทางการเมืองที่ไม่เคยมีมาก่อนเมื่อสองปีที่แล้ว นั่นไม่ได้หมายความว่าควรหลีกเลี่ยงญี่ปุ่นไปเลย แต่เป็นเหตุผลที่ควรมองว่าญี่ปุ่นเป็นเพียงส่วนหนึ่งของกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์เอเชียแปซิฟิกที่กว้างขึ้น ไม่ใช่ทางเลือกเดียว

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการเปิดรับการเติบโตของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยไม่ต้องจ่ายราคาระดับโตเกียวหรือต้องเผชิญกับข้อถกเถียงเรื่องการถือครองที่กำลังก่อตัวขึ้น พัทยายังคงเป็นหนึ่งในจุดเริ่มต้นที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า โครงการอย่าง Great Investment or Lifestyle ECO project และ New luxury property by the sea แสดงให้เห็นถึงระดับราคาและตำแหน่งทางการตลาดของยูนิตที่ยังมีให้เลือกที่นี่ — จุดเริ่มต้นที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากราคาคอนโดใหม่โดยเฉลี่ยที่พบเห็นในใจกลางโตเกียวตอนนี้

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

มาตรการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลก กำลังผลักดันนักลงทุนให้หันมาสนใจประเทศไทย

มาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติในแคนาดาจะมีผลถึงปี 2027 ส่วนออสเตรเลียถึงปี 2029 ขณะที่สเปนกำลังพิจารณาเก็บภาษี 100% จากผู้ซื้อนอกกลุ่มสหภาพยุโรป เมื่อตลาดตะวันตกเริ่มปิดประตูรับนักลงทุนต่างชาติ กฎการถือครองคอนโดที่เปิดกว้างของไทยจึงกำลังดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง

world-market

ราคาบ้านทั่วโลกชะลอตัว 2025-2026: ความหมายต่อผู้ซื้อที่จับตามองไทย

ราคาบ้านจริงทั่วโลกลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ โดยแคนาดาและจีนร่วงหนัก ขณะที่สหรัฐฯ ประคองตัวอยู่ได้แบบเฉียดฉิว นี่คือเหตุผลที่ภาวะซบเซานี้กำลังค่อยๆ ดึงความสนใจของผู้ซื้อมาสู่ประเทศไทย