world-market

มาตรการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลก กำลังผลักดันนักลงทุนให้หันมาสนใจประเทศไทย

19/7/2569

มาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติในแคนาดาจะมีผลถึงปี 2027 ส่วนออสเตรเลียถึงปี 2029 ขณะที่สเปนกำลังพิจารณาเก็บภาษี 100% จากผู้ซื้อนอกกลุ่มสหภาพยุโรป เมื่อตลาดตะวันตกเริ่มปิดประตูรับนักลงทุนต่างชาติ กฎการถือครองคอนโดที่เปิดกว้างของไทยจึงกำลังดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

มาตรการห้ามชาวต่างชาติซื้อบ้านในแคนาดาถูกขยายเวลาออกไปจนถึงเดือนมกราคม 2027 ขณะที่ออสเตรเลียก็ขยายมาตรการจำกัดการซื้อบ้านมือสองของชาวต่างชาติออกไปจนถึงกลางปี 2029 และสเปนกำลังถกเถียงเรื่องการเก็บภาษี 100% จากผู้ซื้อที่ไม่ได้เป็นพลเมืองสหภาพยุโรป ทิศทางชัดเจนมาก: รัฐบาลในโลกตะวันตกกำลังปิดประตูไม่ให้เม็ดเงินจากต่างชาติไหลเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย และเม็ดเงินเหล่านั้นก็กำลังมองหาจุดหมายใหม่ ซึ่งรวมถึงตลาดคอนโดในประเทศไทยด้วย

ข่าวอสังหาริมทรัพย์ในสัปดาห์นี้ยืนยันแนวโน้มที่ก่อตัวมานานกว่าสามปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เคยได้ชื่อว่าเป็น "แหล่งพักเงินปลอดภัย" ในอเมริกาเหนือ ออสเตรเลีย และบางส่วนของยุโรป กำลังจำกัดหรือเก็บภาษีจากผู้ซื้อต่างชาติอย่างจริงจัง ในขณะที่ตลาดเปิดกว้างและเป็นมิตรกับชาวต่างชาติในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้กำลังรับอานิสงส์จากความต้องการที่เคลื่อนย้ายมา สำหรับใครก็ตามที่กำลังเปรียบเทียบทางเลือกทั่วโลก การทำความเข้าใจแนวโน้มการจำกัดผู้ซื้อต่างชาตินี้ถือเป็นข้อมูลสำคัญก่อนตัดสินใจว่าจะนำเงินไปลงทุนที่ไหน

แนวโน้มการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลก แยกตามประเทศ

มาตรการเหล่านี้ไม่ใช่นโยบายที่เกิดขึ้นโดยบังเอิญเฉพาะจุด แต่เป็นรูปแบบที่สอดคล้องกันในตลาดปลายทางสำคัญหลายแห่ง

• แคนาดา: รัฐบาลได้ขยายมาตรการห้ามชาวต่างชาติถือครองที่อยู่อาศัยในแคนาดาออกไปอีกสองปี จนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027 หลังจากเดิมมีกำหนดสิ้นสุดในปี 2025
• ออสเตรเลีย: มาตรการนี้เริ่มบังคับใช้ครั้งแรกเป็นเวลา 2 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2025 และภายหลังได้ขยายเวลาออกไป โดยจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2029 ชาวต่างชาติ รวมถึงผู้ถือวีซ่าชั่วคราวและบริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของ จะไม่สามารถซื้อบ้านมือสองในออสเตรเลียได้ เว้นแต่จะเข้าข่ายข้อยกเว้น
• สเปน: รัฐบาลสเปนกำลังเดินหน้าผลักดันข้อเสนอที่เป็นที่ถกเถียง โดยจะเก็บภาษีสูงถึง 100% จากผู้ซื้อบ้านที่ไม่ใช่พลเมืองสหภาพยุโรป เพื่อรับมือกับวิกฤตที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อตัว จนถึงช่วงปลายเดือนมีนาคม แผนดังกล่าวยังคงชะงักงันเนื่องจากไม่ได้รับเสียงสนับสนุนที่จำเป็นจากพรรคเสียงข้างน้อยทางการเมือง แต่เจตนารมณ์ทางการเมืองนั้นชัดเจน แม้จะยังไม่มีผลบังคับใช้เป็นกฎหมาย

แต่ละรัฐบาลต่างอธิบายมาตรการเหล่านี้ว่าเป็นการแก้ปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ แต่สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ผลลัพธ์ในทางปฏิบัติก็เหมือนกัน นั่นคือ ช่องทางที่น้อยลง เอกสารที่มากขึ้น และความเสี่ยงทางการเมืองที่เพิ่มขึ้นสำหรับสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยในโลกตะวันตก

ทำไมรัฐบาลถึงหันมาเข้มงวดกับผู้ซื้อต่างชาติ

ปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้กลายเป็นประเด็นการเมืองภายในประเทศที่สำคัญที่สุดในหลายประเทศพัฒนาแล้ว และผู้ซื้อต่างชาติก็กลายเป็นเป้าหมายที่มองเห็นได้ชัดและง่ายต่อการกล่าวโทษ ไม่ว่าสัดส่วนการซื้อขายจริงของพวกเขาจะมากน้อยเพียงใดก็ตาม

เหตุผลของแคนาดาและออสเตรเลีย

ทั้งสองประเทศต่างกำหนดกรอบมาตรการห้ามซื้อของตนว่าเป็นการช่วยเหลือผู้ซื้อในประเทศโดยตรง การขยายมาตรการของแคนาดาถูกอธิบายว่าเป็นส่วนหนึ่งของการใช้ทุกเครื่องมือที่มีเพื่อทำให้ที่อยู่อาศัยมีราคาที่ชาวแคนาดาเข้าถึงได้มากขึ้น ส่วนมาตรการของออสเตรเลียมุ่งเป้าไปที่บ้านมือสองโดยเฉพาะ เพื่อชักจูงการลงทุนจากต่างชาติให้ไปยังโครงการสร้างใหม่แทน ซึ่งเป็นข้อแตกต่างที่ควรสังเกต เพราะช่องทางสำหรับโครงการสร้างใหม่ยังคงเปิดอยู่แม้ในตลาดที่จำกัดการซื้อบ้านมือสอง

เหตุผลของสเปน

ข้อเสนอของสเปนไปไกลกว่าการห้ามซื้อธรรมดา โดยมีเป้าหมายที่จะทำให้ผู้ซื้อนอกสหภาพยุโรปไม่สามารถซื้อได้เลยเพราะราคาที่สูงเกินไป รัฐบาลเชื่อมโยงมาตรการนี้อย่างเปิดเผยกับวิกฤตที่อยู่อาศัยที่ฝังรากลึก และความไม่พอใจที่เพิ่มขึ้นต่อผู้ซื้อต่างชาติซึ่งถูกกล่าวหาว่าเป็นต้นเหตุที่ทำให้ราคาบ้านในพื้นที่สูงขึ้น โดยเฉพาะตามแนวชายฝั่ง

ความหมายสำหรับผู้ซื้อที่กำลังมองหาทางเลือกอื่น

ไม่มีอะไรในเรื่องนี้ที่จะหยุดยั้งความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศทั่วโลกได้ มันเพียงแค่เปลี่ยนทิศทางเท่านั้น ผู้ซื้อที่เคยเลือกโตรอนโต ซิดนีย์ คอสตาเดลโซล หรือคอนโดในลิสบอนเป็นอันดับแรก ตอนนี้กำลังเปรียบเทียบตลาดที่ยังคงเปิดรับพวกเขาอยู่

ประเทศไทยอยู่ในหมวดหมู่ที่แตกต่างออกไปโดยสิ้นเชิง ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดมิเนียมได้เต็มรูปแบบภายใต้กฎหมายที่มีอยู่ ภายใต้โควตาการถือครองของต่างชาติ 49% ต่ออาคารที่ใช้มาอย่างยาวนาน ซึ่งเป็นกรอบที่ไม่ได้เคลื่อนไปในทิศทางของการจำกัดเหมือนนโยบายของแคนาดา ออสเตรเลีย หรือสเปน ความมั่นคงเชิงเปรียบเทียบนี้เองที่กลายเป็นจุดขายในตอนนี้

สำหรับรายละเอียดเชิงลึกว่าระบบโควตานี้ทำงานอย่างไรภายใต้ปริมาณการซื้อขายในปัจจุบัน โปรดอ่านบทวิเคราะห์ของเราเกี่ยวกับ แนวโน้มการโอนคอนโดในไทยและแรงกดดันจากโควตาต่างชาติ

ตำแหน่งของพัทยาในโลกที่ประตูกำลังปิดลง

พัทยาได้รับประโยชน์สองต่อจากการเปลี่ยนแปลงทิศทางระดับโลกครั้งนี้ เมืองนี้เปิดให้ถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดแบบฟรีโฮลด์โดยไม่มีแรงต้านทางการเมืองแบบที่ตลาดตะวันตกกำลังเผชิญ และยังคงมีราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่ามากเมื่อเทียบกับตลาดชายฝั่งในยุโรปหรืออเมริกาเหนือที่ผู้ซื้อต่างชาติจำนวนมากกำลังถูกผลักออกมา

• การถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติยังคงเปิดกว้างตามกฎหมายและมีโครงสร้างที่ไม่ถูกจำกัด (ภายใต้โควตา)
• ราคาเริ่มต้นต่อยูนิตยังคงเป็นเพียงเศษเสี้ยวของราคาอสังหาริมทรัพย์ชายฝั่งที่เทียบเคียงกันในสเปน ออสเตรเลีย หรือแคนาดา
• ศักยภาพผลตอบแทนจากค่าเช่าได้รับอานิสงส์จากเศรษฐกิจการท่องเที่ยวและกลุ่มชาวต่างชาติที่พำนักระยะยาวในพัทยาที่มีฐานมั่นคงอยู่แล้ว

ผู้ซื้อที่กำลังชั่งน้ำหนักระหว่างพัทยากับตลาดอย่างสเปน ควรอ่านบทวิเคราะห์ของเราเรื่อง กฎโควตาต่างชาติของพัทยาและกรณีศึกษาการลงทุน ก่อนที่จะสรุปเอาว่าตลาดทั้งสองเทียบเคียงกันได้โดยตรงในแง่ต้นทุนหรือขั้นตอน

มุมมองจากสหรัฐฯ: เส้นทางที่สามที่ออกจากตลาดตะวันตก

ไม่ใช่แค่แคนาดา ออสเตรเลีย และสเปนเท่านั้นที่กำลังเปลี่ยนสมการนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ก็มีเรื่องราวการชะลอตัวของตัวเอง โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงลิ่วทำให้ปริมาณการซื้อขายชะงักงัน แม้จะไม่มีมาตรการห้ามผู้ซื้อต่างชาติอย่างเป็นทางการก็ตาม สิ่งนี้ผลักดันให้ผู้ซื้ออีกกลุ่มหนึ่งหันมามองประเทศไทยด้วยเหตุผลด้านมูลค่าและสภาพคล่องล้วนๆ ซึ่งเป็นแนวโน้มที่เรานำเสนอไว้ใน เหตุใดยอดขายที่ชะงักงันในตะวันตกกำลังผลักดันผู้ซื้อมาสู่พัทยา

เมื่อรวมกันแล้ว การชะลอตัวของสหรัฐฯ และมาตรการจำกัดของแคนาดา ออสเตรเลีย และสเปน กลายเป็นแรงผลักดันสองทางที่แยกจากกันแต่เสริมกัน ให้หันไปหาทางเลือกในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติก่อนโยกย้ายเงินลงทุน

การเปลี่ยนแผนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตะวันตกมาเป็นการซื้อในประเทศไทยนั้น ไม่ใช่การสลับแบบหนึ่งต่อหนึ่ง มีข้อควรพิจารณาเชิงปฏิบัติหลายประการก่อนตัดสินใจลงทุน

1. โครงสร้างการถือครองแตกต่างกัน การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดแบบฟรีโฮลด์ของไทยนั้นตรงไปตรงมาสำหรับชาวต่างชาติ แต่ที่ดินและวิลล่าต้องใช้โครงสร้างที่แตกต่างออกไป (เช่น สัญญาเช่าระยะยาวหรือการจัดตั้งบริษัทไทย) ควรตรวจสอบเสมอว่าโครงสร้างใดที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ
2. กฎการโอนเงินและสกุลเงินมีผลบังคับใช้ โดยทั่วไปเงินซื้อจากต่างประเทศต้องโอนเข้ามาเป็นเงินตราต่างประเทศและมีเอกสารรับรองอย่างถูกต้องเพื่อใช้ในการจดทะเบียนคอนโด
3. โควตาที่ว่างแตกต่างกันไปในแต่ละอาคาร โครงการยอดนิยมในพัทยาอาจมีสัดส่วนใกล้เต็มโควตาต่างชาติ 49% แล้ว ดังนั้นการตรวจสอบทางกฎหมายล่วงหน้าเรื่องโควตาที่เหลืออยู่จึงสำคัญมาก
4. วัฏจักรตลาดแตกต่างกัน ตลาดคอนโดของไทยมีพลวัตด้านการโอนกรรมสิทธิ์และราคาของตัวเอง ซึ่งควรทำความเข้าใจก่อนนำไปเปรียบเทียบผลตอบแทนกับตลาดตะวันตก ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ บทวิเคราะห์การโอนคอนโดและราคาปี 2026

โอกาสในตอนนี้อยู่ตรงไหน

สำหรับผู้ซื้อที่ถูกดันออกจากตลาดแคนาดา ออสเตรเลีย หรือสเปน ไม่ว่าจะเพราะราคาที่สูงเกินไปหรือความกังวลทางการเมือง การผสมผสานระหว่างความชัดเจนทางกฎหมาย ราคาที่เข้าถึงได้ และเสน่ห์ด้านไลฟ์สไตล์ของพัทยา กำลังกลายเป็นสิ่งที่มองข้ามได้ยากขึ้นเรื่อยๆ โครงการที่ออกแบบมาเพื่อการใช้ชีวิตแบบยั่งยืนสไตล์รีสอร์ท เช่น โครงการ ECO เพื่อการลงทุนหรือไลฟ์สไตล์ที่ยอดเยี่ยม แสดงให้เห็นถึงรูปแบบสินค้าที่กำลังดึงดูดเม็ดเงินซึ่งก่อนหน้านี้อาจไหลไปสู่อพาร์ตเมนต์ชายฝั่งในสเปนหรือคอนโดในแคนาดา

ทำเลริมทะเลก็มีความสำคัญมากขึ้นเมื่อผู้ซื้อเปรียบเทียบโดยตรงกับทางเลือกชายฝั่งในยุโรป โครงการอย่าง อสังหาริมทรัพย์หรูใหม่ริมทะเล สะท้อนจุดเปรียบเทียบนี้ได้อย่างชัดเจน

บทสรุป

แนวโน้มการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลกไม่ใช่ปรากฏการณ์ชั่วคราว มาตรการห้ามของแคนาดามีผลถึงปี 2027 ของออสเตรเลียถึงปี 2029 และข้อเสนอของสเปน แม้จะยังชะงักงันอยู่ ก็เป็นสัญญาณบ่งบอกทิศทางการเมืองของยุโรปในอนาคต ผู้ซื้อที่เคลื่อนไหวเข้าสู่ตลาดที่เปิดกว้างและมีการกำกับดูแลที่ดีอย่างภาคคอนโดของไทยตั้งแต่เนิ่นๆ กำลังจัดวางตำแหน่งตัวเองให้อยู่ล่วงหน้ากระแสความต้องการที่ถูกผลักออกจากตลาดตะวันตก แทนที่จะต้องมาแข่งขันกับกระแสนั้นในภายหลัง

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

ราคาบ้านทั่วโลกชะลอตัว 2025-2026: ความหมายต่อผู้ซื้อที่จับตามองไทย

ราคาบ้านจริงทั่วโลกลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ โดยแคนาดาและจีนร่วงหนัก ขณะที่สหรัฐฯ ประคองตัวอยู่ได้แบบเฉียดฉิว นี่คือเหตุผลที่ภาวะซบเซานี้กำลังค่อยๆ ดึงความสนใจของผู้ซื้อมาสู่ประเทศไทย

world-market

ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ชะลอตัวปี 2025-2026: ทำไมตลาดขายบ้านฝั่งตะวันตกที่แช่แข็งกำลังผลักดันผู้ซื้อมาสู่พัทยา

ยอดขายบ้านในสหรัฐฯ ยังคงติดหล่มใกล้ระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี ขณะที่ราคากลับทำสถิติใหม่ ส่วนอังกฤษยังตรึงดอกเบี้ยไว้ที่ 3.75% ไปจนถึงปี 2026 ภาวะชะงักงันในสองตลาดที่อยู่อาศัยสำคัญของโลกตะวันตกนี้ กำลังผลักดันเม็ดเงินของนักลงทุนต่างชาติให้หันมาสนใจตลาดที่เคลื่อนไหวเร็วกว่าและซื้อขายด้วยเงินสดเป็นหลักอย่างพัทยา ประเทศไทย