world-market

ราคาบ้านทั่วโลกชะลอตัว 2025-2026: ความหมายต่อผู้ซื้อที่จับตามองไทย

18/7/2569

ราคาบ้านจริงทั่วโลกลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ โดยแคนาดาและจีนร่วงหนัก ขณะที่สหรัฐฯ ประคองตัวอยู่ได้แบบเฉียดฉิว นี่คือเหตุผลที่ภาวะซบเซานี้กำลังค่อยๆ ดึงความสนใจของผู้ซื้อมาสู่ประเทศไทย

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ราคาบ้านจริงทั่วโลกลดลงอีกครั้งในปี 2025 ต่อเนื่องจากแนวโน้มขาลงตลอด 4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลกระทบหนักที่สุดต่อแคนาดาและจีน ขณะที่สหรัฐฯ เพียงแค่ประคองตัวอยู่ได้ สำหรับผู้ซื้อที่มีเงินทุนพร้อมลงทุน ข้อสรุปนั้นชัดเจน: ตลาดที่อยู่อาศัยตะวันตกที่เคยถูกมองว่า "ปลอดภัย" ไม่ได้น่าเชื่อถือเหมือนเดิมอีกต่อไป และนี่คือหนึ่งในเหตุผลที่ผู้ซื้อต่างชาติจำนวนมากขึ้นเริ่มมองมาที่ตลาดอย่างพัทยา ซึ่งราคา กฎการโอนกรรมสิทธิ์ และผลตอบแทนจากค่าเช่ามีความโปร่งใสมากพอที่จะประเมินได้อย่างมั่นใจ

ภาวะชะลอตัวของราคาบ้านทั่วโลก ในตัวเลข

ธนาคารเพื่อการชำระหนี้ระหว่างประเทศ (BIS) ติดตามราคาบ้านที่แท้จริง (ปรับด้วยเงินเฟ้อ) ในหลายสิบประเทศทั่วโลก และข้อมูลล่าสุดยืนยันว่าภาวะชะลอตัวนี้ไม่ใช่แค่ปรากฏการณ์ชั่วคราวในไตรมาสเดียว ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2025 ราคาบ้านทั่วโลกโดยรวมเมื่อหักด้วยเงินเฟ้อผู้บริโภคลดลง 0.6% เมื่อเทียบรายปี ซึ่งใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้า และยังคงเป็นไปตามแนวโน้มขาลงที่ดำเนินมาตลอด 4 ปี

ก่อนหน้านั้นในปีเดียวกัน ภาพรวมก็คล้ายคลึงกัน ในไตรมาสที่ 3 ราคาบ้านจริงทั่วโลกลดลง 0.7% เมื่อเทียบรายปี ใกล้เคียงกับการลดลง 0.8% ในไตรมาสก่อนหน้า แม้ว่าราคาที่เป็นตัวเงิน (nominal) จะเพิ่มขึ้น 2% ช่องว่างระหว่างราคาตัวเงินกับราคาจริงนี่แหละคือประเด็นสำคัญ: ผู้ขายยังคงตั้งราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ แต่เงินเฟ้อกลับกัดกินกำไรที่แท้จริงไปจนหมด และในหลายประเทศเศรษฐกิจหลัก อำนาจซื้อที่แท้จริงในภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังถอยหลัง

ช่องว่างระหว่างเศรษฐกิจพัฒนาแล้วกับเศรษฐกิจเกิดใหม่ก็แคบลงเช่นกัน แต่ไม่ใช่เพราะตลาดเกิดใหม่ทำได้ดีขึ้น หากแต่เศรษฐกิจพัฒนาแล้วกำลังเย็นตัวลงจนไล่ตามทัน รายงานที่อ้างอิงข้อมูลของ BIS ระบุว่าแคนาดาเป็นประเทศที่ราคาบ้านลดลงมากที่สุดในปี 2025 โดยทั้งแคนาดาและจีนต่างบันทึกการลดลงถึง 6%

แคนาดา: การปรับฐานที่รุนแรงที่สุดในโลกพัฒนาแล้ว

แคนาดาคือตัวอย่างชัดเจนที่สุดของการกลับตัวในรอบวัฏจักรนี้ ข้อมูลระดับประเทศแสดงให้เห็นว่าการปรับฐานเกิดขึ้นเป็นวงกว้างแต่ไม่เท่ากันในแต่ละเมือง

• ดัชนีรวม 11 เมืองลดลง 3.53% ทั่วประเทศ โดยโตรอนโตลดลง 7.84% และแวนคูเวอร์ลดลง 5.94%
• เอ็ดมันตัน มอนทรีออล ออตตาวา และแคลกะรี สวนกระแส โดยราคาปรับเพิ่มขึ้นราว 2-5%
• นักวิเคราะห์มองว่าสาเหตุมาจากความไม่แน่นอนด้านการค้า การเติบโตของประชากรที่ชะลอลง สภาพเศรษฐกิจที่อ่อนแอลง และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่ซบเซา

แม้จะมีการลดลงจากจุดสูงสุดถึงจุดต่ำสุดในบางเมืองเป็นเลขสองหลัก แต่นักวิเคราะห์ชี้ว่าราคาบ้านที่ลดลง 20% ก็ยังทำให้ชาวแคนาดาจำนวนมากเข้าถึงตลาดไม่ได้ เนื่องจากราคาในโตรอนโตและแวนคูเวอร์ยังคงสูงกว่าระดับก่อนโควิดมาก สำหรับผู้ซื้อต่างชาติแล้ว การผสมผสานระหว่างราคาที่ยังสูงลิ่วกับแรงส่งที่กำลังอ่อนแรงลงนี้เอง คือสูตรที่ผลักดันเงินทุนให้ไหลไปหาจุดเข้าซื้อที่ดีกว่าในที่อื่น

จีน: ภาวะซบเซาของอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ยอมแตะจุดต่ำสุด

ภาวะขาลงของจีนเดินทางเข้าสู่ปีที่สี่แล้ว และแทบไม่มีสัญญาณว่าจะถึงจุดต่ำสุดที่แท้จริง ตัวเลขทางการที่รายงานในเดือนธันวาคมแสดงให้เห็นว่าราคาบ้านใหม่ใน 70 เมือง (ไม่รวมที่อยู่อาศัยที่รัฐอุดหนุน) ลดลง 0.39% จากเดือนก่อนหน้า หลังจากที่ลดลง 0.45% ในเดือนก่อนนั้น ซึ่งถือเป็นการลดลงรายเดือนที่มากที่สุดในรอบปีในขณะนั้น

รายงานล่าสุดยิ่งสะท้อนภาพที่รุนแรงกว่าเดิม: ราคาบ้านใหม่ใน 70 เมืองเดียวกันลดลง 2.7% เมื่อเทียบรายปี ซึ่งเป็นการลดลงที่รุนแรงที่สุดในรอบเกือบ 5 เดือน ขณะที่ตลาดบ้านมือสองยิ่งย่ำแย่กว่า โดยลดลง 6.1% เมื่อเทียบรายปี ซึ่งถือเป็นการลดลงมากที่สุดในรอบ 15 เดือน ทั้งหมดนี้เกิดขึ้นแม้ว่ารัฐบาลจีนจะออกมาตรการกระตุ้นและช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์มาแล้วกว่า 500 มาตรการ สำหรับผู้ซื้อที่เคยมองอสังหาริมทรัพย์จีนเป็นแหล่งเก็บรักษามูลค่า การมองหาทางเลือกอื่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เอเชียที่มีสภาพคล่องมากกว่าจึงยิ่งเข้มข้นขึ้น

สหรัฐฯ: ดอกเบี้ยเริ่มผ่อนคลาย แต่ปัญหาความสามารถในการซื้อยังกัดกร่อนอยู่

ตลาดสหรัฐฯ ไม่ได้กำลังพังทลาย แต่ก็ไม่ได้เติบโตแข็งแรง มันคือจุดกึ่งกลางแบบ "นิ่งแต่ติดหล่ม" ของเรื่องราวระดับโลกนี้ ยอดขายบ้านมือสองเพิ่มขึ้น 0.5% ในเดือนพฤศจิกายน 2025 สู่อัตรารายปีที่ปรับฤดูกาลแล้วที่ 4.13 ล้านยูนิต ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 9 เดือน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ผ่อนคลายลง

การผ่อนคลายนี้สำคัญ: อัตราดอกเบี้ยจำนองคงที่ 30 ปีเฉลี่ยในเดือนพฤศจิกายน 2025 ลดลงมาอยู่ที่ 6.24% ต่ำสุดในรอบกว่า 1 ปี แต่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกยังคงมีสัดส่วนเพียง 30% ของยอดขายทั้งหมด ไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งต่ำกว่าสัดส่วนราว 40% ที่นักเศรษฐศาสตร์มองว่าจำเป็นสำหรับตลาดที่แข็งแรงอย่างแท้จริง สำหรับมุมมองเชิงลึกว่าภาวะชะลอตัวของสหรัฐฯ นี้กำลังเปลี่ยนพฤติกรรมผู้ซื้อให้หันมาทางเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อย่างไร ดูบทวิเคราะห์ของเราเรื่อง ภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ และเหตุใดยอดขายที่แช่แข็งในตะวันตกจึงผลักดันผู้ซื้อมาสู่พัทยา

ทำไมภาวะชะลอตัวของราคาบ้านทั่วโลกจึงเปลี่ยนทิศทางเงินทุน ไม่ใช่แค่ความรู้สึก

เมื่อตลาดที่อยู่อาศัยใหญ่ที่สุดสามกลุ่ม ได้แก่ อเมริกาเหนือ จีนใหญ่ (Greater China) และบางส่วนของยุโรป ต่างแสดงผลตอบแทนที่แท้จริงในระดับทรงตัวถึงติดลบพร้อมกัน มันเปลี่ยนพฤติกรรมนักลงทุนอย่างเป็นรูปธรรม เงินที่เคยจอดนิ่งอยู่ในคอนโดที่โตรอนโตหรืออพาร์ตเมนต์ที่เซินเจิ้น เริ่มตั้งคำถามที่ยากขึ้น: เงินทุนก้อนเดียวกันนี้จะซื้อยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว มีโฉนดถูกต้อง และสร้างรายได้ ในราคาที่ชัดเจนได้ที่ไหนในวันนี้?

คำถามนี้เองคือเหตุผลที่ตลาดชายฝั่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ได้รับความสนใจกลับมาอีกครั้งในรอบวัฏจักรนี้ โดยเฉพาะประเทศไทยที่มอบให้:

1. โครงสร้างการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดแบบฟรีโฮลด์ (freehold) ที่ผู้ซื้อต่างชาติสามารถถือครองได้ ต่างจากที่ดิน
2. ตลาดเช่าที่ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยว ซึ่งไม่ผูกติดกับวัฏจักรสินเชื่อจำนองภายในประเทศ
3. ระดับราคาที่ยังต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ชายฝั่งเทียบเคียงในออสเตรเลีย สหรัฐฯ หรือแคนาดาอย่างมาก

ผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาประเทศไทยควรมองอย่างไรจากจุดนี้

พัทยาอยู่ในตำแหน่งที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับภาวะชะลอตัวทั่วโลกนี้ กล่าวคือไม่ได้บูมสุดขีดและก็ไม่ได้ปรับฐานรุนแรง ซึ่งความสมดุลนี้เองคือจุดดึงดูดในช่วงเวลาที่ตลาดใหญ่ที่สุดของโลกกำลังแกว่งไปในทิศทางใดทิศทางหนึ่งอย่างคาดเดายาก รายงานล่าสุดเกี่ยวกับตลาดในพื้นที่ได้ติดตามว่าความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติ การเปิดตัวโครงการใหม่ และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน กำลังปรับเปลี่ยนพลวัตของอุปทานและราคาในพื้นที่จริงอย่างไร ดูสรุปข่าวของเราเรื่อง ความต้องการของผู้ซื้อต่างชาติ โครงการเปิดตัวใหม่ และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังปรับโฉมตลาดพัทยา

ผู้ซื้อที่กำลังโยกเงินทุนออกจากตลาดตะวันตกที่กำลังเย็นตัวลง ยังจำเป็นต้องเข้าใจกลไกเฉพาะของประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอนคอนโด โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ และวิธีที่กฎเหล่านี้เชื่อมโยงกับการเงิน คู่มือของเราเรื่อง การโอนคอนโด กฎโควตาต่างชาติ และโอกาสการลงทุนในพัทยา จะพาไปทำความเข้าใจเรื่องนี้อย่างละเอียด

สิ่งที่ควรมองหาจริงๆ ในตลาดที่แยกทิศทางกัน

• โครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือใกล้เสร็จสมบูรณ์ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงด้านการส่งมอบที่เกี่ยวข้องกับตลาดที่กำลังซบเซาในที่อื่น
• ทำเลวิวทะเลหรือติดชายหาด ซึ่งในอดีตมักรักษาความต้องการเช่าได้ดีกว่าที่อยู่ในแผ่นดิน
• ผู้พัฒนาโครงการที่มีผลงานหลายโครงการต่อเนื่อง มากกว่าผู้พัฒนาที่เพิ่งเปิดตัวโครงการเดียว

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการทั้งไลฟ์สไตล์และความมั่นคงด้านค่าเช่าในการซื้อครั้งเดียว โครงการอย่าง อสังหาริมทรัพย์หรูใหม่ริมทะเล แสดงให้เห็นถึงสินทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วและพร้อมสร้างรายได้ ซึ่งตรงข้ามกับความไม่แน่นอนที่ผู้ซื้อชาวตะวันตกและจีนจำนวนมากกำลังเผชิญอยู่ในตลาดบ้านเกิดของตนเอง

สรุปสำหรับผู้ซื้อในปี 2026

ภาวะชะลอตัวของราคาบ้านทั่วโลกนี้ไม่ใช่เรื่องราวเดียว มันคือแคนาดาที่กำลังปรับฐานอย่างหนัก จีนที่ยังคงหาจุดต่ำสุดไม่เจอ และสหรัฐฯ ที่เดินหน้าแบบทรงตัวท่ามกลางปัญหาความสามารถในการซื้อที่บางลง ทั้งหมดนี้ไม่ได้หมายความว่าควรตื่นตระหนก แต่มันหมายความว่าสมมติฐานเดิมที่ว่าที่อยู่อาศัยตะวันตกคือสินทรัพย์ "ปลอดภัย" โดยปริยายกำลังถูกทดสอบอยู่จริงในตอนนี้

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังกระจายความเสี่ยงออกจากความไม่แน่นอนนั้น ตลาดคอนโดชายฝั่งของไทยมอบโปรไฟล์ความเสี่ยงที่แตกต่างออกไป: ราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า โครงสร้างฟรีโฮลด์สำหรับชาวต่างชาติ และตลาดเช่าที่ผูกกับการท่องเที่ยวมากกว่าวัฏจักรสินเชื่อจำนองในประเทศ นั่นไม่ได้แปลว่าปราศจากความเสี่ยงโดยสิ้นเชิง แต่มันทำให้ที่นี่เป็นจุดหมายที่สมเหตุสมผลในการมองหา ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยใหญ่ที่สุดของโลกกำลังฟันฝ่าการปรับฐานของตัวเองอยู่

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ ชะลอตัวปี 2025-2026: ทำไมตลาดขายบ้านฝั่งตะวันตกที่แช่แข็งกำลังผลักดันผู้ซื้อมาสู่พัทยา

ยอดขายบ้านในสหรัฐฯ ยังคงติดหล่มใกล้ระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี ขณะที่ราคากลับทำสถิติใหม่ ส่วนอังกฤษยังตรึงดอกเบี้ยไว้ที่ 3.75% ไปจนถึงปี 2026 ภาวะชะงักงันในสองตลาดที่อยู่อาศัยสำคัญของโลกตะวันตกนี้ กำลังผลักดันเม็ดเงินของนักลงทุนต่างชาติให้หันมาสนใจตลาดที่เคลื่อนไหวเร็วกว่าและซื้อขายด้วยเงินสดเป็นหลักอย่างพัทยา ประเทศไทย

thailand-market

วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การโอนคอนโด ราคา และกฎระเบียบปี 2026

ตลาดคอนโดไทยชะลอตัวต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ในภาพรวมทั่วประเทศ แต่ความต้องการจากต่างชาติ โครงสร้างพื้นฐาน EEC และความแข็งแกร่งของฝั่งตะวันออก ทำให้เรื่องราวของผู้ซื้อในพัทยาแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง