world-market

ยุโรปปิดฉาก Golden Visa: นักลงทุนขอสัญชาติผ่านอสังหาฯ กำลังมองหาที่ไหนตอนนี้

26/7/2569

ขณะที่สเปน มอลตา และประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรปทยอยปิดโครงการ Golden Visa ที่ผูกกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนที่ต้องการสิทธิ์พำนักผ่านการลงทุนอสังหาฯ กำลังขยายขอบเขตการมองหาทางเลือกใหม่ วีซ่า LTR ของไทยและเส้นทางซื้ออสังหาฯ มูลค่า 3 ล้านบาท กำลังกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ—มาดูกันว่าเปรียบเทียบกันอย่างไร

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

หากคุณเคยวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในยุโรปเพื่อแลกกับสิทธิ์พำนักอาศัย ตอนนี้แผนที่ได้เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็วแล้ว สเปนได้ปิดเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ของโครงการ Golden Visa ไปเมื่อเดือนเมษายน 2025 โครงการขอสัญชาติผ่านการลงทุน (Citizenship-by-Investment) ของมอลตาก็ถูกศาลตัดสินยกเลิกในช่วงเวลาเดียวกัน ส่วนเนเธอร์แลนด์ก็เงียบๆ ยกเลิกโครงการของตนไปตั้งแต่ปี 2024 นักลงทุนที่ชื่นชอบแนวคิด "ซื้ออสังหาฯ พร้อมได้สิทธิ์พำนัก" กำลังมองหาทางเลือกที่ไกลออกไป—และวีซ่า Long-Term Resident (LTR) ของไทย รวมถึงวีซ่าใหม่ที่ผูกกับอสังหาริมทรัพย์ กำลังได้รับความสนใจอย่างจริงจัง

ทำไมยุโรปถึงปิดประตูสิทธิ์พำนักผ่านอสังหาฯ

รูปแบบที่เกิดขึ้นทั่วยุโรปนั้นสอดคล้องกัน: รัฐบาลต่างๆ กำลังแยกนโยบายที่อยู่อาศัยออกจากการลงทุนเพื่อย้ายถิ่นฐาน เหตุผลของสเปนนั้นชัดเจนมาก—เจ้าหน้าที่ต้องการหยุดการปฏิบัติต่อที่อยู่อาศัย "เหมือนเป็นธุรกิจเก็งกำไร" และให้ความสำคัญกับผู้อยู่อาศัยจริงมากกว่านักลงทุน ตัวเลขต่างๆ ก็สะท้อนตรรกะทางการเมืองนี้ได้ชัดเจน แม้ผลกระทบต่อตลาดจะไม่มากนัก

• สเปนหยุดออกสิทธิ์พำนักผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการลงทุนทางการเงินตั้งแต่วันที่ 3 เมษายน 2025 ปิดโครงการที่เคยออกวีซ่ามาแล้วกว่า 15,000 ฉบับตลอด 12 ปี
• ระหว่างปี 2013 ถึง 2025 ชาวต่างชาติได้รับ Golden Visa จากสเปนเกือบ 16,000 ฉบับ—คิดเป็นเพียง 0.3% ของธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั้งหมด แม้จะเป็นสัดส่วนที่น้อยมาก แต่กลับสร้างแรงต้านทางการเมืองอย่างมาก
• โครงการขอสัญชาติผ่านการลงทุนของมอลตาถูกศาลยุติธรรมแห่งสหภาพยุโรปตัดสินยกเลิกในเดือนเมษายน 2025 ขณะที่ไอร์แลนด์ปิดโครงการ Immigrant Investor Programme ไปตั้งแต่ปี 2023 และสหราชอาณาจักรก็ปิดวีซ่านักลงทุน Tier 1 ไปตั้งแต่ปี 2022

ทิศทางที่เกิดขึ้นนั้นชัดเจนมาก ทีละโครงการ ช่องทางลัดจากอสังหาริมทรัพย์สู่สิทธิ์พำนักในยุโรปที่เคยง่ายที่สุดกำลังถูกปิดตัวลง และยังไม่มีโครงการใดที่ถูกแทนที่ด้วยโครงการใหม่

โปรตุเกสและกรีซยังเปิดอยู่ แต่กฎเกณฑ์กำลังเปลี่ยนแปลง

ไม่ใช่ทุกประตูในยุโรปที่ปิดลง โปรตุเกสและกรีซยังคงรับใบสมัครแม้ว่าโครงการของประเทศเพื่อนบ้านจะยุติไปแล้ว และความต้องการก็หันมาที่สองประเทศนี้แทน แต่โปรตุเกสโดยเฉพาะกำลังผลักดันนักลงทุนให้ห่างจากอสังหาริมทรัพย์แบบก่ออิฐ

การเปลี่ยนผ่านจากการลงทุนที่อิงกับอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสได้ทำให้กองทุนลงทุนที่ได้รับการกำกับดูแลกลายเป็นทางเลือกหลักของโครงการ Golden Visa ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงด้านการเก็งกำไร แต่ก็ทำให้สินทรัพย์ที่จับต้องได้และสร้างรายได้ซึ่งเคยเป็นจุดขายของเส้นทางอสังหาฯ หายไปด้วย สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการทรัพย์สินจริงๆ—ไม่ใช่หน่วยลงทุนในกองทุน—นี่คือข้อแลกเปลี่ยนที่สำคัญ

คำตอบจากประเทศไทย: วีซ่า LTR และเส้นทางอสังหาฯ ใหม่

ประเทศไทยได้ใช้เวลาสองปีที่ผ่านมาสร้างกรอบการลงทุนเพื่อย้ายถิ่นฐานของตนเอง และการปรับปรุงในปี 2025-2026 ทำให้เข้าถึงได้ง่ายขึ้นอย่างเห็นได้ชัดสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

วีซ่า Long-Term Resident (LTR)

ระบบวีซ่า LTR ของไทยมอบสิทธิ์พำนักแบบต่ออายุได้ 10 ปีให้แก่ชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติตามเกณฑ์ รวมถึงกลุ่ม "Wealthy Global Citizens" ที่เปิดให้ผู้ที่มีสินทรัพย์ทั่วโลกอย่างน้อย 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ สำหรับกลุ่ม Wealthy Global Citizens การปรับปรุงในปี 2025 ได้ยกเลิกข้อกำหนดเดิมที่ต้องแสดงรายได้ส่วนบุคคลปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ โดยให้ความสำคัญกับการลงทุนระยะยาวที่มั่นคงในไทยแทน—และการลงทุนนั้นสามารถรวมถึงเงินอย่างน้อย 500,000 ดอลลาร์สหรัฐที่วางไว้ในสินทรัพย์ไทย ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์

วีซ่าอสังหาริมทรัพย์เฉพาะทาง

ประเทศไทยยังได้เปิดตัวทางเลือกที่ตรงไปตรงมามากขึ้น: วีซ่าพำนักระยะยาวแบบต่ออายุได้ 1 ปี สำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ มูลค่าขั้นต่ำ 3,000,000 บาท หรือประมาณ 83,000 ดอลลาร์สหรัฐตามอัตราแลกเปลี่ยนล่าสุด เป็นจุดเริ่มต้นที่ต่ำกว่ากลุ่ม LTR มาก แม้จะมีโครงสร้างการต่ออายุที่จำกัดกว่า ซึ่งผู้ซื้อควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ

เมื่อเทียบกับโครงการยุโรปที่ปิดตัวไปแล้ว จุดเด่นของไทยนั้นชัดเจน:

1. การเป็นเจ้าของคอนโดแบบฟรีโฮลด์เปิดให้ชาวต่างชาติถือครองได้เต็มรูปแบบ โดยจำกัดไว้เพียง 49% ของพื้นที่ขายรวมในแต่ละโครงการ
2. เกณฑ์เงินลงทุนขั้นต่ำนั้นต่ำกว่าจำนวนเงินหลักล้านดอลลาร์ที่มักต้องใช้ในโครงการขอสัญชาติผ่านการลงทุนของสหภาพยุโรปมาก
3. สินทรัพย์เป็นอสังหาริมทรัพย์จริงที่สร้างรายได้ได้ ไม่ใช่หน่วยลงทุนในกองทุน

ทำไมพัทยาถึงเหมาะกับกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้โดยเฉพาะ

สำหรับนักลงทุนที่ต้องหันเหจากการปิดโครงการในยุโรป พัทยามอบสิ่งที่หายากขึ้นเรื่อยๆ นั่นคือการเป็นเจ้าของแบบฟรีโฮลด์ในราคาที่ผ่านเกณฑ์การลงทุนของไทยได้โดยไม่ต้องใช้ระดับสินทรัพย์ LTR ที่สูงที่สุด คอนโดพัทยาที่ตั้งอยู่ในทำเลดีสามารถผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำของวีซ่าอสังหาริมทรัพย์ได้หลายเท่าตัว ในขณะที่ยังเหลือพื้นที่สำหรับยูนิตที่สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า แทนที่จะเป็นการถือครองกองทุนแบบพาสซีฟ

ผู้ซื้อที่ชั่งน้ำหนักระหว่างไลฟ์สไตล์และสิทธิ์พำนักควรพิจารณาโครงการชายฝั่งที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน—โครงการอย่าง Smart island resort on the mainland หรือ New luxury property by the sea แสดงให้เห็นถึงสต็อกทรัพย์สินฟรีโฮลด์ที่มีในระดับราคาซึ่งจะถือว่าเป็นระดับเริ่มต้นในตลาด Golden Visa ของไอบีเรียหรือสหภาพยุโรป

ประเด็นเรื่องอัตราแลกเปลี่ยนและจังหวะเวลา

นักลงทุนที่ย้ายเงินทุนออกจากยุโรปยังต้องพิจารณาเรื่องอัตราแลกเปลี่ยน ไม่ใช่แค่กฎเกณฑ์วีซ่าเท่านั้น ผู้ที่แปลงเงินยูโรหรือปอนด์เป็นเงินบาทควรคำนึงถึงจังหวะเวลาของอัตราแลกเปลี่ยนในแผนการซื้อของตน—บทวิเคราะห์ของเราเรื่อง พลวัตค่าเงินบาทแข็งและความหมายต่อผู้ซื้อคอนโดต่างชาติ เป็นบทความที่ควรอ่านประกอบก่อนโอนเงิน

สรุปสำหรับผู้ที่กำลังเปรียบเทียบทางเลือก

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการสิทธิ์พำนักในยุโรปผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ทางเลือกที่เหลืออยู่จริงๆ นั้นแคบลงเหลือเพียงโปรตุเกส (ที่กำลังเน้นกองทุนมากขึ้น) และกรีซ ควบคู่ไปกับโครงการเล็กๆ กระจัดกระจายในแคริบเบียนและอ่าวเปอร์เซีย ประเทศไทยไม่ได้เสนอสิทธิ์พำนักในสหภาพยุโรปหรือเส้นทางสู่สัญชาติยุโรป—นั่นเป็นข้อแตกต่างที่สำคัญ ไม่ใช่แค่หมายเหตุทางการตลาด สิ่งที่ไทยเสนอคือการเป็นเจ้าของแบบฟรีโฮลด์ที่ตรงไปตรงมา กรอบวีซ่าพำนักระยะยาวที่ใช้งานได้จริง และต้นทุนเริ่มต้นที่ต่ำกว่ามาก

ตารางเปรียบเทียบโดยสรุป

• สเปน: ปิดรับผู้สมัครใหม่ในเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่เดือนเมษายน 2025
• มอลตา: เส้นทางขอสัญชาติผ่านการลงทุนถูกศาลยุโรปตัดสินยกเลิก เดือนเมษายน 2025
• โปรตุเกส: ยังเปิดอยู่ แต่กำลังเปลี่ยนไปเน้นกองทุนลงทุนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
• ไทย: วีซ่า LTR (ลงทุนตั้งแต่ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป) หรือวีซ่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ (ขั้นต่ำ 3 ล้านบาท) ทั้งสองเส้นทางผูกกับอสังหาริมทรัพย์จริง

การตรวจสอบข้อมูลอย่างรอบคอบยังคงสำคัญ

ทั้งหมดนี้ไม่ได้หมายความว่าเส้นทางของไทยจะปราศจากความเสี่ยงหรือไม่มีความยุ่งยากใดๆ วีซ่าอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในขั้นทดลอง และความเห็นจากวงการก็ได้ตั้งคำถามถึงความเพียงพอของเกณฑ์ขั้นต่ำ 3 ล้านบาท และข้อจำกัดเรื่องการต่ออายุภายในปีบัญชีเดียวกัน ผู้ซื้อควรมองว่านี่เป็นโครงการใหม่จริงๆ ไม่ใช่โครงการที่เติบโตเต็มที่แล้ว และควรพิจารณาการตัดสินใจเรื่องวีซ่าควบคู่ไปกับปัจจัยพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง—ทำเล ประวัติผลงานของผู้พัฒนา และผลตอบแทนจากการเช่าที่สมจริง—แทนที่จะมองวีซ่าเป็นเหตุผลหลักในการซื้อ

สำหรับผู้ที่กำลังประเมินกฎการถือครองของชาวต่างชาติและกลไกโควตาในตลาดคอนโดของไทยโดยเฉพาะ บทวิเคราะห์ของเราเรื่อง เมื่อโควตาต่างชาติของคอนโดพัทยาเต็มแล้วต้องทำอย่างไร ควรอ่านประกอบการวิจัยเรื่องวีซ่า เนื่องจากโครงสร้างการถือครองและคุณสมบัติสิทธิ์พำนักเป็นเรื่องที่แยกจากกัน—แต่ก็เกี่ยวข้องกัน

บทสรุปสำหรับผู้ซื้อที่ต้องหันเหจาก Golden Visa

ประตูสิทธิ์พำนักผ่านการลงทุนในยุโรปกำลังปิดเร็วกว่าที่จะเปิด และแนวโน้มนี้ยังไม่มีทีท่าจะกลับตัว การผสมผสานระหว่างการเป็นเจ้าของคอนโดแบบฟรีโฮลด์ กรอบวีซ่า LTR ที่กำลังเติบโตเต็มที่ และวีซ่าอสังหาริมทรัพย์ต้นทุนต่ำของไทย มอบทางเลือกที่จับต้องได้และผูกกับอสังหาริมทรัพย์จริงให้แก่ผู้ซื้อที่ต้องหันเหจาก Golden Visa—เพียงแต่ต้องเข้าใจอย่างชัดเจนว่าวีซ่านี้ให้อะไรและไม่ให้อะไรบ้าง

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

แบนผู้ซื้อต่างชาติของแคนาดายาวถึงปี 2027 — เงินทุนก้อนนี้จะไหลไปที่ไหนต่อ

แคนาดาได้ขยายเวลาแบนการซื้อบ้านโดยชาวต่างชาติออกไปจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027 เข้าร่วมกับออสเตรเลียที่จำกัดผู้ซื้อต่างชาติจากตลาดบ้านมือสองเช่นกัน สำหรับนักลงทุนต่างชาติ นี่คือการปิดประตูตลาดตะวันตกใหญ่ถึงสองแห่ง และระบบคอนโดฟรีโฮลด์ของไทยก็เป็นหนึ่งในไม่กี่ที่ที่ยังเปิดรับด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนตรงไปตรงมา

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

มาตรการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลก กำลังผลักดันนักลงทุนให้หันมาสนใจประเทศไทย

มาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติในแคนาดาจะมีผลถึงปี 2027 ส่วนออสเตรเลียถึงปี 2029 ขณะที่สเปนกำลังพิจารณาเก็บภาษี 100% จากผู้ซื้อนอกกลุ่มสหภาพยุโรป เมื่อตลาดตะวันตกเริ่มปิดประตูรับนักลงทุนต่างชาติ กฎการถือครองคอนโดที่เปิดกว้างของไทยจึงกำลังดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง