world-market

แบนผู้ซื้อต่างชาติของแคนาดายาวถึงปี 2027 — เงินทุนก้อนนี้จะไหลไปที่ไหนต่อ

23/7/2569

แคนาดาได้ขยายเวลาแบนการซื้อบ้านโดยชาวต่างชาติออกไปจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027 เข้าร่วมกับออสเตรเลียที่จำกัดผู้ซื้อต่างชาติจากตลาดบ้านมือสองเช่นกัน สำหรับนักลงทุนต่างชาติ นี่คือการปิดประตูตลาดตะวันตกใหญ่ถึงสองแห่ง และระบบคอนโดฟรีโฮลด์ของไทยก็เป็นหนึ่งในไม่กี่ที่ที่ยังเปิดรับด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนตรงไปตรงมา

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

การแบนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยโดยชาวต่างชาติของแคนาดาจะมีผลไปจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027 หลังจากที่รัฐบาลออตตาวาขยายเวลากฎที่เดิมกำหนดจะสิ้นสุดปลายปี 2024 ออกไป เมื่อรวมกับการห้ามผู้ซื้อต่างชาติซื้อบ้านมือสองในออสเตรเลียเป็นเวลาสองปีแล้ว ตลาดยอดนิยมสำหรับเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศสองแห่งใหญ่ที่สุดของโลกก็แทบจะปิดตัวลงในเวลาเดียวกัน แต่เงินทุนก้อนนี้ไม่ได้หายไปไหน — มันกำลังย้ายที่ไป และระบบคอนโดฟรีโฮลด์ของไทยก็เป็นหนึ่งในผู้รับประโยชน์ที่ชัดเจนที่สุด

แบนผู้ซื้อต่างชาติแคนาดาถึงปี 2027: เกิดอะไรขึ้นจริง

กฎหมาย Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act มีผลบังคับใช้ครั้งแรกเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2023 ในเดือนกุมภาพันธ์ 2024 รัฐบาลออตตาวาประกาศว่าจะไม่ปล่อยให้กฎนี้หมดอายุ แทนที่จะเป็นเช่นนั้น <cite index="3-1">รัฐบาลได้ขยายเวลาการแบนผู้ซื้อบ้านต่างชาติออกไปจนถึงปี 2027</cite> โดยเลื่อนวันหมดอายุออกไปอีกสองปี

ภายใต้กฎหมายนี้ <cite index="3-2">ชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติถูกห้ามซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในแคนาดา ซึ่งเป็นมาตรการล่าสุดในชุดมาตรการที่มุ่งแก้ปัญหาราคาที่อยู่อาศัย</cite> ข้อจำกัดนี้ครอบคลุมผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองและไม่ใช่ผู้พำนักถาวรในวงกว้าง โดยมีข้อยกเว้นเฉพาะสำหรับผู้ถือวีซ่าบางประเภทและธุรกรรมบางลักษณะเท่านั้น

ทำไมเรื่องนี้จึงสำคัญเกินขอบเขตของแคนาดา

นี่ไม่ใช่นโยบายที่เกิดขึ้นโดดๆ แต่สะท้อนรูปแบบที่กว้างขึ้นของรัฐบาลตะวันตกที่มองว่าผู้ซื้อต่างชาติเป็นวาล์วระบายแรงกดดันด้านปัญหาราคาที่อยู่อาศัยในประเทศ ซึ่งเป็นแนวโน้มที่เราติดตามอยู่เสมอในบทวิเคราะห์เรื่องข้อจำกัดผู้ซื้อทั่วโลก และปลายทางที่ความต้องการซื้อที่ถูกเบี่ยงเบนมักจะไหลไป

แรงกดดันคู่ขนานจากออสเตรเลีย: รูปแบบสองประเทศ

ออสเตรเลียเดินตามตรรกะที่แทบจะเหมือนกัน <cite index="0-0">ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2025 ถึง 31 มีนาคม 2027 ผู้ซื้อต่างชาติถูกห้ามซื้อบ้านมือสองในออสเตรเลีย เว้นแต่จะเข้าเกณฑ์ข้อยกเว้น</cite> <cite index="0-1">ข้อยกเว้นรวมถึงการซื้อเพื่อพัฒนาใหม่ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ประเภท Build to Rent ที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานในออสเตรเลีย และการซื้อร่วมกับผู้พำนักที่มีคุณสมบัติ</cite>

ช่วงเวลาที่ทับซ้อนกันนี้น่าสนใจ: การแบนของทั้งสองประเทศจะสิ้นสุดในช่วงต้นปี 2027 เหมือนกัน หมายความว่าตลาดปลายทางสำหรับเงินทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในกลุ่มประเทศที่ใช้ภาษาอังกฤษที่ใหญ่ที่สุดสองแห่งจะถูกปิดกั้นสำหรับการซื้อบ้านมือสองแบบตรงไปตรงมาพร้อมกันอย่างน้อยจนถึงช่วงเวลานั้น

1. แคนาดา: ห้ามผู้ที่ไม่ใช่ชาวแคนาดาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ขยายเวลาไปจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027
2. ออสเตรเลีย: ห้ามผู้ซื้อต่างชาติซื้อบ้านมือสอง ตั้งแต่เดือนเมษายน 2025 ถึงมีนาคม 2027 มีข้อยกเว้นเฉพาะสำหรับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่เท่านั้น
3. ทั้งสองกรอบกฎหมายมุ่งเป้าไปที่สต็อกที่อยู่อาศัยมือสอง/ที่มีอยู่แล้วโดยเฉพาะ มากกว่าการก่อสร้างใหม่ ซึ่งเป็นความแตกต่างที่สำคัญต่อทิศทางที่เงินทุนจะไหลไป

ตลาดที่ชะลอตัว ไม่ใช่แค่ประตูที่ปิด

ไม่ใช่แค่นโยบายเท่านั้นที่ผลักดันผู้ซื้อไปที่อื่น — ตลาดของแคนาดาเองก็ชะลอตัวลงเช่นกัน <cite index="5-0">ราคาบ้านเฉลี่ยทั่วประเทศแบบไม่ปรับฤดูกาลอยู่ที่ 682,219 ดอลลาร์แคนาดา ในเดือนพฤศจิกายน 2025 ลดลง 2% จากเดือนพฤศจิกายน 2024</cite> ตามข้อมูลของสมาคมอสังหาริมทรัพย์แห่งแคนาดา (Canadian Real Estate Association) สำหรับเงินทุนต่างชาติที่เผชิญกับอุปสรรคทางกฎหมายในการเข้าซื้ออยู่แล้ว แนวโน้มราคาที่ทรงตัวนี้ยิ่งลดแรงจูงใจที่จะรอจนกว่าการแบนจะสิ้นสุด

เงินทุนต่างชาติที่ถูกกันออกกำลังมองหาที่ไหนตอนนี้

เมื่อตลาดตะวันตกใหญ่สองแห่งจำกัดการเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติพร้อมกัน ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นไม่ใช่ว่านักลงทุนต่างชาติจะเลิกซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่พวกเขาจะเปลี่ยนทิศทางไปยังตลาดที่ยังคงเปิดรับด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนและเป็นระบบ ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะประเทศไทย ได้ดูดซับความสนใจที่เบี่ยงเบนมานี้ในสัดส่วนที่มีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นรูปแบบที่เราได้บันทึกไว้อย่างละเอียดในเรื่องผู้ซื้อชาวจีนที่หันมาสนใจคอนโดพัทยา เมื่อทางเลือกในประเทศและตลาดต่างประเทศดั้งเดิมของพวกเขาเริ่มตึงตัวขึ้น

ตรรกะนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่สัญชาติเดียว ผู้ซื้อรายใดก็ตามที่เผชิญกับการแบน ค่าธรรมเนียมพิเศษ หรือการรอคอยหลายปีในแคนาดาหรือออสเตรเลีย โดยนิยามแล้วก็คือกำลังมองหาทางเลือกอื่น — และการเป็นเจ้าของคอนโดแบบฟรีโฮลด์ก็เป็นคุณสมบัติที่หาได้ยากในภูมิภาคนี้

ทางเลือกคอนโดฟรีโฮลด์ของไทย: ข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้าง

ประเทศไทยไม่ได้แบนผู้ซื้อต่างชาติโดยสิ้นเชิง แต่กลับอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ได้ ภายใต้โควตาทั้งอาคาร ซึ่งเป็นระบบที่ยังคงมั่นคงแม้ในขณะที่ตลาดเพื่อนบ้านและจุดหมายปลายทางตะวันตกอื่นๆ กำลังเข้มงวดขึ้น ความแน่นอนดังกล่าวถือเป็นจุดขายสำคัญในตอนนี้ และมีการอธิบายเพิ่มเติมในบทวิเคราะห์แนวโน้มโควตาต่างชาติและดัชนีราคาคอนโดไทย

ทำไมระบบโควตาจึงมีความหมายต่างออกไปสำหรับนักลงทุนตอนนี้

• ไม่มีการห้ามซื้อยูนิตมือสองหรือยูนิตที่มีอยู่แล้วโดยสิ้นเชิง ต่างจากกฎแบนแบบเหมารวมของแคนาดา
• ไม่ต้องยื่นเอกสารขอข้อยกเว้นสำหรับการซื้อคอนโดฟรีโฮลด์มาตรฐานภายในโควตา
• มีตลาดขายต่อที่ยังทำงานได้ปกติ แทนที่จะเป็นการแช่แข็งตลาดบ้านมือสองเป็นเวลาสองปี

พัทยา กับ มาตรฐานแคนาดา: การเปรียบเทียบตัวเลข

ส่วนต่างของราคาก็เป็นส่วนหนึ่งของแรงดึงดูด ราคาบ้านเฉลี่ยทั่วประเทศของแคนาดาอยู่ที่ราว 682,000 ดอลลาร์แคนาดา ในขณะที่ราคาเริ่มต้นของคอนโดในพัทยายังคงเป็นเพียงเศษเสี้ยวของตัวเลขนั้นในเซกเมนต์ส่วนใหญ่ ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของยูนิตฟรีโฮลด์ได้โดยไม่ต้องข้ามผ่านกรอบเวลาการแบนใดๆ เลย

• แคนาดา: ราคาบ้านเฉลี่ยทั่วประเทศประมาณ 682,000 ดอลลาร์แคนาดา (พฤศจิกายน 2025) ห้ามผู้ซื้อต่างชาติไม่ว่างบประมาณจะเท่าใด
• ออสเตรเลีย: ห้ามผู้ซื้อต่างชาติซื้อบ้านมือสอง จนถึงเดือนมีนาคม 2027 ไม่ว่าจะราคาระดับใด
• พัทยา: สามารถเป็นเจ้าของคอนโดฟรีโฮลด์ได้ภายในโควตา โดยไม่มีข้อจำกัดปีที่ซื้อผูกกับสัญชาติ

สำหรับนักลงทุนที่กำลังพิจารณาเรื่องการเงินนอกเหนือจากราคาเริ่มต้น การทำความเข้าใจเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยในท้องถิ่นก็สำคัญเช่นกัน — บทวิเคราะห์ของเราเรื่องการลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยและผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นก้าวถัดไปที่มีประโยชน์

นี่หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อที่กำลังชั่งน้ำหนักตัวเลือกไทย

ข้อสรุปในทางปฏิบัติไม่ใช่ว่าแคนาดาหรือออสเตรเลียปิดตัวถาวร — การแบนทั้งสองมีเงื่อนไขการทบทวนและช่องทางข้อยกเว้นอยู่ แต่สำหรับผู้ซื้อที่กำลังตัดสินใจว่าจะนำเงินทุนไปลงที่ไหนในช่วงสองปีข้างหน้า การคำนวณนั้นตรงไปตรงมา: ทางหนึ่งต้องฝ่าฟันการห้ามระดับสหพันธรัฐที่มีข้อยกเว้นจำกัด อีกทางหนึ่งคือระบบโควตาที่รู้จักกันดีพร้อมขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีมาตรฐาน

ผู้ซื้อที่กำลังเดินหน้าซื้อคอนโดในไทยควรเผื่องบสำหรับค่าใช้จ่ายปิดการขายมาตรฐานตอนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ตายตัวและคาดการณ์ได้ ไม่ผันแปรตามนโยบาย — รายละเอียดที่เราสรุปไว้ในคู่มือค่าธรรมเนียมโอนคอนโดไทยปี 2026

สรุปประเด็นสำคัญ

การแบนผู้ซื้อต่างชาติของแคนาดาที่ยืดยาวไปถึงปี 2027 ซ้อนทับกับข้อจำกัดคู่ขนานของออสเตรเลียในช่วงเวลาเดียวกัน ได้ตัดตลาดหลักที่นักลงทุนต่างชาติเคยพึ่งพาออกไปสองแห่ง ระบบคอนโดฟรีโฮลด์ของไทยไม่ใช่ช่องโหว่ทางกฎหมาย แต่เป็นระบบที่แตกต่างในเชิงโครงสร้างที่ยังคงทำงานได้ต่อไป ในขณะที่ตลาดทั้งสองนั้นยังคงปิดกั้นผู้ซื้อต่างชาติรายใหม่จากบ้านมือสอง สำหรับผู้ซื้อที่กำลังคัดกรองตัวเลือกอยู่แล้ว ความแตกต่างนี้เองที่กำลังทำหน้าที่โน้มน้าวใจได้ด้วยตัวมันเอง

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

มาตรการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลก กำลังผลักดันนักลงทุนให้หันมาสนใจประเทศไทย

มาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติในแคนาดาจะมีผลถึงปี 2027 ส่วนออสเตรเลียถึงปี 2029 ขณะที่สเปนกำลังพิจารณาเก็บภาษี 100% จากผู้ซื้อนอกกลุ่มสหภาพยุโรป เมื่อตลาดตะวันตกเริ่มปิดประตูรับนักลงทุนต่างชาติ กฎการถือครองคอนโดที่เปิดกว้างของไทยจึงกำลังดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง

world-market

วิกฤตอสังหาฯ จีนพลิกทิศทาง ดันนักลงทุนจีนแห่ซื้อคอนโดพัทยา

ตลาดที่อยู่อาศัยจีนหดตัวต่อเนื่องเกือบ 3 ปี ส่งผลสะเทือนถึงดีมานด์ในพัทยาโดยตรง ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติอันดับหนึ่งในคอนโดไทย บทความนี้จะพาไปดูว่าเรื่องนี้มีความหมายอย่างไรต่อตลาดและต่อตัวคุณ