world-market

วิกฤตอสังหาฯ จีนพลิกทิศทาง ดันนักลงทุนจีนแห่ซื้อคอนโดพัทยา

22/7/2569

ตลาดที่อยู่อาศัยจีนหดตัวต่อเนื่องเกือบ 3 ปี ส่งผลสะเทือนถึงดีมานด์ในพัทยาโดยตรง ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติอันดับหนึ่งในคอนโดไทย บทความนี้จะพาไปดูว่าเรื่องนี้มีความหมายอย่างไรต่อตลาดและต่อตัวคุณ

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ตลาดที่อยู่อาศัยของจีนกำลังเผชิญภาวะราคาลดลงต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 35 และเงินทุนที่เคยจอดอยู่ในคอนโดที่เซี่ยงไฮ้หรือเซินเจิ้น กำลังไหลเข้ามาปักหลักในคอนโดพัทยาแทนมากขึ้นเรื่อยๆ ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติรายใหญ่ที่สุดในไทย และกระแสเงินนี้กำลังกำหนดทิศทางราคา โครงการเปิดใหม่ และตลาดขายต่อทั่วเมืองพัทยา สำหรับใครที่กำลังเทียบไทยกับตลาดเอเชียอื่นๆ การเข้าใจการเคลื่อนย้ายเงินทุนนี้สำคัญยิ่งกว่ากราฟราคาใดๆ

ทำไมดีมานด์นักลงทุนจีนต่อคอนโดพัทยาถึงยังพุ่งไม่หยุด

ขนาดของวิกฤตในจีนนั้นใหญ่เกินจะมองข้าม ราคาบ้านใหม่ใน 70 เมืองทั่วจีนลดลงต่อเนื่องมาเกือบ 3 ปี โดยถูกอธิบายว่าเป็น <cite index="3-0">"ราคาที่ลดลงต่อเนื่อง 35 เดือน และเป็นการร่วงที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่พฤษภาคม 2025"</cite> อ้างอิงข้อมูลกลางปี 2026 ในฝั่งการลงทุน ความเสียหายยิ่งกว้างกว่านั้น <cite index="5-0">ยอดขายบ้านใหม่ประเภทที่อยู่อาศัยรวมทั้งสิ้น 732.99 ล้านตารางเมตรในปี 2025 ลดลง 9.2% เมื่อเทียบปีต่อปี ขณะที่มูลค่าการขายที่อยู่อาศัยลดลง 13.0% เหลือ 7.33 ล้านล้านหยวน (ราว 1.06 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือคิดเป็นเงินไทยกว่า 38 ล้านล้านบาท)</cite>

ตลาดมือสองก็ไม่ดีขึ้นเลย <cite index="2-1">ราคาบ้านมือสองลดลง 5.8% เมื่อเทียบรายปีในเมืองระดับ 1 ลดลง 5.6% ในเมืองระดับ 2 และลดลง 5.8% ในเมืองระดับ 3</cite> ตลอดช่วงส่วนใหญ่ของปี 2025 และนักวิเคราะห์ก็ยังไม่กล้าฟันธงว่าถึงจุดต่ำสุดแล้ว — <cite index="1-0,1-1">Fitch Ratings ได้ปรับลดมุมมองต่อตลาดที่อยู่อาศัยของจีน โดยคาดว่ายอดขายบ้านใหม่จะลดลง 11-13% จากระดับปี 2025 หลังจากที่เคยคาดการณ์ไว้ในรายงานเดือนธันวาคมว่าจะลดลงเพียง 7-8%</cite>

เมื่ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไม่ใช่แหล่งเก็บความมั่งคั่งที่เชื่อถือได้อีกต่อไป ครัวเรือนจีนที่มีเงินทุนเคลื่อนย้ายได้จึงมองหาที่ทางนอกประเทศต่อเนื่อง และตลาดคอนโดไทยก็เป็นหนึ่งในผู้รับอานิสงส์ที่ชัดเจนที่สุด

ตัวเลขเบื้องหลังกระแสผู้ซื้อจีนในไทย

ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของไทยยืนยันว่านี่ไม่ใช่แค่เรื่องเล่าลอยๆ <cite index="0-0,0-1">ในปี 2025 ชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุดในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทย โดยซื้อคอนโด 4,940 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวม 18,500 ล้านบาท</cite> ซึ่งถือเป็นสัดส่วนที่มีนัยสำคัญของยอดโอนคอนโดต่างชาติทั้งประเทศ โดยกระจุกตัวหนาแน่นในกรุงเทพฯ พัทยา และภูเก็ต

นักวิจัยในอุตสาหกรรมคาดว่ากระแสนี้จะยังคงดำเนินต่อไปมากกว่าจะแผ่วลง <cite index="2-2">ฝ่ายวิจัยของ Cushman & Wakefield ประเทศไทยคาดการณ์ว่าจะมีนักลงทุนจีนเข้ามาในไทยเพิ่มขึ้นอีก ซึ่งจะหนุนดีมานด์คอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรทั้งในตลาดเช่าและตลาดขาย</cite> โดยเฉพาะในพัทยา ตัวแทนอสังหาฯ ในพื้นที่รายงานว่าผู้ซื้อชาวจีนครองสัดส่วนนำ — บางครั้งเป็นอันดับหนึ่ง — ของยอดโอนต่างชาติทั้งหมด แซงหน้าผู้ซื้อชาวรัสเซีย อเมริกัน และเมียนมา

ทำไมต้องเป็นพัทยาโดยเฉพาะ

มีหลายปัจจัยที่ทำให้พัทยาเป็นจุดลงจอดตามธรรมชาติของเงินทุนกลุ่มนี้:

• ราคาเริ่มต้นยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับตลาดบ้านพักตากอากาศชายทะเลอื่นๆ ในภูมิภาค โดยงบประมาณเริ่มต้นถูกกว่าคอนโดชายฝั่งเทียบเท่าในเมืองระดับ 1 ของจีนเองมาก
• ระบบโควตาต่างชาติของคอนโดมิเนียมเปิดให้ผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์เต็มรูปแบบได้สูงสุด 49% ของพื้นที่รวมทั้งอาคาร ซึ่งเป็นโครงสร้างที่ผู้ซื้อชาวจีนหลายคนคุ้นเคยอยู่แล้วจากรูปแบบการถือครองสไตล์ฮ่องกง
• ผลตอบแทนค่าเช่าในพัทยาที่ผ่านมาทำได้ดีกว่าจุดหมายชายทะเลในตะวันตกหลายแห่ง และบางครั้งก็ดีกว่าจุดหมายในเอเชียด้วยกันเอง ทำให้ยูนิตเหล่านี้ใช้เป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ได้จริง ไม่ใช่แค่บ้านพักตากอากาศ
• เที่ยวบินตรงและชุมชนคนจีนที่อาศัยและทำธุรกิจอยู่แล้วในพื้นที่ ช่วยลดความยุ่งยากสำหรับการซื้อครั้งแรก

ผู้ซื้อที่ต้องการเทียบผลตอบแทนระหว่างจุดหมายต่างๆ ในไทย ลองดู บทวิเคราะห์ผลตอบแทนค่าเช่าคอนโดพัทยาสำหรับนักลงทุน ซึ่งสรุปตัวเลขผลตอบแทนที่เป็นจริงตามแต่ละทำเลและประเภทยูนิต

ตลาดที่ไม่ได้ปราศจากแรงกดดันของตัวเอง

ภาคอสังหาฯ ของไทยเองก็อยู่ภายใต้แรงกดดันเช่นกัน และควรมองเรื่องนี้อย่างตรงไปตรงมา แทนที่จะคิดว่าไทยรอดพ้นจากผลกระทบไปเสียทั้งหมด <cite index="3-0">วิกฤตนี้ยิ่งซับซ้อนขึ้นจากการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของผู้ซื้อต่างชาติ (โดยเฉพาะจากจีน) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อธนาคารที่สูงขึ้น และราคาอสังหาฯ ใหม่ที่แพงเกินเอื้อมมากขึ้นเรื่อยๆ</cite> ในบางส่วนของตลาดไทยเอง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าไม่ใช่ทุกกลุ่มตลาดที่จะได้อานิสงส์จากเงินทุนจีนอย่างเท่าเทียมกัน

ความไม่แน่นอนด้านกฎระเบียบก็เริ่มคืบคลานเข้ามาเช่นกัน การปราบปรามโครงสร้างการถือครองที่ใช้เลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดินของไทยเมื่อไม่นานมานี้ มีรายงานว่าทำให้ผู้ซื้อต่างชาติบางรายชะลอการตัดสินใจ ตามรายงานของ Bangkok Post ในกลุ่มตลาดวิลล่า นี่เป็นข้อเตือนใจที่มีประโยชน์ว่า การถือครองคอนโด — ที่ตรงไปตรงมา เป็นฟรีโฮลด์ อยู่ในระบบโควตา — ยังคงเป็นเส้นทางที่ชัดเจนและคาดการณ์ได้มากกว่าสำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ รวมถึงการโอนคอนโดด้วย

สำหรับผู้ซื้อที่อยากทราบรายละเอียดค่าใช้จ่ายในวันโอน คู่มือ ค่าธรรมเนียมโอนคอนโดในไทยปี 2026 ของเราสรุปต้นทุนจริงที่เกี่ยวข้องไว้ครบถ้วน

ผลกระทบต่อภูมิภาค: ทำไมกัมพูชาและเวียดนามเผชิญความเสี่ยงต่างออกไป

การชะลอตัวของจีนไม่ได้ส่งผลดีต่อทุกตลาดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้เท่ากันหมด นักวิเคราะห์ชี้ว่า <cite index="6-0">ตลาดเกิดใหม่อย่างกัมพูชาและไทยมีความเสี่ยงเฉพาะตัว จากการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทและหนี้ภาคอสังหาฯ ที่คุกคามเสถียรภาพ</cite> ในพื้นที่ที่เงินทุนของดีเวลลอปเปอร์จีนฝังตัวอยู่โดยตรงในโครงการท้องถิ่น ความเสี่ยงของไทยมีขนาดเล็กกว่าและกระจายตัวมากกว่ากัมพูชา แต่ก็ตอกย้ำว่าการตรวจสอบสถานะการเงินของผู้พัฒนาโครงการสำคัญยิ่งกว่ารอบก่อนๆ

นี่จึงเป็นเหตุผลที่โครงการซึ่งมีความมั่นคงและประวัติที่พิสูจน์ได้มีมูลค่าพรีเมียมในสภาวะปัจจุบัน โครงการอย่าง Great Investment or lifestyle ECO project หรือ คอนโดหรูริมทะเลเปิดใหม่ ได้เปรียบจากการมีประวัติที่ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้จริง แทนที่จะพึ่งพาแค่คำโฆษณาช่วงพรีเซล

ความหมายสำหรับผู้ที่กำลังเทียบตลาด

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังชั่งใจระหว่างตลาดจีนที่แช่แข็ง คอนโดพัทยาของไทย หรือทางเลือกอื่นในภูมิภาค สมการเชิงปฏิบัติมีดังนี้:

1. จีน: เงินทุนส่วนใหญ่ติดกับดัก — ราคาลดลง สภาพคล่องอ่อนแอ และยังไม่เห็นจุดต่ำสุดชัดเจนตามคาดการณ์ปัจจุบัน
2. ไทย (พัทยา): ดีมานด์ต่างชาติที่ยังคึกคัก นำโดยผู้ซื้อชาวจีน พร้อมระบบถือครองคอนโดฟรีโฮลด์ที่ใช้งานได้จริง และราคาเริ่มต้นที่เข้าถึงง่ายเมื่อเทียบกัน
3. ตลาดเพื่อนบ้านในภูมิภาค (กัมพูชา บางส่วนของเวียดนาม): มีความเสี่ยงสูงกว่าจากปัญหาของดีเวลลอปเปอร์จีน หมายความว่าต้องตรวจสอบให้รอบคอบมากขึ้นก่อนลงทุน

ข้อสรุปเชิงปฏิบัติไม่ได้หมายความว่าไทยปราศจากความเสี่ยง — แต่หมายความว่าตลาดคอนโดพัทยาเป็นทางเลือกที่ใช้งานได้จริงและมีสภาพคล่อง ในช่วงเวลาที่เงินทุนจีนก้อนใหญ่กำลังมองหาสิ่งนี้อยู่พอดี หากการขอสินเชื่อเป็นส่วนหนึ่งของแผนของคุณ ควรตรวจสอบ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อคอนโดต่างชาติในไทย ก่อนเปรียบเทียบตัวเลขสุดท้ายกับตลาดอื่น

สรุปส่งท้าย

วิกฤตอสังหาฯ ของจีนไม่ใช่แค่การชะลอตัวระยะสั้น — ตอนนี้ต้องนับเป็นปี ไม่ใช่ไตรมาส และนักวิเคราะห์คาดว่าจะยังอ่อนแรงต่อเนื่องไปจนถึงปี 2026 สิ่งนี้ทำให้คอนโดไทย โดยเฉพาะในพัทยา กลายเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางหลักของผู้ซื้อชาวจีนที่กำลังมองหาตลาดที่มีกฎการถือครองชัดเจนและสภาพคล่องที่ใช้งานได้จริง ใครก็ตามที่กำลังประเมินไทยในฐานะจุดหมายการลงทุน ควรมองกระแสผู้ซื้อจีนนี้เป็นสัญญาณของความเชื่อมั่นในสินทรัพย์ประเภทนี้ พร้อมกันนั้นก็ยังต้องตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการและตัวอาคารอย่างละเอียดเช่นเดียวกับการซื้ออสังหาฯ ข้ามพรมแดนที่จริงจังทุกครั้ง

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

มาตรการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลก กำลังผลักดันนักลงทุนให้หันมาสนใจประเทศไทย

มาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติในแคนาดาจะมีผลถึงปี 2027 ส่วนออสเตรเลียถึงปี 2029 ขณะที่สเปนกำลังพิจารณาเก็บภาษี 100% จากผู้ซื้อนอกกลุ่มสหภาพยุโรป เมื่อตลาดตะวันตกเริ่มปิดประตูรับนักลงทุนต่างชาติ กฎการถือครองคอนโดที่เปิดกว้างของไทยจึงกำลังดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง

world-market

ราคาบ้านทั่วโลกชะลอตัว 2025-2026: ความหมายต่อผู้ซื้อที่จับตามองไทย

ราคาบ้านจริงทั่วโลกลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สี่ โดยแคนาดาและจีนร่วงหนัก ขณะที่สหรัฐฯ ประคองตัวอยู่ได้แบบเฉียดฉิว นี่คือเหตุผลที่ภาวะซบเซานี้กำลังค่อยๆ ดึงความสนใจของผู้ซื้อมาสู่ประเทศไทย