world-market

มาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติในออสเตรเลียขยายถึงปี 2029 — ผู้ซื้อจะไปทางไหนต่อ

25/7/2569

รัฐบาลแคนเบอร์ราขยายมาตรการห้ามชาวต่างชาติซื้อบ้านมือสองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2029 ปิดกั้นผู้ซื้อต่างชาติจากตลาดบ้านมือสองไปอีกกว่าสองปี สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เคยมีซิดนีย์หรือเมลเบิร์นอยู่ในลิสต์ ประตูบานนี้ยิ่งเปิดยากขึ้นไปอีก — และตลาดที่เป็นมิตรกับกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์อย่างคอนโดในประเทศไทยก็เริ่มถูกพูดถึงมากขึ้นในบทสนทนานี้

สร้างโดย AI ตรวจสอบโดยทีมบรรณาธิการ

ออสเตรเลียได้ขยายมาตรการชั่วคราวที่ห้ามชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง (established dwellings) ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2029 สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่เคยจับตามองบ้านหรืออพาร์ตเมนต์มือสองในซิดนีย์หรือเมลเบิร์น เส้นทางสู่การเข้าตลาดนี้ยืดยาวออกไปอีกมาก — และนั่นกำลังผลักดันความสนใจไปยังทางเลือกที่เป็นมิตรกับกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ เช่น ภาคคอนโดมิเนียมของประเทศไทย

เหตุใดออสเตรเลียจึงขยายมาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติถึงปี 2029

มาตรการนี้ไม่เคยถูกออกแบบให้เป็นการถาวรตั้งแต่แรก <cite index="1-1">มาตรการนี้เริ่มบังคับใช้เป็นเวลา 2 ปี นับจากวันที่ 1 เมษายน 2025</cite> แต่ในงบประมาณของรัฐบาลกลางฉบับล่าสุด แคนเบอร์ราเลือกที่จะเดินหน้าต่อแทนที่จะปล่อยให้มาตรการหมดอายุ

<cite index="1-2">ในงบประมาณปี 2026-27 รัฐบาลประกาศว่าจะขยายมาตรการชั่วคราวที่ห้ามชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยมือสองออกไปอีก 2 ปี 3 เดือน จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2029</cite> การขยายเวลานี้หมายความว่า <cite index="1-1">จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2029 บุคคลต่างชาติ รวมถึงผู้พำนักชั่วคราวและบริษัทที่ต่างชาติเป็นเจ้าของ จะไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยมือสองในออสเตรเลียได้ เว้นแต่จะเข้าข่ายข้อยกเว้น</cite>

เจตนารมณ์ของนโยบายนี้สอดคล้องกันมาตั้งแต่มีการเสนอครั้งแรก <cite index="3-1">รัฐบาลอัลบานีสได้กำหนดกรอบนโยบายนี้ในฐานะการห้ามชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยมือสองตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2025 ถึง 31 มีนาคม 2027 เพื่อให้ชาวออสเตรเลียสามารถซื้อบ้านที่มิเช่นนั้นแล้วจะถูกชาวต่างชาติซื้อไปแทน</cite> การขยายเวลาไปถึงปี 2029 เป็นเพียงการคงตรรกะนี้ไว้ต่อไปอีกนานขึ้นเท่านั้น

ข้อยกเว้นที่ยังคงมีอยู่

ไม่ใช่นักลงทุนต่างชาติทุกคนที่จะถูกปิดกั้นโดยสิ้นเชิง <cite index="1-2">ข้อยกเว้นที่จำกัดไว้ ได้แก่ การลงทุนที่ช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ หรือสนับสนุนความพร้อมของอุปทานที่อยู่อาศัย และข้อยกเว้นเดิมอื่นๆ ก็ยังคงมีผลบังคับใช้ เช่น การซื้อโดยพลเมืองนิวซีแลนด์</cite> ในทางปฏิบัติ นั่นหมายถึงเงินทุนต่างชาติจะถูกชี้นำไปสู่โครงการก่อสร้างใหม่และโครงการ Build to Rent มากกว่าบ้านมือสองที่ผู้ซื้อรายย่อยส่วนใหญ่ต้องการจริงๆ

เบื้องหลัง: ราคาบ้านในออสเตรเลียยังคงพุ่งขึ้นต่อเนื่อง

ข้อขัดแย้งในตัวเองของนโยบายนี้คือ การปิดกั้นผู้ซื้อต่างชาติไม่ได้ช่วยให้ตลาดที่ต้องการปกป้องเย็นตัวลงเลย ตัวเลขที่อยู่อาศัยในซิดนีย์บอกเล่าเรื่องนี้ได้ชัดเจน โดยราคาบ้านมัธยฐานอยู่ในช่วงประมาณ 1.76 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย ไปจนถึงมากกว่า 2 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย ขึ้นอยู่กับแหล่งข้อมูลและไตรมาสที่ติดตามตลอดปลายปี 2025 ถึงต้นปี 2026 พร้อมกับกระแสข่าวที่กลับมาพูดถึงราคาบ้านมัธยฐานของเมืองที่กำลังใกล้แตะ 2 ล้านดอลลาร์ออสเตรเลีย สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่เผชิญมาตรการห้ามซื้อระยะยาวอยู่แล้ว แนวโน้มราคาแบบนี้ยิ่งตอกย้ำความน่าสนใจของตลาดที่ยังคงเข้าถึงได้ง่าย

เหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญเกินขอบเขตออสเตรเลีย

ออสเตรเลียไม่ได้ดำเนินการเพียงลำพัง แคนาดามีข้อจำกัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติที่มีผลถึงปี 2027 และมีแรงกดดันทางการเมืองในลักษณะคล้ายกันในนิวซีแลนด์ บางส่วนของยุโรป และรัฐต่างๆ ในแคนาดาที่เพิ่มค่าธรรมเนียมพิเศษซ้อนขึ้นไปอีก รูปแบบที่เห็นได้ชัดคือ รัฐบาลในตลาดที่อยู่อาศัยตะวันตกที่มีความต้องการสูง ใช้มาตรการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติเป็นวาล์วระบายแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยในประเทศ โดยเลือกที่จะขยายกรอบเวลาออกไปแทนที่จะยกเลิก

สำหรับนักลงทุนทั่วโลก นั่นหมายความว่าตลาดที่อยู่อาศัยแบบฟรีโฮลด์ในประเทศที่ใช้ภาษาอังกฤษและเปิดกว้างอย่างเต็มที่เหลืออยู่น้อยลง สิ่งนี้กำลังผลักดันให้เงินทุนจำนวนมากขึ้นมุ่งหน้าสู่เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทย — ด้วยกรอบกฎหมายที่ชัดเจนสำหรับการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติ — ก็เป็นหนึ่งในผู้ได้รับประโยชน์โดยตรงจากการค้นหานี้

เส้นทางคอนโดฟรีโฮลด์ของไทยที่แตกต่างออกไป

ต่างจากมาตรการห้ามซื้อบ้านมือสองแบบเด็ดขาดของออสเตรเลีย ประเทศไทยไม่เคยห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เพียงแต่กำหนดเพดานสัดส่วนความเป็นเจ้าของในอาคารแต่ละหลังเท่านั้น ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด <cite index="4-0">ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้โดยสมบูรณ์ ตราบใดที่พื้นที่ขายรวมที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของในอาคารนั้นไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด</cite>

โครงสร้างนี้มอบสิ่งที่กฎเกณฑ์ปัจจุบันของออสเตรเลียให้ไม่ได้ นั่นคือความสามารถในการซื้อห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้ว — ไม่ว่าจะเป็นห้องใหม่หรือมือสอง — ในชื่อของตนเองได้ทันที โดยไม่ต้องรอคิวการทบทวนนโยบายใดๆ สำหรับผู้ซื้อที่เจอตึกที่โควตาต่างชาติเต็มแล้ว ก็ยังมีทางออกที่ใช้งานได้จริง ตามที่กล่าวถึงในบทความแนะนำของเราเรื่อง จะทำอย่างไรเมื่อโควตาต่างชาติของคอนโดพัทยาเต็มแล้ว

พัทยาเข้ามามีบทบาทอย่างไรในการเปรียบเทียบนี้

พัทยาไม่ได้แข่งขันกับซิดนีย์ในเรื่องราคามัธยฐาน — และนั่นคือประเด็นสำคัญสำหรับนักลงทุนที่ถูกผลักออกมาจากมาตรการห้ามของออสเตรเลีย ต้นทุนในการเข้าซื้อเป็นเพียงเสี้ยวหนึ่งของการซื้อบ้านในออสเตรเลีย กรรมสิทธิ์เป็นแบบฟรีโฮลด์ภายในโควตาที่กำหนด และตลาดก็มีพลวัตด้านอุปสงค์-อุปทานของตัวเองที่ควรค่าแก่การทำความเข้าใจในบริบทของมันเอง

ผู้ซื้อที่มาจากตลาดที่ถูกจำกัดมักต้องการสองสิ่ง คือความชัดเจนทางกฎหมายและศักยภาพในการเติบโต ในด้านการเติบโต แรงส่งโดยรวมของฝั่งตะวันออก (Eastern Seaboard) — รวมถึงระยองที่อยู่ใกล้เคียง — ก็ควรค่าแก่การติดตามควบคู่ไปกับพัทยาเอง ตามที่ระบุไว้ในบทความของเราเรื่อง การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระยอง ในด้านกฎหมาย การเข้าใจว่ากฎการโอนกรรมสิทธิ์และโควตาต่างชาติทำงานอย่างไรในทางปฏิบัติ สำคัญกว่าราคาที่เป็นตัวเลขเด่นๆ เพียงอย่างเดียว

เปรียบเทียบโดยสรุป

• ออสเตรเลีย (ที่อยู่อาศัยมือสอง): ห้ามชาวต่างชาติซื้อสำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่จนถึง 30 มิถุนายน 2029 มีข้อยกเว้นแคบๆ สำหรับโครงการที่เพิ่มอุปทาน
• แคนาดา: ข้อจำกัดผู้ซื้อต่างชาติขยายไปจนถึงปี 2027
• ประเทศไทย (คอนโดมิเนียม): ไม่มีการห้ามแบบเด็ดขาด อนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์ได้สูงสุด 49% ของโควตาต่างชาติต่ออาคาร

สิ่งที่เงินทุนที่ถูกผลักออกมากำลังมองหาในตอนนี้

นักลงทุนที่ถูกดันราคาให้สูงเกินเอื้อม — หรือถูกตัดออกจากตลาดโดยตรง — ในตลาดบ้านมือสองของออสเตรเลียและแคนาดา ไม่ได้ละทิ้งอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ประเภทหนึ่ง พวกเขาเพียงแค่เปลี่ยนทิศทางเงินทุนเท่านั้น จุดร่วมที่พบในจุดหมายที่เงินทุนนั้นไปลงตัว ได้แก่

1. สิทธิการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติที่ชัดเจนไม่คลุมเครือ (ฟรีโฮลด์เมื่อเป็นไปได้)
2. ราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่าเมืองหลักในตะวันตกอย่างมาก
3. ศักยภาพผลตอบแทนค่าเช่าที่เชื่อมโยงกับการท่องเที่ยวหรือความต้องการของชาวต่างชาติที่พำนักอาศัย มากกว่าการเก็งกำไรจากส่วนต่างราคาล้วนๆ
4. กระบวนการทำธุรกรรมที่ตรงไปตรงมาและรวดเร็ว ปราศจากความไม่แน่นอนด้านนโยบายในระยะยาว

ภาคคอนโดมิเนียมของไทยตอบโจทย์เหล่านี้ได้เกือบทั้งหมด ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งที่อธิบายว่าเหตุใดความสนใจจากผู้ซื้อต่างชาติ — ไม่ใช่แค่ชาวออสเตรเลีย แต่รวมถึงกลุ่มสัญชาติที่หลากหลายมากขึ้นที่กำลังทบทวนทางเลือกของตน — จึงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อสรุปเชิงปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อ

การขยายมาตรการของออสเตรเลียไปถึงปี 2029 ไม่ใช่แค่การเลื่อนเวลาชั่วคราว แต่เป็นพันธสัญญาระยะยาวที่ผู้ซื้อต้องวางแผนรับมือ ไม่ใช่แค่รอให้ผ่านไป สำหรับผู้ที่ยังตั้งใจจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียในที่สุด ข้อยกเว้นสำหรับโครงการที่เพิ่มอุปทานใหม่เป็นเส้นทางเดียวที่เข้าถึงได้ในระยะใกล้ สำหรับผู้ที่เปิดใจกระจายการลงทุน กรรมสิทธิ์คอนโดแบบฟรีโฮลด์ในตลาดอย่างพัทยามอบสิ่งที่ออสเตรเลียในปัจจุบันให้ไม่ได้ นั่นคือธุรกรรมที่คุณสามารถทำให้เสร็จสมบูรณ์ได้ในปีนี้ ไม่ใช่ต้องรอถึงปี 2030

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาตัวเลือกโครงการสร้างใหม่โดยตรง โครงการอย่าง Great Investment or lifestyle ECO project แสดงให้เห็นถึงจุดเริ่มต้นราคาที่ต่ำกว่าเมืองหลักในตะวันตกอย่างมาก ในขณะที่ new luxury property by the sea แสดงให้เห็นถึงระดับบนสุดของสิ่งที่กรรมสิทธิ์ฟรีโฮลด์สามารถเป็นได้ในตลาดนี้

บทสรุป

การขยายมาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติในออสเตรเลียไปถึงปี 2029 เป็นสัญญาณ ไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นโดดๆ มันยืนยันรูปแบบระยะยาวของตลาดที่อยู่อาศัยตะวันตกที่จำกัดการเข้าถึงของเงินทุนต่างชาติมากขึ้นเรื่อยๆ และเป็นเหตุผลที่มีความหมายว่าทำไมเงินทุนส่วนนั้นจึงเริ่มมองตลาดฟรีโฮลด์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อย่างจริงจังมากขึ้น แทนที่จะมองว่าเป็นเพียงตัวเลือกรอง

บทความที่เกี่ยวข้อง

world-market

แบนผู้ซื้อต่างชาติของแคนาดายาวถึงปี 2027 — เงินทุนก้อนนี้จะไหลไปที่ไหนต่อ

แคนาดาได้ขยายเวลาแบนการซื้อบ้านโดยชาวต่างชาติออกไปจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2027 เข้าร่วมกับออสเตรเลียที่จำกัดผู้ซื้อต่างชาติจากตลาดบ้านมือสองเช่นกัน สำหรับนักลงทุนต่างชาติ นี่คือการปิดประตูตลาดตะวันตกใหญ่ถึงสองแห่ง และระบบคอนโดฟรีโฮลด์ของไทยก็เป็นหนึ่งในไม่กี่ที่ที่ยังเปิดรับด้วยเงื่อนไขที่ชัดเจนตรงไปตรงมา

world-market

ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลก: ทำไมยอดขายบ้านในตะวันตกที่ชะลอตัวกำลังผลักดันเงินทุนสู่พัทยา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ หยุดนิ่งอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 30 ปี และราคาที่ดูไบพุ่งขึ้นสองหลัก ความแตกต่างของตลาดที่อยู่อาศัยโลกกำลังเปลี่ยนทิศทางเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพัทยากลายเป็นผู้รับประโยชน์รายสำคัญ

world-market

มาตรการจำกัดผู้ซื้อต่างชาติทั่วโลก กำลังผลักดันนักลงทุนให้หันมาสนใจประเทศไทย

มาตรการห้ามซื้อบ้านของชาวต่างชาติในแคนาดาจะมีผลถึงปี 2027 ส่วนออสเตรเลียถึงปี 2029 ขณะที่สเปนกำลังพิจารณาเก็บภาษี 100% จากผู้ซื้อนอกกลุ่มสหภาพยุโรป เมื่อตลาดตะวันตกเริ่มปิดประตูรับนักลงทุนต่างชาติ กฎการถือครองคอนโดที่เปิดกว้างของไทยจึงกำลังดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติกลุ่มใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง