thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда: передача прав на кондоминиумы, изменение иностранной квоты и место Паттайи

19.07.2026

По всей стране число сделок снижается, спрос со стороны китайских покупателей охлаждается, а российские покупатели выходят на первый план — что на самом деле говорят цифры о рынке кондоминиумов Таиланда и какое место в нём занимает Паттайя.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Рынок недвижимости Таиланда переживает управляемое замедление, а не обвал. Ожидается, что число передач прав на жилую недвижимость по стране в 2025 году снизится примерно на 7%, спрос со стороны китайских покупателей кондоминиумов резко ослаб, а провинция Чонбури — родной регион Паттайи — обогнала Бангкок по количеству сделок с иностранными покупателями кондо. Ставки по ипотеке немного снизились на фоне смягчения политики центробанка. Для покупателей это рынок, который вознаграждает терпение и правильный выбор локации, а не скорость принятия решений.

Рынок недвижимости Таиланда: объёмы передачи прав на кондо по стране снижаются

Основные цифры подтверждают, что речь идёт о широком, а не локальном спаде. По данным Центра информации о недвижимости (REIC), <cite index="5-0">в первом квартале 2025 года число передач прав на жилую недвижимость обвалилось на 10,52% в годовом исчислении до 65 276 единиц, а стоимость сделок снизилась на 13,02%.</cite>

По итогам всего года тенденция сохранилась. <cite index="4-0">Ожидается, что стоимость передач жилой недвижимости продолжит снижаться — на 10,9% с 2024 года до 873,4 млрд бат в 2025 году, и ещё на 0,8% до 866,2 млрд бат в 2026 году.</cite> Это следует за куда более сильным периодом — <cite index="4-1">после пикового значения 2022 года в 1,06 трлн бат, что было ростом на 12,8% по сравнению с</cite> предыдущим годом.

Общий объём передач подтверждает ту же картину. <cite index="6-0">Общее число передач прогнозируется на уровне 322 500 единиц, что на 7,3% меньше, чем в 2024 году, при общей стоимости сделок около 873 400 млн бат, что на 10,9% меньше в годовом исчислении</cite>, согласно данным REIC, на которые ссылается Global Property Guide.

Тенденции иностранной квоты: Китай отступает, Россия выходит вперёд

Иностранные покупатели по-прежнему занимают заметную долю рынка кондоминиумов, но структура спроса быстро меняется. По стране в целом <cite index="9-3">число передач прав иностранцам на кондо в Таиланде сократилось почти на 18% в первом квартале 2026 года на фоне ослабления спроса со стороны Китая, а российские покупатели вышли на второе место</cite>.

Данные REIC, лежащие в основе этой тенденции, показывают: <cite index="9-0">по стране в целом в первом квартале 2026 года зафиксировано 3214 сделок передачи кондо иностранцам, что на 17% меньше в годовом исчислении</cite>. Издание Bangkok Post, освещая то же замедление, отметило, что <cite index="9-1">спад был в основном вызван снижением спроса со стороны покупателей из Китая и Мьянмы, на которых суммарно приходилось около 60% всех сделок в Бангкоке и его окрестностях</cite>.

Важно для Восточного побережья то, что география спроса смещается от Бангкока. <cite index="9-4">Чонбури лидировал по числу единиц — 1167 сделок с кондоминиумами, или 36% всех сделок с иностранными покупателями</cite>, в то время как <cite index="9-4">Бангкок оставался крупнейшим рынком по стоимости сделок — 6,14 млрд бат, или 45,63% от общей стоимости передач кондо иностранцам</cite>. Немалую роль здесь играет спрос со стороны российских покупателей: <cite index="9-2">более резкий рост в стоимостном выражении по сравнению с числом единиц указывает на то, что россияне переходят к покупке более дорогой недвижимости, особенно на туристических рынках, таких как Пхукет и Паттайя</cite>, что вызвано устойчивым спросом на долгосрочное проживание с начала российско-украинского конфликта.

Заглядывая вперёд, некоторые аналитики ожидают дальнейшего ослабления перед стабилизацией. Более подробный разбор того, как складывается динамика иностранной квоты в разных регионах, можно найти в статье Новости рынка недвижимости Паттайи: спрос иностранных покупателей, новые проекты и инфраструктура, меняющая рынок.

Паттайя и Восточное побережье: цены на кондо под давлением, но устойчивы

Восточный экономический коридор (ВЭК), охватывающий Чонбури, Районг и Паттайю, не остался в стороне от общего спада — но его база иностранного спроса сейчас скорее стабилизирует ситуацию, чем служит драйвером роста.

По данным REIC о передачах прав: <cite index="7-1">в четвёртом квартале число передач жилой недвижимости составило 13 090 единиц на сумму 30,8 млрд бат, что на 2,1% меньше по числу сделок и на 7,8% меньше по стоимости, чем годом ранее. По итогам всего года передачи сократились на 4,4% до 45 958 единиц, а стоимость снизилась на 7,4% до 111 млрд бат.</cite>

Что касается цен, сегмент кондо в ВЭК уже второй квартал подряд демонстрирует снижение. <cite index="11-0,11-1">Цены на кондоминиумы в Восточном экономическом коридоре (ВЭК) снизились в первом квартале — второй квартал снижения подряд, — поскольку застройщики ускорили распродажу запасов на фоне слабой покупательной способности и высокого уровня непроданных объектов. По данным Центра информации о недвижимости (REIC), индекс цен на кондоминиумы в ВЭК составил 101,9 пункта в первом квартале, снизившись на 1% в годовом исчислении и на 0,3% по сравнению с предыдущим кварталом.</cite>

Тем не менее, «на земле» цены в самой Паттайе всё ещё демонстрируют устойчивость в верхнем ценовом сегменте. Обзоры рынка показывают среднюю цену кондо около 70 000 бат за квадратный метр, тогда как элитные объекты с видом на море, например в районе Вонгамат, стоят значительно дороже — по данным отчётов, элитные апартаменты у моря площадью 90-150 кв. м продаются в диапазоне 25-60 млн бат. Премиальный сегмент также показал рост цен: отдельные эксклюзивные объекты достигают отметки значительно выше 250 000 бат за квадратный метр.

Для покупателей, которые в этом сегменте выбирают качество, а не количество, такие проекты, как Новый элитный объект у моря и Умный островной курорт на материке, показывают, какие премиальные прибрежные объекты по-прежнему пользуются спросом даже на фоне общего снижения объёмов в ВЭК.

Ставки по ипотеке: небольшой попутный ветер для покупателей

Стоимость заимствований снизилась, что делает финансирование чуть дешевле как для тайцев, так и для иностранцев, имеющих на это право, по сравнению с прошлым годом. Комитет по монетарной политике Банка Таиланда <cite index="10-0">проголосовал за снижение ключевой ставки на 0,25 процентного пункта на этом заседании</cite> в рамках решения, принятого в декабре 2025 года, — часть более длительного цикла смягчения политики. <cite index="9-0">За последний год центробанк снижал ключевую ставку пять раз, в сумме на 125 базисных пунктов</cite>, стремясь поддержать вялую экономику, которая сталкивается с американскими тарифами, высоким уровнем долга домохозяйств и сильным батом.

На практике типичные условия по ипотеке отражают эту ситуацию: <cite index="3-2">процентные ставки по жилищным кредитам в Таиланде сейчас составляют 2,9-3,3% годовых для кредитов с фиксированной ставкой</cite>, согласно анализу Global Property Guide. Ожидания по росту экономики остаются скромными: <cite index="10-0">экономика Таиланда, по прогнозам, вырастет на 2,2%, 1,5% и 2,3% в 2025, 2026 и 2027 годах соответственно</cite> — эта картина скорее говорит в пользу продолжения поддерживающей политики, чем резкого повышения ставок.

Регуляторные новости: дискуссия об иностранной квоте продолжается

Квота на иностранное владение в размере 49% на проект кондоминиума остаётся законом, но активно обсуждается политиками с обеих сторон. Одни чиновники предлагают её ужесточить, тогда как лобби застройщиков настаивает на обратном: <cite index="8-1">квота в 49% для кондо остаётся неизменной, несмотря на предложения повысить её до 75%</cite>. Отдельно в других источниках отмечается, что <cite index="8-0">квота иностранного владения в 49% продолжает действовать, но активно обсуждается её снижение до 30-39%</cite>, с заявленной целью защитить тайских покупателей от роста цен, вызванного иностранным спросом.

Правила защиты покупателей также получили развитие. <cite index="8-1">Новые правила OCPB защищают покупателей кондо на этапе строительства от конфискации депозита (действуют с января 2025 года)</cite> — существенная гарантия для тех, кто покупает недвижимость до завершения строительства, что по-прежнему широко распространено на Восточном побережье.

• Статус квоты: по-прежнему 49% фрихолда для иностранцев на проект, на практике без изменений
• Защита депозита: с января 2025 года правила OCPB защищают покупателей на этапе строительства
• Владение землёй: иностранцы всё ещё не могут владеть землёй напрямую — только квартирами и строениями
• Политическое направление: существуют предложения в обе стороны (ужесточение и смягчение), поэтому окончательного решения пока нет

Всем, кто покупает недвижимость до завершения строительства, стоит учитывать эту регуляторную неопределённость при составлении условий договора и графика платежей.

Что замедление рынка недвижимости Таиланда значит для покупателей

Охлаждение рынка в масштабах страны в сочетании с устойчивым спросом на побережье создаёт особое окно возможностей. Застройщики, столкнувшиеся с более слабыми продажами по всей стране, охотнее идут на уступки по цене и условиям оплаты — особенно в ВЭК, где накопился запас непроданных объектов. При этом структурные драйверы спроса — российские покупатели, приезжающие на длительный срок, релоканты, ищущие определённый образ жизни, и пенсионеры — по-прежнему поддерживают именно премиальный и среднеценовой сегменты кондо в Паттайе.

1. Ожидайте больше пространства для торга по цене и условиям оплаты на фоне более слабых объёмов передач по стране.
2. Отдавайте предпочтение готовым или почти готовым объектам в сильных локациях, а не спекулятивным проектам на этапе котлована, учитывая высокий уровень непроданных запасов в ВЭК.
3. Следите за дискуссией об иностранной квоте, прежде чем вкладываться в проект, близкий к пределу 49%, — ликвидность при перепродаже может измениться в любую сторону.
4. Пользуйтесь текущими более низкими ставками по ипотеке там, где доступно финансирование, поскольку цикл снижения ключевой ставки может продолжаться не бесконечно.

Более широкий взгляд на то, как это вписывается в глобальные тенденции рынка жилья, можно найти в статье Замедление роста цен на жильё в мире 2025-2026: что это значит для покупателей, присматривающихся к Таиланду. А если вы рассматриваете конкретно объекты на Восточном побережье, листинги Отличная инвестиция или проект для жизни ECO дают полезный ориентир по ценам среднего сегмента в текущих условиях.

Похожие статьи

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе

Число сделок с недвижимостью по всему Таиланду резко снижается, но спрос иностранцев на кондо держится стабильно, а Паттайя продолжает опережать рынок. Вот что на самом деле говорят данные накануне 2026 года.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондоминиумы, давление на иностранные квоты и цены в Паттайе

В 2025 году объём передачи кондоминиумов иностранцам держался стабильно, а квоты в Пхукете и Паттайе оказались заполнены. Разбираем, что данные REIC, динамика цен и ставки по кредитам означают для покупателей, присматривающихся к Восточному побережью.