thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондоминиумы, давление на иностранные квоты и цены в Паттайе

18.07.2026

В 2025 году объём передачи кондоминиумов иностранцам держался стабильно, а квоты в Пхукете и Паттайе оказались заполнены. Разбираем, что данные REIC, динамика цен и ставки по кредитам означают для покупателей, присматривающихся к Восточному побережью.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Рынок кондоминиумов Таиланда завершил 2025 год в странной, но привлекательной для инвестиций позиции: количество передач иностранцам немного выросло, при этом общая стоимость сделок снизилась, квоты в самых популярных прибрежных городах страны оказались заполнены, а регуляторы начали открыто обсуждать, соответствует ли лимит владения в 49% нынешнему спросу. Для тех, кто следит за рынком недвижимости Таиланда, практический вывод таков: войти в Паттайю и на Восточное побережье на начальном ценовом уровне становится сложнее, зато на среднем и премиальном уровне покупка обосновывается легче — там ещё есть свободные квоты, а рост цен сохраняется.

Рынок недвижимости Таиланда: показатели передачи кондо в 2025 году

Самую точную картину спроса даёт Информационный центр недвижимости (REIC) — официальный орган статистики по недвижимости Таиланда при Государственном жилищном банке (Government Housing Bank).

По данным REIC, <cite index="1-1">иностранцы оформили передачу 14 899 единиц кондоминиумов в 2025 году — рост на 2,2% по сравнению с 2024 годом. Общая стоимость сделок составила 60,92 млрд бат (1,89 млрд долларов США), что на 10,7% ниже год к году, поскольку покупатели переориентировались на более доступное жильё. Средняя сумма покупки кондо иностранцем составила 4,1 млн бат (127 100 долларов США) за юнит площадью 41 кв. м.</cite>

Это сочетание — больше сделок при меньшем среднем чеке — говорит само за себя: покупатели по-прежнему приходят на рынок, но стали заметно рациональнее в вопросе цены за квадратный метр.

Кто на самом деле покупает

Структура покупателей по национальности заметно изменилась за последние несколько лет. <cite index="1-1">Крупнейшую группу по-прежнему составляют покупатели из Китая — 33% сделок, далее идут Мьянма (13%), Россия (8%) и Тайвань, а на граждан США пришлось около 537 юнитов.</cite>

В целом по стране <cite index="6-1">иностранные покупатели оформили 14 899 передач единиц кондоминиумов в 2025 году, рост на 2,2% за год, на сумму 60,92 млрд бат, что составляет 14,7% от всех передач кондо по количеству юнитов и 25% — по стоимости сделок.</cite> В денежном выражении доля иностранцев заметно превышает их долю по количеству сделок, что отражает сохраняющийся интерес к более дорогим и качественным объектам, даже несмотря на снижение среднего чека.

Динамика иностранных квот — вот в чём сейчас главная интрига

Закон о кондоминиумах Таиланда ограничивает владение иностранцами на праве собственности 49% продаваемой площади в любом зарегистрированном проекте — норма, которая не менялась с момента введения. <cite index="2-2,2-3">По действующему законодательству иностранцы могут владеть до 49% общей площади в рамках одного проекта кондоминиума. Эта квота действует с 1979 года и не менялась уже 47 лет.</cite>

Сейчас на регуляторов оказывается давление с целью пересмотреть это правило. <cite index="3-1">Число разрешений на выделение земельных участков по стране сократилось на 19,7% в первом квартале года — это самое сильное падение за девять кварталов, поскольку застройщики скорректировали планы после нескольких кварталов подряд снижения передач малоэтажных домов, сообщает REIC.</cite> Ещё важнее для покупателей на побережье то, что <cite index="3-1,3-2">REIC отметил: квоты на иностранное владение кондо во многих популярных у иностранцев направлениях, таких как Пхукет и Паттайя, полностью заполнены в ряде проектов, что побудило REIC заявить, что определённые локации не привлекают внутренних покупателей и что государству следует увеличить квоты на иностранное владение в этих районах для стимулирования экономики.</cite>

Данные по городам подчёркивают, почему это важно. <cite index="2-2">Иностранные покупатели обеспечили 26% сделок по кондо в Бангкоке в 2025 году, а на Пхукете этот показатель превысил 40%.</cite> Паттайя находится в той же категории, что и Пхукет, а значит, удачно расположенные новые проекты на Восточном побережье могут распродать свою иностранную квоту очень быстро — эту динамику уже видно на примере громких распродаж, о которых мы писали в материале о рекордной распродаже PTY Residence в Паттайе.

Для покупателей практический вывод касается тайминга: проверка оставшейся квоты перед внесением резервационного платежа теперь обязательный шаг, а не формальность.

Динамика цен в Паттайе и на Восточном побережье

Данные по ценам из разных источников рисуют картину рынка, который скорее взрослеет, чем переживает бум — солидный рост в верхнем сегменте и более плоская динамика в начальном.

• Кондо начального и среднего уровня в Паттайе торгуются в районе 70 000 бат за кв. м в 2025 году, по данным местных аналитических сервисов.
• Люксовые кондо с видом на море и в престижных локациях Паттайи в среднем стоят 160 000–250 000 бат за кв. м, а эксклюзивные объекты достигают 300 000+ бат за кв. м.
• По стране объём сделок с иностранными покупателями достиг 60,9 млрд бат, при этом иностранцы составили 14,7% всех продаж кондо по количеству сделок.

Это разделение важно для стратегии: бюджетное жильё доступнее, но дорожает медленно, тогда как премиальные объекты у берега моря и с видом на море одновременно более дефицитны в рамках квоты и показывают наиболее заметный рост цен. Проекты вроде нового элитного объекта у моря как раз относятся к этой категории с более высоким потенциалом роста.

Ставки по ипотеке и условия финансирования

Финансирование остаётся наименее дружелюбной к иностранцам частью рынка недвижимости Таиланда, и ставки в 2025 году держались на повышенном уровне.

Стандартные тайские ипотечные ориентиры — MLR и MRR, которые указывает большинство банков, — по состоянию на август 2025 года составляют примерно 6,5–7%, и маловероятно, что какой-либо тайский банк предложит иностранному заявителю ставку ниже этого уровня. Промо-продукты по ипотеке от крупных банков для местных клиентов рекламируют эффективные ставки в диапазоне 4,2–5,1%, но они обычно рассчитаны на граждан Таиланда с местным доходом, и иностранным покупателям получить доступ к ним сложнее без тайского созаёмщика или поручителя.

На практике это означает, что большинство иностранных покупателей в Паттайе и на Восточном побережье по-прежнему рассчитываются наличными или через рассрочку от застройщика, а не через местную ипотеку — это делает рынок менее закредитованным и, можно сказать, менее уязвимым к процентным шокам, чем сопоставимые западные рынки. Этот контраст подробнее разобран в нашем материале о замедлении рынка жилья в США, подталкивающем покупателей к Паттайе.

Изменения в регулировании, за которыми стоит следить покупателям

Два регуляторных сдвига особенно важны для тех, кто планирует покупку в 2026 году.

1. Защита покупателей на этапе строительства. Новые правила OCPB, вступившие в силу с 31 января 2025 года, стандартизировали резервационный договор на тайском языке и запретили несправедливые условия — прямой ответ на споры вокруг удержания депозитов по объектам на этапе строительства.
2. Борьба с номинальными структурами владения. Контроль за незаконными номинальными схемами и владением через тайские компании резко усилился в течение 2025–2026 годов: между ведомствами теперь обмениваются данными, а несоответствующие требованиям структуры рискуют принудительной продажей.

Ни одно из этих изменений не смягчает саму квоту в 49%, но оба ужесточают правовую среду вокруг того, как иностранцы фактически владеют недвижимостью, — делая аренду (leasehold) и соответствующее квоте владение на праве собственности (freehold) более очевидно безопасными путями.

Что это значит для покупателей в Паттайе в 2026 году

В совокупности данные говорят о рынке, который вознаграждает терпение и внимательность к квотам, а не скорость. Аналитики REIC прогнозируют рост числа передач на 13,1% квартал к кварталу в четвёртом квартале 2025 года — примерно до 95 484 единиц по стране, что говорит о продолжающемся росте спроса даже на фоне охлаждения общей стоимости сделок.

Для Паттайи и более широкого Восточного побережья в частности:

• Именно наличие квоты в уже сложившихся, популярных зданиях является ограничивающим фактором, а не цена — проверяйте доступность квоты до внесения депозита.
• Премиальные объекты с видом на море дорожают быстрее, чем предложение начального уровня, что вознаграждает покупателей, готовых немного увеличить бюджет ради лучшей локации.
• Покупки за наличные и через финансирование от застройщика остаются нормой, учитывая повышенные местные ипотечные ставки.

Проекты, выстроенные с учётом этой динамики квот и локаций, — включая эко-проект для инвестиций или жизни и умный островной курорт на материке — показывают, как застройщики структурируют новые запуски, чтобы сохранить привлекательность объектов в рамках иностранной квоты, не нарушая лимит в 49%.

Итог

Рынок недвижимости Таиланда не столько охлаждается, сколько концентрируется: меньше, но более информированных иностранных покупателей охотятся за соответствующими квоте объектами в меньшем числе более удачно расположенных зданий. Полностью заполненные квоты в популярных проектах Паттайи — симптом реального спроса, а не переизбытка предложения. Для серьёзных покупателей стратегия на 2026 год проста: заранее подтверждайте наличие квоты, отдавайте приоритет объектам с видом на море и в центральных локациях, где сосредоточен рост цен, и планируйте финансирование, исходя из наличных средств или условий застройщика, а не тайской ипотеки.

Похожие статьи

thailand-market

Анализ рынка недвижимости Таиланда: передача кондоминиумов, цены и правила на 2026 год

Рынок кондоминиумов Таиланда четвёртый год подряд демонстрирует охлаждение по стране в целом, но спрос иностранцев, развитие инфраструктуры EEC и устойчивость Восточного побережья рисуют совсем иную картину для покупателей в Паттайе.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе

Число сделок с недвижимостью по всему Таиланду резко снижается, но спрос иностранцев на кондо держится стабильно, а Паттайя продолжает опережать рынок. Вот что на самом деле говорят данные накануне 2026 года.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача кондоминиумов, цены и правила

В 2025 году число передач кондоминиумов по стране снизилось, при этом доля иностранных покупателей выросла, а Восточное побережье в районе Паттайи продолжало опережать рынок благодаря инвестициям в рамках EEC. Разбираемся, что эти цифры значат для тех, кто рассматривает покупку недвижимости в Таиланде в 2026 году.