thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача кондоминиумов, цены и правила

15.07.2026

В 2025 году число передач кондоминиумов по стране снизилось, при этом доля иностранных покупателей выросла, а Восточное побережье в районе Паттайи продолжало опережать рынок благодаря инвестициям в рамках EEC. Разбираемся, что эти цифры значат для тех, кто рассматривает покупку недвижимости в Таиланде в 2026 году.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Рынок недвижимости Таиланда входит в 2026 год в состоянии «двух скоростей»: общее число сделок снижается, но спрос со стороны иностранцев и Восточное побережье держатся заметно лучше среднего по стране показателя. По прогнозам, в 2025 году число передач кондоминиумов по всей стране сократится примерно на 7,3%, однако доля иностранных покупателей выросла как по числу сделок, так и по их стоимости, а Паттайя и провинция Чонбури продолжают опережать рынок благодаря инвестициям в Восточный экономический коридор (EEC). Для покупателей этот разрыв важнее любого общего заголовочного показателя.

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: картина по стране

Слабым звеном остаётся внутренний спрос. По базовым прогнозам REIC (Real Estate Information Center), <cite index="6-1">общее число передач прав собственности ожидается на уровне 322 500 объектов, что на 7,3% меньше, чем в 2024 году, а общая стоимость сделок составит около 873,4 млрд бат — минус 10,9% в годовом выражении</cite>.

Это снижение носит общий, а не связанный только с иностранцами характер. <cite index="6-2">Спрос со стороны иностранных покупателей оказал сравнительно более устойчивую поддержку рынку кондоминиумов в количественном выражении, но стоимость сделок сократилась резко, что говорит о смещении интереса в сторону более компактного и доступного жилья</cite>.

Прогнозисты видят в 2026 году скорее продолжение текущей тенденции, чем резкий разворот:

• <cite index="6-3">В прогнозе JLL по жилому рынку Бангкока ожидается «умеренный рост» стоимости объектов в люксовом сегменте, при этом отмечается, что скидочные акции продолжают сдерживать рост</cite>.
• <cite index="6-3">CBRE ожидает, что 2026 год повторит «похожую динамику» последних лет, подчёркивая стратегию «качество важнее количества» в центре Бангкока</cite>.
• <cite index="6-3">Cushman & Wakefield отмечает, что внутренняя покупательная способность остаётся ограничивающим фактором и что рынок по-прежнему частично зависит от иностранного спроса</cite>, указывая на разнонаправленную, а не единую траекторию цен.

Объёмы передачи кондоминиумов: иностранцы наращивают долю, местные покупатели сокращают активность

Самый явный признак перебалансировки рынка — растущий разрыв между активностью иностранных и местных покупателей. За весь 2025 календарный год <cite index="0-0,0-1">на иностранных покупателей пришлось 14 899 передач кондоминиумов по стране — рост на 2,2% год к году, — при этом общая стоимость сделок снизилась на 10,7%, до 60,92 млрд бат</cite>.

Это значит, что иностранцы покупают больше объектов, но по более низкой средней цене — речь идёт о более компактном и доступном жилье, а не о «трофейных» покупках. При этом их доля на рынке в целом растёт:

• <cite index="7-1">По числу сделок доля иностранных покупателей составила 13,4% против 10,7% годом ранее</cite>.
• <cite index="7-1">По стоимости их доля выросла до 23,2% с 19,9%, что подчёркивает сохраняющуюся значимость иностранного спроса на рынке кондоминиумов Таиланда</cite>.
• Наиболее заметный импульс пришёлся на конец года: <cite index="0-0">в четвёртом квартале 2025 года иностранным покупателям было передано 3 888 кондоминиумов — рост на 9,3% год к году, с общей стоимостью сделок 16,83 млрд бат (+9,5%)</cite>.

Кто покупает?

Китай остаётся крупнейшим отдельным рынком покупателей, но его доминирование постепенно ослабевает, тогда как ряд менее крупных рынков ускоряется. <cite index="6-0">Анализ REIC по передачам кондоминиумов иностранным покупателям за январь–сентябрь 2025 года показывает, что иностранцы приобрели 11 011 объектов — практически без изменений год к году, — при этом общая стоимость сделок упала на 14,2%, до примерно 44,1 млрд бат</cite>.

Самые заметные изменения по темпам роста:

1. <cite index="7-2">Россия осталась выделяющимся рынком: 383 передачи (+33%) и общая стоимость сделок 1,665 млрд бат (+68,7%)</cite>.
2. <cite index="7-2">Индия показала наивысший темп роста среди топ-10 стран — 63 переданных объекта (+40,0%)</cite>.
3. Мьянма неожиданно вышла в лидеры роста — <cite index="8-0">покупатели из этой страны стали одной из самых быстрорастущих групп, войдя в тройку национальностей по числу передач кондоминиумов иностранцам</cite>, отчасти за счёт трансграничного перемещения капитала.
4. При этом <cite index="1-0">средняя стоимость сделки у покупателей из Китая составила 3,8 млн бат</cite> — сравнительно скромная сумма, отражающая смещение спроса в сторону меньших по площади объектов.

Для тех, кто присматривается к конкретным объектам, наша подборка квартир в Паттайе на продажу отражает ту же тенденцию — компактные, удачно расположенные объекты вместо крупных элитных планировок.

Правила квот для иностранцев: по-прежнему 49% — и это по-прежнему главное ограничение

Несмотря на разговоры о реформе, базовая структура собственности не изменилась. <cite index="4-2">Согласно Закону о кондоминиумах B.E. 2522 (1979 г.), иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиуме на правах полной собственности при условии, что общая площадь, принадлежащая иностранцам в здании, не превышает 49% от общей продаваемой площади</cite>. Это по-прежнему один из немногих способов получить настоящую собственность (freehold) для граждан других стран.

• <cite index="4-0">В каждом проекте кондоминиума установлен максимум в 49% для иностранных собственников. Как только квота исчерпана, иностранцы больше не могут покупать дополнительные объекты в собственность</cite> — оставшиеся квартиры доступны только по схеме долгосрочной аренды (leasehold).
• Разговоры о схеме аренды на 99 лет не затрагивают правило о собственности: <cite index="3-3">49-процентная квота на freehold-собственность для иностранцев в кондоминиумах отдельна и остаётся неизменной, а схема на 99 лет в основном коснётся leasehold-вариантов, таких как виллы и некоторые брендированные резиденции</cite>.

Владение землёй остаётся недоступным иностранцам вне зависимости от квоты. <cite index="9-0">Иностранцы могут владеть домами и постройками, но не землёй под ними</cite>, поэтому в сегменте вилл и домов преобладают схемы долгосрочной аренды. Подробнее о том, что это значит на практике, читайте в нашем гиде по покупке недвижимости в Таиланде иностранцем.

Паттайя и Восточное побережье: опережая средний показатель по стране

Пока рынок в центре Бангкока охлаждается, Паттайя и Чонбури продолжают привлекать новое предложение и спрос. <cite index="5-2">Инвесторов привлекает высокая доходность от аренды</cite>, а <cite index="5-3">приток иностранных покупателей стимулировал рост спроса на недвижимость, особенно на кондоминиумы, на что крупные застройщики ответили запуском новых проектов</cite>.

Масштаб нового предложения значителен. <cite index="10-1">CBRE зафиксировала запуск 10 новых проектов кондоминиумов общим объёмом более 3 300 юнитов только за первое полугодие 2025 года, и портфель новых проектов остаётся активным вплоть до 2026 года</cite>. Активность сосредоточена в конкретных районах: <cite index="10-1">Джомтьен и На Джомтьен — для среднего ценового сегмента, Центральная Паттайя — для высотных проектов, и Вонгамат — для премиальных башен на первой линии у моря</cite>.

Структурным драйвером этой устойчивости выступает EEC. <cite index="9-1">Этот национальный флагманский проект, преемник первоначальной программы развития Восточного побережья, привлекает более 50 млрд долларов инвестиций в провинции Чонбури, Районг и Чачоенгсао</cite>. Такой масштаб инфраструктурных и промышленных инвестиций поддерживает долгосрочный спрос на жильё вблизи Паттайи far beyond обычного туристического цикла.

Покупателям, изучающим этот регион, стоит внимательно сравнивать районы — наш обзор лучших районов Паттайи для покупки квартиры подробно описывает Вонгамат, Джомтьен, Наклуа и Пратумнак Хилл — те же зоны, где сейчас наблюдается наибольшая активность нового строительства.

Ипотечные ставки: финансирование дорожает для иностранных покупателей

Условия кредитования ужесточились, особенно для заёмщиков-неграждан Таиланда. <cite index="2-1">Ипотечные ставки для иностранных инвесторов продолжают расти и обычно составляют около 8%, а по кредитам на кондоминиумы могут доходить до 12%</cite>, что значительно выше ставок, доступных гражданам Таиланда.

Для сравнения, местные заёмщики по-прежнему получают заметно более низкие базовые ставки от крупных банков — например, Bangkok Bank рекламирует <cite index="2-2">эффективную процентную ставку в течение всего срока договора в диапазоне от 4,25% до 4,44% годовых</cite> по некоторым ипотечным продуктам, что подчёркивает, насколько велик разрыв между условиями для местных жителей и иностранцев.

Именно этот разрыв — одна из причин, по которой покупки за наличные остаются нормой среди иностранных покупателей в Паттайе, и почему условиям по показателю loan-to-value стоит уделять внимание заранее: <cite index="2-0">соотношение суммы кредита к стоимости залога (loan-to-value) для иностранцев, как правило, менее выгодно, чем для местных жителей</cite>, а значит, обычно требуется больший первоначальный взнос.

Регуляторный контроль: номинальные схемы владения под пристальным вниманием

Регуляторы сосредоточили внимание на незаконных номинальных схемах, используемых для обхода правил владения землёй, а не на самой квоте для кондоминиумов. Последние реформаторские усилия описываются как <cite index="9-2">меры, направленные на закрытие лазеек, облегчающих незаконные номинальные схемы, при одновременном уточнении и защите законных иностранных инвестиций в тайскую недвижимость</cite>.

Суды также высказались по поводу схем долгосрочной аренды. <cite index="3-1">Ранее некоторые застройщики предлагали 90-летнюю аренду, оформленную как 30-летний зарегистрированный договор плюс два заранее подписанных договора продления, однако недавние решения Верховного суда прояснили реальный правовой статус таких схем</cite>, поэтому крайне важно, чтобы любой договор аренды проверял независимый юрист, а не полагаться только на маркетинговые формулировки застройщика.

Для покупателей, использующих законные способы приобретения, квота в 49% для кондоминиумов и стандартная регистрация долгосрочной аренды остаются двумя легальными путями — подробнее об этом различии мы рассказываем в нашем гиде по долгосрочной аренде (leasehold) и полной собственности (freehold) в Таиланде.

Что это значит для покупателей в 2026 году

Если подытожить, для тех, кто оценивает рынок недвижимости Таиланда в этом году, выделяются три практических вывода:

1. Объёмы сделок по стране в целом невысоки, поэтому у покупателей больше пространства для переговоров в центральном сегменте Бангкока, чем в последние несколько лет.
2. Иностранный спрос демонстрирует большую устойчивость, чем внутренний, особенно со стороны России, Индии и Мьянмы — это стоит учитывать, если вы планируете момент перепродажи.
3. Паттайя и Восточное побережье получают структурную поддержку со стороны EEC, которой нет на большинстве других региональных рынков, что поддерживает доходность от аренды даже при сдержанном росте цен по стране в целом.

Перед принятием решения о покупке стоит проверить доступность квоты, стоимость финансирования и условия аренды — фундаментальные принципы рынка недвижимости Таиланда вознаграждают тех покупателей, кто тщательно готовится, а не гонится за громкими заголовками о росте.

Похожие статьи

thailand-market

Как Восточный экономический коридор меняет инвестиции в недвижимость Паттайи

Рынок кондоминиумов Таиланда в целом охлаждается, но Паттайя движется по иному пути благодаря Восточному экономическому коридору. Разбираемся, что данные по передаче прав собственности, снижение ставок и график развития инфраструктуры реально означают для тех, кто рассматривает инвестиции в недвижимость Паттайи в рамках Восточного экономического коридора.

thailand-market

Доходность аренды кондоминиумов в Паттайе для инвесторов: чего ждать в 2026 году

Доходность аренды кондоминиумов в Паттайе для инвесторов сейчас составляет примерно 5-10% годовых в зависимости от сегмента и локации, опережая Бангкок и большинство региональных конкурентов. Разбираемся, что стоит за этими цифрами и где на самом деле лучшая доходность.

thailand-market

Ипотечные ставки для иностранных покупателей кондо в Таиланде: что реально работает в 2026 году

Снижение процентных ставок в Таиланде постоянно на слуху, но иностранные покупатели редко получают кредиты по этим ставкам. Рассказываем, как на самом деле выглядит финансирование покупки кондо в Паттайе в 2026 году — какие банки кредитуют, при каком LTV, и почему наличные всё ещё побеждают в большинстве сделок.