thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача прав на кондо, цены и что нужно знать покупателям в Паттайе

16.07.2026

Число сделок с недвижимостью по всему Таиланду резко снижается, но спрос иностранцев на кондо держится стабильно, а Паттайя продолжает опережать рынок. Вот что на самом деле говорят данные накануне 2026 года.

Сгенерировано ИИ, проверено редакцией

Рынок жилой недвижимости Таиланда в целом слабеет, но картина неоднородна: общее число сделок падает, тогда как спрос иностранцев на кондоминиумы остаётся стабильным, а Паттайя продолжает расти. По всей стране число сделок с жильём за первые девять месяцев 2025 года снизилось на 9,3% в годовом выражении — до 227 106 объектов, при этом число сделок с кондо среди иностранных покупателей за тот же период осталось почти неизменным — 11 011 единиц, а цены в Паттайе выросли на 5-8% в год почти во всех сегментах. Для покупателей это рынок локальных «карманов роста», а не равномерный спад.

Рынок недвижимости Таиланда 2025-26: коррекция объёмов передачи прав на кондо

Главные цифры от Real Estate Information Center (REIC) подтверждают реальное замедление на общенациональном уровне. Это не разовый провал одного квартала — тренд продолжается после непростого 2023 года и переходит в прогнозы на 2026-й.

• Число сделок с жильём по стране упало до 227 106 единиц за первые девять месяцев 2025 года, снизившись на 9,3% год к году, а общая стоимость сделок сократилась на 12,4% — до 617 768 млн бат, согласно данным REIC, опубликованным Nation Thailand.
• Только в первом квартале 2025 года число сделок обвалилось на 10,52% год к году — до 65 276 единиц, а их стоимость упала на 13,02%.
• Прогноз REIC на весь год предполагает снижение числа сделок с жильём по стране на 7,3% по сравнению с 2024 годом — примерно до 322 500 единиц в 2025 году, с дальнейшим падением на 0,7% — до 320 200 единиц в 2026 году.
• KKP Research прогнозирует снижение числа сделок с недвижимостью по стране на 6% в 2025 году — вдобавок к уже зафиксированному падению на 15% в 2023 году.

Общие причины этих цифр — слабая покупательная способность местных жителей, ужесточение банковского кредитования и переизбыток предложения в среднем сегменте, а не обвал спроса в верхнем ценовом сегменте. Более подробный разбор национальных цен и изменений в правилах — в нашем материале о рынке недвижимости Таиланда в 2026 году.

Спрос иностранных покупателей: объёмы стабильны, состав меняется по национальностям

В то время как число сделок среди местных покупателей снижается, спрос иностранцев на кондоминиумы демонстрирует поразительную устойчивость — просто он выглядит иначе, чем два года назад.

• За период январь-сентябрь 2025 года общее число сделок с кондо среди иностранцев составило 11 011 единиц, снизившись всего на 0,05% год к году, при этом общая стоимость сделок сократилась до 44,1 млрд бат — падение на 14,2%, что отражает уменьшение среднего чека.
• Только в третьем квартале 2025 года число сделок с кондо среди иностранцев по стране даже немного выросло в объёме — до 3 844 единиц.
• По данным REIC, несмотря на общее смягчение показателей, спрос со стороны россиян, индийцев и австралийцев вырос, тогда как покупатели других национальностей сократили активность, а Индия становится быстрорастущим источником покупателей наряду с по-прежнему доминирующей китайской аудиторией.

Вывод прост: крупных сделок стало меньше, зато международная база покупателей стала шире и разнообразнее, чем несколько лет назад, когда рынок сильно зависел от Китая. Диверсификацию хорошо иллюстрируют рекордные продажи в Паттайе на этапе строительства — смотрите, как это происходило на примере распродажи PTY Residence на 1,85 млрд бат.

Паттайя и Восточное побережье: вопреки общенациональному замедлению

Паттайя — один из самых ярких примеров исключения из общей коррекции рынка. Вместо того чтобы повторять стагнацию Бангкока, Восточное побережье наращивает темпы роста.

• Рост цен в Паттайе оставался стабильным на уровне 5-8% в год почти во всех сегментах на протяжении 2025 года, при этом спрос продолжают формировать покупатели из Китая, России и Европы.
• Дефицит земли у побережья резко поднимает стоимость в самых востребованных локациях: участки на первой линии сейчас предлагаются по цене до 1 млн бат за квадратный ва в местах с наивысшим спросом, при общем диапазоне 200 000-500 000 бат за квадратный ва в зависимости от близости к морю.
• Эта локальная сила контрастирует с общенациональной картиной, где переизбыток предложения кондо в среднем сегменте тянет вниз средние показатели.

Чтобы понять, как этот спрос отражается на новых проектах и расходах на инфраструктуру, изучите наш обзор новостей рынка недвижимости Паттайи о спросе иностранных покупателей и инфраструктуре — там тренд разобран подробнее.

Ставки по ипотеке и условия финансирования

Стоимость заимствований снизилась в начале 2025 года, но именно доступность финансирования, а не только сами ставки, остаётся реальным ограничением рынка.

• Комитет по денежно-кредитной политике Банка Таиланда снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта — до 2,00% годовых — на заседании 26 февраля 2025 года, в рамках более широких мер поддержки вялой экономики.
• Несмотря на снижение ставки, прогноз CBRE на 2026 год отмечает, что застройщики сохраняют осторожность, особенно в отношении объектов в центральных и пригородных локациях, поскольку доля отказов по ипотеке для тайских покупателей по-прежнему остаётся значительным препятствием.
• Иностранные покупатели в основном обходят эту проблему, поскольку большинство сделок проводится за наличные или через ограниченные ипотечные продукты в иностранной валюте — это во многом объясняет, почему сегмент иностранных покупателей кондо держится лучше, чем внутренние продажи.

Почему это важно для покупателей с наличными

Поскольку тайские банки ужесточают критерии одобрения кредитов, продавцы и застройщики всё активнее привлекают покупателей с наличными деньгами, предлагая гибкие условия оплаты — эту динамику стоит понимать перед тем, как торговаться по любому объекту.

Изменения в законодательстве, меняющие рынок недвижимости Таиланда

За последний год произошёл ряд изменений в правилах, влияющих на то, как иностранцы покупают, арендуют и структурируют право собственности в Таиланде.

1. Защита по договорам бронирования: с 31 января 2025 года правила Управления по защите прав потребителей (OCPB) стандартизировали форму договора бронирования на тайском языке и запретили несправедливые условия, усилив защиту покупателей на этапе строительства.
2. Дискуссия о квоте для иностранцев продолжается, но правила не изменились: квота на владение иностранцами 49% площадей в кондоминиуме остаётся в силе; предложения по её корректировке (включая обсуждение снижения) звучали, но никаких изменений принято не было.
3. Решение по договорам аренды: в марте 2025 года Верховный суд Таиланда признал недействительной распространённую схему продления аренды «30+30+30» — это существенный сдвиг для всех, кто полагается на долгосрочную аренду, а не на владение кондо в собственность (фрихолд).
4. Борьба с номинальными структурами владения: регуляторы начали масштабную проверку схем номинального владения акциями, затронувшую более 46 000 компаний, подозреваемых в удержании земли в интересах иностранных бенефициаров.
5. Предложение о 99-летней аренде: давно обсуждаемое предложение продлить срок аренды до 99 лет так и не было принято, поэтому покупателям стоит по-прежнему планировать исходя из текущего законодательного максимума.

Эти изменения ужесточают требования к соблюдению правил, но при этом снижают юридическую неопределённость — что в целом выгодно покупателям, которые с самого начала структурируют сделку правильно.

Инфраструктура: эффект ВЭК на Восточном побережье

Инвестиции в инфраструктуру в рамках Восточного экономического коридора (ВЭК, EEC) — пожалуй, главный среднесрочный драйвер роста стоимости недвижимости в районе Паттайи.

• Строительство аэропорта У-Тапао и проекта Eastern Aviation City началось 18 июня 2025 года — важная веха для транспортных возможностей Восточного побережья.
• С открытием третьего пассажирского терминала, ожидаемым в районе 2025-2026 годов, У-Тапао должен обслуживать около 8 млн пассажиров в год, снижая нагрузку на аэропорт Дон Мыанг, который приближается к пределу пропускной способности.
• Высокоскоростная железная дорога, соединяющая Бангкок с аэропортом У-Тапао, остаётся центральным элементом транспортного плана ВЭК, сокращая время в пути между столицей и Восточным побережьем.

Эта программа модернизации транспорта — одна из ключевых причин, по которым капитал перетекает в регион даже на фоне того, что глобальные покупатели рассматривают другие варианты — этот тренд разобран в нашем анализе о том, почему замедление продаж жилья на Западе подталкивает капитал в сторону Паттайи.

Что это значит для покупателей и инвесторов

Если собрать все данные воедино, для тех, кто сейчас оценивает рынок недвижимости Таиланда, напрашиваются три практических вывода:

• Общенациональная слабость рынка даёт пространство для торга в перенасыщенных предложением сегментах среднего класса, особенно в Бангкоке и городах второго уровня.
• Паттайя и Восточное побережье остаются лидерами роста, чему способствуют стабильный спрос иностранцев, дефицит земли у побережья и инвестиции в инфраструктуру ВЭК.
• Ужесточение регулирования на руку информированным покупателям — защита по договорам бронирования и борьба с номинальным владением снижают риски для тех, кто структурирует сделки прозрачно, тогда как покупателям, рассматривающим долгосрочную аренду, стоит получить обновлённую юридическую консультацию с учётом решения суда от марта 2025 года.

Покупателям, рассматривающим конкретно Паттайю, стоит внимательно изучать фундаментальные параметры проекта — расположение земельного участка, репутацию застройщика и близость к транспортным узлам ВЭК — а не ориентироваться только на заявленную цену.

Похожие статьи

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2026 году: передача кондоминиумов, цены и правила

В 2025 году число передач кондоминиумов по стране снизилось, при этом доля иностранных покупателей выросла, а Восточное побережье в районе Паттайи продолжало опережать рынок благодаря инвестициям в рамках EEC. Разбираемся, что эти цифры значат для тех, кто рассматривает покупку недвижимости в Таиланде в 2026 году.

thailand-market

Рынок недвижимости Таиланда в 2025 году: переоформление кондоминиумов, цены и правила

Число переоформлений кондоминиумов на иностранцев в 2025 году выросло на 2,2% по всей стране, но общая сумма сделок снизилась, тогда как ключевые районы Паттайи удержали цены. Разбираем, что это значит для покупателей.

world-market

Расхождение мировых рынков недвижимости: почему замедление продаж на Западе гонит капитал в Паттайю

Пока рынок жилья США буксует на 30-летних минимумах, а цены в Дубае растут двузначными темпами, происходит явное расхождение мировых рынков недвижимости — капитал перераспределяется, и Паттайя оказывается одним из главных бенефициаров этой тенденции.